מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[החכמה מאין תמצא]

לא הכל בחיים זה כסף.
חוץ מזה, אם תהיה נהירה המונית מהגבולות למרכז, מה זה יעשה למחירים על הגדר?

לא הכל, אלא הרוב ,והרוב קובע....

בכל אופן לא הייתה התייחסות לנקודה של נהירה למרכז בדווקא
הייתה התייחסות לכך שיש השפעה גדולה גם לביקושים שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות/לשכור במרכז

 

[המהנדל]

א הכל, אלא הרוב ,והרוב קובע....

לא יודע, ישראלים ונדל"ן זה בעיקר רגש (וכמעט ולא שיקולים כלכלים).
וגם בעניין הכסף, במה יעבדו אותם מהגרים?

 

[החכמה מאין תמצא]

לא יודע, ישראלים ונדל"ן זה בעיקר רגש (וכמעט ולא שיקולים כלכלים).

אם אני אישית קניתי דירה לפני שנתיים מתוך אמונה שהמחיר שלה לא ירד עד תוך תקופת המשכנתא במונחים ריאלים(בינתיים הספיקה לעלות ב25 אחוז בערך...)
אז זה הופך אותי למישהו שקונה נדלן על סמך רגש?

נראה לי מאוד ריאלי לקנות דירה ולקבל יציבות במקום שאתה גר
במקום להשכיר וכל כמה שנים לקפוץ לדירה אחרת(ותוך כדי לרטון על המשכיר שמעלה לך את השכר דירה
וכל תיקון צריך לרדוף אחריו וכו')

מה שדי ברור לי שלאורך זמן של 20 שנה אני לא אפסיד (אולי מקסימום ניתן לומר שהייתי מרוויח יותר באפיק אחר
אבל כלכלית במספרים יבשים ריאלים אני משוכנע שלא אפסיד)

וגם בעניין הכסף, במה יעבדו אותם מהגרים?

זה לא משנה במה הם יעבדו
ברור לך שהומלוסים הם לא הולכים להיות?
וכל מהגר יתפוס דירה(או חצי דירה)
מה שיצמצם את כמות הדירות

 

[annona]

מה שדי ברור לי שלאורך זמן של 20 שנה אני לא אפסיד (אולי מקסימום ניתן לומר שהייתי מרוויח יותר באפיק אחר
אבל כלכלית במספרים יבשים ריאלים אני משוכנע שלא אפסיד)

למה אתה כזה בטוח בזה? אתה לא חושב שריאלית אתה עלול להפסיד כסף?
כל השקעה באפיק מסויים יכולה לרדת, לא חושב שיש השקעה שהיא עם 0 סיכון, גם אג״ח ממשלתי יכול לקרוס

נראה לי מאוד ריאלי לקנות דירה ולקבל יציבות במקום שאתה גר
במקום להשכיר וכל כמה שנים לקפוץ לדירה אחרת(ותוך כדי לרטון על המשכיר שמעלה לך את השכר דירה
וכל תיקון צריך לרדוף אחריו וכו')

זה בדיוק רגש מה שתיארת פה

 

[המהנדל]

זה לא משנה במה הם יעבדו

וכיצד הם ישלמו את שכר הדירה?

ברור לך שהומלוסים הם לא הולכים להיות? וכל מהגר יתפוס דירה(או חצי דירה)

אם זה אכן כך, אין בעית היצע כיום.

מה שיצמצם את כמות הדירות

ואשאל שוב, מה יקרה למחיר הדירות שהם יפנו? מה יקרה לשוק השכירות באותו איזור?

במקום להשכיר וכל כמה שנים לקפוץ לדירה אחרת(ותוך כדי לרטון על המשכיר שמעלה לך את השכר דירה
וכל תיקון צריך לרדוף אחריו וכו')

או לשכור, כדי לא להיות מרותק לאיזור מגורים יחיד, ולהנות מהגמישות שהשכירות מקנה לי.
שלא לדבר על כך שתשואת השכירות כיום בקושי מכסה חצי מהריבית על המשכנתא.

