מתי למעשה מחירי הדירות יירדו? האם יש בועת נדל"ן?

[MarketTimer]

כמובן.
אני התמודדתי עם הטענה לפיה לאורך זמן השכירות תעלה "יותר מהמדד".

בתרחיש שנתתי השכירות עולה יותר מהממדד. היא עולה בצמוד לעליית השכר, שעולה יותר מהמדד (זו המשמעות של עלייה בשכר הריאלי).

 

[מכל מלמדי השכלתי]

בתרחיש שנתתי השכירות עולה יותר מהממדד. היא עולה בצמוד לעליית השכר, שעולה יותר מהמדד (זו המשמעות של עלייה בשכר הריאלי).

למה שדווקא שכירויות יתייקרו יותר משאר חלקי המדד?
זה שרמת החיים תעלה זה מובן מאליו לא הבנתי איך זה קשור לנושא

 

[MarketTimer]

למה שדווקא שכירויות יתייקרו יותר משאר חלקי המדד?
זה שרמת החיים תעלה זה מובן מאליו לא הבנתי איך זה קשור לנושא

אחרת שיעור השכירות מההוצאה ירד.

ניקח דוגמא, נניח שכל שנה האינפלציה היא תמיד 2%, והשכר הריאלי עולה ב 3% (כלומר השכר הנומינלי עולה ב 5%), שיעור החיסכון נשאר קבוע (כלומר אנשים מוציאים אחוז קבוע מההכנסה שלהם, לדוגמא 80% הוצאות ו 20% חיסכון) ושכר הדירה נשאר תמיד 25% מההוצאות.
אז שכר הדירה חייב לעלות ב 5% נומינלית (3% ריאלית), בדיוק כמו השכר. אם שכר הדירה יעלה רק ב 2% נומינלית (0% ריאלית) אז הוא לא יישאר 25% מההוצאה, אלא יילך ויידעך ובסוף יהיה אחוז זניח מההוצאה (כמו שקרה נגיד ללחם, שפעם היה עשרות אחוזים מההוצאה והיום הוא אחוז זניח ממנה).

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אחרת שיעור השכירות מההוצאה ירד.

ניקח דוגמא, נניח שכל שנה האינפלציה היא תמיד 2%, והשכר הריאלי עולה ב 3% (כלומר השכר הנומינלי עולה ב 5%), שיעור החיסכון נשאר קבוע (כלומר אנשים מוציאים אחוז קבוע מההכנסה שלהם, לדוגמא 80% הוצאות ו 20% חיסכון) ושכר הדירה נשאר תמיד 25% מההוצאות.
אז שכר הדירה חייב לעלות ב 5% נומינלית (3% ריאלית), בדיוק כמו השכר.

אתה יוצא מנקודת הנחה לפיה לאורך זמן השכר עולה יותר מהאינפלציה, זה לא נכון

 

[MarketTimer]

אתה יוצא מנקודת הנחה לפיה לאורך זמן השכר עולה יותר מהאינפלציה, זה לא נכון

זה שרמת החיים תעלה זה מובן מאליו לא הבנתי איך זה קשור לנושא

שתי ההודעות האלו סותרות זו את זו.
עלייה ברמת החיים זו עלייה בשכר הריאלי, כלומר שהשכר עולה יותר מהאינפלציה. אם השכר עולה כמו האינפלציה אז רמת החיים קבועה, ואם הוא עולה פחות מהאינפלציה אז רמת החיים יורדת.

רמת החיים (השכר הריאלי) לא חייבת לעלות, אבל היא עלתה רוב הזמן ב 250 השנים האחרונות, ובהחלט לא מופרך שתמשיך כך לאורך שנים רבות נוספות.

 

[המהנדל]

אז שכר הדירה חייב לעלות ב 5% נומינלית (3% ריאלית),

זה אומר ששכר הדירה לבדו מעלה את המדד ב1.25%, בעוד ששאר המרכיבים עלו רק ב1%.
זה אומר ששכר הדירה תופס עכשיו חלק יותר גדול מההוצאה, כיוון שהוא עלה ביותר משאר המרכיבים.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

שתי ההודעות האלו סותרות זו את זו.
עלייה ברמת החיים זו עלייה בשכר הריאלי, כלומר שהשכר עולה יותר מהאינפלציה. אם השכר עולה כמו האינפלציה אז רמת החיים קבועה, ואם הוא עולה פחות מהאינפלציה אז רמת החיים יורדת.

