• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איך אתם מחשבים תשואה

yulyul

משתמש רשום
הצטרף ב
3/11/22
הודעות
1
דירוג
0
רכשתי דירה ב900k לפניי 6 שנים
היום ערכה של הדירה עלה בכמה מאות אלפים.
איך הייתם מחשבים את התשואה על הדירה בהנחה שלא העלתם את השכירות ואתם לא רוצים למכור את הדירה בשנים הקרובות?
לפי שווי הקנייה או השווי הנוכחי?
 
רכשתי דירה ב900k לפניי 6 שנים
היום ערכה של הדירה עלה בכמה מאות אלפים.
איך הייתם מחשבים את התשואה על הדירה בהנחה שלא העלתם את השכירות ואתם לא רוצים למכור את הדירה בשנים הקרובות?
לפי שווי הקנייה או השווי הנוכחי?
התשובה לשאלות מהסוג הזה היא תמיד: "לאיזה צורך החישוב"?
אם אתה רוצה לדעת כמה הרווחת עד היום, אז התשואה היא שווי היום פלוס כל דמי השכירות לחלק לשווי הרכישה. המהדרין יתחשבו בהצמדה, עלויות עסקה מלאות ושאר הקפדות.
אם אתה רוצה להשוות להשקעה אלטרנטיבית שיש לך היום, אז מה שהיה לא רלוונטי והנתון היחיד הוא תשואה להיום, כלומר, שכירות חלקי שווי היום, ואם יש לך צפי לעליית / ירידת ערך, תכניס את זה לחישוב. כנ"ל אם אתה רוצה להשוות את תשואת השכירות שלך לתשואת שכירות של דירות אחרות (למשל, כדי לדעת כמה כדאי לך לבקש בשנה הבאה), אז הנתון הרלוונטי הוא שווי להיום.
 
אם אתה מתייחס רק לתשואה משכירות, נכון יותר להסתכל על התשואה ממחיר הנכס הנוכחי (שהרי היית יכול למכור את הנכס ולהרוויח תשואה על הסכום מאפיקים אחרים.

אבל בעיניי זה לא נכון להתעלם מעליית הערך לחישוב התשואה.
החישוב שאני עושה:
הוצאות: ההון העצמי + עלויות נלוות (מס רכישה, עורך דין, מתווך, שמאי, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ וכו') + כל תשלומי המשכנתא עד כה + עלויות תחזוקה/תיקונים.
הכנסות:
1. מחיר הנכס המשוערך כיום בניכוי:
- מסים ועלויות מכירה
- יתרת הסילוק במשכנתא.
2. הכנסות שוטפות משכר דירה.

ומכאן מחשב את התשואה לפי
ההכנסות ביחס להוצאות.
 
כוונתך רק תשלומי הריבית?
לא, אני לא עושה הפרדה. כסף שיצא מהכיס זה כסף שיצא.
את החלק שהלך לקרן אני רואה בצד של שווי הנכס בניכוי יתרת סילוק.
כוונתך כל ההכנסות מרגע הרכישה ועד עכשיו?
נניח אם אני משכיר דירה ב1000 שח לחודש ועברו 3 שנים מהרכישה אזי אתה מוסיף 36 אלף לחישוב?
כן, אבל אני גם מוסיף את החזרי המשכנתא שהיו באותה תקופה לצד ההוצאות.
 
והנתון היחיד הוא תשואה להיום, כלומר, שכירות חלקי שווי היום, ואם יש לך צפי לעליית / ירידת ערך, תכניס את זה לחישוב
כמעט מדויק, כי מיסים.
(הוא צריך לחשב את התשואה מהדירה הספציפית כיום, לפי השקעה מקבילה עם הפחתה של 25% מהרווח הריאלי)
 
