חסכתי למשכנתא - מה עכשיו ?

[CoinCollector]

שלום לכולם , עד היום השקעתי אך ורק במניות עקב הסיבה שלדירה צריך הון גדול יחסית בשביל לקחת משכנתא.
אז קצת על עצמי:
רווק בן 30
מזומן נזיל : 200K
קרן השתלמות (ניתנת למשיכה): 75K
הכנסה חודשית : 24K ברוטו
אין הלוואות , חוסך כ 75% אחוז מהמשכורת.
אז אם יש פה בקהל אנשים שהיו באותה דילמה כמוני הייתי שמח להתייעץ מה הצעד הנכון לעשות. מה המטרה ? מיקסום ההון העצמי לטווח הארוך.

אז מה האופציות שכרגע עולות לי לראש:

1. אני מודע שלמשוך קרן השתלמות נשמע כמו טאבו עבור חלק מהאנשים פה אבל 200K + 75K של הקרן מביאים אותי לסכום שמאפשר לקחת משכנתא עבור דירה להשקעה באיזורים זולים יחסית כמו באר שבע \ חיפה וכו' (דירה באיזור המיליון שקל). ולהמשיך לגור בשכירות במרכז בזמן שלאט לאט אני מצליח לסגור את המשכנתא.

2. להמשיך לחסוך עוד 5-7 שנים בתקווה שאצליח להגדיל את ההון העצמי שלי משמעותית בשביל לקנות דירה שאוכל לגור בה במרכז (עד אז להיות חשוף להשקעה במניות)

3. אופציה 2 + הרשמה למסלולי מחיר למשתכן \ מחיר מטרה \ דירה בהנחה \ שקר אחר כלשהו שיהיה בעוד X שנים

4. עזוב אותך מנדלן , אתה רווק שאין לו בעיה להסתכן , תשקיע הכל במניות.

אם יש עוד אופציות שיכולות להיות רלוונטיות אז אשמח שתשתפו אותי בידע שלכם

THANKS

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

חסרים קצת פרטים כדי להסתכל על התמונה הכוללת.
בכל מקרה, הייתי מתרכז בלהגדיל את יכולת החיסכון וחוסך עוד כסף (2). הסכום הזה בעיניי נמוך, ויגרום לך להתאבד על נכס בפריפריה כי "העיקר לקנות נכס ויהיה בסדר".

 

[CoinCollector]

תודה על התשובה
אילו פרטים נוספים יכולים להשלים את התמונה ?

 

[האזרח הקטן]

בסכומים האלו, לא הייתי נכנס all in לנדל"ן - קשה מאוד למצוא מציאות בטווח שאתה מחפש, ותקבל דירה שדורשת לא מעט השקעה ושוכרים פחות בטוחים.
דווקא בשוק ההון תוכל להפיק יותר תועלת בינתיים, ובבוא היום תוכל לרכוש דירה טובה יותר.

לא ממליץ לא מייעץ.

 

[yik - financial planner]

4. עזוב אותך מנדלן , אתה רווק שאין לו בעיה להסתכן , תשקיע הכל במניות.

זה.
לא ייעוץ לא המלצה.

 

[הורדוס]

4

 

[half-solid]

5.
תתמנף עוד (אם אתה אחראי, קשוח וכל עוד לא נשוי) ותקנה דירה נורמלית ב- 1.5-1.6 מיליון.

לא ממליץ לא מייעץ

 

[half-solid]

הכנסה חודשית : 24K ברוטו

כמה זה יוצא נטו?
נגיד 15?
אם חוסך 75%, אז אתה חוסך 11 אלף. אז אתה סבבה לגמרי.

במקומך לוקח הלוואה של איזה 300 (יש לך, מה הבעיה?) כדי לטוס לחו"ל ולקנות מלא מלא נייס גאי, לכל העיר.

אופס, התחרטתי. בעצם זה להון עצמי.

לא ממליץ ולא מייעץ

 

[אורי ג.]

דעתי: אין לך מספיק הון עצמי בשביל נכס נורמאלי.
תחסוך עוד קצת, תקווה ששוק ההון יעלה וככה ההון העצמי יגדל עוד קצת ואז תקנה דירה.

