• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

פליפים לנדל"ן בשוק האירופאי?

MoneyDoc

משתמש רגיל
הצטרף ב
9/10/19
הודעות
134
דירוג
133
היי, אז אני מכיר את הקונספט של פליפ\value add לנדל"ן בארה"ב. האם אותו מודל עובד גם בחלק ממדינות אירופה?
אני מתכוון מבחינת הטבות מיסוי, כמו 1031 בארה"ב, זה שאין מס רכישה, אין איסור למכור בפרק זמן קצר וכו' וכו', ובנוסף שכלכלית השכירות משאירה cashflow אחרי הוצאות משכנתא.

מישהו יודע?
 
היי, אז אני מכיר את הקונספט של פליפ\value add לנדל"ן בארה"ב. האם אותו מודל עובד גם בחלק ממדינות אירופה?
מי אמר לך שהמודל הזה עובד בארה"ב?
בל מקרה המודל הזה קיים בכל מקום בעולם.
אני מתכוון מבחינת הטבות מיסוי, כמו 1031 בארה"ב,
1031 לא תקף בארץ, כלומר רשות המיסים לא מעניין אותה ה1031. גם את ה1031 בארה"ב יש הרבה משוכות לעבור כדי לא לשלם מס (יותר נכון לדחות את המס), פשוט זה לא.
, זה שאין מס רכישה,
מי אמר לך? יש בחלק מהמדינות שם מה גם זו רק אחת מעלויות העסקה בארה"ב.
אין איסור למכור בפרק זמן קצר
לא חושב שיש מקום בעולם שאוסרים עליך למכור תוך פרק זמן קצר.
ף שכלכלית השכירות משאירה cashflow אחרי הוצאות משכנתא.
לא באמת קיים, נדלן זה בגדול זה לא עסק תזרימי אם הוא ממונף למעט בעסקאות גדולות במיוחד.
 
היי, אז אני מכיר את הקונספט של פליפ\value add לנדל"ן בארה"ב. האם אותו מודל עובד גם בחלק ממדינות אירופה?
אפילו בארה״ב זה מודל בעייתי. חלק בלתי-נפרד מהמודל הזה שאתה כנראה שכחת זה גם עליה מתמדת בערך הנכס עצמו. זה ממש לא רק השכירות שאתה כאילו חוסך והערך שאתה מעלה בו את הבית על ידי שיפוצים.

בוא נגיד שזה אחד מהדברים האלה ״שזה עובד עד שזה כבר לא עובד.״
בין השנים 2010 עד איזה 2020 זה באמת עבד בובה כי הריבית האפסית תדלקה את מחירי הבתים כלפי מעלה. עכשיו, כשיש לך קיפאון בהרבה משווקי הנדל״ן באמריקה ובחוף המערבי יש לך כבר ירידות של 10%-15% בשנה החולפת, פליפינג האוסס זה כבר לא ביזנס Lucrative כל כך בכלל.
 
מי אמר לך שהמודל הזה עובד בארה"ב?
בל מקרה המודל הזה קיים בכל מקום בעולם.
עשיתי את זה בעבר, עבדתי בחברה שעושה את זה, לא מבין את פשר השאלה.

1031 לא תקף בארץ, כלומר רשות המיסים לא מעניין אותה ה1031. גם את ה1031 בארה"ב יש הרבה משוכות לעבור כדי לא לשלם מס (יותר נכון לדחות את המס), פשוט זה לא.
לא שאלתי אם זה תקף בארץ, שאלתי האם יש עוד שווקים בהם אפשר לדחות את נטל המס במכירה וקניה של נדל"ן.

מי אמר לך? יש בחלק מהמדינות שם מה גם זו רק אחת מעלויות העסקה בארה"ב.
אני כמובן מדבר על אלו שאין בהן, ושואל אם יש כאלו גם באירופה.

