פינוי בינוי

[tarsier]

נתקלתי בנכס מפורסם שאני מתעניין ברכישתו, ושצפוי להיהרס לצורך הקמת מבנה ציבורי
מה מנגנון הפיצוי הצפוי במקרה כזה? מה קורה בדרך כלל? הרי זה לא פינוי בינוי רגיל שבו העיריה מפרסמת תב"ע, מגיע קבלן, סוגר הסכם עם הדיירים, פינוי, שכר דירה וכו׳
יש פה מקרה שאני לא כל כך מבין איך להתנהל איתו וכמה זה עשוי להיות בעייתי / שווה... יש קשיים צפויים שאני לא יכול להעריך אליהם. זה מצדיק מחיר יותר גבוה / נמוך מדירות שעבורו צפוי לקום בניין אחר. זה אומר לקבל דירה איפה? בניין ליד אם יקום? או פיצוי כספי, לפי איזה שווי?

 

[אורי ג.]

מה מנגנון הפיצוי הצפוי במקרה כזה? מה קורה בדרך כלל?

בהנחה והמבנה בנוי בהיתר והכל כשר אתה אמור לקבל את שוויו לפי שווי שקובע שמאי.
לפעמים יש מנגנון של פיצויים + בונוס אם אתה מסכים מהר ולא מערים קשיים.

 

[פלוש]

השאלה אם אתה קונה בכל מקרה או להשקעה
כי אם להשקעה לפעמים המדינה יכולה לחזור בה ולא להקים
בכל מקרה שמאות של מדינה זה בד''כ בנדיבות.

 

[tarsier]

השאלה אם אתה קונה בכל מקרה או להשקעה
כי אם להשקעה לפעמים המדינה יכולה לחזור בה ולא להקים
בכל מקרה שמאות של מדינה זה בד''כ בנדיבות.

המטרה לקנות להשקעה. זו לא דירה שאני מתכוון לגור בה. יש בה גרים שוכרים והצפי שהפינוי בינוי יתבצע ככל הנראה בעשור הקרוב
אני בעיקר מנסה להבין מהסיכויים / סיכונים שלי במקרה כזה שבו לא צפוי לקום בניין חדש במקום הקיים, אלא מבנה ציבור שהעירייה מקימה

 

[אורי ג.]

אני בעיקר מנסה להבין מהסיכויים / סיכונים שלי במקרה כזה שבו לא צפוי לקום בניין חדש במקום הקיים, אלא מבנה ציבור שהעירייה מקימה

אין ממש סיכונים, אתה תקבל בכסף את הסכום שהדירה שלך שווה ואולי קצת יותר.

 

[הנועזת]

המטרה לקנות להשקעה. זו לא דירה שאני מתכוון לגור בה. יש בה גרים שוכרים והצפי שהפינוי בינוי יתבצע ככל הנראה בעשור הקרוב
אני בעיקר מנסה להבין מהסיכויים / סיכונים שלי במקרה כזה שבו לא צפוי לקום בניין חדש במקום הקיים, אלא מבנה ציבור שהעירייה מקימה

פשוט מבקשים מהמוכר ייפו כח או הסכמה לקבל מידע מאיש הקשר בחברה המובילה את הפרוייקט ואז שואלים מה התמורה.
עקרונית וזה נכון לכל סוג של עסקת נדלן מה שאתה לא מבין, אל תכנס.

 

[אורי ג.]

פשוט מבקשים מהמוכר ייפו כח או הסכמה לקבל מידע מאיש הקשר בחברה המובילה את הפרוייקט ואז שואלים מה התמורה.
עקרונית וזה נכון לכל סוג של עסקת נדלן מה שאתה לא מבין, אל תכנס.

לפי השואל נראה שהכיוון הוא הפקעה לצרכי ציבור ולא פינוי/בינוי.

 

[הנועזת]

לפי השואל נראה שהכיוון הוא הפקעה לצרכי ציבור ולא פינוי/בינוי.

הכותרת היתה פינוי בינוי אז הנחתי שזו המסגרת. במקרה של הפקעה, יתכן ובתבע מצויין שקיימת הפקעה והפיצוי משום כך יהיה חלקי. עיסקה שיכולה להיות מסוכנת לא לזוז בלי איש מקצוע צמוד.