כוונתך רק תשלומי הריבית?
כשבוחנים נכס נהוג להסתכל על התשואה שלו מבלי להתחשב במינוף: (מחיר הנכס היום פחות מחיר הנכס שקנית ועוד שכר דירה פחות הוצאות תפעוליות) חלקי מחיר הנכס ברכישה
אם אתה משווה להשקעה אחרת לא ממונפת אז תצטרך להוסיף את המינוף אחרי שחישבת את התשואה על הנכס.
כמובן שזה ממש תלוי מה אתה מנסה להשיג..
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Koby Paris האם אתם מחשבים הטבות בעבודה בתור הוצאות עתידיות ? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 21
C אילו יריחונים/מגזינים אתם קוראים? פוסטים מאיכות נמוכה 2
C הייטקיסטים - איך אתם מתמודדים עם תיק השקעות ריכוזי בעקבות RSU? שוק ההון 12
ש חוץ מיס/הוט איזה רשת אתם ולמה? צרכנות פיננסית 5
ד האם אתם רואים בנפילה של הביטקוין בשבוע האחרון הזדמנות קנייה ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
T אתם חושבים שיהיה שינוי אחרי המלחמה בממשלה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 344
M כמה נפשות אתם, וכמה כסף בממוצע אתם מוציאים בשנה על חופשות בארץ ובחו"ל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 43
ה מחפש להשקיע בדירות יד 2 בצפון אנגליה, איך אתם יכולים לקדם אותי? פוסטים מאיכות נמוכה 0
ב איך אתם עוקבים אחרי התיק שלכם? שוק ההון 17
O הריבית על אגרות חוב לטווח ארוך נושקות ל-5% בוול-סטריט. מהו הגבול בו אתם מתחילים לצאת משוק המניות? שוק ההון 93
S איך אתם משקיעים באג״ח בתקופה הנוכחית שוק ההון 1
נ מה אתם קונים כאשר אתם משקיעים בS&P 500? מה החלופות? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 30
ל כמה צדקה אתם נותנים בחודש פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 132
S איך אתם ממקסמים חיסכון עם מועדוני צרכנות וקופונים צרכנות פיננסית 10
TheOneTech כל כמה זמו אתם שולחים קריאות מונה לספקית גז שלכם? פוסטים מאיכות נמוכה 0
C אילו נותני שירותים אתם מחזיקים שרצים אתכם במסע לחופש פיננסי ולאחר מכן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
N איך אתם עוקבים אחר ההשקעות שלכם ב-2023? שוק ההון 15
T איך אתם מחכים לרכישת דירה באזור שהגדרתם? נדל"ן 23
N באיזה אפיק סולידי אתם משתמשים בימים אלו? שוק ההון 17
לב מישקין עבודה משרדית - איך אתם שורדים את זה? אוף טופיק 53
deussex האם אתם עושים חוזה השכרה דרך עורך דין ? מרגיש מבולבל, אשמח לתובנות נדל"ן 28
א סיכון מס בקרן השתלמות או שילוש של דמי הניהול - מה אתם הייתם עושים? שוק ההון 9
ב לחיות על הקצה או ללכת על בטוח - מה אתם הייתם עושים? נדל"ן 14
fizban קרן השתלמות IRA - עם איזה בנק אתם עובדים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 36
S ניתוח טכני - איך אתם עושים? פוסטים מאיכות נמוכה 9
A ברוקר ישראלי - דרך איפה אתם ממליצים להשקיע? פוסטים מאיכות נמוכה 1
ב עם כמה כסף אתם פרשתם? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 17
H איך אתם מתכננים לראות את המונדיאל? פוסטים מאיכות נמוכה 4
deussex עד כמה אתם סומכים להפקיד את כל הכסף בבית השקעות ישראלי ? שוק ההון 81
ס מה אתם הייתם עושים ? דחיית תואר בשנה למען מקום טוב יותר אוף טופיק 13
Shnizelia באיזה תיק גב אתם משתמשים? פוסטים מאיכות נמוכה 12
C איך אתם מתמחרים את שווי הנכס שלכם בתוך הפרוטפוליו השקעות? נדל"ן 11
ה איך אתם עושים את זה ? יומני מסע אישיים 40
R איך אתם מנהלים את הדירה המחולקת? נדל"ן 3
Y כמה אתם משלמים חשבון גז? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 51
כנשר ניהול חשבונות - כיצד אתם מקבלים חשבונות לתשלום? צרכנות פיננסית 25
ט אילו בטוחות אתם מבקשים מהשוכרים? נדל"ן 36
lavi מרגע זה אתם עם כסף - ביטוח דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 30
deussex האם אתם עושים משהו ספציפי בעקבות האינפלציה, והמצב בשווקים ? פוסטים מאיכות נמוכה 39
H בכמה אתם קונים קילו פירות וירקות צרכנות פיננסית 10
P האם אתם שמחים בחלקכם? ( מבחינה חומרית) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 66
M אז איך אתם עם הוצאות החגים פורים ופסח? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
צ איך אתם מכבים את המוח פוסטים מאיכות נמוכה 40
deussex האם אתם עושים פעילויות מנע בעקבות המלמחמה באוקראינה בתיק/קופות גמל ? שוק ההון 25
Avi W איך אתם עוקבים אחרי הדיבידנדים פוסטים מאיכות נמוכה 1
M מאיפה אתם קונים ביטקוין ולמה? השקעות אלטרנטיביות 1
M מה אתם עושים עם הגמל להשקעה עם כל המצב? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ה בן 20. בהתלבטות ואשמח לדעת מה אתם הייתם עושים שוק ההון 26
בובין חוט-השני איך אתם מוודאים שטח נכס (דוגמא מוחשית בפנים) נדל"ן 2
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 56

נושאים דומים

Back
למעלה