(בינתיים הספיקה לעלות ב25 אחוז בערך...)

יש לך קונה פוטנציאלי וחתמתם על חוזה מכר? כי אם לא, הכל על הנייר...

 

[החכמה מאין תמצא]

וכיצד הם ישלמו את שכר הדירה?

ברור שהרוב מתוכם יעבוד.
וגם אלו שלא יעבדו
יהיה להם סל קליטה מהמדינה וכו'

אם זה אכן כך, אין בעית היצע כיום.

אין לא היה בעיית היצע אז המחירים היו יורדים לרצפה

ואשאל שוב, מה יקרה למחיר הדירות שהם יפנו? מה יקרה לשוק השכירות באותו איזור?

לא יודע.
אבל צריך להתחיל מנקודת הנחה שאתה מסכים שהמחירים שהדירות היום נמכרות בפועל גבוהים.
ואם יבואו אנשים חדשים
זה לא סיבה לירידת מחירי הדיור
אלא לעלייה

או לשכור, כדי לא להיות מרותק לאיזור מגורים יחיד, ולהנות מהגמישות שהשכירות מקנה לי.
שלא לדבר על כך שתשואת השכירות כיום בקושי מכסה חצי מהריבית על המשכנתא.

לא חולק שיש צדדים חיובים לשכירות.
אבל במבחן התוצאה למשפחה עם ילדים נח יותר להיות בדירת קבע לדעתי.
בכל אופן בוודאי לא הייתי מקטלג אותם כפי שעשית בהודעה שלפני.

יש לך קונה פוטנציאלי וחתמתם על חוזה מכר? כי אם לא, הכל על הנייר...

אין צורך בקונה פוטנציאלי
אפשר פשוט להסתכל באתרים כמה דירות בבנינים שסביבי נמכרות(דירות הומגניות זהות לשלי)

 

[החכמה מאין תמצא]

זה בדיוק רגש מה שתיארת פה

זה לא רגש זה היגיון.

ששוה לי לשלם כדי לגור במקום מסוים יציב בטוח
בדיוק כמו למשל שביטוח זה דבר שאנשים מוכנים לשלם עליו למרות שכלכלית הוא לא כדאי

מה שהם קונים זה את השקט הנפשי
כנ"ל זה מה שאני גם קונה.(יציבות ,מחיר ידוע,פחד מלפספס את הרכבת וכו')

בנוסף-- אם ברור לי שהמחיר עוד 20 שנה לא יהיה פחות מהיום שקניתי(עם המדד כמובן)
אז בוודאי שאין פה איזה רגש שהוא מנוגד לפן הכלכלי

 

[החכמה מאין תמצא]

למה אתה כזה בטוח בזה? אתה לא חושב שריאלית אתה עלול להפסיד כסף?
כל השקעה באפיק מסויים יכולה לרדת, לא חושב שיש השקעה שהיא עם 0 סיכון, גם אג״ח ממשלתי יכול לקרוס

גם יכולים למות....
ועם אגח ממשלתי מבחינתך הוא דבר מסופק
אז הכל מסופק

ואם הכל מסופק

אז ההסתכלות צריכה להיות כמה הסיכוי שהנדלן בעוד 20 שנה יהיה במחיר שלו פחות מהיום

*אם תשאל מתווכים או משקיעים או קרנות ריט -הם יגידו לך שהמחירים יכפילו את עצמם פי 5 או פי 10
*אם תשאל את מי שאין לו דירה ואין לו יכולת לקנות דירה-בדרך כלל הוא יגיד לך שהמחיר הולך לרדת בטירוף