לא חושב שיש מקום בעולם שאוסרים עליך למכור תוך פרק זמן קצר.
צודק, הניסוח הנכון יותר הוא "החוקים המקומיים מאוד מעודדים לא למכור בפרק זמן קצר"

לא באמת קיים, נדלן זה בגדול זה לא עסק תזרימי אם הוא ממונף למעט בעסקאות גדולות במיוחד.
אתה בחור רציני, לא ציפיתי ממך להכללה כזו. המודל של קניית נכס שזקוק לשיפוץ מתחת למחיר השוק, שיפוץ והשכרה במחיר שמשאיר קאשפלואו הוא מודל מוכח ועובד. קשה לאתר נכסים כאלו? אולי, אבל מכאן ועד להגיד שזה לא באמת קיים.

אפילו בארה״ב זה מודל בעייתי. חלק בלתי-נפרד מהמודל הזה שאתה כנראה שכחת זה גם עליה מתמדת בערך הנכס עצמו. זה ממש לא רק השכירות שאתה כאילו חוסך והערך שאתה מעלה בו את הבית על ידי שיפוצים.

בוא נגיד שזה אחד מהדברים האלה ״שזה עובד עד שזה כבר לא עובד.״
בין השנים 2010 עד איזה 2020 זה באמת עבד בובה כי הריבית האפסית תדלקה את מחירי הבתים כלפי מעלה. עכשיו, כשיש לך קיפאון בהרבה משווקי הנדל״ן באמריקה ובחוף המערבי יש לך כבר ירידות של 10%-15% בשנה החולפת, פליפינג האוסס זה כבר לא ביזנס Lucrative כל כך בכלל.
מדובר מלכתחילה על נכסים שזקוקים לשיפוץ ושאפשר לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק, זה מודל קיים ועובד. וירידות של 10-15% זה מצוין, זה רק הופך את העסקאות לנגישות יותר ואת הפוטנציאל לגדול יותר.
 
אז בעצם המטרה של נדלן היא רק עלית ערך?
לא אבל משם או מREFINANCE נובע התזרים, אא"כ אתה מדבר על עסקאות גדולות במיוחד או ומוסדיות בהם אפשר לקבל אשראי INTEREST ONLY ואז אפשר להגיע לתזרים יפה בתנאים הנכונים.
גם בלי עליית ערך אפשר לקבל תשואה יפה עם תזרים אפסי, יש פשוט הבדל בין רווח לבין תזרים.

אבל עזוב, אל תאמין לי, שים באקסל ותבדוק בעצמך.
 
מדובר מלכתחילה על נכסים שזקוקים לשיפוץ ושאפשר לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק, זה מודל קיים ועובד.
המודל הזה קיים רק בסביבה של מחירי-דיור שהם בעליה. האוס פליפינג זה כבר לא רווחי מאז 2020 - יש לך הרבה כתבות על אנשים שפרשו מזה.
העליה בערך הנכס בגלל מדיניות הריבית האפסית היתה אמורה לכסות לך חלק ניכר בהוצאות.
וירידות של 10-15% זה מצוין, זה רק הופך את העסקאות לנגישות יותר ואת הפוטנציאל לגדול יותר.
אני האדם האחרון שינסה למנוע ממך לתפוס סכין נופלת. כי אני אוהב בעצמי לתפוס סכינים נופלות - בבורסה. אבל ההבדל בינינו זה שאתה רוצה לעשות את זה עם מינוף בסביבה שהולכת לקראת מיתון...

