קיבלתי הצעה למשכנתא - אשמח לדעתכם

[stamEhad]

אתחיל ואומר שזמנים קשים עוברים על המדינה ואני מאחל לכולם בעורף ובחזית ביטחון ובריאות שלמה. אבל אני צריך לקחת משכנתא בקרוב ולכן כותב פוסט זה כעת.
בנוסף רציתי להגיד עוד פעם תודה לפורום הנהדר הזה ולאנשים בו שבאמת עוזרים מאד בכל נושא פעם אחר פעם.
בשעה טובה אני ואשתי זכינו במחיר למשתכן ורכשנו דירה עליה פירטתי בפוסט לפני שנה וקצת. כעת הגיע הזמן לקחת משכנתא.

אמ;לק
דירה נקנתה בסכום 2.2 מ׳ וניקח משכנתא של 75% = 1.65 מ׳. המטרה שלנו היא השקעה ולא מגורים. נוכל להתחיל להשכיר את הדירה ולקבל ~7K (נכון להיום) עם קבלתה בעוד כ3 שנים.
אנחנו עובדים עם יועץ משכנתא והוא הציע את התמהיל הבא [לטענתו מהפרופיל שלנו אלו הריביות שיוכל להשיג]:
משכנתא ל30 שנה, סה״כ החזר חודשי של 8.8K
(40%) 660K קל״צ, ריבית 4.55%
(35%) 580K מל״צ, ריבית 4.8%
(25%) 415K פריים, ריבית 5.55%

אמרנו ליועץ שאנחנו יכולים לעלות להחזר של כ10K והוא הציע להשאיר את התמהיל ולהקטין את מספר השנים ל20-25 וכך כמובן להקטין את החזר הריבית הכולל משמעותית (בערך ב400K ש״ח מתוך 1.5M) ==> יעמיד אותנו על תזרים שלילי של 3K שנוכל לעמוד בו.

______________________________________________________________________________


פרטים עלינו
זוג שמצפים לילדה בקרוב, חיים בשכירות בת״א ועובדים בהייטק.
מרוויחים 41K ש״ח נטו, מוציאים 26K =חוסכים כ15K, מתוכם משלמים שכירות 6.6K.
ההוצאות שלנו יגדלו בקרוב (נניח בעוד חצי שנה) לטובת דירה גדולה יותר (שכירות 9K) והוצאות גן\אחרות לילדה (נניח עוד 6K), סה״כ הגדלת הוצאות באזור 8K שיעמיד אותנו על חיסכון של 7K בחודש.
אנחנו מתכוונים לרכוש את הדירה להשקעה ולא יודעים אם נרצה למכור אותו בתום ה-5 שנים מקבלת הדירה. זה אכן מהלך שיוכל להיות סביר.
יש לנו השקעות בשוק ההון בעיקר במדדים רחבים בסכום של כמה מאות אלפים כולל קרנות השתלמות וכמובן גם קרנות פנסיה בסך ~600K. בנוסף כ $130K שמושקעים בנדל״ן בארה״ב.
בנוסף קרן ביטחון בסכום של כ60K ש״ח ואין לנו הלוואות אחרות.
מלבד זאת יש לנו אופציות \ RSUs ממקומות עבודה - אם בעתיד יהיה לנו כסף פנוי אנחנו נרצה להחזיר חלק גדול ככל שנוכל מהמשכנתא (נניח 300-800 אלף) - אני לא מתבסס על זה כי זה מאד תלוי מזל, אבל יכול להתממש.
מבחינת פרופיל סיכון - אנחנו לא אוהבי סיכון גדולים אך מוכנים להתגמש אם זה יוריד משמעותית את החזר הריבית

פרטים לגבי הפרוייקט והמשכנתא
זכייה במחיר למשתכן במזרח ראשל״צ - דירת 5 חדרים 130 מטר במחיר 2.2 מיליון.
מתכננים לקחת משכנתא על 75% בסכום של 1.65 מיליון.
שילמנו כבר 20% ולוח התשלומים העתידי הוא לשלם 14% (=310K) כל חצי שנה [תשלום ראשון דצמבר-23, תשלום אחרון דצמבר-25, ו10% הנותרים עם קבלת הדירה]. קרי - ההחזר החודשי יתחיל ב 1,300 ש״ח ויעלה בכ2,000 ש״ח כל חצי שנה עד שיגיע ל10K.
זה אומר שבחצי שנה האחרונה לפני קבלת הדירה אנו צפויים לעמוד על תזרים שלילי (משכורות נטו מינוס הוצאות) עד שנקבל את הדירה ונוכל לקחת שכירות. זה מתוכנן ואנו נוכל לעמוד בזה ע״י חיסכון לקרן כספית בשנה-שנתיים הקרובות במקום המשך השקעה בשוק ההון\מקומות אחרים.

