• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

הצעד הבא בשוק הנדל״ן / מגורים

  • פותח הנושא Flex
  • פורסם בתאריך

Flex

משתמש סולידי
הצטרף ב
14/9/22
הודעות
72
דירוג
23
שלום לכולם,

אני באיזו נקודות מפנה בכל הקשור למגורים / נדל״ן ואשמח לעזרתכם בנושא כי אני מתקשה להבין את הצעד הנכון ביותר.

אני ואשתי כרגע חיים אצל חמתי יחד עם תינוק בן 5 חודשים.
אנו מחזיקים בדירת 4 חדרים שגרנו בה עד לפני שאשתי נכנסה להריון ולאחר מכן חזרנו לבית של חמתי.

הדירה נקנתה ב2020 ב1.17 מ׳, נלקחה עליו משכנתא של 887.5K עם החזר חודשי התחלתי של 4.3K - היום כבר מתקרב ל4.6K.
אנחנו עם 3 מסלולי משכנתא והם כדלהלן:
Screen-Shot-2022-10-02-at-12-21-40.png


הפריים כבר לא 1% - עומד על 2.95%.
בשונה מהתמונה, אני מניח שטעות כתיב של יועץ המשכנתאות - מסלול הקל״צ והמ״צ הינם ל20 שנה ומסלול הפריים הינו ל25 שנה.

הדירה מושכרת לדיירים עד ליוני הקרוב עבור 3.3K (אלו השכירויות באזור) משמע אנו ׳מפסידים׳ כל חודש כ1.3K מאחר ואנו משלימים סכום זה למשכנתא.

מאז שאשתי תחזור מהחופשת לידה בחודש הבא, המשכורת המשותפת שלנו תהיה כ25K נטו, כמו״כ יש לנו הלוואה על רכב על סך 1.8K.

עדכון: ההוצאות החודשיות עומדות נכון לעכשיו על כ8K אך אינו מדד מאחר וכרגע אנחנו לא מבזבזים על חשבונות, מזון וכו׳.

אנחנו רוצים לצאת מהבית של חמתי ועומדים מול הסיטואציה הבאה:

1. למכור את הדירה הקיימת, מחירי הדירות באזור עלו יפה, מאמינים שנוכל למכור את הדירה בין 1.52 - 1.57 -> עליה של בין 350K - 400K, לאחר מכן יהיה לנו הון עצמי של בין 680K - 730K ועם ההון הזה לקנות דירה יקרה יותר באזור שאנחנו רוצים לגור בו, כנראה דירה שעלותה מוערך בין 2.2 מ׳ - 2.4 מ׳ -> משכנתא של כ1.6 מ׳ עם החזרים חודשיים של כ7,500 אם נחלק ל30 שנה ולעבור לגור בה.

2. לא למכור את הדירה הנוכחית, לנסות לבצע הורדת החזר למשכנתא ע״י הגדלת משך זמן ההחזר ובכך להוריד את ההחזר החודשי ככה שהשוכרים לפחות ׳ישלמו׳ את המשכנתא במלואה למשך כמה שנים עד שנצבור הון עצמי גדול יותר ונוכל לקחת משכנתא קטנה יותר על הדירה שאנחנו רוצים (אע״פ שלא בטוח שזה יהיה המצב כי ככל שהדירה שלנו עולה, גם הדירות היקרות יותר מתרחקות יותר) ובזמן הזה להשכיר דירת 3 חדרים באזור שאנחנו רוצים לגור בו (שכירויות נעות בין 5.5K - 6.5K).

3. למכור את הדירה הנוכחית ולקנות דירה אחרת להשקעה באזור שכן נוכל לקבל בו החזר מלא למשכנתא, כנראה מהלך זה ידרוש משכנתא גדולה יותר על מנת שנוכל להגיע למטרה הזו, כנראה דירות בסביבות ה1.7 מ׳ - 1.9 מ׳.

4. אולי אפשרות שלא חשבתי עליה אבל אתם כן.

אם חסרים פרטים מסויימים אשמח להשלימם.

אשמח לעזרתכם ותודה גדולה לכולם.
 
