יצירת הפסד מכוון בשוק ההון לצורך קיזוז מס שבח

[Michel]

אני מתכוון למכור דירה בחודש הקרוב ולהשקיע את הסכום שאקבל בשוק ההון.
צפוי להיות לי מס שבח גבוה מאוד, בתוספת מס יסף 3%.
להבנתי אפשר לקזז הפסדים בשוק ההון האמריקאי מהשבח על הדירה ולכן כמובן אמכור השנה את כל ניירות הערך בהפסד.
בנוסף חשבתי על האפשרות הבאה ליצור הפסדים אל מול רווחים שימומשו בעתיד הרחוק.
1. למשך תקופה מסוימת לפני סוף השנה אשקיע במינוף גבוה (דרך IB) במניה/מניות מסוימות ובכיוונים מנוגדים (short ו long) בו זמנית.
2. במידה והמניות יעלו עד סוף השנה אז אמכור את השקעות ה short בהפסד (בתקווה שיהיה משמעותי). הפסד זה ניתן יהיה לקזז אל מול שבח הדירה.
3. כיוון שגם ככה התכוונתי להשקיע את תמורת הדירה בשוק ההון אז את מה שהיה מושקע ב long אשאיר, ואת המס שנוצר אשלם בעתיד הרחוק יותר. אולי בתקופה בה לא אעבוד יותר ומעל גיל 60 ובצורה מפוזרת כדי להקטין את המס.
4. אם במקרה השוק ירד אמכור את כל ההשקעות (גם ה long וגם ה short) ולא ארוויח כלום מהסיפור.

מה דעתכם? האם בכלל חוקי? יכול גם לקנות בכיוונים מנוגדים מניות שונות (לדוגמה VOO ו SPY).

 

[yik - financial planner]

יש לך הרבה פה, אם ואם ואם... הפסקתי לקרוא אחרי 2 שורות
נראה לך שזו תוכנית ישימה?!?

 

[yik - financial planner]

אני מתכוון למכור דירה בחודש הקרוב ולהשקיע את הסכום שאקבל בשוק ההון.

זה יותר מעניין, מה הסיבה שאתה מוכר ולמה השקעה בשוק ההון?

 

[Therealdeal]

יש פה שני סיפורים. אחד נוגע לדירה, השני לשיטה ל tax harvesting. השיטה די מוכרת, לי באופן אישי לא יצא לעשות.לשורט יש עלות מסויימת, כך שאתה צריך לקחת את זה בחשבון.

לא הבנתי למה אתה צריך מינוף - אתה הולך להכניס כמה מליונים מהדירה. זה סכום לא גבוה מספיק?

וכמו ששאלו מעליי - לפעמים אדם בא לרופא בגלל כאבים בכף הרגל, ובדיעבד מתברר שיש לו בעיה בגב. אז - מה מטרתך במכירת הדירה? האם יש לך מטרות מוגדרות היטב לשנים הקרובות? במידה ולא, ועדיין אתה מעוניין לעשות מהלך כזה - האם שווה לך "לאבד" מליון שקל בדרך? האם ישנה תוכנית שמשיגה את מטרותיך בה תוכל לוותר על פיגוע המס הזה?

 

[אורי ג.]

1. למשך תקופה מסוימת לפני סוף השנה אשקיע במינוף גבוה (דרך IB) במניה/מניות מסוימות ובכיוונים מנוגדים (short ו long) בו זמנית.

זה לא חוקי וגם לא מתאפשר באותו החשבון באם מדובר באותו הני"ע.

 

[Michel]

יש לך הרבה פה, אם ואם ואם... הפסקתי לקרוא אחרי 2 שורות
נראה לך שזו תוכנית ישימה?!?

איפה ראית אם ואם ואם? ועוד אחרי 2 שורות? ברור שהתוכנית ישימה מבחינה טכנית.

זה יותר מעניין, מה הסיבה שאתה מוכר ולמה השקעה בשוק ההון?

לצורך פיזור נדלן/שוק הון. מכוון ל 50-50.

לא הבנתי למה אתה צריך מינוף - אתה הולך להכניס כמה מליונים מהדירה. זה סכום לא גבוה מספיק?

צודק בעקרון אבל לא בטוח שאספיק לקבל את הכסף עד סוף שנת המס הנוכחית. כנראה שלא.