 

[Dimbel]

הון עצמי יותר ממספיק לדירה להשקעה(או למגורים אבל נראה שזה לא הכיוון) בפריפריה.
אתה תמצא שוכרים יותר מנורמלים במחירים של מיליון בפריפריה, אנשים פה סתם אוהבים להגזים ו/או לא מכירים את השוק מעבר לחדרה-גדרה.

אם זה הכיוון שלך, תדע שזה סכום לדירה סבירה בהחלט.

 

[האזרח הקטן]

הון עצמי יותר ממספיק לדירה להשקעה(או למגורים אבל נראה שזה לא הכיוון) בפריפריה.
אתה תמצא שוכרים יותר מנורמלים במחירים של מיליון בפריפריה, אנשים פה סתם אוהבים להגזים ו/או לא מכירים את השוק מעבר לחדרה-גדרה.

אם זה הכיוון שלך, תדע שזה סכום לדירה סבירה בהחלט.

כדי לקנות דירה במיליון כרגע הוא צריך להשקיע 100% מההון שלו ולקחת משכנתא עם מימון מרבי. וזה עוד לפני הוצאות נלוות לעלות הדירה.

 

[אליהו]

אני גר בפריפריה בצפון ודירות 3 חדרים באזור שלי בממוצע עולה בערך 750 אלף והשוכרים בכללית ממש בסדר
האנשים כאן די מצומצמים למרכז

אני חושב שאם אתה קונה דירה אם 200 אלף הון עצמי לדירה של 800 אלף ואתה בשנים האלו מקבל שכירות של בערך 2700 לחודש ואם הסכום הזה אתה כמעט מכסה את עלויות המשכנתא

הדירות בממוצע עולות 2.4 אחוז בשנה העליות המשמעותיות הם יותר במרכז אבל גם בפריפריה עולה

ונניח הנחה סבירה שיעלה ערך הדירה עוד 5 שנים בערך 100 אלף זה אומר שאם סכום של 200 אלף עשית תוך 5 שנים לפחות 60 אלף כי שילמת משכנתא (רשמתי 60 ולא 100 בגלל שיש עלויות כי זה לא בדיוק החישוב) ועכשיו אתה חייב פחות שישית מהסכום התחלתי כי שילמת מתוך 30 שנה 5 שנים ואם יש עליית ערך שזה ממש סביר שיקרה אז בלי סיכון משמעותי לקחת 200 וכמעט הכפלת ואולי אפילו הכפלת ואין מס בכלל....

לעומת זה ההצעה להשאיר בשוק ההון שבשנים הקרובות אתה יודע שאתה צריך את הכסף
זה לא ישאיר לך אופציה סבירה להשקיע במקומות אם תשואה טובה אלא רק באגרות חוב וכדומה

 

[CoinCollector]

קודם כל תודה על התשובות , חלק מהאנשים פה ניסו לפרט ולהסביר אז נורא מעריך את זה.
ניסיתי להגיע למסקנות חד משמעיות אז כתבתי סקריפט קצר בפייטון שמחשב השקעה בדירה ב 30 שנה לעומת השקעה במדד ה s&p500 במשך 30 שנה.

כמה הנחות לפני התוצאה הסופית :
- לקחתי בחשבון שכמדובר בהשקעה ב s&p500 אני חייב להתחשב בריבית דריבית לאורך התקופה של 30 שנה.
-בגלל שחלק מהסכום החודשי לא מכוסה מצד שוכר הדירה (שכירות בשווי 3000 שקל) אז נשאר סכום של כ 500 שקלים שאני צריך לשלם כל חודש בשביל לכסות את המשכנתא. בהשוואה שעשיתי הוספתי גם את הסכום הזה להשקעה ההתחלתית ב s&p500 שהם 250K סכום ראשוני + 500 שקל השקעה חודשית נוספת במשך 30 שנה.
-הנחתי שהחזר ממוצע שנתי של s&p500 הינו 7 אחוז בעוד שהחזר שנתי לדירה הינו 2.5% אחוז (ניסיתי להיות כמה שיותר לצד הקונסרבטיבי , לכן האחוזים יותר נמוכים)
-לא לקחתי בחשבון בתוך ההשוואה הוצאות כמו שיפוצים על דירה , חודשים שאין שוכר בתוך הדירה והוצאות נלוות כמו ביטוח וכו'
- יש להוריד מההשקעה במניות מס רווח הון בשווי 25%
- הריבית שאצתרך לשלם על הלוואה בשווי 750K ל 30 שנה הינה ערך ההלוואה כפול 1.67

התוצאות של ההשוואה הם :

ניירות ערך בשווי 1,887,830 מיליון לטובת השקעה במדד S&P500 לעומת נכס בשווי 1,577,500 מילון בקניית דירה.