נערך לאחרונה ב:
מה לגבי האפשרות של לשכור דירה שמתאימה לצרכים שלכם?


לנסות לבצע הורדת החזר למשכנתא ע״י הגדלת משך זמן ההחזר ובכך להוריד את ההחזר החודשי ככה שהשוכרים לפחות ׳ישלמו׳ את המשכנתא במלואה למשך כמה שני
ככל שאתה מקטין את ההחזר החודשי, כך אתה מקטין את החזר הקרן ויוצא שאתה משלם כמעט רק ריבית. אתה תגלה בעוד עשור שהחוב שלך לבנק נשאר כמעט כמו היום.
ההסתכלות שלך של
אנו ׳מפסידים׳ כל חודש כ1.3K מאחר ואנו משלימים סכום זה למשכנתא.
היא הסתכלות שגויה. אתה מגדיל בכל חודש את אחוז הבעלות שלך על הדירה ומקטין את החוב לבנק. זו השקעה, לא הפסד.

חסר בפוסט פרטים לגבי מה המטרות שלכם ומה ההוצאות החודשיות.
 
מה לגבי האפשרות של לשכור דירה שמתאימה לצרכים שלכם?
הכוונה לא למכור, לא לשנות את ההחזר אבל פשוט להשכיר דירה? זו אפשרות, השאלה אם דירה שאחזיר עליה כ6.5K ועוד אשלים למשכנתא כ1.5K לא יהיה יותר מדיי?
ככל שאתה מקטין את ההחזר החודשי, כך אתה מקטין את החזר הקרן ויוצא שאתה משלם כמעט רק ריבית. אתה תגלה בעוד עשור שהחוב שלך לבנק נשאר כמעט כמו היום.
ההסתכלות שלך של

היא הסתכלות שגויה. אתה מגדיל בכל חודש את אחוז הבעלות שלך על הדירה ומקטין את החוב לבנק. זו השקעה, לא הפסד.

חסר בפוסט פרטים לגבי מה המטרות שלכם ומה ההוצאות החודשיות.
ההוצאות החודשיות עומדות נכון לעכשיו על כ8K אך אינו מדד מאחר וכרגע אנחנו לא מבזבזים על חשבונות, מזון וכו׳, מצד שני אנחנו קצת יותר ׳פזרנים׳, דבר שישתנה באופן מיידי כשנצא מהדירה של חמתי.
 
הכוונה לא למכור, לא לשנות את ההחזר אבל פשוט להשכיר דירה?
הכוונה היא לשכור דירה לעצמכם (אתם כבר משכירים למישהו אחר).
זו אפשרות, השאלה אם דירה שאחזיר עליה כ6.5K ועוד אשלים למשכנתא כ1.5K לא יהיה יותר מדיי?
זו שאלה שאתם צריכים לדעת לענות עליה יותר טוב ממישהו אחר. לפי מה שאתה מתאר בהצעה 1, אתם ממילא שוקלים ללכת על החזר משכנתא של 7,500 (התייחסות בהמשך) בחודש, אז ההפרש הוא 500 ש"ח בין מה שממילא תכננתם להוציא.
ההוצאות החודשיות עומדות נכון לעכשיו על כ8K אך אינו מדד מאחר וכרגע אנחנו לא מבזבזים על חשבונות, מזון וכו׳, מצד שני אנחנו קצת יותר ׳פזרנים׳, דבר שישתנה באופן מיידי כשנצא מהדירה של חמתי.
הייתי מנסה כן לייצר הערכה של ההוצאות שלכם. אמנם היא לא תהיה מדויקת אבל אתם כן יכולים להגיע לטווח מסויים, וכדי להיות על הצד הבטוח תעלו את ההוצאות ב20%.
ברגע שיש לכם הבנה של ההוצאות לא כולל דיוק אתם יכולים להתחיל לבדוק את התרחישים השונים - דירת מגורים בבעלותכם, שכירה והשכרה, בעלות על שתי דירות.