 

[yossik]

נתקלתי בנכס מפורסם שאני מתעניין ברכישתו, ושצפוי להיהרס לצורך הקמת מבנה ציבורי

נשמע כהפקעה ולא פינוי/בינוי.
במקרה כזה תקבל תמורה כספית עבור הנכס ולא תהנה מעליית ערך כמו בפינוי/בינוי.
יתקנו אותי המומחים.
@הנועזת

 

[הנועזת]

נשמע כהפקעה ולא פינוי/בינוי.
במקרה כזה תקבל תמורה כספית עבור הנכס ולא תהנה מעליית ערך כמו בפינוי/בינוי.
יתקנו אותי המומחים.
@הנועזת

תראה זה מאוד מאוד ספציפי ומי שמתעסק בהשקעות מהסוג הזה הם לרוב מומחים בעצמם, כי מהלך כזה יכול בסבירות גבוהה להגיע להליכים משפטיים והוצאות, בעייני פחות מתאים למתחילים צריך לבוא עם תוכנית סדורה ומגובשת מתוך הכרות עם המדיניות והתכנון בעיר. לשאלתך אין לי מספיק פרטים כדיי לענות באופן רציני, ובכלל הכתובת במקרה כזה היא שמאי ו/או עו"ד.

 

[בן מלך]

נשמע כהפקעה ולא פינוי/בינוי.
במקרה כזה תקבל תמורה כספית עבור הנכס ולא תהנה מעליית ערך כמו בפינוי/בינוי.

עיריית ירושלים (או מישהו אחר? לא יודע) רוצה להפקיע בנין שלסבא שלי יש שם דירה והם הציעו לשלם מיליון וחצי שקל יותר מהשומה

 

[אורי ג.]

עיריית ירושלים (או מישהו אחר? לא יודע) רוצה להפקיע את הבנין של סבא שלי והם הציעו לשלם מיליון וחצי שקל יותר מהשומה

נשמע כמו דיל טוב, קח שמאי שימליץ לך מה לעשות.

 

[ירח אפל]

עיריית ירושלים (או מישהו אחר? לא יודע) רוצה להפקיע את הבנין של סבא שלי והם הציעו לשלם מיליון וחצי שקל יותר מהשומה

הפקעה מאיזו עילה? שימור? הריסה?

 

[בן מלך]

הפקעה מאיזו עילה? שימור? הריסה?

אני לא יודע בדיוק את הפרטים אבל נראה לי בנין משרדים

נשמע כמו דיל טוב, קח שמאי שימליץ לך מה לעשות.

הבעיה זה בנין של קשישים ש40 שנה גרים שם אז יש 5 מתנגדים ורק סבא שלי ועוד איזה משפחה צעירה תומכים בזה

 

[הנועזת]

חשוב לי לציין פה סוג של אזהרה על אף שאין זו המלצה משום סוג,
השאלה שהועלתה בשרשור מתייחסת לדירה בבניין המיועד להריסה שתחתיו יבנה מבנה ציבור ולא בניין דירות למטרת מגורים.
כל הפטורים המוכרים לנו (מס רכישה עד כ 2 מליון, מס שבח עד כ 5 מליון וכו'...)הם עבור דירה למגורים. השאלה כאן היא בנוגע למהלך מתוחכם, שבמידה ויגיע לערכאות בנוגע לגובה הפיצוי ,יהיה קשה להגן עליו. הדוגמה של @בן מלך משקפת את הדוגמה ההפוכה הסבא גר שם שנים והפיצוי שינתן לו ,אינו נובע כתוצאה מספקולציה נדל"נית. כאן זו בפרוש עסקה למטרת רווח, העלולה להחשב עסקית וכחייבת במיסוי מלא. בנוסף הפרופיל שלה יכול גם להשפיע במישרין או בעקיפין על גובה הפיצוי.

 

[אלי11]

אני רוצה לפנות לקבלן/יזם עבור דמי/עמלת הפניה(מותנית) לפרויקט כדאיי של התחדשות. או למעאכר...
יש בפרוייקט מעאכר שגם מחפש יזם. הוא גם "במקרה" עו"ד.
( אסור להם אגב רשמית ,אתית, להיות גם מעאכר וגם עו"ד של הפרוייקט)
ידוע לי שלא חייב להיות עם תואר מתווך בעסקאות אלו.
איך אני יממש את זה?
אני לא מנוסה אבל יש לי קשרים טובים אצל יזם ספציפי ודיירי הפרויקט, וכל שאעשה זה "רק" להפנות