______________________________________________________________________________

נשמח להארות\הערות ופידבקים על התמהיל והמשכנתא בכלל.
שאלות יותר ספציפיות
1. האם הריביות נשמעות סבירות? זה אחד הפרמטרים שאני לא יודע לבחון\להשוות ואשמח לדעתכם.
2. תמהיל
א - מל״צ של 35%: מחומרים שאני קורא ברשת ובפורום, מל״צ גדול לא היה נהוג בתקופת ריבית נמוכה. לטענת היועץ כיום זה מסלול שיותר משתלם להגדיל. האמנם?
ב - האם ניתן לשחק עם המסלולים ועם השנים כדי לשפר ריביות או פרמטרים אחרים? למשל להוריד פריים ל15 שנה ולהגדיל קל״צ ל 30 שנה [סתם זרקתי דוגמא]
3. פרעון מוקדם \ מחזור - הריביות היום לא נמוכות ומאד ייתכן שבעתיד יירדו ונרצה למחזר. בנוסף כמו שכתבתי, יכול להיות שיהיה לנו סכום של מאות אלפים בעתיד שנרצה לשים ולהקטין משכנתא. האם התמהיל הנוכחי יאפשר את זה בלי לשלם יותר מדיי עמלות?

תודה רבה ורפואה שלמה לכולם. עם ישראל חי!

 

[amit]

האם הריביות נשמעות סבירות?

כן.

תמהיל

אישית הייתי מגדיל קלצ על חשבון מלצ ,במיוחד כשהריביות מאוד דומות.

האם ניתן לשחק עם המסלולים ועם השנים כדי לשפר ריביות או פרמטרים אחרים?

יש כאלה שעושים את זה, במיוחד יועצים שמציעים ל2צר קלצ ולהאריך פריים כדי להקטין החשר וריבית עתידית. אני לא מתלהב מזה א. כי אתה פחות תבין מה אתה לוקח וישתנה לך בסיס ההשוואה , ב. כי אתה לא באמת מרוויח כאן , אתה מקצר קלצ ומאריך פריים ככה שאתה מגדיל את הסיכון משמעותית.

פרעון מוקדם \ מחזור - הריביות היום לא נמוכות ומאד ייתכן שבעתיד יירדו ונרצה למחזר.

אין כאן קסמים ,אם הריבית תעלה -אין מה למחזר. אם היא תרד ,הפריים יסתדר מעצמו ואת הקלצ יהיה יקר יותר למחזר.
אישית לא הייתי מוותר על יתרונות הקלצ בשביל מיחזור עתידי שיבוא או לא.

 

[האזרח הקטן]

האם הריביות נשמעות סבירות?

כן, אלו ריביות טובות נכון להיום.
קח רק בחשבון שבגלל שאתה צפוי למשוך את הכסף במספר פעימות, לא מובטח לך שאלו יהיו הריביות בפועל - המרווח נשמר אבל העוגן מתעדכן פעם בשבועיים/חודש (במשתנה / קבועה), או פעם בחודש וחצי (בפריים).

מל״צ של 35%: מחומרים שאני קורא ברשת ובפורום, מל״צ גדול לא היה נהוג בתקופת ריבית נמוכה. לטענת היועץ כיום זה מסלול שיותר משתלם להגדיל. האמנם?

לדעתי כן, יש היום כדאיות במל"צ בגלל המרווח הנמוך שהבנק לוקח בהשוואה לעבר, וגם עמלת ההיוון במקרה של פירעון מוקדם / מיחזור תהיה נמוכה משמעותית לעומת קל"צ.

