נולי
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/12/15
- הודעות
- 1,431
- דירוג
- 2,799
להורים שלי, למשל.למי מהם היתה דירה למגורים בשלב בניית נתיב המילוט החוצה משוק העבודה
עד לפני 10 שנים, לקנות דירת מגורים לא היה סיפור שגבל בהתאבדות כלכלית.
להורים שלי, למשל.למי מהם היתה דירה למגורים בשלב בניית נתיב המילוט החוצה משוק העבודה
במחשבה שניה את צודקת זו אינדיקציה בעייתית, כי הדיור בארץ עלה באופן כה תלול, שיתכן שבאופן לא מתוכנן הנדל"ן למגורים תמך ביציאה מהמרוץ, במיוחד למבוגרים שבחבורה. מן הסתם עבור המעוניינים ביציאה כלכלית כיום, הסיפור הוא אחר לגמריי.להורים שלי, למשל.
עד לפני 10 שנים, לקנות דירת מגורים לא היה סיפור שגבל בהתאבדות כלכלית
המחירים הגבוהים הם הנתון הפחות רלוונטי. השאלה העיקרית היא התשואה על נכסים. אני לא יודע מה היתה תשואת השכירות לפני עשרים שנה, אבל סביר שהיא היתה לא פחות מהריבית חסרת הסיכון ולכן המשמעות היא שהיה כדאי מבחינה כלכלית לקנות דירה יותר מאשר היום. למה להשקיע בבורסה אם אתה מקבל אותה תשואה ברכישה במקום לשכור?במחשבה שניה את צודקת זו אינדיקציה בעייתית, כי הדיור בארץ עלה באופן כה תלול, שיתכן שבאופן לא מתוכנן הנדל"ן למגורים תמך ביציאה מהמרוץ, במיוחד למבוגרים שבחבורה. מן הסתם עבור המעוניינים ביציאה כלכלית כיום, הסיפור הוא אחר לגמריי.
על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת דרוש הון ותזרים ששניהם כרוכים זה בזה. עליית מחירי הנדלן בתלילות יצרו תשואות גבוהות מאוד, בהתייחס למחיר הבסיס של הנכסים (ברכישה/בירושה).המחירים הגבוהים הם הנתון הפחות רלוונטי. השאלה העיקרית היא התשואה על נכסים. אני לא יודע מה היתה תשואת השכירות לפני עשרים שנה, אבל סביר שהיא היתה לא פחות מהריבית חסרת הסיכון ולכן המשמעות היא שהיה כדאי מבחינה כלכלית לקנות דירה יותר מאשר היום. למה להשקיע בבורסה אם אתה מקבל אותה תשואה ברכישה במקום לשכור?
מעט פרדוקס בדבריך. כי שוב את לא מבדילה בין רכישת דירה למגורים לפני או אחרי פרישה ועם או בלי משכנתא. וזה סלט אחד שהכול בו.על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת דרוש הון ותזרים ששניהם כרוכים זה בזה. עליית מחירי הנדלן בתלילות יצרו תשואות גבוהות מאוד, בהתייחס למחיר הבסיס של הנכסים (ברכישה/בירושה).
מכיוון שלא ניתן לצפות את כיוון השוק אז כמו היום, השקעה בדירות למגורים בהסתמך על עליה נוספת, מסוכנת מאוד, על אחת כמה וכמה בתשואות כה נמוכות ועלויות מימון הולכות וטופחות. באופן המשיג את קצב עליית הריבית, הנמוכה באופן חריג.
כל הטיעון מתייחס לעולם שלפניי הפרישה וזה כבר נאמר לך למעלה.מעט פרדוקס בדבריך
4%, עלות מימון ממוצעת בעידן הנוכחי, הניתנת לקיזוז עם התשואה.למה דווקא 4%? האם ב2013 היית אומרת 5%?
אתה צודק ולכן דיברתי על תשואה מינימלית של 4%. מצד שני אני מודעת להעדר התשואות שהשוק בישראל מציע, ואני מכוונת למצוי שבהחלט אינו אידאלי.מאחר והמשקיעים בנכסים מניבים רוכשים בעזרת מינוף, הם חשופים לשינוי בריבית, הצמדה למדד, וירידת שכירויות בתקופות מסויימות, בעיקר מחוץ למיקומים המרכזיים.
