מתי כבר יגיע הזעזוע לפה? (הייטק/נדלן בארץ) פוסט תסכול

[האזרח הקטן]

אני מכיר כמה וכמה אנשים שכבר מתקשים עם החזרי המשכנתא בריביות הנוכחיות.
במידה והריביות יעלו בעוד 1-2% הם יהיו חייבים למכור.
כמוהם אני בטוח עוד המון אנשים.
אני די משוכנע שאם הריביות יעלו בצורה משמעותית אנחנו נראה כאן לפחות מיני מפולת של לפחות 15-20%.

אני מכיר כמה מוכרים שכבר ירדו לדבריהם מתחת למחירים שבהן דירות דומות נמכרו לפני מספר חודשים, ולדבריהם הטלפון לא מצלצל.

 

[vigaror]

לפי איזה ריביות?

אני לא מוצא איפה כתוב, נראה לי משהו באזור ה 5.75%, הגיוני?

הכנסתי עלות בית 3M, הון עצמי 2M, משך משכנתא 25 שנה

 

[האזרח הקטן]

נראה לי משהו באזור ה 5.75%, הגיוני?

נשמע בטווח הגבוה.
איך תירגמת מההחזר החודשי לגובה הריבית שמשולמת בשלוש שנים?
אם תסתכל על לוח סילוקין, הלוואה של מיליון ש"ח ל25 שנה בריבית 5% מייצרת ריבית של כ 4100 בחודש בשנה הראשונה, 4050 לחודש בשנה השניה וכ3950 לחודש בשנה השלישית.

נניח שחצי מהסכום משולם לקבלן אחרי שנה ועוד רבע אחרי שנתיים (מתוך 3 שנות בנייה), זה יוצא בערך 72 אלף על הריבית עד מסירת הדירה.

 

[Shnizelia]

לא בטוח עד כמה זו הטבה רצינית, בחודשים האחרונים השינוי במדד הוא די אפסי והחודש הוא בכלל ירד (הקבלן גם פוטר מהירידות?),
למעשה אם המגמה הנוכחית תימשך הפטור מהמדד יהיה לטובת הקבלן ולא לטובת הקונה (בהנחה והקבלן "בולע" גם את הירידות).

המדד לא עולה *כרגע*, אבל אם תסתכל על מדד תשומות הבנייה בראייה היסטורית בימים לפי הקורונה הוא עלה בממוצע 1.5% בשנה.

2019 - 1.1%
2018 - 2%
2017 - 2%
2016 - 1.5%
2015 - 1%

אם נניח שמדובר בפרויקט שיקח 36 חודשים להשלים ואתה רוכש את הדירה בתנאי תשלום 20/80 או 30/70 ומדובר בדירה סטנדרטית בישראל שמחירה בפריפריה נושק ל-2 מיליון שקל הקבלן בעצם נתן לך הנחה תיאורטית של 100 אלף שקל. כמובן לאף אחד מאיתנו אין כדור בדולח המדד יכול לחזור לזנק כמו ב-2021/2022 או להיות כמעט אפסי כמו בכל 2020, אבל הקבלן יוצר לעצמו וואחד חשיפה.

 

[vigaror]

איך תירגמת מההחזר החודשי לגובה הריבית שמשולמת בשלוש שנים?

הסתכלתי על הקוד של האתר ומה שהוא מקבל מהשרת, זה כנראה לא היה נכון

 

[vigaror]

המדד לא עולה *כרגע*, אבל אם תסתכל על מדד תשומות הבנייה בראייה היסטורית בימים לפי הקורונה הוא עלה בממוצע 1.5% בשנה.

אני לא בטוח אם ראייה היסטורית מתאימה לתקופה הנוכחית - לפני הקורונה (וגם תוך כדי הקורונה) הייתה עליה מטורפת בהרבה דברים (מניות, דירות, קריפטו . . .)
בשנה האחרונה נראה שאנחנו נכנסים למצב חדש של ירידות/עצירות.

אם נניח שמדובר בפרויקט שיקח 36 חודשים להשלים ואתה רוכש את הדירה בתנאי תשלום 20/80 או 30/70 ומדובר בדירה סטנדרטית בישראל שמחירה בפריפריה נושק ל-2 מיליון שקל הקבלן בעצם נתן לך הנחה תיאורטית של 100 אלף שקל. כמובן לאף אחד מאיתנו אין כדור בדולח המדד יכול לחזור לזנק כמו ב-2021/2022 או להיות כמעט אפסי כמו בכל 2020, אבל הקבלן יוצר לעצמו וואחד חשיפה.