האם ישנה תוכנית שמשיגה את מטרותיך בה תוכל לוותר על פיגוע המס הזה?

בהנחה שחוקי המס לא יישתנו ולא תתאפשר מכירת דירה שניה בפטור, אז הדרך היחידה שלי להמנע מהמס הזה היא להחזיק את שתי הדירות לתמיד, מה שיוצר לי בעיה לתכנן לדוגמה פרישה מוקדמת (מרצון או מכפיה), או לקנות דירת מגורים במקום אחר בו כנראה להתגורר. התמורה על הדירה מעל מחיר השוק, מה שממתיק מעט את הגלולה של המס המדובר.

זה לא חוקי וגם לא מתאפשר באותו החשבון באם מדובר באותו הני"ע.

אני סוחר בשני חשבונות. נוהג לעשות פקודות ברמה שבועית בממוצע כולל short. בקיצור לא ייראה כמשהו חריג בחשבונות, בטח אם לא אשתמש באותה מניה. האם אתה יודע לפי איזה חוק מדובר במשהו שאינו חוקי?

 

[yik - financial planner]

אז הדרך היחידה שלי להמנע מהמס הזה היא להחזיק את שתי הדירות לתמיד, מה שיוצר לי בעיה לתכנן לדוגמה פרישה מוקדמת (מרצון או מכפיה),

נשמע מעולה, תחיה בפרישה מהשכירות. דווקא השכר דירה שתקבל מדירה הוא יותר יציב מכסף שתקבל משוק ההון. אלא אם כן המטרה היא לאכול מהקרן....

או לקנות דירת מגורים במקום אחר בו כנראה להתגורר.

למה לקנות? מהכסף שתקבל מהשכרת הנכס, תשכיר במקום אחר שאתה רוצה לגור.

לא יודע, אני לא הייתי משלם מס של מליון שקל.
דבר נוסף, למה למכור נכס באיזור מבוקש כמו ת"א?

 

[Michel]

נשמע מעולה, תחיה בפרישה מהשכירות. דווקא השכר דירה שתקבל מדירה הוא יותר יציב מכסף שתקבל משוק ההון. אלא אם כן המטרה היא לאכול מהקרן....

אז זהו, שהשכר דירה עלוב (פחות מאחוז). מדובר בנכס ששוויו נובע בעיקר מזכויות הבניה ואני מעדיף להמנע מלהכנס עכשיו לכמה שנים של פרויקט כדי להשביח אותו. גם אם אבחר בסוף בהשקעה סולידית של ריבית מובטחת, ההכנסה על סכום מכירת הנכס תניב לי בערך פי 4 מהשכירות. היום אני משלם על שכירת דירה פי 3 ממה שאני מכניס על השכרת הנכס.

לא יודע, אני לא הייתי משלם מס של מליון שקל.
דבר נוסף, למה למכור נכס באיזור מבוקש כמו ת"א?

אכן קשה מאוד לשלם מס כזה. מצד שני מדובר במחיר מצוין (מה שמעלה כמובן את גובה המס והופך את זה לקשה יותר...) מדובר בנכס שני באזור כך שאני עדיין נשאר עם נכס אחד, אבל מעריך כאמור שגם בהשקעה שמרנית, אקבל הכנסה חודשית גבוהה פי 3-4 וגמישות להשקעות אחרות באם יהיו הזדמנויות.

 

[yik - financial planner]

אבל מעריך כאמור שגם בהשקעה שמרנית, אקבל הכנסה חודשית גבוהה פי 3-4

השאלה אם אתה צריך את ההכנסה הזו עכשיו?יש יתרון בלא לקבל הכנסה, אתה לא צריך לשלם מיסים...

 

[FreeAgent]

אני סוחר בשני חשבונות. נוהג לעשות פקודות ברמה שבועית בממוצע כולל short. בקיצור לא ייראה כמשהו חריג בחשבונות, בטח אם לא אשתמש באותה מניה. האם אתה יודע לפי איזה חוק מדובר במשהו שאינו חוקי?

