עצמאות כלכלית: עיקר ותפל, קריאת תיגר על התמה המרכזית של הסולידית

[גרהם]

אז מתי מותר בלי להתחשב בהורים? אחרי 10 שנים? אחרי מותם?
ואולי המתנה הזאת תאפשר להורים להתנות עוד כל מיני דברים שלא שייכים לכספים? איפה הגבול?

כל משפחה והגבול שלה. התניות בקשר למתנות גדולות הן לא המצאה של הדור האחרון וקניית דירה היא לא הדבר הכי גרוע שאני מכיר סביבי.
כפי שכתבת בעצמך, נהוג להתנות מתנה גדולה של מאות אש"ח בקניית דירה, למה בעצם? אם מתנה, שמקבל המתנה יחליט מה לעשות בה ולא הנותן.

אגב, יש כאלו שגם קובעים תנאים לשימוש בכספים לאחר המוות. יש עם זה בעיה משפטית ובכל מקרה זה באמת הזוי.

 

[אנון נימוס]

טענתי כאן, שגם "האורתודוכס הסולידי" שיבצע את רשימת העשה ולא תעשה של הסולידית, גם אם ירוויח 10% בממוצע ב5% מהתיק השקעות עם עמלות מינימום, עם כל פילפוליי הפורום ינהל מזווה המבוסס על רכישת כמויות גדולות ויתקלח במים קרים, אבל יקח חוב רע על 95% מכספו, או לחילופין יעשה שימוש לא יעיל תשואתית בהונו העצמי לרכישת דירה, בסבירות גבוהה שלא יגיע לעצמאות כלכלית (להוציא מקרים של ירושה או משתנה חיצוני מתערב).

הטיעון הזה הוא ריק מתוכן, לא רק שהסולידית אינה קוראת לסגפנות לשם מימון דירה (להיפך היא בעד שכירות)
אלא שההסתברות למציאת עוד נפש כמו הסולידית( שהיא נמוכה להפליא) ששמשקיעה את כל הונה בדירת מגורים היא קטנה "בריבוע".

לצורך דיון פשטני נוח להציג תרחישים בינארים אבל בין הסגפנות הסולידית לצרכנות דירות ללא הכרה יש עוד כמה אפשרויות שמאפשרות צבירת הון ונכסים פיזיים למגורים ללא התאבדות פיננסית או ירושת הורים או דוד עשיר מאמריקה.

 

[אנון נימוס]

כל משפחה והגבול שלה. התניות בקשר למתנות גדולות הן לא המצאה של הדור האחרון וקניית דירה היא לא הדבר הכי גרוע שאני מכיר סביבי.
כפי שכתבת בעצמך, נהוג להתנות מתנה גדולה של מאות אש"ח בקניית דירה, למה בעצם? אם מתנה, שמקבל המתנה יחליט מה לעשות בה ולא הנותן.

אגב, יש כאלו שגם קובעים תנאים לשימוש בכספים לאחר המוות. יש עם זה בעיה משפטית ובכל מקרה זה באמת הזוי.

בעיה משפטית ? לפי מה שהבנתי בארהב מקובל אצל בעלי הון להקים נאמנות לגהי ירושה ולנאמנות יש מטרות מוגדרות כגון מימון לימודים או מגורים או סכום משיכה מקסימלי בשנה.
לגבי הזוי או לא זה כבר עניין אישי

 

[גרהם]

בעיה משפטית ? לפי מה שהבנתי בארהב מקובל אצל בעלי הון להקים נאמנות לגהי ירושה ולנאמנות יש מטרות מוגדרות כגון מימון לימודים או מגורים או סכום משיכה מקסימלי בשנה.

זו לא התנייה, אלא ייעוד כספים.
התנייה זה "תקבל את הכסף אם תגור בפתח תקווה / תתגרש / תחזור בתשובה". בכל מקרה לא דיברתי על ארה"ב ואני לא מכיר את דיני הירושה שם.

לגבי הזוי או לא זה כבר עניין אישי

ברור מאליו

 

[הנועזת]

הטיעון הזה הוא ריק מתוכן, לא רק שהסולידית אינה קוראת לסגפנות לשם מימון דירה (להיפך היא בעד שכירות)
אלא שההסתברות למציאת עוד נפש כמו הסולידית( שהיא נמוכה להפליא) ששמשקיעה את כל הונה בדירת מגורים היא קטנה "בריבוע".