אבל אם באמת נחשוב לעומק -להגיד שהמחיר בעוד 20 שנה יהיה פחות מהמחיר היום
זה תרחיש קיצוני שכמובן יכול לקרות (בדיוק כמו עוד הרבה תרחישים שיכולים לקרות....)
אבל לא צריך להתחשב בו

 

[מכל מלמדי השכלתי]

בנוסף-- אם ברור לי שהמחיר עוד 20 שנה לא יהיה פחות מהיום שקניתי(עם המדד כמובן)
אז בוודאי שאין פה איזה רגש שהוא מנוגד לפן הכלכלי

למה ברור לך שהמחיר בעוד 20 שנה יהיה יותר מהיום?? (צמוד למדד כפי שציינת).
לאורך שנים אין סיבה שמחיר דירה יעקוף את האינפלציה. תחשוב על זה.. לשיטתך בעוד אינסוף שנים תשואת שכירות תהיה 0.01% (שכירות היא אחד ממרכיבי האינפלציה המשמעותיים).
לא זו אף זו, לדעתי בסבירות גבוהה בעוד 20 שנה המחיר יהיה נמוך מהיום (שוב, צמוד למדד).
תתבונן סביבך, אדוות הגלים של ריבית 0 שוכחת לאיטה והמציאות החדשה מתחילה לחלחל להמונים (שוק הנדל"ן בכללתו הוא שוק טיפש שמגיב לאט).
מה הסיכוי שבעוד 20 שנה בדיוק תהיה גם כן ריבית 0 אני לא יודע, כנראה נמוכה למדי.

 

[החכמה מאין תמצא]

למה ברור לך שהמחיר בעוד 20 שנה יהיה יותר מהיום?? (צמוד למדד כפי שציינת).

לא אמרתי שיהיה יותר.
אמרתי שלדעתי 99.9999 אחוז סיכוי שהמחיר לא יהיה פחות מהיום כולל אינפלצייה.

לאורך שנים אין סיבה שמחיר דירה יעקוף את האינפלציה. תחשוב על זה.. לשיטתך בעוד אינסוף שנים תשואת שכירות תהיה 0.01%

איך הגעת למסקנה הזאת?

(שכירות היא אחד ממרכיבי האינפלציה המשמעותיים).
לא זו אף זו, לדעתי בסבירות גבוהה בעוד 20 שנה המחיר יהיה נמוך מהיום (שוב, צמוד למדד).
תתבונן סביבך, אדוות הגלים של ריבית 0 שוכחת לאיטה והמציאות החדשה מתחילה לחלחל להמונים (שוק הנדל"ן בכללתו הוא שוק טיפש שמגיב לאט).
מה הסיכוי שבעוד 20 שנה בדיוק תהיה גם כן ריבית 0 אני לא יודע, כנראה נמוכה למדי.

שוק הנדל"ן הוא אומנם שוק שמגיב לאט.
אבל מכיוון שיש אינפלצייה
אז ברור שהמדד עצמו לא ירד.

*היום לבנות דירה עולה לא פחות ממיליון שקל(וזה עוד לפני מרכיב הקרקע)

ברור לך שאם עליות הבנייה מתייקרות
אז גם הקבלן יגלגל את זה לקונים

ואם הריבית עולה כמו היום למשל
אז את עלויות הריבית הקבלן גם אותם יגלגל לקונים

הדבר היחיד שיכול להשתנות זה מחיר הקרקע

אבל איך שאני מתרשם מרמ"י -לא נראה לי שהם הולכים לוותר

הם פשוט ישחררו פחות קרקעות.
ככה זה נראה

מה שברור לי זה שאם לרמ"י היה מוטיבצייה להוריד את מחירי הדיור
הם היו מפשירים קרקעות רבות(דבר שניתן לעשות אם שמים את האזרחים מחוסרי הדיור בראש סדר העדיפיות)

 

[מרקר]

לא אמרתי שיהיה יותר.
אמרתי שלדעתי 99.9999 אחוז סיכוי שהמחיר לא יהיה פחות מהיום כולל אינפלצייה.