חיפשתי באינטרנט וראיתי שאנשים שואלים את השאלה הזאת (האם זה חוקי להיות גם שורט וגם לונג על אותו נכס). תשובה אחת היא שזה מהווה מסחר מטעה - אתה קונה ומוכר נכס שאין לך כוונה להחזיק לונג או ללכת שורט. אז אתה מייצר נפח מסחר רק למטרה של לייצר נפח מסחר. וזה מניפולציית שוק.
אם צריך להוכיח שהרווחת מההשפעה על השוק, אין לך בעיה כי אתה מתכנן להפסיד הרבה. אבל יש עבירות שוק הון שלא צריך להרוויח מהן כדי שיהיו לא חוקיות (בארה"ב, למשל, לא חוקי לסחור באמצעות מידע פנים גם אם הוא מזויף ולא מועיל לך).

אם זה על נכסים שונים, כמה הסיכון שאתה לוקח בשביל זה?

 

[FreeAgent]

אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה על חמישים אחוז מערך הבית, לעולם לא לשלם אותה ולתת לחברת הביטוח לקחת את הבית. יוצא שמכרת ב50% מהמחיר הנוכחי, פטור ממס.
(אם אתה מוכר את הבית, אתה משלם מס גם על הכסף שהולך לכיסוי המשכנתא?)

אני לא מבין את ההלך רוח שאי אפשר אף פעם למכור נדל''ן. אתה צריך לחיות רק משכירות (מה, אתה מתכוון לאכול את הקרן? כמובן!! למה לא לאכול את הקרן?!? כדי שאני אוכל למות עשיר?).
למה קונים נדל''ן אם אי אפשר למכור אותו.

סליחה, אני קצת emotional היום

 

[אורי ג.]

אני סוחר בשני חשבונות. נוהג לעשות פקודות ברמה שבועית בממוצע כולל short. בקיצור לא ייראה כמשהו חריג בחשבונות, בטח אם לא אשתמש באותה מניה. האם אתה יודע לפי איזה חוק מדובר במשהו שאינו חוקי?

אני מציע שתתייעץ עם עו"ד ובכל מקרה גם אם זה חוקי זוהי עסקה מלאכותית לצרכי מס.

אם צריך להוכיח שהרווחת מההשפעה על השוק,

ממה לא, אין קשר.

אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה על חמישים אחוז מערך הבית, לעולם לא לשלם אותה ולתת לחברת הביטוח לקחת את הבית. יוצא שמכרת ב50% מהמחיר הנוכחי, פטור ממס.

לא פטור ממס, בעת העברת הזכויות תהיה חבות במס שבח.

 

[האזרח הקטן]

ראשית בהחלט רעיון יצירתי, אהבתי.
אם אני מבין נכון, אתה בעצם מייצר דחיית מס (למתי שתמכור את הלונג) ולא חוסך במס, נכון?

 

[FreeAgent]

אני מציע שתתייעץ עם עו"ד ובכל מקרה גם אם זה חוקי זוהי עסקה מלאכותית לצרכי מס.

זו נקודה חשובה מאוד! פעילות חוקית הופכת לבלתי חוקית אם עשית אותה כדי לדפוק את מס הכנסה.

לא פטור ממס, בעת העברת הזכויות תהיה חבות במס שבח.

לקחת משכנתא דורש תשלום מס? או שההעברה בפירעון? אתה יכול לצאת ממשכנתא הפוכה בלי כסף ועם חשבון מס?

 

[אורי ג.]

לקחת משכנתא דורש תשלום מס? או שההעברה בפירעון? אתה יכול לצאת ממשכנתא הפוכה בלי כסף ועם חשבון מס?

לקחת משכנתא לא דורש תשלום מס.
העברת בעלות בנכס דורשת תשלום מס, מס השבח מוטל על המוכר.

 

[האזרח הקטן]

אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה על חמישים אחוז מערך הבית, לעולם לא לשלם אותה ולתת לחברת הביטוח לקחת את הבית. יוצא שמכרת ב50% מהמחיר הנוכחי, פטור ממס.
(אם אתה מוכר את הבית, אתה משלם מס גם על הכסף שהולך לכיסוי המשכנתא?)

לא בדיוק. במשכנתא הפוכה גובה ההלוואה תלוי בגיל הלווה. מגיל 60 אתה יכול לקחת מימון של 15% מהנכס, וככל שאתה עולה בגיל זה גדל בערך ב1% לשנה, כך שרק בגיל 90 תוכל לקחת 50% מימון.