אני טוען שמשקיע חייב להגן על עצמו באמצעות רכישת נכסים מניבים כשהתשואה משכירות גבוהה ב 2% עד 3% במינימום מהריבית של המימון (יש לזכור שהתשואת הם תשואות ברוטו, יש לקחת בחשבון בלתמים למיניהם פלוס תשלומי מס על הכנסה משכירות), בנוסף לכך, לא לעבור רף מסויים של אחוז המימון ממחיר הרכישה.
או שהשאר יתקנו כלפי מטה. בכל מקרה כדור הבדולח שלי קצת חלוד, אז אני אסתמך על שלך לעת עתהלפי דעתי איזור זה יתקן משמעותית כלפיי
תרגע, לא מסתמכת על זהאו שהשאר יתקנו כלפי מטה. בכל מקרה כדור הבדולח שלי קצת חלוד, אז אני אסתמך על שלך לעת עתה
ניתן להוסיף לרשימה את שכונת נווה עופר ( תל כביר) מיקום מצויין מחירים שקפצו אבל עדיין סבירים, אין אוכלוסיית מסתננים, רוב השכונה הולכת לעבור פינוי בינוי ויש תכנון בנייה של אלפי דירות במגרש מכבי יפו , מתחם בזק , מתחם החורשות, נווה עופר החדשה וכו ...אגב הדוגמה שניתנה בפוסט מתייחסת לדרום תל אביב, איזור אותו אני מכנה הפריפריה של המרכז, ונמצא בתנופת פיתוח אדירה.
לפי דעתי איזור זה יתקן משמעותית כלפיי מעלה כמעט בכל מזג אוויר כלכלי, בשל הפערים האדירים במחירים למ"ר בין צפון-מרכז העיר והשכונות הדרומיות.
כל הטיעון מתייחס לעולם שלפניי הפרישה וזה כבר נאמר לך למעלה.
כזכור הטיעון המרכזי: על מנת לצאת לעצמאות כלכלית יש לייצר תזרים המכסה את ההוצאות השוטפות.
אם ניקח 95% מההון ונקבור אותו תחת משכנתא בשיעור מימון גבוה מהכנסה הפוטנציאלית של נכס כזה, נכס זה יהיה למעשה התחייבות, הגורעת מהתזרים. במידה ומדובר בדירה זולה בעלת תשואה גבוהה, היא תחשב מבחינתי כדירה להשקעה.
5% הנותרים מההון גם עם יושקעו מאוד בתבונה, לא ישנו את עקומת התמורה של הפרט, שתראה במקרה זה העדפה מובהקת לטובת התצרוכת ע"ח ההשקעה.
לסיכום: דירת מגורים בעלת תשואה הנמוכה מ 4%, היא מוצר צריכה יחד עם שמלה מזארה, מטבח של הביטאט ופומרניין ב10,000 ש"ח...
כן, וגם אם לא נלקחה משכנתא. למה? מכיוון שיש פה תשואה אלטרנטיבית שניתן היה לערוך עם 95% מהכסף.
ועל מנת להקדים תרופה למכה בענייני נחת. שוב אדגיש, המאמץ להגיע לעצמאות כלכלית אינו מופנה לקהל הרחב, אלא רק למי שבחר בו. טענתי פה שעיקר המאמץ המחשבתי בלצאת מהמרוץ צריך להעשות קודם כל בבחינה המדוקדקת של לאן ההון הראשוני (והגדול) הולך. דירת מגורים לרוב בימינו, פשוט קוברת אותו.
ומה תגידי על אנשים שגם קנו דירת מגורים וגם למעשה, טכנית, יכולים לצאת לפרישה מוקדמת?היא תנאי ראשון לעצמאות כלכלית.
אז את נכנסת לשאלה של מה עדיף: לקנות דירה למגורים או להשקיע את הכסף ולשכור דירה. וקובעת נחרצות שיש להשקיע את הכסף ולשכור דירה.המנעות ממוצר הצריכה הנקרא דירת מגורים, לטובת השקעה מניבה (נדל"ן/שוק ההון ), היא תנאי ראשון לעצמאות כלכלית. אחרת מאמציי ההשקעה והחיסכון הם בשוליים.