לגבי פריסת משכנתא ל30 שנה - באופן כללי ובפרט בריביות של היום (שעוד צפויות לעלות) הייתי מציע לחשוב פעמיים לפני שהולכים על פריסה לטווח שנים כזה - זה אומר שבמשך כמה שנים טובות כמעט כל ההחזר שלך הולך לכיסוי ריבית והקרן כמעט ואינה נחתכת. כל העלאה בסכום ההחזר מאפשרת חיתוך מהיר יותר של הקרן, וכתוצאה מכך גם פחות ריבית בחודשים הבאים -> ומכאן שחלק גדול יותר מהתשלום הולך לחיתוך הקרן גם בהמשך וחוזר חלילה.
הדבר נכון שבעתיים במסלולים עם הצמדה למדד - ככל שתפרוס ליותר שנים, הקרן רק תגדל במשך כמה שנים טובות.
 
הדירה מושכרת לדיירים עד ליוני הקרוב עבור 3.3K (אלו השכירויות באזור) משמע אנו ׳מפסידים׳ כל חודש כ1.3K מאחר ואנו משלימים סכום זה למשכנתא.
אם הריבית שאתם משלמים היא יותר מ3.3k הייתי קורא לזה הפסד. אז זה לא הפסד, זה מכסה לכם את כל הריבית + חלק מהקרן (שזה נשאר שלכם)
 
אתם לא מפסידים כל חודש 1.3 אלף, יש לכם תזרים שלילי בסכום זה, צריך לדעת להבדיל בין תזרים לתשואה.

לא פירטת מספיק על ההוצאות לשכם לכן קשה להגיד אם כבר עכשיו תוכלו להרשות לעצמכם את הדירה שאתם רוצים למגורים, כנראה שגם אתם עוד לא יודעים בדיוק להעריך מה יהיו ההוצאות כאשר תצאו מהבית של המשפחה.

איפה הדירה להשקעה? איפה אתם רוצים לגור? הדירה להשקעה צריכה להיות קרובה ככל האפשר לאזור בו אתם רוצים לגור כדי לגדר את השינוי המחירים במקום בו אתם רוצים לגור.

יש לכם משכנתא בריביות טובות שהיום אי אפשר לקבל, בהנחה והיא באזור טוב הייתי ממשיך להחזיק אותה, חוסך כסף כדי להחזיר חלקים מהמשתנה צמודה כל פעם שאפשר, עד שתרגישו בנוח לרכוש את הדירה בה אתם רוצים לגור.
 
הייתי מנסה כן לייצר הערכה של ההוצאות שלכם. אמנם היא לא תהיה מדויקת אבל אתם כן יכולים להגיע לטווח מסויים, וכדי להיות על הצד הבטוח תעלו את ההוצאות ב20%.
ברגע שיש לכם הבנה של ההוצאות לא כולל דיוק אתם יכולים להתחיל לבדוק את התרחישים השונים - דירת מגורים בבעלותכם, שכירה והשכרה, בעלות על שתי דירות.
אולי לא הסברתי את עצמי כמו שצריך אבל אין scenrio של להחזיק 2 דירות.

אתם לא מפסידים כל חודש 1.3 אלף, יש לכם תזרים שלילי בסכום זה, צריך לדעת להבדיל בין תזרים לתשואה.

לא פירטת מספיק על ההוצאות לשכם לכן קשה להגיד אם כבר עכשיו תוכלו להרשות לעצמכם את הדירה שאתם רוצים למגורים, כנראה שגם אתם עוד לא יודעים בדיוק להעריך מה יהיו ההוצאות כאשר תצאו מהבית של המשפחה.
לפי חישוב שעשינו פחות או יותר ההוצאות כולל שכ״ד (6K) וכולל השלמה של 1.5K למשכנתא = 18K.
מספטמבר הבא כשהילד ייכנס לגן התווסף לזה כ-3.5K מה שיביא אותנו לסכום של 21.5K.

איפה הדירה להשקעה? איפה אתם רוצים לגור? הדירה להשקעה צריכה להיות קרובה ככל האפשר לאזור בו אתם רוצים לגור כדי לגדר את השינוי המחירים במקום בו אתם רוצים לגור.

