• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

המסע לנדל"ן

עידו ג

משתמש רגיל
הצטרף ב
20/7/22
הודעות
477
דירוג
482
יש לי דיון מסע אישי, אבל בדיון זה החלטתי להתעסק בנדל"ן בלבד מכיוון שהנושא מרתק אותי בשבועות האחרונים, לצערי זמני קצר מאוד, והייתי רוצה לשאוב הרבה יותר מידע מאשר אני מספיק.
בדרך, אני נתקל בהמון כתבות לא עדכניות, כתבות שיווקיות (בסתר, במחבוא ובגלוי). כך שמאוד קשה לדעת מהו מקור אמין ומי נותן עצות מוטות לחלוטין. לכן אני פונה לפורום הנהדר.

עלי בקצרה:
בן 28. רווק ללא זוגיות. במחשבה רחוקה, כן אשמח לזוגיות, ומאוד אשמח לילד/ה או שניים עם בת הזוג הנכונה. לא בכל מחיר (מפרט בגלל הוצאות עתידיות שעלולות לצוץ).
הוצאות נוכחיות הן רק שכר דירה. סטודנט שנה א' מפונה מקריית שמונה, כך שכל עוד מענקי האכלוס נמשכים אני למעשה אפילו בפלוס (גר אצל ההורים על חשבונם).
תיק קטן (81 אלף ש"ח) באינטרקטיב 100% מניות. לא צפויות הפקדות משמעותיות בשנות התואר. כן מצאתי עבודה חלקית, ואשתדל להשקיע אחוז כמה שיותר גבוה מהחיסכון (באיזה אפיק ואיך ניגשים לעניין עוד נדבר).

מחשבותיי:
מעוניין בדירה כפיזור
מעוניין בדירה לייעול מס
לא משנה לי אם למגורים או להשקעה
מעוניין בדירה על מנת להעביר לדור הבא הלאה (במידה ויהיה למי :( )
אין לי יעד לכניסה לדירה, אני אפילו לא בזוגיות, כך שפרויקט "מחיר למשתכן" "דירה בהנחה" "דירת מטרה" וכד קורצים, בלאו הכי לוקח זמן עד שמקבלים דירה ואני לא ממהר.

איפה:
למגורים: נהרייה. אולי עכו, אולי חיפה. כל משפחתי כאן, לפחות זו הקרובה. אם אעזוב הורי יהיו עצובים מאוד, אז אעזוב רק במקרי קיצון (עבודה שפשוט אי אפשר לסרב לה, אהבה שאי אפשר לסרב לה). מענק 40 אלף שקלים הוא נחמד אבל לא שיקול.
להשקעה: בכל אזור בארץ (אולי למעט אילת). כנראה זה ששווי ההנחה בו שווה יותר. מקריאה עושה רושם שככל שהדירה גדולה יותר ושווי הקרקע גבוהה יותר, ההנחה יותר משתלמת הלכה למעשה. ביחס למה שאני יכול להרשות לעצמי, שזה כנראה לא הרבה.

הגרלות:
לא אשקר, מאוד חושש מהגרלות. הבנתי גם שאפשר להדפק בלי דירה (?). מה ההבדל בינן לבין הימורי לוטו/טוטו? האם בהגרלות הסיכוי לזכות גבוה משמעותית עד כדי כך שתשלומי ההשתתפות שווים את הסיכוי הקלוש לזכות? והאם יש גוף "נאמן" שמבטיח דירה בסופו של דבר (גם אם באיחור)?

מה הלאה:
ללמוד למה אני זכאי ומה כרוך בכל. מה הקאץ' אם יש קאץ.
דירה בהנחה, דירת מטרה, מחיר למשתכן, משכנתא מסובסדת, כל כך הרבה מושגים שאין לי מושג לגביהם וחיפוש בגוגל סוטר את עצמו בקלות מסעירה.
מאוד אשמח לקבל "תקציר מנהלים" מאנשים שעברו את ההליך. יתרונות וחסרונות, בעיקר חסרונות.

