מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[Ron.B]

בתל אביב ובעיקר בשכונות המזרח, מודעות ברחוב חזרו להיות דבר..
גם בשכירות וגם במכירה אני רואה מודעות על עמודים ולוחות מודעות שכונתיים.
לא יודע אם זה סתם כי אני מחפש את זה, אבל שנים שלא ראיתי מודעות כאלו, ולהיפך- בשנים האחרונות המודעות היו של מחפשי דירות.

 

[יזם]

בתל אביב ובעיקר בשכונות המזרח, מודעות ברחוב חזרו להיות דבר..
גם בשכירות וגם במכירה אני רואה מודעות על עמודים ולוחות מודעות שכונתיים.
לא יודע אם זה סתם כי אני מחפש את זה, אבל שנים שלא ראיתי מודעות כאלו, ולהיפך- בשנים האחרונות המודעות היו של מחפשי דירות.

תל אביב תמיד חוטפת ראשונה גם בעלייה וגם בירידה

 

[יזם]

"סימנים להתאוששות בשוק הדירות, כשלראשונה בשנת 2023, חצה היקף נטילת המשכנתאות החודשי את רף 7 מיליארדי שקלים. זאת כאשר במהלך חודש אוגוסט נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 7.013 מיליארד שקלים. כך עולה מנתונים שמפרסם היום (ד') בנק ישראל. מדובר בעלייה של 9.5% אחוזים לעומת כ-6.4 מיליארדי שקלים שניטלו במהלך חודש יולי, אך גם בצניחה של כ-27% לעומת אוגוסט אשתקד, אשר במהלכו ניטלו משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארדי שקלים."

 

[TheFlash]

אך גם בצניחה של כ-27% לעומת אוגוסט אשתקד, אשר במהלכו ניטלו משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארדי שקלים

אני לא מומחה בשוק המשכנתאות אבל מנחש שזה בעצם כל הסיפור. מין הסתם מדובר בעונתיות, זה חודש בו אנשים קונים דירות, אז הוא הכי גבוה השנה אבל נמוך ב 27% מהתקופה המקבילה בשנה שעברה. כלומר, עדיין משקף צניחה מהותית בהיקף.

 

[unsullied]

ממש צודק. לא ייאמן (כל פעם מחדש) איך עיתונאים לא יודעים לספר סיפור, אלא רק זורקים מספרים בלי להבין (או חמור מכך, עם להבין, אך מתוך מטרה לספר את הסיפור שרצו ולא את הסיפור שמצאו)

 

[Therealdeal]

"סימנים להתאוששות בשוק הדירות, כשלראשונה בשנת 2023, חצה היקף נטילת המשכנתאות החודשי את רף 7 מיליארדי שקלים. זאת כאשר במהלך חודש אוגוסט נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 7.013 מיליארד שקלים. כך עולה מנתונים שמפרסם היום (ד') בנק ישראל. מדובר בעלייה של 9.5% אחוזים לעומת כ-6.4 מיליארדי שקלים שניטלו במהלך חודש יולי, אך גם בצניחה של כ-27% לעומת אוגוסט אשתקד, אשר במהלכו ניטלו משכנתאות בהיקף של 9.64 מיליארדי שקלים."

כמו שכתבו מעלי, מדובר כנראה בעונתיות. עוד נקודה היא שיש לא מעט משקי בית שממחזרים מחדש (בריביות גבוהות מבעבר) כי התזרים שלהם חנוק מידי, והם להבנתי נסכמים גם כן.

 

[יניבוס]

תוסיף את הדירות החדשות הלא מכורות, הכתבה מהיום:

בחודש מאי מכירת הדירות החדשות זינקה ב-47% - למה זה נתון חסר משמעות?

על פי הלמ"ס מדובר בזינוק גדול לכאורה לעומת חודש אפריל. רק שבניכוי עונתיות (כלומר חג הפסח) מדובר בכלל בירידה של 7.6%. מספר הדירות 'על המדף' זינק ב-25% תוך שנה, וזה גם יעזור למחירים לרדת; הבעיה הגדולה היא ההאטה בהתחלות הבניה - כי זה יבוא לידי ביטוי בעוד 3-4 שנים במחירים; השאלה היא כמה זמן הקבלנים...

www.bizportal.co.il

נתון חשוב נוסף הוא מספר הדירות החדשות 'על המדף' - אלה נמצאות ברמות שיא גבוהות של 57.3 אלף דירות, כאשר לפני שנה ושנתיים היה מדובר על 47-50 אלף דירות. בחודש מאי לפני שנה היו 45.7 אלף דירות לא מכורות

מסתבר שהנתוו של דירות כן המדף שהוא כיום בסביבות 61-2 אלף דירות כולל דירות שהן עד שנתיים מאכלוס.. קצת משנה את התמונה

בנתיים רק רואים דישדוש קל למטה

 

[יזם]

ספטמבר-אוקטובר 23:
בפילוח לפי מחוזות נרשמו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (2.2%) צפון (1.4%-) חיפה (0.3%-) מרכז (0.1%) תל אביב (0.5%-) ודרום (1.5%).
בפילוח שנתי לפי מחוזות נמצאו ירידות מחירים במחוזות מרכז (2.9%),דרום (2.3%),תל אביב (2.2%) וצפון (0.1%). לעומת זאת, חלו עליות מחירים במחוזות: ירושלים (3.3%) וחיפה (2.5%).

