איך אתם מחשבים תשואה

[yulyul]

רכשתי דירה ב900k לפניי 6 שנים
היום ערכה של הדירה עלה בכמה מאות אלפים.
איך הייתם מחשבים את התשואה על הדירה בהנחה שלא העלתם את השכירות ואתם לא רוצים למכור את הדירה בשנים הקרובות?
לפי שווי הקנייה או השווי הנוכחי?

 

[גרהם]

רכשתי דירה ב900k לפניי 6 שנים
היום ערכה של הדירה עלה בכמה מאות אלפים.
איך הייתם מחשבים את התשואה על הדירה בהנחה שלא העלתם את השכירות ואתם לא רוצים למכור את הדירה בשנים הקרובות?
לפי שווי הקנייה או השווי הנוכחי?

התשובה לשאלות מהסוג הזה היא תמיד: "לאיזה צורך החישוב"?
אם אתה רוצה לדעת כמה הרווחת עד היום, אז התשואה היא שווי היום פלוס כל דמי השכירות לחלק לשווי הרכישה. המהדרין יתחשבו בהצמדה, עלויות עסקה מלאות ושאר הקפדות.
אם אתה רוצה להשוות להשקעה אלטרנטיבית שיש לך היום, אז מה שהיה לא רלוונטי והנתון היחיד הוא תשואה להיום, כלומר, שכירות חלקי שווי היום, ואם יש לך צפי לעליית / ירידת ערך, תכניס את זה לחישוב. כנ"ל אם אתה רוצה להשוות את תשואת השכירות שלך לתשואת שכירות של דירות אחרות (למשל, כדי לדעת כמה כדאי לך לבקש בשנה הבאה), אז הנתון הרלוונטי הוא שווי להיום.

 

[האזרח הקטן]

אם אתה מתייחס רק לתשואה משכירות, נכון יותר להסתכל על התשואה ממחיר הנכס הנוכחי (שהרי היית יכול למכור את הנכס ולהרוויח תשואה על הסכום מאפיקים אחרים.

אבל בעיניי זה לא נכון להתעלם מעליית הערך לחישוב התשואה.
החישוב שאני עושה:
הוצאות: ההון העצמי + עלויות נלוות (מס רכישה, עורך דין, מתווך, שמאי, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ וכו') + כל תשלומי המשכנתא עד כה + עלויות תחזוקה/תיקונים.
הכנסות:
1. מחיר הנכס המשוערך כיום בניכוי:
- מסים ועלויות מכירה
- יתרת הסילוק במשכנתא.
2. הכנסות שוטפות משכר דירה.

ומכאן מחשב את התשואה לפי
ההכנסות ביחס להוצאות.

 

[stamEhad]

כל תשלומי המשכנתא

כוונתך רק תשלומי הריבית?

הכנסות שוטפות משכר דירה

כוונתך כל ההכנסות מרגע הרכישה ועד עכשיו?
נניח אם אני משכיר דירה ב1000 שח לחודש ועברו 3 שנים מהרכישה אזי אתה מוסיף 36 אלף לחישוב?

 

[האזרח הקטן]

כוונתך רק תשלומי הריבית?

לא, אני לא עושה הפרדה. כסף שיצא מהכיס זה כסף שיצא.
את החלק שהלך לקרן אני רואה בצד של שווי הנכס בניכוי יתרת סילוק.

כוונתך כל ההכנסות מרגע הרכישה ועד עכשיו?
נניח אם אני משכיר דירה ב1000 שח לחודש ועברו 3 שנים מהרכישה אזי אתה מוסיף 36 אלף לחישוב?

כן, אבל אני גם מוסיף את החזרי המשכנתא שהיו באותה תקופה לצד ההוצאות.

 

[יעקב 1]

והנתון היחיד הוא תשואה להיום, כלומר, שכירות חלקי שווי היום, ואם יש לך צפי לעליית / ירידת ערך, תכניס את זה לחישוב

כמעט מדויק, כי מיסים.
(הוא צריך לחשב את התשואה מהדירה הספציפית כיום, לפי השקעה מקבילה עם הפחתה של 25% מהרווח הריאלי)

 

[fongeme]

כוונתך רק תשלומי הריבית?

כשבוחנים נכס נהוג להסתכל על התשואה שלו מבלי להתחשב במינוף: (מחיר הנכס היום פחות מחיר הנכס שקנית ועוד שכר דירה פחות הוצאות תפעוליות) חלקי מחיר הנכס ברכישה
אם אתה משווה להשקעה אחרת לא ממונפת אז תצטרך להוסיף את המינוף אחרי שחישבת את התשואה על הנכס.
כמובן שזה ממש תלוי מה אתה מנסה להשיג..