איך ניגשים לקנייה:
אוקי, אז נגיד וזכיתי בהגרלה ובחרתי דירה. באיזה שלב אני צריך לקחת משכנתא? זמן מסויים לפני קבלת דירה? בעת הזכייה? איך זה עובד?
ויותר מזה - נגיד והעו"ש קטן, אבל ישנו תיק השקעות. פשוט למכור את תיק ההשקעות על מנת לקבל משכנתא מתאימה?
או מראש, מעכשיו, אם אני שם לעצמי מטרה לקנות דירה, לא להפקיד יותר לקניית מניות אלא להשקיע רק בפקדונות ואג"ח? מה הדרך הנכונה לגשת לעניין? מאוד אשמח לקבל דעות וחוות דעת בעניין הגישה הנכונה.

באיזה שלב, בהתחשב בהון שלי ובעובדה שיש 3-4 שנות לימודי תואר לפני, להתחיל לגשת להגרלות? יפה שעה אחת קודם? עוד שנתיים? סוף תואר? רק כאשר יש כבר הון התחלתי סביר?

משכנתא מסובסדת: למישהו יצא להשתמש במשכנתא מסובסדת? מה הקאץ? צריך להתעמק בנושא. בנוסף אני לא בטוח אם אפשרי לשלב משכנתא זו וזכייה בהגרלה (מאוד יכול להיות שכן, אבל שווה בדיקה).

אם יש לכם ניסיון ועברתם את ההליך, אשמח לשמוע ממכם. אם אתם עוברים את ההליך, אשמח לשמוע ממכם גם כן. אם אתם סתם אנשים טובים שמבינים בנושא, אשמח לשמוע גם אותכם :)
מקווה בעתיד לעדכן מה למדתי ואם התקדמתי במשהו.
 
אני ממליץ על הספר משכנתא יעילה של רימון חייט. הוא מאוד עשה לי סדר בהרבה דברים.
מעבר לכך, לדעתי לא שווה לך להתפזר יותר מדי.
כרגע תשקיע בלימודים, זו הדרך הטובה ביותר שלך להגדיל את ההון העצמי שלך במהירות תוך זמן קצר, המשכורת שתקבל בסוף התואר תאפשר לך להגדיל את ההון העצמי שנדרש לדירה. כרגע אין לך ממש כסף להשקיע בקניית דירה, ואין לך איך להגדיל את הסכום הזה בתור סטודנט.
תשקיע בלימודים, זה "הון אישי" שיאפשר לך לתרגם את זה ל"הון ממשי".
גילוי נאות: לא עברתי את התהליך, מתגורר בשכירות כבר 25 שנה ו7 דירות שונות .
 
@Homer המלצה לספר טוב תמיד מבורכת! אני מאוד קצר בזמן עם הלימודים והעבודה כך שיהיה לי קשה לשלב קריאה, אך אולי זה בסדר בכל מקרה משכנתא רחוקה ממני כרגע, כך שיש לי זמן לקרוא, לאט לאט :)
האם בספר קיים פירוט על "משכנתא מסובסדת" ?
אני מניח שלגבי סוגי ההגרלות אין אזכור כי זה לא נושא הספר.
אני רואה שלכותב הספר יש גם בלוג וערוץ יוטיוב, אבדוק אותם :)
 
לא זוכר אם יש שם התייחסות על משכנתא לזכאים, אבל תבדוק את תוכן העניינים ותראה אם זה מתאים לך. זה חומר רקע טוב לפני שמתחילים, ובכל מקרה, נראה לי שכרגע עדיף לך להתמקד בהגדלת הון, לא בלקיחת משכנתא.
 