אם מישהו רוצה לעיין בחישוב שלי אז הוספתי אותו למטה.

על פניו ניראה שחד משמעית המספרים לטובת השקעה במניות , אשמח לשמוע את דעתכם אם אני מפספס משהו או לא לקחתי בחשבון גורמים אחרים שלא רשמתי אותם למעלה.

 

[CoinCollector]

וזה החישוב:

 

[האזרח הקטן]

אשמח לשמוע את דעתכם אם אני מפספס משהו

הנחה סבירה היא ששכר הדירה צפוי לעלות לאורך השנים.

 

[הורדוס]

וזה החישוב:

אי אפשר באמת ליצור השוואה הוגנת, בכל אופן, את העלייה בשוק ההון חישבת בריבית דריבית בעוד את עליית ערך הדירה חישבת לפי השווי בתאריך הרכישה, רק הדבר הזה כבר היה מטה לצד שני את ההשוואה.
החישוב הזה מאוד תלוי בהנחות מוצא שלך כמובן, יכול להיות שמחירי הדירות\מניות ימשיכו לעלות קצב כזה ויכול להיות שלא.

לדעתי ההחלטה צריכה להתקבל לפי מה שאתה מרגיש בנוח איתו ומאמין בו באופן אישי, בתגובה קודמת כתבתי שלדעתי אפשרות 4 עדיפה, כי אם אתה יכול לייצר תשואה דומה, ומרגיש בנוח עם החזקה של תיק מניות גדול כמו שכתבת אז חבל על הטרחה.

אני הייתי בדילמה הזאת ובחרתי כן לקנות דירה, אבל עוד ממש מוקדם מידי כדי לדעת אם זאת הייתה החלטה טובה, בינתיים בעיקר נמנעתי מהפסדים גדולים בתיק כי מכרתי בנובמבר האחרון 90% מהתיק.

 

[האזרח הקטן]

החישוב הזה מאוד תלוי בהנחות מוצא שלך כמובן, יכול להיות שמחירי הדירות\מניות ימשיכו לעלות קצב כזה ויכול להיות שלא.

וגם בתקופת ההשקעה. בשלושים שנה אתה מגיע למצב שכבר אין כלל מינוף, שהוא אחד היתרונות שקיימים לנדל"ן. אולי בכלל עדיף למכור את הנכס בשלב מסויים ולקנות שוב דירה עם אחוז מינוף גבוה יותר כדי לא לקבור כסף בקירות.

 

[ExeAction]

וזה החישוב:

-חישוב הוגן היה גם מניח עלייה של שכירות כלשהי עם השנים.
-הכפלה ב11 חודשים במקום 12 יתן את היחס לתיקונים/שיפוצים לאורך השנים וחבל להתעלם מזה בחישובים. לא מדויק אבל יותר שמרני.
-חישבת שערך הדירה עולה 2.5% כל שנה יחסית לערך הדירה המקורי אבל גם פה יש התנהגות מעריכית ולא סדרה חשבונית.
-לא חושב שהוגן להכניס את "מימד" התזרים לחישוב, כלומר את ה500 שקל שאתה מפסיד מהתזרים להכניס להשקעה חודשית בs&p
מקווה שאני אצליח להסביר את הנקודה הטריקית הזאת... קודם כל זה נכון שתזרים שלילי פוגע לך ביכולת לפנות כספים להשקעות נוספות, אבל בראייה של משקיע נדלן המשכנתה מופרדת
ל2 חלקים - קרן וריבית וככל שהחלק של הקרן קטן, אתה חייב לבנק פחות===אתה מכניס יותר כסף לקיר===אתה פחות ממונף. מה רע בזה ולמה אני חושב שזאת טעות להשוות ללא התחשבות בזה? כי אתה יכול להוציא את הכסף מהקיר (משכנתה הפוכה) ואת הכסף הזה לשהקיע בנוסף. נגיד במדד. למשל אם אחרי 10 שנים שווי הדירה עלה ל1280K ואתה חייב לבנק 550K אז תוכל לקחת משכנתה שנייה של 90K (עד חצי מערך הדירה פחות מה שאתה כבר חייב) ואת זה להשקיע שוב. כך אתה מחזיר 750 שקל מהתזרים השלילי בחזרה אליך אחרי 10 שנים. גם החברות בs&p ממונפות ושומרות על אחוז מינוף מסוים.
אחרת אם תמשיך להקטין את המינוף אז בהחלט הגיוני שהשקעה במדד תשתלם יותר.
בסה"כ אני מסביר פה שלדעתי אתה צריך להוריד את התוספת 500 שקל למדד בחישוב שלך.