בוא נגיד, אתה לא יודע אם אתה הולך לקנות בית בשלהי 2007-2008 כשהבועה פגעה בשיא והאויר התחיל לצאת רק, או ב-2010 כשכבר היתה פגיעה בתחתית.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
עידו ג המסע לנדל"ן נדל"ן 12
E שוקל להחליף מקצוע מצלם לנדל"ן, אבל ההתלבטות קשה. מה אומרים? אוף טופיק 34
L כיצד ניתן להשוות את שוק ההון לנדל"ן? השקעות אלטרנטיביות 7
Oracle קושי במציאת שוכרים לנדל"ן מסחרי נדל"ן 5
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 51
ל קורס זמן לנדל"ן - מישהו עשה ויכול לחוות דעה עליו? נדל"ן 1
$ הלוואה לנדל"ן לצד תיק השקעות המכיל אג"ח שוק ההון 23
S גידור חשיפה לנדל"ן צרכנות פיננסית 4
הסולידית סקר: האם ליצור פורום ייעודי לנדל"ן? שוק ההון 25
B השקעה לטווח קצר-בינוני בשוק ההון שוק ההון 9
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
D משיכת משכורות חודשית מהשקעה בשוק ההון שוק ההון 3
מ זיכוי מס על הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון מיסים 25
א מיסוי על מטח בשוק ההון שוק ההון 15
K משקיעים רק בשוק ההון וחוששים כי אין נדל״ן שוק ההון 36
בן מלך ירידה בשוק ההון - מבצע? שוק ההון 63
Gari קרנות סל על מדדים סקטורים\מדדים דפנסיביים בשלב המשיכה כדי למזער נעילת הפסדים בשוק דובי שוק ההון 34
מ ביטוח לאומי על רווחים בשוק ההון מיסים 11
AbuNafha מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון שוק ההון 17
י טיפים לאיך להשקיע בצורה פאסיבית בשוק ההון שוק ההון 6
Z האם ניתן לקבל הטבות מס בשל הפקדות לפנסיה מהמס ששולם על רווח הון בשוק ההון? מיסים 14
N מתלבט מה לעשות ברקע הירידות האחרונות בשוק ההון שוק ההון 26
G השקעה בשוק הישראלי שוק ההון 0
ו שאלות לגבי הטרנד של סוחרים יומיים צעירים בשוק ההון שוק ההון 36
S השקעה בשוק ההון לטוווח קצר (?) שוק ההון 3
א השקעה בשוק הבריטי גם לטובת פיזור מטבעי שוק ההון 11
T כדי להשקיע בשוק האמריקאי חייב ברוקר אמריקאי ? שוק ההון 4
R כיצד ניתן לקזז הפסדים בשוק ההון, אל מול חישוב מס במימוש רווחים בשנים שאחרי? מיסים 2
K השקעה בשוק ההון מסחר עצמי/סגירת מסלולי משכנתא שוק ההון 20
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
T השקעה בשוק ההון בארצות הברית ללא אזרחות/תושבות שוק ההון 3
S מיסוי פעילות בשוק ההון כעצמאי? מיסים 2
G מסחר בשוק ההון הגרמני ומיסוי שוק ההון 1
H מסחר בשוק ההון - מסחר עם ידע שוק ההון 1
T מיליון שקל לעשר שנים בשוק ההון שוק ההון 3
M השקעה בשוק ההון לטווח בינוני-ארוך שוק ההון 1
shesek אחוזי הסיכון בהשקעה בשוק ההון שוק ההון 9
ה סגירת משכנתא או השקעה בשוק ההון נדל"ן 7
איל1 הפרת הסכם קבוצת רכישה 8200 על ידי הפניקס וגלובלנט, והבעיה הכללית של שינויי בעלות בשוק הקרנות תוך הפרת הסכמים עם הלקוחות. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
L מה מקובל היום בשוק בחוזי שכירות מבחינת הצמדה למדד המחירים לצרכן? נדל"ן 36
W האם ניתן לקזז תשלומים לקורסים בשוק ההון מהמס שצריך לשלם אוף טופיק 2
J השקעה בשוק ההון לטווח הקצר שוק ההון 12
A איפה אפשר לקרוא בפשטות על המיסוי על קנייה / מכירה בשוק ההון? פוסטים מאיכות נמוכה 4
A האם מומלץ להשקיע בשוק ההון דרך אתר ישראלי או בחו"ל? פוסטים מאיכות נמוכה 5
C משכורות בשוק אוף טופיק 75
D מכירה בשוק שורי מאוד בהשקעה פאסיבית שוק ההון 21
Michel יצירת הפסד מכוון בשוק ההון לצורך קיזוז מס שבח שוק ההון 25
M קיזוז הפסדים בשוק ההון מרווח כעצמאי מיסים 4
F יחס המספרים המוזר ביותר בשוק ההון פוסטים מאיכות נמוכה 9
ט מינוף של 1M ש"ח -> להחזיר משכנתא או להשקיע בשוק ההון שוק ההון 30

נושאים דומים

Back
למעלה