עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

[נולי]

למי מהם היתה דירה למגורים בשלב בניית נתיב המילוט החוצה משוק העבודה

להורים שלי, למשל.
עד לפני 10 שנים, לקנות דירת מגורים לא היה סיפור שגבל בהתאבדות כלכלית.

 

[yossik]

אם משהו יודע איך מבצעים את השאילתא הזו...אשמח לסיוע.

פותחים שרשור חדש, מגלגלים למטה ותראי את זה:
פתיחת סקר

 

[הנועזת]

להורים שלי, למשל.
עד לפני 10 שנים, לקנות דירת מגורים לא היה סיפור שגבל בהתאבדות כלכלית

במחשבה שניה את צודקת זו אינדיקציה בעייתית, כי הדיור בארץ עלה באופן כה תלול, שיתכן שבאופן לא מתוכנן הנדל"ן למגורים תמך ביציאה מהמרוץ, במיוחד למבוגרים שבחבורה. מן הסתם עבור המעוניינים ביציאה כלכלית כיום, הסיפור הוא אחר לגמריי.

 

[גרהם]

במחשבה שניה את צודקת זו אינדיקציה בעייתית, כי הדיור בארץ עלה באופן כה תלול, שיתכן שבאופן לא מתוכנן הנדל"ן למגורים תמך ביציאה מהמרוץ, במיוחד למבוגרים שבחבורה. מן הסתם עבור המעוניינים ביציאה כלכלית כיום, הסיפור הוא אחר לגמריי.

המחירים הגבוהים הם הנתון הפחות רלוונטי. השאלה העיקרית היא התשואה על נכסים. אני לא יודע מה היתה תשואת השכירות לפני עשרים שנה, אבל סביר שהיא היתה לא פחות מהריבית חסרת הסיכון ולכן המשמעות היא שהיה כדאי מבחינה כלכלית לקנות דירה יותר מאשר היום. למה להשקיע בבורסה אם אתה מקבל אותה תשואה ברכישה במקום לשכור?

 

[הנועזת]

המחירים הגבוהים הם הנתון הפחות רלוונטי. השאלה העיקרית היא התשואה על נכסים. אני לא יודע מה היתה תשואת השכירות לפני עשרים שנה, אבל סביר שהיא היתה לא פחות מהריבית חסרת הסיכון ולכן המשמעות היא שהיה כדאי מבחינה כלכלית לקנות דירה יותר מאשר היום. למה להשקיע בבורסה אם אתה מקבל אותה תשואה ברכישה במקום לשכור?

על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת דרוש הון ותזרים ששניהם כרוכים זה בזה. עליית מחירי הנדלן בתלילות יצרו תשואות גבוהות מאוד, בהתייחס למחיר הבסיס של הנכסים (ברכישה/בירושה).
מכיוון שלא ניתן לצפות את כיוון השוק אז כמו היום, השקעה בדירות למגורים בהסתמך על עליה נוספת, מסוכנת מאוד, על אחת כמה וכמה בתשואות כה נמוכות ועלויות מימון הולכות וטופחות. באופן המשיג את קצב עליית הריבית, הנמוכה באופן חריג.

 

[yossik]

על מנת לצאת לפנסיה מוקדמת דרוש הון ותזרים ששניהם כרוכים זה בזה. עליית מחירי הנדלן בתלילות יצרו תשואות גבוהות מאוד, בהתייחס למחיר הבסיס של הנכסים (ברכישה/בירושה).
מכיוון שלא ניתן לצפות את כיוון השוק אז כמו היום, השקעה בדירות למגורים בהסתמך על עליה נוספת, מסוכנת מאוד, על אחת כמה וכמה בתשואות כה נמוכות ועלויות מימון הולכות וטופחות. באופן המשיג את קצב עליית הריבית, הנמוכה באופן חריג.