מספר 4 נשמע הגיוני יותר עבורך.

 

[CoinCollector]

-חישוב הוגן היה גם מניח עלייה של שכירות כלשהי עם השנים.
-הכפלה ב11 חודשים במקום 12 יתן את היחס לתיקונים/שיפוצים לאורך השנים וחבל להתעלם מזה בחישובים. לא מדויק אבל יותר שמרני.
-חישבת שערך הדירה עולה 2.5% כל שנה יחסית לערך הדירה המקורי אבל גם פה יש התנהגות מעריכית ולא סדרה חשבונית.
-לא חושב שהוגן להכניס את "מימד" התזרים לחישוב, כלומר את ה500 שקל שאתה מפסיד מהתזרים להכניס להשקעה חודשית בs&p
מקווה שאני אצליח להסביר את הנקודה הטריקית הזאת... קודם כל זה נכון שתזרים שלילי פוגע לך ביכולת לפנות כספים להשקעות נוספות, אבל בראייה של משקיע נדלן המשכנתה מופרדת
ל2 חלקים - קרן וריבית וככל שהחלק של הקרן קטן, אתה חייב לבנק פחות===אתה מכניס יותר כסף לקיר===אתה פחות ממונף. מה רע בזה ולמה אני חושב שזאת טעות להשוות ללא התחשבות בזה? כי אתה יכול להוציא את הכסף מהקיר (משכנתה הפוכה) ואת הכסף הזה לשהקיע בנוסף. נגיד במדד. למשל אם אחרי 10 שנים שווי הדירה עלה ל1280K ואתה חייב לבנק 550K אז תוכל לקחת משכנתה שנייה של 90K (עד חצי מערך הדירה פחות מה שאתה כבר חייב) ואת זה להשקיע שוב. כך אתה מחזיר 750 שקל מהתזרים השלילי בחזרה אליך אחרי 10 שנים. גם החברות בs&p ממונפות ושומרות על אחוז מינוף מסוים.
אחרת אם תמשיך להקטין את המינוף אז בהחלט הגיוני שהשקעה במדד תשתלם יותר.
בסה"כ אני מסביר פה שלדעתי אתה צריך להוריד את התוספת 500 שקל למדד בחישוב שלך.

מספר 4 נשמע הגיוני יותר עבורך.

לגבי הסעיף האחרון אני די איבדתי אותך , כניראה אאלץ להשלים את הידע שלי בעולם הנדלן כי חלק ממה שאמרת לי נשמע סינית (עד היום התעסקתי רק במניות).

בכל מקרה, ביצעתי חישוב נוסף כאשר אני מתייחס לנתון של השיפוצים \ דירה ריקה ,התייחסתי הפעם גם לעלייה מעריכית שנתית של ערך הדירה, התייחסתי לנתון של עליית מחירי שכירות (1% בשנה נשמע הגיוני ? הלכתי לצד הבטוח כי בישובים היותר זולים בדרך כלל העליות יותר מתונות לפי המידע שקיים בגוגל)

כעת התוצאה היא חד משמעית לטובת קניית דירה :
וסורי אבל אם אני שם את עניין המינוף בצד רואים שחד משמעית הרווח משמעותי יותר בנדלן , אז למה בכל זאת אופציה 4 יותר הגיונית ?

 

[CoinCollector]

וזאת התוצאה במידה ואני מוותר על "מימד" התזרים שאני מפסיד בהשקעה לדירה לטובת השקעה ב S&P500