מי אמר לך שהמודל הזה עובד בארה"ב?
1031 לא תקף בארץ, כלומר רשות המיסים לא מעניין אותה ה1031. גם את ה1031 בארה"ב יש הרבה משוכות לעבור כדי לא לשלם מס (יותר נכון לדחות את המס), פשוט זה לא.
מי אמר לך? יש בחלק מהמדינות שם מה גם זו רק אחת מעלויות העסקה בארה"ב.
לא חושב שיש מקום בעולם שאוסרים עליך למכור תוך פרק זמן קצר.
לא באמת קיים, נדלן זה בגדול זה לא עסק תזרימי אם הוא ממונף למעט בעסקאות גדולות במיוחד.
מה פספסתי? מה מיוחד בספרד?
אפילו בארה״ב זה מודל בעייתי. חלק בלתי-נפרד מהמודל הזה שאתה כנראה שכחת זה גם עליה מתמדת בערך הנכס עצמו. זה ממש לא רק השכירות שאתה כאילו חוסך והערך שאתה מעלה בו את הבית על ידי שיפוצים.
אמירה גדולה.
עשיתי את זה בעבר, עבדתי בחברה שעושה את זה, לא מבין את פשר השאלה.
לא שאלתי אם זה תקף בארץ, שאלתי האם יש עוד שווקים בהם אפשר לדחות את נטל המס במכירה וקניה של נדל"ן.
אני כמובן מדבר על אלו שאין בהן, ושואל אם יש כאלו גם באירופה.
צודק, הניסוח הנכון יותר הוא "החוקים המקומיים מאוד מעודדים לא למכור בפרק זמן קצר"
אתה בחור רציני, לא ציפיתי ממך להכללה כזו. המודל של קניית נכס שזקוק לשיפוץ מתחת למחיר השוק, שיפוץ והשכרה במחיר שמשאיר קאשפלואו הוא מודל מוכח ועובד. קשה לאתר נכסים כאלו? אולי, אבל מכאן ועד להגיד שזה לא באמת קיים.
מדובר מלכתחילה על נכסים שזקוקים לשיפוץ ושאפשר לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק, זה מודל קיים ועובד. וירידות של 10-15% זה מצוין, זה רק הופך את העסקאות לנגישות יותר ואת הפוטנציאל לגדול יותר.
לא אבל משם או מREFINANCE נובע התזרים, אא"כ אתה מדבר על עסקאות גדולות במיוחד או ומוסדיות בהם אפשר לקבל אשראי INTEREST ONLY ואז אפשר להגיע לתזרים יפה בתנאים הנכונים.
המודל הזה קיים רק בסביבה של מחירי-דיור שהם בעליה. האוס פליפינג זה כבר לא רווחי מאז 2020 - יש לך הרבה כתבות על אנשים שפרשו מזה.
אני האדם האחרון שינסה למנוע ממך לתפוס סכין נופלת. כי אני אוהב בעצמי לתפוס סכינים נופלות - בבורסה. אבל ההבדל בינינו זה שאתה רוצה לעשות את זה עם מינוף בסביבה שהולכת לקראת מיתון...