לצורך דיון פשטני נוח להציג תרחישים בינארים אבל בין הסגפנות הסולידית לצרכנות דירות ללא הכרה יש עוד כמה אפשרויות שמאפשרות צבירת הון ונכסים פיזיים למגורים ללא התאבדות פיננסית או ירושת הורים או דוד עשיר מאמריקה.

מציעה שתקרא שוב את הטיעון, זו לא הטענה.

 

[הנועזת]

אני מאד מסכימה עם זה אבל יש משהו קטן שבכל זאת צריך לקחת בחשבון (ראי השרשור "מחיר למשתכן ונדלן בכלל) וזה העניין שההורים של הזוג הצעיר נותנים להם את ההון העצמי בקניית הדירה שבשום מקרה אחר לא יתנו. זה לא שהזוג משקיע 95% מהונו האישי בהכרח בדירה.
כלומר, לנוסחת התשואה על ההון העצמי צריך לרשום את החלק של הבנק (הלוואה), החלק של ההורים (מענק) והחלק שהזוג חסך בעצמו (הון עצמי).
תחשבי למשל על דירה במיליון ש"ח שהבנק נותן 700,000 וההורים 200,000 (כל צד 100K זה הגיוני, לא?) והזוג צריך רק 100,000 להשלמת הסכום.
נניח שאחרי 5 שנים הם מוכרים באותו מחיר את הדירה. כבר יש להם תשואה מעולה כי החלק שהגיע מההורים נשאר אצל הזוג שעכשיו יכול להשקיע בשקט בבורסה.

הנושא דוסקס גם פה ...ההורים שמוכנים לממן דירה אבל מתנגדים לחלופות השקעה. להבנתי, זהו חלק מהמאמץ הקיצוני הנדרש של השחייה נגד הזרם והחריגה מהמיים החמימים של מה שמקובל, ע"מ להגיע לעצמאות כלכלית. אסטרטגיות באיך להתמודד עם ההורים זו כבר סוגייה נפרדת.

 

[אנון נימוס]

מציעה שתקרא שוב את הטיעון, זו לא הטענה.

טענתי כאן, שגם "האורתודוכס הסולידי" שיבצע את רשימת העשה ולא תעשה של הסולידית, גם אם ירוויח 10% בממוצע ב5% מהתיק השקעות עם עמלות מינימום, עם כל פילפוליי הפורום ינהל מזווה המבוסס על רכישת כמויות גדולות ויתקלח במים קרים, אבל יקח חוב רע על 95% מכספו

זו טענתיך, ואני אומר שזה ארוע דמיוני שנועד ל"הוכיח" תמה/תזה , תמצאי את הסולידי הסגפן עם חוב 95٪ בפורום או מחוצה לו

 

[הנועזת]

זו טענתיך, ואני אומר שזה ארוע דמיוני שנועד ל"הוכיח" תמה/תזה , תמצאי את הסולידי הסגפן עם חוב 95٪ בפורום או מחוצה לו

אני ממש לא מסכימה איתך. רבים מבאיי האתר הבולטים, התבטאו לגביי לקיחת משכנתאות והתייחסות לא כלכלית לדירה למגורים, בשם שלום בית, נחת וכו... אני חושבת שהתופעה בקרב זוגות צעירים גם פה באתר, היא הרבה יותר רחבה ממה שנדמה. הצורך הנורמטיבי בלרצות את ההורים, האישה והחברה בעבודה הוא עצום. זו הסיבה שבחרתי לכתוב את הפוסט, נושא דירה למגורים הוא לא עוד אחד מהמשתנים המשפיע על התנהלות כלכלית המובילה לעצמאות כלכלית. הוא המשתנה בהא הידיעה.
אגב לא דיברתי על חוב של 95%, אלא על חוב המתייחס ל95% מהכסף העומד לרשות התא המשפחתי. כאשר ב 5% הנותרים קיים שימוש מושכל כביכול, לפי כל כללי הטקס של הסולידית.

 

[FIYaacov]

רבים מבאיי האתר הבולטים, התבטאו לגביי לקיחת משכנתאות והתייחסות לא כלכלית לדירה למגורים, בשם שלום בית, נחת וכו.