האם ניתן לשחק עם המסלולים ועם השנים כדי לשפר ריביות או פרמטרים אחרים? למשל להוריד פריים ל15 שנה ולהגדיל קל״צ ל 30 שנה [סתם זרקתי דוגמא]

בעבר זה היה נכון - בהלוואה לתקופה קצרה יותר הריבית הייתה נמוכה נמוכה יותר. כיום זה לא כל כך מתקיים.
לדעתי האישית כן יש מקום לקצר קל"צ כדי להקטין עמלת היוון פוטנציאלית במקרה של פירעון מוקדם מלא/חלקי.

פרעון מוקדם \ מחזור - הריביות היום לא נמוכות ומאד ייתכן שבעתיד יירדו ונרצה למחזר. בנוסף כמו שכתבתי, יכול להיות שיהיה לנו סכום של מאות אלפים בעתיד שנרצה לשים ולהקטין משכנתא. האם התמהיל הנוכחי יאפשר את זה בלי לשלם יותר מדיי עמלות?

בפריים לא תהיה עמלת היוון. במל"צ עשויה להיות עמלת היוון, אבל היא תהיה נמוכה יחסית - לפי מספר השנים שנותרו עד לנקודת שינוי הריבית.
בקל"צ עשויה להיות עמלת היוון גבוהה במקרה של ירידה חדה בשיעור הריבית הממוצעת. לפני עליות הריבית היינו על איזור ה3.5% ריבית ממוצעת, כיום אנחנו בכ5%. אם הריבית הממוצעת תחזור להיות כפי שהייתה לפני שנתיים (ואני כלל לא בטוח אם / מתי זה יקרה), עמלת ההיוון תהיה כ1.3% כפול יתרת השנים כפול הסכום הנפרע/ממוחזר. לכן לדעתי כדאי לצמצם את השנים בקל"צ, ככל שמאפשר.

 

[vigaror]

דירה נקנתה בסכום 2.2 מ׳ וניקח משכנתא של 75% = 1.65 מ׳. המטרה שלנו היא השקעה ולא מגורים. נוכל להתחיל להשכיר את הדירה ולקבל ~7K (נכון להיום) עם קבלתה בעוד כ3 שנים.

7K לדירה בראשל״צ כשהיא עולה 2.2M - נראה לי יותר מידי אופטימי,
עוד משהו לקחת בחשבון שככל שהדירה יותר יקרה ויותר גדולה - כך יותר קשה למצוא שוכרים.

 

[האזרח הקטן]

7K לדירה בראשל״צ כשהיא עולה 2.2M - נראה לי יותר מידי אופטימי

2.2 זה עלות של מחיר למשתכן, כנראה מחיר שוק הוא יותר לכיוון 3.

 

[יזם]

2.2 זה עלות של מחיר למשתכן, כנראה מחיר שוק הוא יותר לכיוון 3.

דירות מחיר למסכן לרוב נבנות ע"י קבלנים לא מן השורה הראשונה והסטנדרט נמוך מהשוק החופשי.

 

[האזרח הקטן]

דירות מחיר למסכן לרוב נבנות ע"י קבלנים לא מן השורה הראשונה והסטנדרט נמוך מהשוק החופשי.

זו הכללה שלא תמיד נכונה. אבל גם אם כן, גם חלק לא מבוטל מהדירות בשוק נבנות על ידי קבלנים לא מהשורה הראשונה. בכל מקרה קיים פער בין מחיר שוק למחיר קנייה, גם אם משקללים את רמת הגימור, וגם צריך לזכור שהייתה קפיצת מחירים בשלוש השנים האחרונות.

 

[annona]

אם זה בשכונת הרקפות/נרקיסים/צריפין מחיר השכירות הוא בערך 6-6.3 לדירת 4 חדרים.
תוריד מהמחירים שיש ביד 2 כ10 אחוז.

 

[Gek]

דירות מחיר למסכן לרוב נבנות ע"י קבלנים לא מן השורה הראשונה והסטנדרט נמוך מהשוק החופשי

אפשר פירוט והסברים?