 

[Eranlavi]

מחירי הנדל״ן לעולם לא יירדו. יכולים להיות תיקונים קלים…אבל קריסה כמו ב 2008 בארה”ב או ב 2002 כמו בישראל….כבר לא ייקרה

 

[מרקר]

מחירי הנדל״ן לעולם לא יירדו. יכולים להיות תיקונים קלים…אבל קריסה כמו ב 2008 בארה”ב או ב 2002 כמו בישראל….כבר לא ייקרה

מה הטיעונים שלך? אני אתן כמה דוגמאות קיצוניות לתרחישים שיכולים לקרות ולדעתי ימתנו את שוק הנדלן הישראלי:
1. פצצת אטום שאיראן/רוסיה יפילו על ישראל.
2. חרם עולמי על ישראל ויציאה של חברות זרות מהארץ.
3. ריבית שעולה מאוד מהר בשביל לפצות על אינפלציה כבדה (נניח מחוסר אחריות תקציבית של הממשלה).
4. ממשלה שמתחילה להלאים נכסים ולהתנהג בצורה קומינסטית כדי לכסות על החוב (בסביבות 2040 מאמין שנתחיל לראות משהו כזה אם הממשלות ימשיכו להתנהל בחוסר אחריות תקציבית).
5. בריחה מאסיבית מהארץ למדינות באירופה/ארהב/קנדה כתוצאה מפערי הילודה שדורשים כח אדם איכותי באירופה/ארהב/קנדה בתוספת זה שהאוכלוסיה הסינית תתחיל לרדת בקרוב וארהב פחות מעוניינת בסינים. כמובן, אפשר להגיד שהודו תכסה על הפער, אבל גם שם הילודה כבר ירדה מתחת לסף הריבוי הטבעי, ואני משער שמי שמוביל את הילודה הם דווקא אלו שאין להם. מה גם שממשלת הודו בבעיות תקציביות והריבית שם גבוהה (https://www.reuters.com/world/india...-debt-warning-worst-case-scenario-2023-12-22/), והצמיחה בשנים האחרונות בהודו האטה משמעותית.

כל התרחישים להלן נראים לי אפשריים עם סיכויים נמוכים.

 

[אורי ג.]

כל התרחישים להלן נראים לי אפשריים עם סיכויים נמוכים.

מוסיף:
פשוט שחיקה אינפלציונית.
זה כבר קורה, המחירים ירדו ב10-15%.

 

[קפיצת הדרך]

זה כבר קורה, המחירים ירדו ב10-15%.

לפי מה שראיתי, בחלק מהמקומות מעבר לירידה ריאלית יש גם ירידה נומינלית.

 

[אורי ג.]

לפי מה שראיתי, בחלק מהמקומות מעבר לירידה ריאלית יש גם ירידה נומינלית.

ברור, בהרבה (רוב?) מקומות אבל מה שחשוב בסוף זה מחיר ריאלי וזה יותר סמוי מן העין.

 

[pseudonym]

אני צופה מעבר מאסיבי מהצפון/דרום לגבולות חדרה-גדרה (מי שיהיה ביכולתו) ובעקבות זאת עליית מחירים.

 

[מרקר]

אני צופה מעבר מאסיבי מהצפון/דרום לגבולות חדרה-גדרה (מי שיהיה ביכולתו) ובעקבות זאת עליית מחירים.

הבעיה פה שאני לא חושב שיש נזילות למשקיעים בסביבת הריבית הנוכחית לקנות הרבה דירות בצפון/בדרום בלי הורדת מחיר משמעותית מצד המוכרים. כלומר, המחירים ירדו באזורים הנ"ל. מצד שני, במרכז המחיר יעלה אם יקרה כזה דבר. בשלב מסוים לאנשים לא תהיה יכולת כלכלית לשלם את ההפרש, או למצוא שוכרים במחיר טוב, אז הם לא יעברו. אני סקפטי מאוד לגבי "גלי הגירה" כאלו מכיון שהמצב הכלכלי כרגע לטעמי די רעוע לאפשר נזילות לכמות גבוהה של דירות.

 

[pseudonym]

אמנם אלו לא מחירי פריפריה אבל בחדרה/חיפה/אור עקיבא למשל בשכונות קצת פחות טובות (במחירים הנוכחיים) אני חושב שזה אפשרי. ( אני מדבר על שכירות לדירת 3-4 חדרים).