ברור, אני פשוט אוהב ונהנה לצרוך ידע, להתעמק בנושאים. במיוחד כלכליים. משכנתא לא בתוכניות בשנים הקרובות אבל כן הייתי רוצה להיות מוכן (מבחינת ידע) כאשר תהיה רלוונטית.
לצערי בכל מה שקשור לנושאים כלכליים אין לי ממי ללמוד או עם מי לדון, לקחת דוגמא אישית.
לכן אני כן מתעניין בנושאים מראש על מנת לא לעשות טעויות יקרות בעתיד. מתאים לי הוא מתאים בוודאות. אני בל מקרה חסר מושג לחלוטין בתחום, אז גם אם לא יכסה את כל התחום, זו לפחות התחלה טובה.
 
הזמנתי את הספר :)
האם קיימים דיונים לא נעוצים "מומלצים" בפורום הנדל"ן? כמו מייק ואייק בשוק ההון, או הדיום הנהדר מהמוד ששכחתי את שמו לגבי קרנות איריות. למעט מילון המושגים החביב של אורי, לא מצאתי דיוני "go to" בנדל"ן. אם קיימים אשמח לקישורים או אזכור שמותיהם ואני כבר אמצא אותם :)
 
מחשבותיי:
מעוניין בדירה כפיזור
דירה מקטינה פיזור - היא השקעה בנכס בודד שנמצא בבניין אחד בשכונה מסויימת בעיר אחת, במדינה קטנה, וכמו שנזכרנו לאחרונה, גם מוקפת אויבים שבאמת רוצים להשמיד אותנו ומוכנים לשלם מחיר לשם כך.
לעומת זאת מחקה של מדד רחב שמכיל מאות חברות בינלאומיות גדולות שפועלות במדינות שונות, מגדיל פיזור.

באופן אישי אני מאוד סלדתי מהרעיון של השקעה בנדל"ן, וכל הוני היה בשוק ההון. לפני כשנתיים וחצי החלטתי כן לקפוץ למימי הנדל"ן להשקעה, ואני שמח שעשיתי זאת, ועם הזמן אני ממשיך ללמוד את התחום ובכוונתי לרכוש נכסים נוספים בהמשך. אבל, לדעתי כדאי לעשות זאת רק לצד תיק ניירות ערך משמעותי, ולא במקום. בעיניי תיק ניי"ע הוא דרך טובה לצבור הון עצמי, וברכישת נכס אפשר לקבל מימון גבוה וזול יחסית עם תנודתיות נמוכה יחסית.

הגרלות:
לא אשקר, מאוד חושש מהגרלות. הבנתי גם שאפשר להדפק בלי דירה (?). מה ההבדל בינן לבין הימורי לוטו/טוטו? האם בהגרלות הסיכוי לזכות גבוה משמעותית עד כדי כך שתשלומי ההשתתפות שווים את הסיכוי הקלוש לזכות? והאם יש גוף "נאמן" שמבטיח דירה בסופו של דבר (גם אם באיחור)?
ממה יש לפחד? כשמישהו זוכה בהגרלה הוא בסופו של דבר יחתום על הסכם מכר מול יזם נדל"ן, בדיוק כמו בכל רכישת דירה מקבלן. העלות של ההשתתפות היא גרוש ורבע, משהו כמו מאה או מאתיים ש"ח על תעודת זכאות שתקפה לשנה, אם אני זוכר נכון. מעבר לכך גם אם זכית, כל עוד הקבלן לא קיבל היתר בניה, אין לך שום תשלום.