רמת החיים (השכר הריאלי) לא חייבת לעלות, אבל היא עלתה רוב הזמן ב 250 השנים האחרונות, ובהחלט לא מופרך שתמשיך כך לאורך שנים רבות נוספות.

פעם תחת קטגוריה "תחבורה" במדד היה סוס ועגלה והיום רכב חשמלי, פעם שכרת בקתת בוץ והיום וילה עם בריכה
כל זה לא משפיע על המדד לכאן או לכאן
מה שכן, התייקרות חדר בבית מלון (=חלק מהמדד) לא אמורה להיות פחותה מהתייקרות שכירות, כנ"ל לגבי שאר חלקי המדד

 

[MarketTimer]

זה אומר ששכר הדירה לבדו מעלה את המדד ב1.25%, בעוד ששאר המרכיבים עלו רק ב1%.
זה אומר ששכר הדירה תופס עכשיו חלק יותר גדול מההוצאה, כיוון שהוא עלה ביותר משאר המרכיבים.

לא. זה לא אומר את זה. תקרא שוב את הדוגמא. בדוגמא שלי שכר הדירה נשאר 25% מההוצאה תמיד. ההוצאה הריאלית עצמה גדלה (=ההוצאה גדלה מהר יותר מהאינפלציה, רמת החיים עולה) ושכר הדירה נשאר אחוז קבוע ממנה = שכר הדירה הריאלי עולה (שכר הדירה עולה מהר יותר מהאינפלציה).

 

[MarketTimer]

פעם תחת קטגוריה "תחבורה" במדד היה סוס ועגלה והיום רכב חשמלי, פעם שכרת בקתת בוץ והיום וילה עם בריכה
כל זה לא משפיע על המדד לכאן או לכאן
מה שכן, התייקרות חדר בבית מלון (=חלק מהמדד) לא אמורה להיות פחותה מהתייקרות שכירות, כנ"ל לגבי שאר חלקי המדד

סל המוצרים שמשמש לחישוב המדד מתעדכן עם הזמן.

אמור זה שם של דג. אני לא יודע אם שכר הדירה יתייקר יותר, פחות או בדיוק כמו מרכיבים אחרים במדד. אתה טענת שמתמטית זה לא אפשרי ששכר הדירה יתייקר יותר ממרכיבים אחרים בלי שמשקלו במדד יעלה. הטענה הזו שגויה.

ננסה דוגמא יותר פשוטה בה יש רק שני מוצרים בעולם:
אם בשנת 0 האדם הממוצע מוציא 25% מהשכר שלו על שכירות וזה מאפשר לו לשכור דירת 50 מ"ר במרכז הכפר, ועם ה 75% האחרים הוא מצליח לקנות 3 תפוחי אדמה וחי על סף רעב, ואילו בשנת 50 האדם הממוצע עדיין מוציא 25% מהשכר שלו על שכירות ושוכר דירה באותה רמה באותו מיקום, אבל עם ה 75% האחרים שלה שכר שלו הוא קונה 6 תפוחי אדמה וחי בהרבה יותר רווחה. אז רמת החיים הריאלית עלתה, ההוצאה הריאלית למעשה עלתה, ושכר הדירה הריאלי עלה (כלומר שכר הדירה עלה מהר יותר מהאינפלציה).

אפשר להכניס גם מספרים לדוגמא (למרות שזה לא באמת משנה):

מצב בהתחלה:
שכר 1000, שכר דירה 250, תפוח אדמה 250.
סל צריכה מקורי: שכירות + 3 תפוחי אדמה, עלות: 1000.