 

[Gek]

פרטים לגבי הפרוייקט והמשכנתא
זכייה במחיר למשתכן במזרח ראשל״צ - דירת 5 חדרים 130 מטר במחיר 2.2 מיליון.
מתכננים לקחת משכנתא על 75% בסכום של 1.65 מיליון.
שילמנו כבר 20% ולוח התשלומים העתידי הוא לשלם 14% (=310K) כל חצי שנה [תשלום ראשון דצמבר-23, תשלום אחרון דצמבר-25, ו10% הנותרים עם קבלת הדירה]. קרי - ההחזר החודשי יתחיל ב 1,300 ש״ח ויעלה בכ2,000 ש״ח כל חצי שנה עד שיגיע ל10K.
זה אומר שבחצי שנה האחרונה לפני קבלת הדירה אנו צפויים לעמוד על תזרים שלילי (משכורות נטו מינוס הוצאות) עד שנקבל את הדירה ונוכל לקחת שכירות. זה מתוכנן ואנו נוכל לעמוד בזה ע״י חיסכון לקרן כספית בשנה-שנתיים הקרובות במקום המשך השקעה בשוק ההון\מקומות אחרים.

לפי חשבון יוצא זמן בניה בערך של 30 חודשים אולי אני טועה , כאשר ממוצע ארצי שאני ראיתי 33 חודשים וגם על זה הייתי לוקח קצת מקדם בטחון.
בנוסף תיקח בחשבון שצריך כמה וכמה שבועות אחרי קבלת דירה כדי להכין אותה לשוכרים (מזגנים, וכו'...)
מקווה שתיקח בחשבון את הוצאות של זמן בניה נוסף והכנת דירה לשוכרים

 

[stamEhad]

לפי חשבון יוצא זמן בניה בערך של 30 חודשים אולי אני טועה , כאשר ממוצע ארצי שאני ראיתי 33 חודשים וגם על זה הייתי לוקח קצת מקדם בטחון.
בנוסף תיקח בחשבון שצריך כמה וכמה שבועות אחרי קבלת דירה כדי להכין אותה לשוכרים (מזגנים, וכו'...)
מקווה שתיקח בחשבון את הוצאות של זמן בניה נוסף והכנת דירה לשוכרים

תודה, נקודה חשובה
אכן ניקח את זה בחשבון

מתכנן ב3 שנים הקרובות לשים את רוב החסכונות באפיקים סולידיים ונזילים עד שנקבל את הדירה כך שנוכל לספוג גם דחיות ובלת"מים ותהיה לנו כרית ביטחון

 

[הורדוס]

למה אתה לא שואל את היועץ שלך את כל השאלות האלו?

בשבועות האחרונים המרווחים עלו, הבנקים מנצלים את המצב ומעלים את הריביות, ממליץ לשקול לשלם את התשלום הקרוב באמצעות הלוואה/הון עצמי/השקעות אחרות ובהמשך לבקש החזר הון כדי לקבל משכנתא בסכום שתכננתם.

 

[האזרח הקטן]

בשבועות האחרונים המרווחים עלו, הבנקים מנצלים את המצב ומעלים את הריביות

מה להערכתך תהיה ההשפעה של המלחמה על המרווחים? אני מעריך שהיא רק תכביד על הקיפאון שקיים ממילא ברכישת דירות, כלומר זה יבוא לידי ביטוי גם בירידה נוספת בנטילת משכנתאות בחודשים הקרובים. אני תוהה אם זה לא ידרוש מהבנקים להמשיך לחתוך במרווחים.

 

[הורדוס]

מה להערכתך תהיה ההשפעה של המלחמה על המרווחים? אני מעריך שהיא רק תכביד על הקיפאון שקיים ממילא ברכישת דירות, כלומר זה יבוא לידי ביטוי גם בירידה נוספת בנטילת משכנתאות בחודשים הקרובים. אני תוהה אם זה לא ידרוש מהבנקים להמשיך לחתוך במרווחים.

כרגע בטווח קצר העלו מרווחים רואים את זה קולקטיבית.

קשה לי לשער כי לא הייתי בעניינים האלו במלחמות קודמות אז לא יודע על מה להסתמך.

בכללי מאז סוף אוגוסט הבנקים העלו קצת מרווחים אבל עכשיו כבר הרבה יותר.

העניין הוא שאמנם יש אכן קיפאון ברכישת דירות וגם חלק גדול מהמעט שנרכשות הן על הנייר עם תשלום עתידי אז לרוב לא לוקחים משכנתא בינתיים. אבל תיק האשראי של הבנקים שומר על גודלו בזכות ההצמדה למדד והרבה הלוואות גישור שלא נפרעו בגלל אנשים שתקועים בתהליך של דירה חליפית.