 

[Michel]

ם אני מבין נכון, אתה בעצם מייצר דחיית מס (למתי שתמכור את הלונג) ולא חוסך במס, נכון?

נכון. קח דוגמה קיצונית בסכום גדול: נניח קניתי לונג ושורט במליון דולר כל אחד, חודש לפני סוף השנה והשוק עלה 10%. מוכר את הshort בהפסד 100,000 דולר שמתקזזים לי מהרווח על מכירת הדירה. את ה long ממשיך להחזיק לטווח ארוך עד שמתחיל למשוך (אם בכלל) בשלב בו אין לי הכנסה מעבודה.

השאלה אם אתה צריך את ההכנסה הזו עכשיו?יש יתרון בלא לקבל הכנסה, אתה לא צריך לשלם מיסים...

בוא נניח שלא צריך. ועכשיו נשאלת השאלה איפה ארוויח יותר. בעליית ערך הדירה + שכירות (נמוכה כאמור) או בלהשקיע את הכסף בשוק ההון / אגרות חוב/פקדונות. בהינתן שיש לי עוד דירה אני רואה בזה סוג של פיזור. עם כל הכבוד לתל אביב (ויש לי הרבה כבוד), לא רוצה לשים את כל הביצים באותו סל.
תוסיף לזה את הגמישות שזה נותן לי, את הורדת כאב הראש של להיות בעל נכס ישן ואת החיסכון על ריבית תשלומי משכנתא שאוכל לחסל (לא מאוד משמעותי לעומת מחיר הדירה אבל עדיין כסף שהולך לפח).

לאחרונה הגעתי למסקנה שיש מגבלות מאוד גדולות בלהחזיק שני נכסים. זה נועל אותך חזק במקרה של רווחים, מאוד קשה למכור נכס אחד ולקנות אחר לצורך מגורים שלך ושל משפחתך לדוגמה (בגלל המיסוי הכבד במכירה ובקניה) והעדר מוחלט של פטור בירושה (לעומת פטור מלא על דירה יחידה).

 

[Therealdeal]

בהנחה שחוקי המס לא יישתנו ולא תתאפשר מכירת דירה שניה בפטור, אז הדרך היחידה שלי להמנע מהמס הזה היא להחזיק את שתי הדירות לתמיד, מה שיוצר לי בעיה לתכנן לדוגמה פרישה מוקדמת (מרצון או מכפיה), או לקנות דירת מגורים במקום אחר בו כנראה להתגורר. התמורה על הדירה מעל מחיר השוק, מה שממתיק מעט את הגלולה של המס המדובר.

לא ייעוץ וכו'.

היפותטית - תוכל להעביר את הדירה על שם הילדים שאולי להם אין דירה. למיטב הבנתי, במקרה כזה הם יהיו פטורים ממס שבח.

אני לא מעלה את זה כהצעה, אלא כמהלך אפשרי טכנית.

למשל, אם בכל מקרה אחת המטרות שלך היא העברת כספים בין דורית - הייתי שוקל.

עוד אופציה אפשרית טכנית - למכור חלק מהנכס למשקיע אקטיבי שידאג להשבחה, במידה ויש מישהו קרוב אלייך שהוא גם יזם מוצלח.

ונקודה אחרונה - כתבת שהחשבון שאתה עושה הוא איפה תרוויח יותר בעתיד. שים לב שאתה משווה בין תשואות שקליות ולא אחוזים - הרי במקרה של מכירה תחזיק מליון שקל פחות. בעתיד הקרוב המסלול שכולל מכירה יהיה נחות, ויקח מספר שנים עד שהמצב יתאזן. כדאי להבין אם זה מתאים ובכמה שנים מדובר.

 

[FreeAgent]

מה עדיף - שלוש אחוז תשואה על מיליון או חמש אחוז על חצי מיליון? אחרי 34 שנה, השני.

 

[yik - financial planner]

והעדר מוחלט של פטור בירושה (לעומת פטור מלא על דירה יחידה).

זה לא נכון. בירושה , הנכסים עוברים ללא אירוע מס. גם נדלן וגם שוק ההון.
כאשר מי שירש ירצה לממש את הנכס, יהיה אירוע מס שלוקח בחשבון את כל הרווחים שגם המוריש וגם היורש עשו. כלומר כל עוד אין מימוש אפשר לדחות את המס לנצח.