איך ניגשים לקנייה:
אוקי, אז נגיד וזכיתי בהגרלה ובחרתי דירה. באיזה שלב אני צריך לקחת משכנתא? זמן מסויים לפני קבלת דירה? בעת הזכייה? איך זה עובד?
לא ניתן לקחת משכנתא לפני שיש לך חןזה חתום. הקבלן כן יבקש ממך אישור עקרוני מהבנק כדי לראות שאתה מסוגל להשלים את הרכישה.
מבחינת הבנק, הוא ישחרר את הכספים רק אחרי ששילמת את ההון העצמי, לפחות 25% ממחיר הדירה, ובמקרה של דירה שעולה פחות מ1.8 מיליון, לפחות 10% ממחירה.
מבחינת הקבלן יש לוח תשלומים שמציין כמה צריך לשלם בכל שלב, בהתאם להתקדמות הבניה.
ויותר מזה - נגיד והעו"ש קטן, אבל ישנו תיק השקעות. פשוט למכור את תיק ההשקעות על מנת לקבל משכנתא מתאימה?
או מראש, מעכשיו, אם אני שם לעצמי מטרה לקנות דירה, לא להפקיד יותר לקניית מניות אלא להשקיע רק בפקדונות ואג"ח? מה הדרך הנכונה לגשת לעניין? מאוד אשמח לקבל דעות וחוות דעת בעניין הגישה הנכונה.
קבלת משכנתא מחייבת במספר דברים:
1. הון עצמי, לפי מה שציינתי מעלה.
2. הכנסה קבועה - בין אם מעבודה ובין אם קצבאות קבועות (כלומר אם למשל אתה זכאי לקצבת נכות, זו צריכה להיות קצבה קבועה ולא קצבה עם תוקף לשנה).
3. מתוך ההכנסה הפנויה (הכנסה פחות החזרי הלוואות), ניתן להחזיר עד כ35% ההחזר החודשי (בשכר גבוה אפשר לקבל אישור עד 40%).
ככלל אצבע, על כל 100,000 הלוואה, צריך החזר חודשי של לפחות 550-600 ש"ח בחודש.
כלומר עבור מיליון ש"ח משכנתא, צריך להחזיר לפחות 5500-6000 ש"ח בחודש, שמצריכים הכנסה פנויה של לפחות 14-15 אלף ש"ח (נטו).
באיזה שלב, בהתחשב בהון שלי ובעובדה שיש 3-4 שנות לימודי תואר לפני, להתחיל לגשת להגרלות? יפה שעה אחת קודם? עוד שנתיים? סוף תואר? רק כאשר יש כבר הון התחלתי סביר?
אתה יכול להתמודד, אבל ממה שתיארת כרגע אין לך יכולת החזר. תוכל לצרף בני משפחה כערבים משלמים, כך שההכנסה שלהם תיספר גם כן לצורך חישוב ההכנסה הפנויה. אם אין אפשרות לבני משפחה לסייע לך בכך, תמשיך לצבור הון עצמי.
גם אם מחר תזכה בהגרלה, התשלום לקבלן מתחיל רק מרגע חתימת החוזה, שתלוי בכך שיש לו היתר בניה, כך שיכולות לעבור כמה שנים מהזכיה עד שתצטרך להוציא כסף מכיסך.
משכנתא מסובסדת: למישהו יצא להשתמש במשכנתא מסובסדת? מה הקאץ? צריך להתעמק בנושא. בנוסף אני לא בטוח אם אפשרי לשלב משכנתא זו וזכייה בהגרלה (מאוד יכול להיות שכן, אבל שווה בדיקה).
זה נקרא משכנתת זכאות. זו משכנתא בסכום מוגבל, עם ריבית נמוכה יחסית לריבית השוק, אבל עם הצמדה למדד - דבר שבעיניי כדאי לצמצם אליו חשיפה ככל הניתן. אם בחרת בכל זאת לקחת מסלול זכאות (יש לו גם יתרונות בהקטנת עמלת היוון), אז הוא פשוט מסלול אחד במשכנתא מבין כלל המסלולים.

