קניתי דירת סטודיו באתר סקי בגאורגיה (New Gudauri)

[Jenia29]

הדירות נחטפו בקצב מטורף, שילמתי 27,440$ על דירת סטודיו 26 מטר + 2 מטר מרפסת ski in ski out בקומה החמישית של aparthotel שנקרא LOFT2 באתר הכי חדש והכי גדול בגאורגיה..

זה נשמע קצת הזוי, אבל אחרי הצלבת הנתונים של מה שנציגי המכירות אמרו לי והמחירים ללילה בבוקין - תיירים משלמים בין 100 ל130 דולר ללילה בדירות האלה, והתפוסה כמעט 90% בעונת החורף... כלומר, תשואה של יותר מ25%

לתשומת ליבכם.

השאלה שלי היא אחרת - מעולם לא היה לי עסק או לא השכרתי דירה... איך יהיה עלי להתנהל מול מס הכנסה במקרה הזה?

 

[תומר אאא]

מסקרנות - באיזה אורך "עונת הסקי" שלפיה עשית את החישוב? כי העונה הנוכחית מאוד לא מייצגת מבחינת האורך, בשנים הקודמות העונה היתה קצרה כמעט בחצי.

וגם זה קרה שם לפני 3 שבועות:
https://youtu.be/B_cmw2bIJEw

 

[Roi]

חשבתי שאתה רק קונה מניות לפי הפוסט הקודם שלך... מעניין.

 

[Jenia29]

חשבתי שאתה רק קונה מניות לפי הפוסט הקודם שלך... מעניין.

קניתי רק לפני חודש... הבניין אפילו עדין לא גמור, והדירה תהיה מוכנה רק בנובמבר.. כרגע אני קצת מתבאס שקניתי את הדירה במקום לקנות את המניות במחירי חיסול עכשיו

 

[yossik]

בהצלחה.
התשואה נשמעת פנטסטית, איךהגעת ל 25%?

 

[עש לילה]

התשואה נשמעת פנטסטית, איךהגעת ל 25%?

הערכת יתר של מחיר ללילה + לא לקח בחשבון הוצאות תחזוקה וניהול.

 

[yossik]

הערכת יתר של מחיר ללילה + לא לקח בחשבון הוצאות תחזוקה וניהול.

אני יודע, רק מעוניין לשמוע מ @Jenia29 איך הגיע למספר הזה.
היום בדקתי [כן, זו לא העונה] והשכירות ללילה היא בערך 250ש"ח לא $. נניח שעונת הסקי היא בערך חודשיים והמחיר אכן 100-150$ הרי עדיין צריך לשלם דמי אחזקה לחברת הניהול כול השנה ולא רק בעונת הסקי.

 

[אורי ג.]

איך יהיה עלי להתנהל מול מס הכנסה במקרה הזה?

תאלץ לפתוח תיק, להגיש דו"ח שנתי ולשלם להם מס שולי על הרווחים או לחלופין 15% על ההכנסות.

 

[חתול לילה]

כלומר, תשואה של יותר מ25%

אם זה כזה מכרה זהב אז למה היזם מוכר לך את הדירה במקום לשמור אותה לעצמו?
בכל אופן יהיה מעניין להמשיך להתעדכן בהתפתחויות.

 

[MMM]

מזל טוב על הקנייה ושיהיה בהצלחה! נראה יופי בתמונות!
נשמח לבוא להתארח אם תתן לנו מחירים סולידים...
אני מכיר מישהו עם נכס דומה רק בבולגריה. לפי מה שהוא מספר אין לו בעיה עם מס הכנסה כי כל ההכנסות הולכות לכיסוי ההוצאות והוא נשאר עם 0.

 

[Glazgo]

כרגע אני קצת מתבאס שקניתי את הדירה במקום לקנות את המניות במחירי חיסול עכשיו

@Jenia29 מה ההגדרה שלך למניות במחיר חיסול?

 

[passive income]

הרגתם אותי מצחוק

אני מכיר מישהו עם נכס דומה רק בבולגריה. לפי מה שהוא מספר אין לו בעיה עם מס הכנסה כי כל ההכנסות הולכות לכיסוי ההוצאות והוא נשאר עם 0.

 

[amit]

תאלץ לפתוח תיק, להגיש דו"ח שנתי ולשלם להם מס שולי על הרווחים או לחלופין 15% על ההכנסות.

לא חושב ש15% אפשרי. מדובר בהכנסה עיסקית כשמשכירים דרך airbnb.