 

[המהנדל]

אני סקפטי מאוד לגבי "גלי הגירה" כאלו מכיון שהמצב הכלכלי כרגע לטעמי די רעוע לאפשר נזילות לכמות גבוהה של דירות.

רובם לא מסוגלים לקנות/לשכור דירות במרכז.
ואפילו עם כל המצב הבטחוני המחורבן, מדובר גם בירידה באיכות החיים, והתנתקות מהמשפחה וממקום העבודה.

 

[החכמה מאין תמצא]

רובם לא מסוגלים לקנות/לשכור דירות במרכז.
ואפילו עם כל המצב הבטחוני המחורבן, מדובר גם בירידה באיכות החיים, והתנתקות מהמשפחה וממקום העבודה.

זה נכון שהם לא מסוגלים לקנות דירה במרכז.
רק השאלה המרכזית איך ההון בישראל פה מתפצל

כי אם הכסף נמצא אצל 5 אחוז
וכל השאר יש להם בדיוק את אותו סכום
אז אתה צודק

אבל אם ההון מתפצל באופן שלעשירון העליון יש הכי הרבה כסף
ולעשירון השני יש אבל קצת פחות וכן הלאה

אז אם העשירון החמישי יתחיל להציף ביקושים
אז זה ישפיע על העשירונים שלמעלה מהם

 

[Eranlavi]

מה הטיעונים שלך? אני אתן כמה דוגמאות קיצוניות לתרחישים שיכולים לקרות ולדעתי ימתנו את שוק הנדלן הישראלי:
1. פצצת אטום שאיראן/רוסיה יפילו על ישראל.
2. חרם עולמי על ישראל ויציאה של חברות זרות מהארץ.
3. ריבית שעולה מאוד מהר בשביל לפצות על אינפלציה כבדה (נניח מחוסר אחריות תקציבית של הממשלה).
4. ממשלה שמתחילה להלאים נכסים ולהתנהג בצורה קומינסטית כדי לכסות על החוב (בסביבות 2040 מאמין שנתחיל לראות משהו כזה אם הממשלות ימשיכו להתנהל בחוסר אחריות תקציבית).
5. בריחה מאסיבית מהארץ למדינות באירופה/ארהב/קנדה כתוצאה מפערי הילודה שדורשים כח אדם איכותי באירופה/ארהב/קנדה בתוספת זה שהאוכלוסיה הסינית תתחיל לרדת בקרוב וארהב פחות מעוניינת בסינים. כמובן, אפשר להגיד שהודו תכסה על הפער, אבל גם שם הילודה כבר ירדה מתחת לסף הריבוי הטבעי, ואני משער שמי שמוביל את הילודה הם דווקא אלו שאין להם. מה גם שממשלת הודו בבעיות תקציביות והריבית שם גבוהה (https://www.reuters.com/world/india...-debt-warning-worst-case-scenario-2023-12-22/), והצמיחה בשנים האחרונות בהודו האטה משמעותית.

כל התרחישים להלן נראים לי אפשריים עם סיכויים נמוכים.

אם הם סיכויים נמוכים, אז אין טעם לדון בהם! כי הם לא רלוונטיים.

ֿולגבי סעיף 3 שלך, אם לא שמת לב…אנחנו אחרי 12 העלאות ריבית ….וכולם חשבו שהנדלן הולך לקרוס.
ֿלא קריסה ולא בטיח .
ֿאם זה לא קרה כבר אחרי שנתיים של העלאות ריבית…..זה כבר לא ייקרה .

ֿֿב 2024, הריבית מתחילה לרדת.

ֿבהצלחה

 

[המהנדל]

ֿולגבי סעיף 3 שלך, אם לא שמת לב…אנחנו אחרי 12 העלאות ריבית ….וכולם חשבו שהנדלן הולך לקרוס.
ֿלא קריסה ולא בטיח .

לריבית לוקח זמן להשפיע על השוק הריאלי.
בנוסף, שוק הנדל"ן בארץ הוא איטי, רגשי והנתונים שיש לנו הם באיחור, כך שהשפעת הריבית עליו איטית עוד יותר.

נתוני הלמ"ס מעידים על ירידה נומינלית של 2% במדד מחירי הדירות בשנה האחרונה, וירידה של 4% במחירי הדירות החדשות. 4% שלא כוללים הטבות שהקבלנים מחלקים. על זה, תוסיף את האינפלציה (שחיקה ריאלית).
הנתונים הללו מתבססים אך ורק על עסקאות שבוצעו.

לסיום, אין כמעט ביקוש לדירות.
בין אם כי המשכנתא הפוטנציאלית התייקרה, ובין אם כיוון שהמחיר המבוקש גבוה מדי (או שילוב).

זה נכון שהם לא מסוגלים לקנות דירה במרכז.
רק השאלה המרכזית איך ההון בישראל פה מתפצל

לא הכל בחיים זה כסף.
חוץ מזה, אם תהיה נהירה המונית מהגבולות למרכז, מה זה יעשה למחירים על הגדר?