ראית את הבועה היפנית (https://he.wikipedia.org/wiki/בועת_הנדל"ן_ביפן)? יכול להיות שהמחיר היום משקלל את העלייה המדוברת ל-100 שנה קדימה. לאורך זמן מאוד מאוד מאוד ארוך הדירות עלו בערך כמו אינפלציה בארה"ב. זה כמובן הרבה יותר מורכב מזה, אבל אם נניח שלאורך זמן מאוד ארוך דירות עולות כמו אינפלציה, אז יש להם הרבה לאיפה לתקן למטה כי כבר עכשיו אם תחשב אינפלציה מ1990 עד היום ואת מחירי הדירות אתה תראה שהדירות עקפו את האינפלציה בפי כמה. המדד מ1990 עלה בערך פי 4. דירה ממוצעת עלתה מ191 אלף בממוצע (נתון שמצאתי) ל1.94 מליון בערך שזה פי 10, כלומר יותר מפי 2 מהאינפלציה.

איך הגעת למסקנה הזאת?

זה מתמטיקה. אם השכירות עולה כמו המדד (היא 25% מהמדד בסופו של דבר), והדירות עולות הרבה יותר מהמדד, אז לאורך זמן תשואת השכירות תישחק יותר ויותר.

שוק הנדל"ן הוא אומנם שוק שמגיב לאט.
אבל מכיוון שיש אינפלצייה
אז ברור שהמדד עצמו לא ירד.

ראה לעיל.

*היום לבנות דירה עולה לא פחות ממיליון שקל(וזה עוד לפני מרכיב הקרקע)

זה לא נכון בכלל ממה שאני יודע, במיוחד כשבונים בניין. היתה חברה סינית ב2013 שהציעה לבנות עיר שלמה ליד לטרון בעלות של פחות מ300K לדירה. הבעיה המרכזית זה באמת מרכיב הקרקע (ואזכיר שמחירי הקרקעות נפלו מאוד).

ברור לך שאם עליות הבנייה מתייקרות
אז גם הקבלן יגלגל את זה לקונים

הוא יגלגל מה שהוא יכול, אבל השוק ציקלי. לפעמים אתה מרוויח יותר ולפעמים אתה גם מפסיד. תראה למשל את ענף הטיסות/ספנות/תיירות, זה מאוד נפוץ להיות תקופה ברווחים גבוהים ותקופה בהפסדים.

ואם הריבית עולה כמו היום למשל
אז את עלויות הריבית הקבלן גם אותם יגלגל לקונים

כנ"ל. הוא ינסה לגלגל מה שהוא יכול. בסוף זה או שהוא משלם את הריבית או שהוא בחדלות פירעון ואז יגיע כונס וימכור במחיר שהוא מצליח למכור. עסק בקשיים מעדיף להפסיד פחות.

הדבר היחיד שיכול להשתנות זה מחיר הקרקע

לא. הרבה דברים יכולים להשתנות (כמו עלות הבנייה שיכולה לרדת בגלל AI או בניית מכולות או רכב שהוא גם דירה עם חיבורי instant ואנרגיה ירוקה מתקדמת).

אבל איך שאני מתרשם מרמ"י -לא נראה לי שהם הולכים לוותר

הם כבר ויתרו. ראה את המכרז של עמרם אברהם בקריית גת ששילם על קרקע דירה 11 ש"ח + עלויות פיתוח. (הנה הסיפור מהעיתונות: https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hytnpy4yt)

הם פשוט ישחררו פחות קרקעות.
ככה זה נראה

המדינה צריכה לממן מלחמה. בלי המיסים מנדל"ן תהיה בעיה בתקציב.