יש לכם משכנתא בריביות טובות שהיום אי אפשר לקבל, בהנחה והיא באזור טוב הייתי ממשיך להחזיק אותה, חוסך כסף כדי להחזיר חלקים מהמשתנה צמודה כל פעם שאפשר, עד שתרגישו בנוח לרכוש את הדירה בה אתם רוצים לגור.
כרגע הדירה שאנחנו מחזיקים היא בחריש, רוצים לעבור לכיוון ראשון לציון / יבנה.

מבחינת החזרת חלקים אליה, יש לי קה״ש נזילה בערך של כ-50K, יש 75K נזיל בעו״ש, היית ממליץ להכניס את זה למסלול מ״צ?
 
לפי החישוב שכתבת להחזר צפוי במידה ותמכרו את הדירה ותקנו דירה למגורים נראה שתוכלו לעמוד בזה אבל זאת גם התחייבות גדולה מאוד, לכן שווה לשקול למשוך עוד תקופה בבית של המשפחה כדי לחסוך עוד ולהית יותר בטוחים בביצוע המהלך.

וכמובן לא לקנות בלי שמאות מקדימה במצב כמו שלכם זה יכול להיות קריטי. יכולים גם להתחיל להסתכל על פרויקטים חדשים עם מסירה עוד 2-3 שנים, יכול להיות שבתקופה הקרובה עם עליית הריבית וירידת כמות העסקאות בשוק תוכלו למצוא משהו אטרקטיבי, אבל בשביל זה תצטרכו להתחיל כבר עכשיו ללמוד את השוק לעומק כדי לדעת לזהות דבר כזה כאשר הוא יקרה.
 
נערך לאחרונה ב:
בתקופה הקרובה בגלל העלאת הריבית נראה שהולך להיות תהליך ארוך יותר למכור דירה, שכן זה מעלה את החזרי המשכנתאות.
לרוכשים שיש את הכסף כמובן שיש עכשיו הזדמנויות טובות לרכוש נכסים בלי הצורך במשכנתא ועל ידי כך אולי לסגור עסקאות במחירים טובים יותר.

במקרה שלך אתה הולך להחליף משכנתא של 887K במשכנתא חדשה של 1.6M, כלומר כפול (ועוד לפני הוצאות בית חדש..ריהוט, שדרוגים וכו')
לדעתי, בתקופה שכזו, זה להפיל עליכם עול כלכלי לתקופה ארוכה מידי . לא משהו שאני הייתי עושה, אבל כל אחד ושיקוליו.
אם האפשרות לגור עדיין ללא תשלום שכירות קיימת, זה האופציה הכי כלכלית שתאפשר לכם לצבור הון נוסף ובו זמנית , גם הדירה המושכרת תעלה כנראה בערכה.
אם לא, אז אפשר פשוט לשכור את הדירה שאתם רוצים, ובמקביל לנסות לחסוך קצת ולקוות שהדירה שלכם תעלה במקביל.
בכל אופן בהצלחה!
 