מציע שתשאל את השאלות ככל שתזכה בהגרלה או כאשר תהיה בשל לרכישת דירה בשוק הפרטי. בינתיים תשקיע את הזמן בקורסים שאתה לומד.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
C דירה ראשונה להשקעה - תחילת המסע נדל"ן 11
ג המסע אל הלא נודע (22) יומני מסע אישיים 15
ג המסע המתמשך לחיים הטובים יומני מסע אישיים 6
F המסע שלי מתחיל באירופה: 15 אבני דרך להשלמת המטרה יומני מסע אישיים 34
S המסע שלי מתחיל כאן יומני מסע אישיים 2
TheTieMan המסע שלי - מלא למידה, מתחיל עם משהו ומסיים בלא נודע (בן 23) יומני מסע אישיים 17
R המסע שלי :) יומני מסע אישיים 7
wish המסע שלי לחירות ועצמאות יומני מסע אישיים 133
de dud המסע שלי - פרישה מוקדמת מנדלן גלובלי פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 50
Y המסע אל האתגר הבא בחיים התפתחות אישית 32
Tsachi01 לא מבין את יומני המסע פה אוף טופיק 163
2 המסע שלי לשקט מתחיל מאפס יומני מסע אישיים 14
S המסע לעצמאות כלכלית (בן 21) יומני מסע אישיים 32
סול יומן המסע של סול יומני מסע אישיים 35
סטארטר יומן המסע של סטארטר יומני מסע אישיים 22
S יומן המסע של Shabi יומני מסע אישיים 17
ג המסע שלי בן 25.5 - יומני מסע אישיים 34
לא חשוב שמות המסע שלי ללימוד Java התפתחות אישית 9
א אבן אחר אבן- המסע שלי יומני מסע אישיים 9
המהנדל המסע אל המליון השני יומני מסע אישיים 299
מוריה יומן המסע של מוריה יומני מסע אישיים 93
משה המסע שלי להקטין בכל חודש את ההוצאה השוטפת בעוד 100 שקלים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
י מתחיל את המסע יומני מסע אישיים 18
ש רק מתחיל את המסע יומני מסע אישיים 7
P יומן המסע שלי בן 26 יומני מסע אישיים 60
S מתחיל את המסע שלי יומני מסע אישיים 5
ש המסע שלי- משכירה לעצמאית יומני מסע אישיים 11
B צומת דרכים מפתיעה באמצע המסע יומני מסע אישיים 21
M היכרות: תחילת המסע והגדרת יעדים יומני מסע אישיים 8
א המסע של אספרסו יומני מסע אישיים 13
מ המסע האמיתי מתחיל עכשיו יומני מסע אישיים 39
T מתחיל את המסע בגיל 28 יומני מסע אישיים 8
M המסע וההצלחה ב3 שנים האחרנות יומני מסע אישיים 42
S המסע שלי לעצמאות כלכלית יומני מסע אישיים 15
ג המסע שלי יומני מסע אישיים 46
ה סיפור המסע של המתמיד יומני מסע אישיים 53
c881 המסע התחיל לפני יומני מסע אישיים 43
adamshalev המסע שלי דרך בלוג "חופש כלכלי" יומני מסע אישיים 66
Ronit1984 המסע של רונית יומני מסע אישיים 27
A תחילת המסע שלי... יומני מסע אישיים 43
M פליפים לנדל"ן בשוק האירופאי? נדל"ן 9
E שוקל להחליף מקצוע מצלם לנדל"ן, אבל ההתלבטות קשה. מה אומרים? אוף טופיק 34
L כיצד ניתן להשוות את שוק ההון לנדל"ן? השקעות אלטרנטיביות 7
Oracle קושי במציאת שוכרים לנדל"ן מסחרי נדל"ן 5
liranviper מינוף לנדל"ן/מניות - באיזה מטבע? שוק ההון 51
ל קורס זמן לנדל"ן - מישהו עשה ויכול לחוות דעה עליו? נדל"ן 1
$ הלוואה לנדל"ן לצד תיק השקעות המכיל אג"ח שוק ההון 23
S גידור חשיפה לנדל"ן צרכנות פיננסית 4
הסולידית סקר: האם ליצור פורום ייעודי לנדל"ן? שוק ההון 25

נושאים דומים

Back
למעלה