אם בכל זאת עליי להמר, אני חושב שהפאניקה הראשונית תרד עוד כמה שבועות, הבנקים יבינו שהם לא יכולים לנצל את המצב ועדיין צריכים עוד תיקים כי יש להם הרבה כסף למכור ונחזור למצב שהיה לפני פרוץ המלחמה.

כמובן, רק דעה של רסל הורדוס במיל לא יותר מזה.

 

[הורדוס]

\הערות ופידבקים על התמהיל והמשכנתא בכלל.
שאלות יותר ספציפיות
1. האם הריביות נשמעות סבירות? זה אחד הפרמטרים שאני לא יודע לבחון\להשוות ואשמח לדעתכם.
2. תמהיל
א - מל״צ של 35%: מחומרים שאני קורא ברשת ובפורום, מל״צ גדול לא היה נהוג בתקופת ריבית נמוכה. לטענת היועץ כיום זה מסלול שיותר משתלם להגדיל. האמנם?
ב - האם ניתן לשחק עם המסלולים ועם השנים כדי לשפר ריביות או פרמטרים אחרים? למשל להוריד פריים ל15 שנה ולהגדיל קל״צ ל 30 שנה [סתם זרקתי דוגמא]
3. פרעון מוקדם \ מחזור - הריביות היום לא נמוכות ומאד ייתכן שבעתיד יירדו ונרצה למחזר. בנוסף כמו שכתבתי, יכול להיות שיהיה לנו סכום של מאות אלפים בעתיד שנרצה לשים ולהקטין משכנתא. האם התמהיל הנוכחי יאפשר את זה בלי לשלם יותר מדיי עמלות?

תודה רבה ורפואה שלמה לכולם. עם ישראל חי!

א. תעשו ביטוח חיים עכשיו על סכום המשכנתא, ימים כאלו מדגישים את הצורך, זה כמה עשרות שקלים בחודש.

1. זאת שאלה שתצטרך לשאול אחרי שתקבל אישור עקרוני על הריביות האלו, ואחכ תצטרך לשאול את היועץ שלך לאיזה בנקים הגיש ולוודא שהוא מגיש אותך לכל הגדולים (מזרחי, לאומי, פועלים ודיסקונט) וגם לבנק בו אתה מנהל עוש.
2.א. אפשר לקבל היום מלצ ב1% כמעט פחות מפריים, כלומר נקודת האיזון בהלחטה בין מלצ לפריים בהסתכלות על 5 שנים היא שבעוד 2.5 הריבית תרד ביותר מ2%.
יקח עוד הרבה זמן עד שהריבית תרד וגם כשהיא תרד זה יהיה בפעימות איטיות של רבע אחוז, לכן כדאי לדעתי הרבה יותר מלצ, ולהשוות בין מלצ 3 ל5.
2. ב. כן, ההשפעה תהיה בעיקר על עמלת פרעון מוקדם, בריביות השינוי יהיה מינורי, נהוג לקצר קלצ כדי לצמצם סיכון לעמלת פרעון מוקדם.
3. לא, בתכנון הכנסת יותר קלצ מהמינימום לכן הגדלת חשיפה שלא לצורך, אם אתה חושש מעליית ריבית יכול לקחת מלצ ארוך יותר של 7/10 שנים.

 

[stamEhad]

קבלנים לא מן השורה הראשונה

הקבלן הוא רמי שבירו

לא יודע מי נחשב קבלן מהשורה הראשונה אבל אני כן יודע שהוא עשה כמה וכמה פרוייקטים בארץ גם במחיר למשתכן וגם בשוק חופשי

 

[stamEhad]

קיבלתי הצעה מלאומי ונראה על פניו שבנקים אחרים (פועלים, דיסקונט) לא יכולים להתחרות בה:
(40%) 660K קל״צ, ריבית 4.7%, 20 שנים
(35%) 580K מל״צ, ריבית 5.07%, 24 שנים
(25%) 415K פריים, ריבית 5.55%, 28 שנים
החזר חודשי של 10,100 ש״ח שאנחנו סבבה איתו

וזאת לעומת ההערכה המקורית של היועץ בה היתה ריבית משוקללת נמוכה ב3.2% לעומת ההצעה (ריבית של 4.89% מול 5.04%), אבל לתקופה של 25 שנים מה שגרם להחזר הכולל לגדול בכ20 אלף ש״ח בהערכת היועץ. סך הכל נשמע יחסית סבבה (האמנם? )