 

[passive income]

להתרשמות של הפרויקט:
redco.ge

הדירות נחטפו בקצב מטורף, שילמתי 27,440$ על דירת סטודיו 26 מטר + 2 מטר מרפסת ski in ski out בקומה החמישית של aparthotel שנקרא LOFT2 באתר הכי חדש והכי גדול בגאורגיה..

זה נשמע קצת הזוי, אבל אחרי הצלבת הנתונים של מה שנציגי המכירות אמרו לי והמחירים ללילה בבוקין - תיירים משלמים בין 100 ל130 דולר ללילה בדירות האלה, והתפוסה כמעט 90% בעונת החורף... כלומר, תשואה של יותר מ25%

לתשומת ליבכם.

השאלה שלי היא אחרת - מעולם לא היה לי עסק או לא השכרתי דירה... איך יהיה עלי להתנהל מול מס הכנסה במקרה הזה?

הכל ישירות מול נציג גיאורגי? באנגלית?
או שיש מישהו בארץ?
אתה מחזיק פיזית בנכס?
אתה מתעסק עם השכירות ?
אתה יכול להגיע לשם לנופש מתי שאתה רוצה במהלך השנה ?
יש ארנונה ואני מבין כלול בדמי ניהול ?

 

[passive income]

לא חושב ש15% אפשרי. מדובר בהכנסה עיסקית כשמשכירים דרך airbnb

שזה כמה ?

 

[אורי ג.]

לא חושב ש15% אפשרי. מדובר בהכנסה עיסקית כשמשכירים דרך airbnb.

בארץ, לא בחו"ל.

 

[amit]

בארץ, לא בחו"ל.

על אחת כמה וכמה כשישראלי משכיר נכס בחול.
שכירות יומית , ריבוי שוכרים, טיפול בתקלות , חברת ניהול - מס הכנסה לא יקבל את זה בתור הכנסה פסיבית משכירות.

 

[אורי ג.]

על אחת כמה וכמה כשישראלי משכיר נכס בחול.
שכירות יומית , ריבוי שוכרים, טיפול בתקלות , חברת ניהול - מס הכנסה לא יקבל את זה בתור הכנסה פסיבית משכירות.

אם מישהו אחר מנהל את זה ואתה רק מקבל צ'ק פעם בחודש/רבעון זו הכנסה פסיבית.
בנוסף אין מישהו שיריב איתך במ"ה בשביל סכום של כמה מאות/אלפי דולרים בשנה, אתה פשוט לא מספיק מעניין.

 

[Jenia29]

הכל ישירות מול נציג גיאורגי? באנגלית?
או שיש מישהו בארץ?
אתה מחזיק פיזית בנכס?
אתה מתעסק עם השכירות ?
אתה יכול להגיע לשם לנופש מתי שאתה רוצה במהלך השנה ?
יש ארנונה ואני מבין כלול בדמי ניהול ?

ישירות מול הנציגים שלהם (יש להם גם משרד בקייב).. דיברתי איתם באנגלית/רוסית. אין מיסי רכישה לאזרחים זרים בגאורגיה. אני מחזיק פיזית בנכס והייתי שם לפני שבוע רשמתי אותו על שמי בland administration של גאורגיה. ברור שאני יכול להגיע מתי שאני רוצה.. בבניין יש reception and security 24/7 וגם מסעדה בקומת הקרקע.. אני מקבל את הדירה עם הכל כולל מים wifi טלויזיה וחימום ועלות ה maintenance בשנה היא 650$. (הוצאות חשמל עלי)
האמת שאני מכיר מישהי שכבר משכירה שם והיא גם עובדת שם בתקופת החורף אז היא עזרה ותעזור לי בהתחלה.. אבל אני מניח שאפשר לעשות את זה גם ממש remotely.

ד"א, אם לא בא לכם להתעסק עם booking.com או airbnb החברה מציעה את שירותיה בלעזור לכם להשכיר את הנכס לתיירים, אבל הם רוצים 40% מההכנסות.

החישוב של ה25% הוא אולי אופטימי אבל בהחלט אפשרי בהתחשב בביקוש ועלות הדירה ללילה.. כפי שציינתי, אין ככ הוצאות, הדירה עצמה חדשה

אני תכף אעלה לכם קצת תמונות ועוד כמה דברים

 

[Jenia29]

העלתי לכם קצת פרטים + תמונות
https://www.dropbox.com/sh/zy02ml977j9bvmf/AAA863eZ0IZkOGfA9i0PTBmwa?dl=0

אם מישהו רוצה לראות את החוזה רכישה אני יכול לשלוח לו באימייל