מה שברור לי זה שאם לרמ"י היה מוטיבצייה להוריד את מחירי הדיור
הם היו מפשירים קרקעות רבות(דבר שניתן לעשות אם שמים את האזרחים מחוסרי הדיור בראש סדר העדיפיות)

הם הפשירו די הרבה, אבל כנראה באמת לא מספיק כי קבלנים התנפלו והציעו מחירים הזויים עד שהגיעו לחדלות פירעון. עכשיו השוק הרבה יותר זהיר ורואים תיקון במחירי הקרקעות. הם מנסים להפשיר עוד, אבל המדינה שלנו לא מתנהלת כל כך מהר (חסר גשר בבני ברק וחסרות תשתיות ומה לא).

 

[annona]

אבל אם באמת נחשוב לעומק -להגיד שהמחיר בעוד 20 שנה יהיה פחות מהמחיר היום
זה תרחיש קיצוני

תסביר למה זה תרחיש קיצוני
אתה חושב שבמהלך 20 שנה הבאות יהיה קל לקחת משכנתא כמו ב15 שנה האחרונות? אתה חושב שלא תהיה אבטלה גבוה? אתה חושב שהיפר אינפלציה כמו שקרתה כבר בישראל, לא יכולה לקרות שוב?
אני חושב שכל מה שמניתי יכול לקרות, זה ממש לא תלוש מהמציאות, זה קרה, זה קורה וזה יקרה.

 

[kongi]

אם הם סיכויים נמוכים, אז אין טעם לדון בהם!

אם הטענה הזו הייתה נכונה המון אנשים היו נמנעים מהמון סוגי ביטוחים.

 

[אלישבע]

זה מתמטיקה. אם השכירות עולה כמו המדד (היא 25% מהמדד בסופו של דבר), והדירות עולות הרבה יותר מהמדד, אז לאורך זמן תשואת השכירות תישחק יותר ויותר.

למרות שהיא 25% מהמדד לא מחייב שהיא תעלה כמו המדד. ייתכן שהיא תתייקר יותר לעומת רכיבים אחרים במדד.

 

[Therealdeal]

למרות שהיא 25% מהמדד לא מחייב שהיא תעלה כמו המדד. ייתכן שהיא תתייקר יותר לעומת רכיבים אחרים במדד.

ככל שזה יקרה, משקל השכירות במדד יעודכן ליותר מ 25% בהתאם. ..

 

[החכמה מאין תמצא]

תסביר למה זה תרחיש קיצוני
אתה חושב שבמהלך 20 שנה הבאות יהיה קל לקחת משכנתא כמו ב15 שנה האחרונות? אתה חושב שלא תהיה אבטלה גבוה? אתה חושב שהיפר אינפלציה כמו שקרתה כבר בישראל, לא יכולה לקרות שוב?
אני חושב שכל מה שמניתי יכול לקרות, זה ממש לא תלוש מהמציאות, זה קרה, זה קורה וזה יקרה.

הכל יכול לקרות.
יכול לקרות גם רעידת אדמה (אנחנו על השבר סורי אפריקאי)
יכול להיות מלחמה כוללת
יכול להיות עוד עשרות תרחישים איומים.

לא חולק.

רק לדעתי רוב התרחישים הקיצוניים
הם כל כך גרועים
שממש לא משנה את תפסיד את הכסף שלך בגלל שתהיה רעידת אדמה מטורפת בישראל
או שתפסיד את הכסף שלך כי תהיה מתקפת סייבר על הבורסה...

 

[annona]

הכל יכול לקרות.
יכול לקרות גם רעידת אדמה (אנחנו על השבר סורי אפריקאי)
יכול להיות מלחמה כוללת
יכול להיות עוד עשרות תרחישים איומים.

לא חולק.

רק לדעתי רוב התרחישים הקיצוניים
הם כל כך גרועים
שממש לא משנה את תפסיד את הכסף שלך בגלל שתהיה רעידת אדמה מטורפת בישראל
או שתפסיד את הכסף שלך כי תהיה מתקפת סייבר על הבורסה...