1. רק מוודא עוד פעם כי זה באמת הנתון שהכי קשה לי לענות עליו - בהינתן השנים והסכומים האם הריביות סבירות\טובות\גרועות לדעתכם?
אם אבין שהריביות רק סבירות אעשה מאמצים לעשות אותן טובות

2. האם קיצור קל״צ זה סך הכל נשמע סביר? אני מנסה לחשוב מה היתרונות מלבד הקטנת עמלת פירעון אם לכשיקרה ובהנחה שהריבית תרד בעתיד ארצה למחזר.
3. אתם רואים כאן קלף למיקוח מובהק? להקטין\להגדיל את השנים?


שואל שאלות בתור אחד שמכיר את המושגים אבל ממש לא מכיר את התחום על ברויו. כל השאלות האלו אני שואל גם את היועץ, אבל מעדיף לשמוע גם דעה רחבה יותר.
סך הכל משכנתא זה לא משהו שלוקחים כל יום

תודה רבה וערב שקט לכולם

 

[half-solid]

אם אבין שהריביות רק סבירות אעשה מאמצים לעשות אותן טובות

לא משנה מה הבנק אומר לך,
תעשה מאמצים בכל מקרה.

כמו שכשהולכים לשוק, מתמקחים גם אם המחיר אפסי.

 

[הורדוס]

קיבלתי הצעה מלאומי ונראה על פניו שבנקים אחרים (פועלים, דיסקונט) לא יכולים להתחרות בה:

מה זה "נראה על פניו"? היועץ צריך להמשיך להעביר את ההצעה בין הבנקים עד שכולם חוץ מ1 יגידו שלא יכולים לשפר.

למה לא הגיש גם למזרחי? שילמת מחיר מחא שיעשה את העבודה עד הסוף.

רשמת שהתשלום בדצמבר, למה ניגשתם לבנקים כבר עכשיו?

לדעתי עדיף לחכות קצת במידה ואפשר.

2. האם קיצור קל״צ זה סך הכל נשמע סביר? אני מנסה לחשוב מה היתרונות מלבד הקטנת עמלת פירעון אם לכשיקרה ובהנחה שהריבית תרד בעתיד ארצה למחזר.
3. אתם רואים כאן קלף למיקוח מובהק? להקטין\להגדיל את השנים?

אין קלף מיקוח, מומ על ריביות משכנתא זה לא שח מט תלת מימד.
יש כאן אפשרות לחסוך הרבה מאוד כסף בעמלת היוון שתהיה, לכן הייתי מאריך מלצ למקסימום ומקצר קלצ למינימום במסגרת החזר רצוי.

(35%) 580K מל״צ, ריבית 5.07%, 24 שנים

איזה מלצ לקחת? לכמה שנים? זה מסתדר רק עם מלצ 3 ואין אותו בלאומי, או שפספתי משהו.

1. רק מוודא עוד פעם כי זה באמת הנתון שהכי קשה לי לענות עליו - בהינתן השנים והסכומים האם הריביות סבירות\טובות\גרועות לדעתכם?
אם אבין שהריביות רק סבירות אעשה מאמצים לעשות אותן טובות

לפי הריביות שנותנים מאז פרוץ המלחמה הריביות סבירות, לא טובות, ביחס לעד היום שלפני הן גרועות.
לכן, כמו שכתבתי קודם, אם אפשר ממליץ לחכות קצת.

 

[JBUZZ]

@stamEhad :

חשוב להבין את המרווח:
בפריים זה P-0.7% (שזה טוב).
מה המרווח במל״צ (וכל כמה זמן זה משתנה)

אם צפוי מיחזור עוד 5-7 שנים (נגיד) - צריך לעשות גם סימולציה
(בעקבות הורדת ריבית/שימוש RSU)
שווה לשקול לקחת את המסלול שימוחזר בקרן שווה ולא פריים. הייתרון - פחות צבירת ריבית - ולכן מיחזור יותר קטן. החיסרון - תשלום גבוה יותר בהתחלה. אבל בגלל שלא נילקח כל הסכום בהתחלה - זה פחות נורא.
לא כל הבנקים מציעים את זה - לאומי כן.

איזה יועץ לקחת - עצמאי - או מאיזה חברה?
(נשמע שאתה לא סומך עליו)