ממש לא מסכים איתך.
הרבה אנשים באים לפה כדי לעשות אופטימזציה על רכישת הדירה שלהם.
אני אישית התייעצתי כיצד לממן דירה שרכשנו (למרות שכלכלית אני לא חושב שכדאי), אבל שאשתי הסכימה איתי שלא קונים בכל מחיר. קנינו ב-20% פחות ממחיר השוק באותו זמן, והבאנו 70% מהכסף מהבית (10% מתוכם עזרה של ההורים אבל הם ממש לא התנו את העזרה ברכישה של בית).
ההרגשה שלי שכאן בפורום יותר אנשים הם בכיוון הזה ופחות בכיוון של לקנות בית בכל מחיר עם הון עצמי של 25% ומשכנתא ל-30 שנה.

 

[אנון נימוס]

אני ממש לא מסכימה איתך. רבים מבאיי האתר הבולטים, התבטאו לגביי לקיחת משכנתאות והתייחסות לא כלכלית לדירה למגורים, בשם שלום בית, נחת וכו... אני חושבת שהתופעה בקרב זוגות צעירים גם פה באתר, היא הרבה יותר רחבה ממה שנדמה. הצורך הנורמטיבי בלרצות את ההורים, האישה והחברה בעבודה הוא עצום. זו הסיבה שבחרתי לכתוב את הפוסט, נושא דירה למגורים הוא לא עוד אחד מהמשתנים המשפיע על התנהלות כלכלית המובילה לעצמאות כלכלית. הוא המשתנה בהא הידיעה.
אגב לא דיברתי על חוב של 95%, אלא על חוב המתייחס ל95% מהכסף העומד לרשות התא המשפחתי. כאשר ב 5% הנותרים קיים שימוש מושכל כביכול, לפי כל כללי הטקס של הסולידית.

הרבה הורים מעמידים קו אשראי זול מאוד לרכישת דירה בלבד, זה שיקול מאוד חזק שמטה את המשוואה
אם התא המשפחתי חי רק מ 5٪ מההון, נניח ברמת הוצאות של 4k אז ההון הסולידי הוא 1.5 מליון לעומת 150 מליון לרכישת דירה ?

כנראה שהתכוונת שהחוסכים משעבדים 95٪ מנכסיהם לטובת דירה למגורים, אני מטיל ספק במספר הנל אפילו לפני מספר שנים המינוף בארץ לא עבר (בממוצע) את ה 65٪

**עריכה
ואם כותבים מנסיון הדירה הראשונה לא מומנה כ 2/3 באופן עצמי כאשר 1/3 היה הלוואה שהוחזרה מאוד מהר
כאשר כ 10٪ מהמימון העצמי נחסך במהלך השנתיים עד לכניסנ לדירה
וחלק מההלוואה (כשליש כמו שכתבתי) בוצע דרך דחיית תשלומים בכרטיסי אשראי על סכומים גדולים (10٪ משווי הדירה)
אומנם בדירה הראשונה ניצלנו את מרבית הון הנזיל וקרהש מנסיון אבל מעולם לא משכנו פיצויים או קופות גמל כך שגם בתחשיב קשוח לא ירדנו מתחת ל 20٪ הון עצמי, ותוך 5 -7 שנים נעלמו החובות והחסכון עלה
בניתוחים שעשיתי בדיעבד התרחיש הנל שקול לחסכון "סולידי' של 4٪ ראלי של כל ההון, ולכן אני לא מתרשם מתרחיש הסגפן שהכניס את כל הונו בלבנים (אנחנו לא מהסגפנים) אני לא הכנסתי את עליית הערך של הדירה לעסק או את העובדה שהשדרוג הבא איפשר לי לממן את הדירה הבאה רק ב 25٪ מהעלות מכספינו וללא מינוף

אני לא ממליץ ולא מחזיק איזו תפיסה שאומרת שהדרך שלנו היא הדרך רק להדגים שיש עוד דרכים ולא מודל בינארי מוקצן של המציאות

 

[הנועזת]

כנראה שהתכוונת שהחוסכים משעבדים 95٪ מנכסיהם לטובת דירה למגורים, אני מטיל ספק במספר הנל אפילו לפני מספר שנים המינוף בארץ לא עבר (בממוצע) את ה 65٪

לזה אני מתכוונת. אתן דוגמה:
נניח שיש לזוג 1M
50K חסכון
950,000 הון עצמי לדירה
1,350,000 משכנתא
מעל 7K החזר חודשי!!