מצב בסוף:
שכר 4000, שכר דירה 1000, תפוח אדמה 500 . עלות סל הצריכה המקורי בסוף: 2500.
מכאן שהאינפלציה הכוללת לאורך התקופה היתה 150%. השכר עלה נומינלית ב 300% וריאלית ב 60%.
שכר הדירה עלה נומינלית ב 300% וריאלית ב 60%.
משקל שכר הדירה בצריכה נשאר 25%.

 

[MarketTimer]

הטענה הנכונה היא ששכר הדירה הריאלי לא יכול לעלות מהר יותר מהשכר הריאלי (או אם לדייק, מההכנסה הריאלית) לנצח, כי אז באמת הוא בסופו של דבר ישאף ל 100% מהשכר.

השכר הריאלי בישראל בעשורים האחרונים עולה בכ 2% בממוצע שנתי ארוך טווח. כלומר השכר עולה מהר יותר מהאינפלציה ב 2% בשנה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

השכר הריאלי בישראל בעשורים האחרונים עולה בכ 2% בממוצע שנתי ארוך טווח. כלומר השכר עולה מהר יותר מהאינפלציה ב 2% בשנה.

העשורים האחרונים לא משקפים. בעשורים האחרונים באמת היתה אינפלציה נמוכה לעומת העלייה בשכר, מה שהתנפח כתוצאה מכך אלו אפיקי חיסכון והשקעה כמו מניות/נדלן (תרם לכך גם ניפוח מרכיב החוב העולמי).
אין ואקום! הכסף מהמשכורת צריך לזרום לאנשהו
זה לא משקף את המציאות בראיה היסטורית, אלא אם כן אתה טוען שלאורך זמן אפיקי השקעה צפויים להתנפח עד אינסוף, ושוב חוזר הפרדוקס, האם מניות/נדלן ייסחרו בתשואה 0.01% בעוד אינסוף שנים.
(למעשה אפיק השקעה שאינו מניב כמו זהב/ביטקוין/אספנות מערער את הטענה שלי מאחר והוא יכול להתנפח עד אינסוף במנותק משווי כלכלי "אמיתי", ובנוסף אינו כלול ב"מדד". לצורך הדיון תכלול אותם במדד)
אם נסכים על כך אין טעם בדיון כי העלייה בשכר ובאינפלציה היינו הך

אמור זה שם של דג

ושל נהר בסין, וגם מחוז ברוסיה

ננסה דוגמא יותר פשוטה בה יש רק שני מוצרים בעולם:
אם בשנת 0 האדם הממוצע מוציא 25% מהשכר שלו על שכירות וזה מאפשר לו לשכור דירת 50 מ"ר במרכז הכפר, ועם ה 75% האחרים הוא מצליח לקנות 3 תפוחי אדמה וחי על סף רעב, ואילו בשנת 50 האדם הממוצע עדיין מוציא 25% מהשכר שלו על שכירות ושוכר דירה באותה רמה באותו מיקום, אבל עם ה 75% האחרים שלה שכר שלו הוא קונה 6 תפוחי אדמה וחי בהרבה יותר רווחה. אז רמת החיים הריאלית עלתה, ההוצאה הריאלית למעשה עלתה, ושכר הדירה הריאלי עלה (כלומר שכר הדירה עלה מהר יותר מהאינפלציה).

תיארת מצב בו רכיב אחד במדד (שכירות) מתייקר יותר מרכיב אחר (תפו"א), איפה הפואנטה.
בנוסף, בגלל שהעולם האמיתי לא מוגבל ל-2 מוצרים/שירותים, במצב כזה ייכנסו למדד מוצרים/שירותים נוספים תחת אותה קטגוריה (ירקות) או בקטגוריות חדשות (בילוי ופנאי, שעוני יוקרה וכדו'). המדד עוקב אחרי הוצאה ולא אחרי מוצרים.