אבל אני לא מדבר על רעידת אדמה, אני בסה״כ מדבר על תרחישים די הגיוניים.
נניח, העלאת מיסים בעקבות המלחמה, מה שבתורו יגרום לפחות אנשים לקחת משכנתא כי לא יוכלו לעמוד בהחזרים או לחילופין יגרום למכירה של דירות של אלה שהתמנפו מעל הפופיק אחרי הקורונה, כתוצאה מכך תהיה ירידת מחירים בטווח הבינוני.
זה לא תרחיש הגיוני? אתה חושב שמצב כזה הוא בהסתברות שווה לרעידת אדמה? מה אני מפספס, אני היחיד שפסימי?
לקנות דירה במחשבה ששוק הנדל״ן עלול ליפול רק בהקשר של תרחישים נדירים כמו רעידת אדמה או מתקפת סייבר זו טעות לדעתי, זכותך לחשוב הפוך כמובן

 

[גרהם]

הכל יכול לקרות.
יכול לקרות גם רעידת אדמה (אנחנו על השבר סורי אפריקאי)
יכול להיות מלחמה כוללת
יכול להיות עוד עשרות תרחישים איומים.

לא חולק.

רק לדעתי רוב התרחישים הקיצוניים
הם כל כך גרועים
שממש לא משנה את תפסיד את הכסף שלך בגלל שתהיה רעידת אדמה מטורפת בישראל
או שתפסיד את הכסף שלך כי תהיה מתקפת סייבר על הבורסה...

30 שנה זה מספיק זמן כדי שגם שינויים מינוריים כל שנה יצטברו לשינוי גדול.
תחשוב למשל על הנושא של הגירת אנשים משכילים. צריך לקרות ארוע דרמטי כדי שבשנתיים הקרובות תהיה הגירה שתפגע במחקר ובשירותי הרפואה בישראל. אבל אם שינויים מינוריים מצטברים יגרמו לבני ה 40 של היום לחנך את ילדיהם להגר מכאן, אז בעוד 30 שנה ההשפעה תהיה דרמטית.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

למרות שהיא 25% מהמדד לא מחייב שהיא תעלה כמו המדד. ייתכן שהיא תתייקר יותר לעומת רכיבים אחרים במדד.

ייתכן שיותר וייתכן שפחות
ולטענתך, לצורך הדיון בעוד 10 שנים שכירות תהיה 30% מהמדד, בעוד 20 שנה 35% מהמדד וכן הלאה.. בעוד 100 שנה 75% מהמדד, בעוד 200 שנה 99.9% מהמדד
האם זה נשמע לך סביר, ולמה?

 

[החכמה מאין תמצא]

30 שנה זה מספיק זמן כדי שגם שינויים מינוריים כל שנה יצטברו לשינוי גדול.
תחשוב למשל על הנושא של הגירת אנשים משכילים. צריך לקרות ארוע דרמטי כדי שבשנתיים הקרובות תהיה הגירה שתפגע במחקר ובשירותי הרפואה בישראל. אבל אם שינויים מינוריים מצטברים יגרמו לבני ה 40 של היום לחנך את ילדיהם להגר מכאן, אז בעוד 30 שנה ההשפעה תהיה דרמטית.

איזה להגר?
אנשים מחול בגלל האנטישמיות חוזרים לארץ

תראה את מספר הבקשות לעלייה שרק עולה משנה לשנה

ברגע שהמשכילים ישכילו להבין
שלא אוהבים את היהודים בשום מקום

אז החינוך הזה לא באמת יניב פרי

בכל אופן אני מסכים איתך שתרחיש מסויים של ירידה יכול לקרות

אבל בגדול לעזוב ארץ זה דבר מורכב מסובך מאוד
ונועד לאחוז מסויים קטן מאוד מהאוכסלוסייה בלבד.(וכולי האי ואולי)