מעט פרדוקס בדבריך. כי שוב את לא מבדילה בין רכישת דירה למגורים לפני או אחרי פרישה ועם או בלי משכנתא. וזה סלט אחד שהכול בו.
הפרד ומשול:
דירת מגורים עם משכנתא או בלי משכנתא
דירת מגורים לפני פרישה או אחרי
דירת מגורים - לפני פרישה עם משכנתא
דירת מגורים - אחרי פרישה עם משכנתא (סבירות שואפת לאפס)
דירת מגורים - לפני פרישה ללא משכנתא
לכל אחד מאלו יש פלוס ומינוס וזה מאוד אישי.
כשמחירי רכישת דירה עולים אז גם מחירי השכירות עולים, אולי לא בצורה ליניארי, אבל עולים.
ולכן מי שרכש דירה ללא משכנתא משלם לעצמו שכר דירה גבוה יותר לא מפסיד שום כלום ואין בכך סיכון.
ג.נ אני רכשתי דירה בגיל 64, נקיה ממשכנתא וחי בדיור חינם שזה חיסכון של בערך 3K לחודש.
לפי מחיר קניה 675K זה בערך 5.3% תשואה נקי ממס.

 

[הנועזת]

[

מעט פרדוקס בדבריך

כל הטיעון מתייחס לעולם שלפניי הפרישה וזה כבר נאמר לך למעלה.
כזכור הטיעון המרכזי: על מנת לצאת לעצמאות כלכלית יש לייצר תזרים המכסה את ההוצאות השוטפות.
אם ניקח 95% מההון ונקבור אותו תחת משכנתא בשיעור מימון גבוה מהכנסה הפוטנציאלית של נכס כזה, נכס זה יהיה למעשה התחייבות, הגורעת מהתזרים. במידה ומדובר בדירה זולה בעלת תשואה גבוהה, היא תחשב מבחינתי כדירה להשקעה.
5% הנותרים מההון גם עם יושקעו מאוד בתבונה, לא ישנו את עקומת התמורה של הפרט, שתראה במקרה זה העדפה מובהקת לטובת התצרוכת ע"ח ההשקעה.

לסיכום: דירת מגורים בעלת תשואה הנמוכה מ 4%, היא מוצר צריכה יחד עם שמלה מזארה, מטבח של הביטאט ופומרניין ב10,000 ש"ח...
כן, וגם אם לא נלקחה משכנתא. למה? מכיוון שיש פה תשואה אלטרנטיבית שניתן היה לערוך עם 95% מהכסף.

ועל מנת להקדים תרופה למכה בענייני נחת. שוב אדגיש, המאמץ להגיע לעצמאות כלכלית אינו מופנה לקהל הרחב, אלא רק למי שבחר בו. טענתי פה שעיקר המאמץ המחשבתי בלצאת מהמרוץ צריך להעשות קודם כל בבחינה המדוקדקת של לאן ההון הראשוני (והגדול) הולך. דירת מגורים לרוב בימינו, פשוט קוברת אותו.

 

[Fitch]

למה דווקא 4%? האם ב2013 היית אומרת 5%?

 

[הנועזת]

למה דווקא 4%? האם ב2013 היית אומרת 5%?

4%, עלות מימון ממוצעת בעידן הנוכחי, הניתנת לקיזוז עם התשואה.
קיימת סבירות גבוהה, שהריבית אף תעלה בטווח הארוך, ולכן אני מציינת את תשואה זו כתשואה מינימלית, עדיף כמובן יותר.

 

[רוני]

מאחר והמשקיעים בנכסים מניבים רוכשים בעזרת מינוף, הם חשופים לשינוי בריבית, הצמדה למדד, וירידת שכירויות בתקופות מסויימות, בעיקר מחוץ למיקומים המרכזיים.
אני טוען שמשקיע חייב להגן על עצמו באמצעות רכישת נכסים מניבים כשהתשואה משכירות גבוהה ב 2% עד 3% במינימום מהריבית של המימון (יש לזכור שהתשואת הם תשואות ברוטו, יש לקחת בחשבון בלתמים למיניהם פלוס תשלומי מס על הכנסה משכירות), בנוסף לכך, לא לעבור רף מסויים של אחוז המימון ממחיר הרכישה.