 

[MarketTimer]

העשורים האחרונים לא משקפים. בעשורים האחרונים באמת היתה אינפלציה נמוכה לעומת העלייה בשכר, מה שהתנפח כתוצאה מכך אלו אפיקי חיסכון והשקעה כמו מניות/נדלן (תרם לכך גם ניפוח מרכיב החוב העולמי).
אין ואקום! הכסף מהמשכורת צריך לזרום לאנשהו
זה לא משקף את המציאות בראיה היסטורית, אלא אם כן אתה טוען שלאורך זמן אפיקי השקעה צפויים להתנפח עד אינסוף, ושוב חוזר הפרדוקס, האם מניות/נדלן ייסחרו בתשואה 0.01% בעוד אינסוף שנים.
(למעשה אפיק השקעה שאינו מניב כמו זהב/ביטקוין/אספנות מערער את הטענה שלי מאחר והוא יכול להתנפח עד אינסוף במנותק משווי כלכלי "אמיתי", ובנוסף אינו כלול ב"מדד". לצורך הדיון תכלול אותם במדד)
אם נסכים על כך אין טעם בדיון כי העלייה בשכר ובאינפלציה היינו הך


ושל נהר בסין, וגם מחוז ברוסיה

תיארת מצב בו רכיב אחד במדד (שכירות) מתייקר יותר מרכיב אחר (תפו"א), איפה הפואנטה.
בנוסף, בגלל שהעולם האמיתי לא מוגבל ל-2 מוצרים/שירותים, במצב כזה ייכנסו למדד מוצרים/שירותים נוספים תחת אותה קטגוריה (ירקות) או בקטגוריות חדשות (בילוי ופנאי, שעוני יוקרה וכדו'). המדד עוקב אחרי הוצאה ולא אחרי מוצרים.

לא יודע אם משקפים או לא משקפים. אבל זה מה שקרה בפועל, ואתה טענת שמתמטית זה לא אפשרי. הטענה הזו שגויה. מתמטית זה אפשרי. יקרה או לא יקרה - לא יודע.
אבל זה לא רק העשורים האחרונים בישראל, כבר 250 שנה שבעולם המערבי השכר עולה מהר יותר מהאינפלציה, זה מה שהביא לעלייה ברמת החיים. לפני זה אכן היו מאות שנים בהן שכר ואינפלציה היו היינו הך ולכן רמת החיים לא זזה.

הפואנטה היא שרכיב אחד במדד יכול להתייקר יותר משאר הרכיבים בלי שחלקו במדד יגדל. אכן ייכנסו מוצרים נוספים בכל מיני קטגוריות. אבל שכר הדירה יכול להישאר 25% מההוצאה וגם לעלות מהר יותר מהאינפלציה (אך לא מהר יותר מהשכר הריאלי, שיכול אבל לא חייב לעלות לאורך עשורים ואף מאות).

 

[Kipodi]

הסיבה שראינו הרבה אנשים מגיעים לארץ זה כי גייסו אותם בצו 8 ובעצם אם הם לא היו מגיעים לפה הם היו נחשבים עבריינים

ממליץ לך לבדוק את החוק. החוק אומר שאם אתה בחו״ל אין שום חובה להתגייס (גם לצו 8) ואתה לא נחשב עבריין. כל אלה שחזרו לארץ, זה היה על דעתם הבלעדית.

 

[מרקר]

ממליץ לך לבדוק את החוק. החוק אומר שאם אתה בחו״ל אין שום חובה להתגייס (גם לצו 8) ואתה לא נחשב עבריין. כל אלה שחזרו לארץ, זה היה על דעתם הבלעדית.

אשמח אם תמצא לי את החוק הזה שאתה טוען לגביו שאין חובת התייצבות אם אתה בחול. ממה שאני יודע צו 8 קובע גיוס והתייצבות. אפשר להגיש בקשות, אבל לפי החוק יש מוסמכים לדחות את הבקשות. אי התייצבות זה נפקדות ואחר כך עריקות או משהו כזה. שוב, אני לא המבין הכי גדול בזה, ולכן ממליץ להתייעץ עם עורך דין.

יש בחוק התייחסויות שונות שנותנות לאדם להסדיר מעמדו ולא להיות בשירות מילואים, אבל משלא קיבל פטור ממילואים עשויים לגייסו. גם כאן, ממליץ לשאול עו"ד.

 

[wa11a]

זה אומר ששכר הדירה לבדו מעלה את המדד ב1.25%, בעוד ששאר המרכיבים עלו רק ב1%.
זה אומר ששכר הדירה תופס עכשיו חלק יותר גדול מההוצאה, כיוון שהוא עלה ביותר משאר המרכיבים.