 

[FIYaacov]

950,000 הון עצמי לדירה

באיזה גיל הגיעו הזוג להון העצמי הזה?
דווקא נראה שיש להם יכולת חיסכון לא רעה ולכן הדירה פחות תשפיע על העצמאות שלהם מזוג למשל ששם 300000 על דירה של מיליון.
מצד שני, ממש חבל על כל התשואה האלטרנטיבית שהפסידו בזמן שחסכו את ההון העצום הזה.

 

[הנועזת]

דווקא נראה שיש להם יכולת חיסכון לא רעה

בימינו סכומים כאלה מגיעים מההורים של הצדדים + חסכונות של אולי 10% מצד הילדים.

מצד שני, ממש חבל על כל התשואה האלטרנטיבית שהפסידו בזמן שחסכו את ההון העצום הזה

כאמור לא מדובר בחיסכון בדרך כלל, ועזוב תשואה אלטרנטיבית, בוא נדבר על ההוצאה החודשית על המשכנתא.
הנכס הזה הוא התחייבות.

 

[FIYaacov]

בימינו סכומים כאלה מגיעים מההורים של הצדדים

חבל שלא גדלתי אצל ההורים של מכרים שלך
400,000 מכל הורה נראה מוגזם ולא הכלל.

בוא נדבר על ההוצאה החודשית על המשכנתא.
הנכס הזה הוא התחייבות.

אין ספק. אני מכיר המון אנשים שקונים הרבה יותר מדי בית בשביל הצרכים שלהם ויחסית להכנסה שלהם.
אבל שוב אני לא חושב שיש כאן תיגר על הסולידית. היא גם לא הייתי קונה בית כזה ולא ממליצה לקנות בית כזה.

 

[גרהם]

כמה מתוך היי 1.35 מליון זה החזר קרן וכמה ריבית? כמה שכירות ישלמו על דירה דומה?

 

[בת העמק]

בימינו סכומים כאלה מגיעים מההורים של הצדדים + חסכונות של אולי 10% מצד הילדים.

אז אם זה מגיע מההורים, זה לא הון עצמי!
כשאת טוענת שזוג "קובר" 95% מההון העצמי שלו בדירת מגורים, את מכלילה את מענק ההורים וזאת טעות לדעתי.

 

[c881]

לזה אני מתכוונת. אתן דוגמה:
נניח שיש לזוג 1M
50K חסכון
950,000 הון עצמי לדירה
1,350,000 משכנתא
מעל 7K החזר חודשי!!

ואם נניח שלזוג יש הון עצמי של 800,000, על זה ההורים נותנים מתנה כ-160,000 ומעמידים הלוואה עומדת (אם תמכור את הדירה תחזיר לי את הכסף) של 450,000...
ורק שנהיה ברורים... דיברת על דירה של 2,350,000?
כי בתכנונים הכי פרועים אני לא זוכר שמישהו אצלי בסביבה דיבר על יותר מ-1.5 מליון לדירה, לפני ריהוט וכדומה, אז נסגור על 1,800,000 (ריהוט, מיסים....)

נ.ב.
ועדיין לא הבאנו את עצמנו לקנות דירה.

 

[אנון נימוס]

לזה אני מתכוונת. אתן דוגמה:
נניח שיש לזוג 1M
50K חסכון
950,000 הון עצמי לדירה
1,350,000 משכנתא
מעל 7K החזר חודשי!!

את מתארת זוג שרוכש דירה ב 2.35 מליון שח
ואין לו שום חסכון אחר, לא בקןפות גמל לא בקרן פנסיה ,

אם זה סוג צעיר זה נראה לי תרחיש מוקצן, ואם זה זוג וותיק כנל.
מנסיון, מעולם לא היינו במצב שבו קרנות הפנסיה/ביטוח מנהלים שלנו התאפסו, ומעולם לא משכנו פיצויים.

אני בטוח שיש הרבה זוגות שאינם יכולים לכלכל את ענייניהם בצורה. נבונה, השקעה בנדלן למגורים היא אחד הסימפטומים ולא גורם עיקרי.

אותו זוג שתיארת את היה רוכש דירה של מליון וחצי, היה משלם את עלות שכ"ד , ואם היה משלב השקעה בשוק יחד עם הקפדה על חסכון היה מקצר את טווח המשכנתא

מי שלא יודע לעשות את זה שלא יקנה לא דירות להשקעה ולא דירות למגורים, ולא השקעות בשוק ההון, עדיף לו חסכון בבנק.