 

[הנועזת]

מאחר והמשקיעים בנכסים מניבים רוכשים בעזרת מינוף, הם חשופים לשינוי בריבית, הצמדה למדד, וירידת שכירויות בתקופות מסויימות, בעיקר מחוץ למיקומים המרכזיים.
אני טוען שמשקיע חייב להגן על עצמו באמצעות רכישת נכסים מניבים כשהתשואה משכירות גבוהה ב 2% עד 3% במינימום מהריבית של המימון (יש לזכור שהתשואת הם תשואות ברוטו, יש לקחת בחשבון בלתמים למיניהם פלוס תשלומי מס על הכנסה משכירות), בנוסף לכך, לא לעבור רף מסויים של אחוז המימון ממחיר הרכישה.

אתה צודק ולכן דיברתי על תשואה מינימלית של 4%. מצד שני אני מודעת להעדר התשואות שהשוק בישראל מציע, ואני מכוונת למצוי שבהחלט אינו אידאלי.
פשרה סבירה זו, מופנית לאלו המעוניינים בהכנסה פאסיבית ואינם חפצים להעמיק בתחום.
אגב הדוגמה שניתנה בפוסט מתייחסת לדרום תל אביב, איזור אותו אני מכנה הפריפריה של המרכז, ונמצא בתנופת פיתוח אדירה.
לפי דעתי איזור זה יתקן משמעותית כלפיי מעלה כמעט בכל מזג אוויר כלכלי, בשל הפערים האדירים במחירים למ"ר בין צפון-מרכז העיר והשכונות הדרומיות.
זה חלק מהמטריצה בעייני כשבאים לבחון איזור להשקעה.חשוב לתפוס טרמפ על איזורי פיתוח מרכזיים, ואז האקסטרה שאתה מדבר עליו, כבר שם.

 

[FIYaacov]

לפי דעתי איזור זה יתקן משמעותית כלפיי

או שהשאר יתקנו כלפי מטה. בכל מקרה כדור הבדולח שלי קצת חלוד, אז אני אסתמך על שלך לעת עתה

 

[הנועזת]

או שהשאר יתקנו כלפי מטה. בכל מקרה כדור הבדולח שלי קצת חלוד, אז אני אסתמך על שלך לעת עתה

תרגע, לא מסתמכת על זה

 

[Koby Paris]

אגב הדוגמה שניתנה בפוסט מתייחסת לדרום תל אביב, איזור אותו אני מכנה הפריפריה של המרכז, ונמצא בתנופת פיתוח אדירה.
לפי דעתי איזור זה יתקן משמעותית כלפיי מעלה כמעט בכל מזג אוויר כלכלי, בשל הפערים האדירים במחירים למ"ר בין צפון-מרכז העיר והשכונות הדרומיות.

ניתן להוסיף לרשימה את שכונת נווה עופר ( תל כביר) מיקום מצויין מחירים שקפצו אבל עדיין סבירים, אין אוכלוסיית מסתננים, רוב השכונה הולכת לעבור פינוי בינוי ויש תכנון בנייה של אלפי דירות במגרש מכבי יפו , מתחם בזק , מתחם החורשות, נווה עופר החדשה וכו ...

 

[Ron B]

@סנופי, קראתי את רוב השרשור הזה.
מוכרח להודות, שלא הבנתי מה את מנסה לטעון ועל מה הדיון.
האם הדיון הוא: דירה בדרום תל אביב עדיפה כהשקעה על השקעה בשווקי המניות בעולם?

 

[הנועזת]

כל הטיעון מתייחס לעולם שלפניי הפרישה וזה כבר נאמר לך למעלה.
כזכור הטיעון המרכזי: על מנת לצאת לעצמאות כלכלית יש לייצר תזרים המכסה את ההוצאות השוטפות.
אם ניקח 95% מההון ונקבור אותו תחת משכנתא בשיעור מימון גבוה מהכנסה הפוטנציאלית של נכס כזה, נכס זה יהיה למעשה התחייבות, הגורעת מהתזרים. במידה ומדובר בדירה זולה בעלת תשואה גבוהה, היא תחשב מבחינתי כדירה להשקעה.
5% הנותרים מההון גם עם יושקעו מאוד בתבונה, לא ישנו את עקומת התמורה של הפרט, שתראה במקרה זה העדפה מובהקת לטובת התצרוכת ע"ח ההשקעה.