לדעתי משכנתא של 1.6M זה משהו קצת מסוכן.
אתם מוציאים 8K כי אתם גרים אצל חמותך אבל להערכתי זה יעלה ל-12K כשתגורו לבד. תוסיף 7.5K למשכנתא ו-3.5K לגן של הילד כבר תגיעו קרוב ל-23K.
יתכן שתרוויחו אם תקנו דירה גדולה יותר. אני לא הייתי לוקח סיכון כזה אבל לכל אחד שיקולים שלו.
אני הייתי מעדיף לגור עוד שנתיים אצל חמתי, לחסוך כסף (לפי דבריך אתם מסוגלים לחסוך 150K לשנה) ואז לעבור לדירה שלי.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M מתלבט על הצעד הבא בתחום הנדל״ן נדל"ן 6
קפיטליסט_מרושע עם רגל אחת בחוץ - חושש לעשות את הצעד האחרון יומני מסע אישיים 78
jinjiy חוות דעת - מה הצעד שהייתם לוקחים? נדל"ן 33
YoniLevy הצעד הראשון: בגיל 18 נזכרתי שאני רוצה מלא כסף יומני מסע אישיים 21
C מספר שאלות לקראת הצעד הראשון שוק ההון 4
ס איזה פוסטים הכי עזרו לכם לעשות את הצעד ולהתחיל להשקיע ? שוק ההון 1
S עצמאי פטור - קרן ההשתלמות מלאה, מה האפיק הבא לחיסכון? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
M האם אפשר לדחות מס בפקדון לפקדון הבא? מיסים 3
N אזרח אמריקאי שגילה שצריך לשלם מס על כל ההשקעות - מה השלב הבא? מיסים 70
Y המסע אל האתגר הבא בחיים התפתחות אישית 32
E האם ניתן לקזז מס במקרה הבא? צרכנות פיננסית 12
D איך לבחור נכון את מקום העבודה הבא? (הייטק) אוף טופיק 11
N מערכות מידע עכשיו במכללה או באוקטובר הבא באוניברסיטה? התפתחות אישית 8
Y מה דעתכם על התכנון מס הבא? [כספי פיצויים] מיסים 15
M לגבי השלב הבא התפתחות אישית 9
ה מליון דולר - והיעד הבא יומני מסע אישיים 55
נגב פרוייקט הצמיחה - השלב הבא נדל"ן 45
M האם אתם חושבים שמשבר הפנסיות ליוצאי בריה"מ הוא פצצה פיסקלית על הכלכלה בעשור הבא? אוף טופיק 47
cypriano de rore הפד ירכוש אג״ח החל משבוע הבא שוק ההון 12
4 מתחיל להשקיע וצריך ללמוד את השלב הבא שוק ההון 25
S האם בשפל הבא של שוק המניות האמריקאי תקנו קרן ממונפת על s&p 500? שוק ההון 56
מ לאן ילך הכסף במשבר הבא? שוק ההון 28
R הקניית תשתיות סולידיות לדור הבא צרכנות פיננסית 2
Odnight תיק השקעות - השלב הבא שוק ההון 2
Odnight תיק השקעות- השלב הבא שוק ההון 29
amidar רוצה לשמוע את דעתכם על המצב הבא... שוק ההון 78
T השפעה של עליית\ירידת ריבית על התיק התאורתי הבא שוק ההון 4
I דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא נדל"ן 61
J רצף פיצויים - מעסיק הבא צרכנות פיננסית 12
לא חשוב שמות בהקשר לחסכנות ואנטי-צרכנות - אפשר בבקשה הסבר על הסרטון הבא? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
ק דעתכם על הרעיון הבא שוק ההון 12
אנא-אל 'הבא תדפיס עו"ש' אצל משקיעים צרכנות פיננסית 3
ש מבקש חוות דעת על תיק ההשקעות הבא שוק ההון 5
amidar האם המודל הבא הוא הונאת פונזי? אם לא - מה כן? אוף טופיק 6
T צפוניים, האם יכול להתאים מפגש-טיול בשישי הבא (30.12.2016)? אוף טופיק 24
A השקעה בזהב הדור הבא? שוק ההון 26
ס חיי העולם הזה או חיי העולם הבא צרכנות פיננסית 9
אוראלהרשקוביץ חוות דעתכם על פיזור התיק הבא: שוק ההון 17
W קיזוז רווח והפסד בשוק ההון בארץ מול חו"ל - והעברת ההפסד לשנים הבאות מיסים 6
B השקעה לטווח קצר-בינוני בשוק ההון שוק ההון 9
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
D משיכת משכורות חודשית מהשקעה בשוק ההון שוק ההון 3
מ זיכוי מס על הלוואה לצורך השקעה בשוק ההון מיסים 25
א מיסוי על מטח בשוק ההון שוק ההון 15
K משקיעים רק בשוק ההון וחוששים כי אין נדל״ן שוק ההון 36
בן מלך ירידה בשוק ההון - מבצע? שוק ההון 63
Gari קרנות סל על מדדים סקטורים\מדדים דפנסיביים בשלב המשיכה כדי למזער נעילת הפסדים בשוק דובי שוק ההון 34
מ ביטוח לאומי על רווחים בשוק ההון מיסים 11
AbuNafha מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון שוק ההון 17
י טיפים לאיך להשקיע בצורה פאסיבית בשוק ההון שוק ההון 6

נושאים דומים

Back
למעלה