כן אבל הטעות שלך היא לחשוב שהמדד מתחלק לפי מה עולה יותר וזה לא נכון. המדד מתחלק לפי כמה אחוז זה מההוצאה הממוצעת של משק בית ממוצע. ואם רוב האנשים מוציאים בערך 25% מהכנסתם על שכר דירה ככה נקבע המדד. משמע אם השכר עולה יותר מהאינפלציה ואנשים עדיין מוציאים 25% מהשכר על שכר דירה זה הגיוני. (אגב זה בערך המצב היסטורית)

 

[מישו2]

עם כל הכבוד לכולם. מדוע לנחש?

יש מידע מסודר (למשל עבור מהלך 2022 ב- https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2022/426/11_22_426b.pdf )
לפיו:
במהלך 2019 מאזן ההגירה הבינ"ל היה פלוס 37,180
במהלך 2020 מאזן ההגירה הבינ"ל היה פלוס 24,160
במהלך 2021 מאזן ההגירה הבינ"ל היה פלוס 27,200
במהלך 2022 מאזן ההגירה הבינ"ל היה פלוס 77,520

בעוד כמה ימים נדע לגבי מהלך 2023

במהלך 2023 מאזן ההגירה הבינ"ל היה פלוס 50,120

 

[יזם]

ריבית ירדה ברבע אחוז כצפוי לפי התחזיות.
שנה טובה.

 

[Paranoid]

ריבית ירדה ברבע אחוז כצפוי לפי התחזיות.
שנה טובה.

אנחנו בשנת בחירות אמריקאית זה אומר שנה של הרחבה מוניטרית.
האנליסטים צופים נכון להיום 90% להורדת ריבית של הפד עד מרץ.
פעם ראשונה מאז שאני זוכר את עצמי שבנק ישראל פועל שלא כתגובה לפד, האמת מטריד.
נראה שמצב החוב הממשלתי והפרטי יוצא משליטה.

מצד שני אנחנו לקראת שנה/ שנתיים של הרחבה שתגרום להשתוללות אינפלציונית
ואחנו מתחילים את הסייקל על בסיס חוב ואינפלציה גבוהים משמעותית משל הסייקל הקודם.
יהיה מעניין לראות איזה מהגורמים האלה ישפיע חזק יותר על הנדלן הישראלי.

 

[החכמה מאין תמצא]

אנחנו בשנת בחירות אמריקאית זה אומר שנה של הרחבה מוניטרית.
האנליסטים צופים נכון להיום 90% להורדת ריבית של הפד עד מרץ.
פעם ראשונה מאז שאני זוכר את עצמי שבנק ישראל פועל שלא כתגובה לפד, האמת מטריד.
נראה שמצב החוב הממשלתי והפרטי יוצא משליטה.

הוא לא יוצא משליטה
בקורונה היחס חוב תוצר היה 70 אחוז
והיום במקרה הכי גרוע מדברים על יחס של 60 אחוז(שזה יהיה בסוף 24)

מצד שני אנחנו לקראת שנה/ שנתיים של הרחבה שתגרום להשתוללות אינפלציונית
ואחנו מתחילים את הסייקל על בסיס חוב ואינפלציה גבוהים משמעותית משל הסייקל הקודם.
יהיה מעניין לראות איזה מהגורמים האלה ישפיע חזק יותר על הנדלן הישראלי.

תסמוך על בנק ישראל שמשקלל את כל התחזיות האלה
והוא יחסית אופטימי
לאחר ירידת אינפלצייה
לאחר התייצבות הדולר
לאחר שהמשק חזר לעצמו

 

[מרקר]

והיום במקרה הכי גרוע מדברים על יחס של 60 אחוז(שזה יהיה בסוף 24)

היום כבר יש יותר מ60 אחוז. אם הולכים למיתון אז התוצר ירד. יש מלחמה שתעלה משמעותית את החוב אם המיסים לא יעלו. יחס חוב תוצר בסוף 2024 של 80 אחוז זה מאוד ריאלי.