לסיכום: דירת מגורים בעלת תשואה הנמוכה מ 4%, היא מוצר צריכה יחד עם שמלה מזארה, מטבח של הביטאט ופומרניין ב10,000 ש"ח...
כן, וגם אם לא נלקחה משכנתא. למה? מכיוון שיש פה תשואה אלטרנטיבית שניתן היה לערוך עם 95% מהכסף.

ועל מנת להקדים תרופה למכה בענייני נחת. שוב אדגיש, המאמץ להגיע לעצמאות כלכלית אינו מופנה לקהל הרחב, אלא רק למי שבחר בו. טענתי פה שעיקר המאמץ המחשבתי בלצאת מהמרוץ צריך להעשות קודם כל בבחינה המדוקדקת של לאן ההון הראשוני (והגדול) הולך. דירת מגורים לרוב בימינו, פשוט קוברת אותו.

ואם הסיכום הזה לא ברור עדיין אז במשפט קצר אחד:
המנעות ממוצר הצריכה הנקרא דירת מגורים, לטובת השקעה מניבה (נדל"ן/שוק ההון ), היא תנאי ראשון לעצמאות כלכלית. אחרת מאמציי ההשקעה והחיסכון הם בשוליים.

 

[נולי]

היא תנאי ראשון לעצמאות כלכלית.

ומה תגידי על אנשים שגם קנו דירת מגורים וגם למעשה, טכנית, יכולים לצאת לפרישה מוקדמת?
מכירה כאלה אישית.

 

[הנועזת]

@נולי
צוין כבר למעלה שבעבר כשרמת המחירים היתה נמוכה יותר, זה היה הרבה יותר קל.
כיום להוציא מקרים של ירושה גדולה, בעלים של חברת אקזיט, או מקריי קצה אחרים, לא ניתן גם לקנות מוצר צריכה יקר כמו דירת מגורים וגם לייצר נכס מניב המספיק לכסות הוצאות מחיה.
בסיפור המסע הנועזת, הבאתי כדוגמה דירה שרכשתי על דרך, כמעט בלי הון עצמי, בקריות דירה ב- 135K,
היום אין דבר כזה.

 

[MMM]

לפי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה לרובם המכריע של המשפחות בישראל יש דירה בבעלותם. ברוב המקרים הם מורישים אותה לילדיהם. יוצא מזה שרובנו נקבל חלקי דירות מההורים משני הצדדים. בהנחה שיש שלושה ילדים בממוצע לכל משפחה אז נקבל פעמיים שליש דירה כלומר שני שליש של דירה אחת. כל מה שנצטרך זה להשלים את השליש השלישי מחסכונותינו וקיבלנו דירה אחת מלאה אותה נעביר אחרי מאה ועשרים לילדינו.
אז בממוצע בעיית הדירה בבעלות היא רק שליש ממה שזה נראה ונשמע . קצת פחות נורא ממה שכתוב בעיתון. קצת פחות מלחיץ בתוכנית שלנו לעצמאות כלכלית .
ואני כמובן שם בצד את אלו שההורים עוזרים להם משמעותית עוד בחייהם וגם את אלו שלהורים שלהם אין כלום והילדים צריכים לתמוך בהם.

 

[Ron B]

המנעות ממוצר הצריכה הנקרא דירת מגורים, לטובת השקעה מניבה (נדל"ן/שוק ההון ), היא תנאי ראשון לעצמאות כלכלית. אחרת מאמציי ההשקעה והחיסכון הם בשוליים.

אז את נכנסת לשאלה של מה עדיף: לקנות דירה למגורים או להשקיע את הכסף ולשכור דירה. וקובעת נחרצות שיש להשקיע את הכסף ולשכור דירה.
נושא טחון עד דק, בעולם כולו ופה בפורום.
מצטער, פשוט לא הבתי על מה הדיון.