לא הבנתי את החישוב - נניח 36 חודשים, דירה של 2M, משלמים 80% בחתימה ו20% בקבלת מפתח אז למה 100K הנחה (אני מניח שזה חישוב לפי מדד עולה?)?

בכל מקרה אני חושב שתשלום מוקדם דווקא עוזר לו, משפר לו את העמדות מול הבנק (אולי מוריד את הריביות שהוא יצטרך לקחת על הלוואות),
ובנוגע "להנחה" זה תלוי אם הוא מאמין שהמדד ירד או יעלה:
ירד - סכנה שהוא קנה חלק מהחומרים במחירים היקרים אבל את הכסף הוא קיבל ביחס למחירים הזולים ואם עלה אז הפוך.

אני מאמין שאם הריבית תמשיך לעלות לאורך זמן אז המדד ירד - ואם זה באמת המצב הקבלן ירוויח מביטול ההצמדה.

 

[Shnizelia]

הפוך 20% בחתימה ו-80% בקבלת מפתח.

 

[מרקר]

לא בטוח עד כמה זו הטבה רצינית, בחודשים האחרונים השינוי במדד הוא די אפסי והחודש הוא בכלל ירד (הקבלן גם פוטר מהירידות?),
למעשה אם המגמה הנוכחית תימשך הפטור מהמדד יהיה לטובת הקבלן ולא לטובת הקונה (בהנחה והקבלן "בולע" גם את הירידות).

לפני כמה ימים חברת מלט (או בטון) גדולה הודיעה על העלאה של 12 אחוז במחיר הבטון (או מלט). לאור פתיחת סין יש צפי בעלייה של כל חומרי הבנייה ומחירי הברזל כבר עלו לשקף את זה. לדעתי מדד התשומות לא אמור לעצור לאור זאת וגם לאור התחזקות הדולר. לפי ההערכות בשוק אמנם צופים שהברזל ירד ל80 דולר לטון או דברים כאלו ב2023, אבל אי אפשר לצפות מחירי סחורות.

 

[Eugene]

בסוף הויכוח פה זה האם המחירים ירדו ב10 או 15 אלף שקל אחרי שעלו ב20% רק השנה.
כשאנשים בבורסה הפסידו את התחתונים השנה (במיוחד מי שחשוף לטכנולוגיות)
ואל תגידו ״אבל כמה הרווחת מ2019״.. כי גם הנדלן עשה תשואה דומה מ2019 אבל בלי הקריסה עכשיו

 

[האזרח הקטן]

בסוף הויכוח פה זה האם המחירים ירדו ב10 או 15 אלף שקל אחרי שעלו ב20% רק השנה.
כשאנשים בבורסה הפסידו את התחתונים השנה (במיוחד מי שחשוף לטכנולוגיות)
ואל תגידו ״אבל כמה הרווחת מ2019״.. כי גם הנדלן עשה תשואה דומה מ2019 אבל בלי הקריסה עכשיו

אתה טוחן מים מתחילת השרשור למרות שכבר קיבלת אינספור פעמים את התשובות.

 

[Shnizelia]

לפני כמה ימים חברת מלט (או בטון) גדולה הודיעה על העלאה של 12 אחוז במחיר הבטון (או מלט). לאור פתיחת סין יש צפי בעלייה של כל חומרי הבנייה ומחירי הברזל כבר עלו לשקף את זה. לדעתי מדד התשומות לא אמור לעצור לאור זאת וגם לאור התחזקות הדולר. לפי ההערכות בשוק אמנם צופים שהברזל ירד ל80 דולר לטון או דברים כאלו ב2023, אבל אי אפשר לצפות מחירי סחורות.

לאנשים יש ציפייה שהגל האינפלציוני יחלוף עוד כמה חודשים והריבית תחזור ל-0%. לאף אחד אין כדור בדולח ייתכן וזה מה שיקרה, אבל גם ייתכן שאנחנו עומדים בפיתחו של פרק חדש בכלכלה/גיאו-פוליטיקה ומה שהיה כבר לא יחזור.

אני לא חושב שיש קבלן אחד במדינה הזאת שהכניס לאקסל שלו מה קורה בסביבית ריבית 5% מעתה ועד אלוהים יודע מתי.

 

[guesto]

כשאנשים בבורסה הפסידו את התחתונים השנה

סנופי ירד מהשיא בערך 8% בשקלים. מי שהכניס סכום קבוע כל חודש נמצא בתשואה של בערך מינוס 4% שנתי. כתלות עד כמה הצבירה משמעותית ביחס להפקדות התשואה בפועל יותר קרובה למינוס 8% או מינוס 4% אבל בכל מקרה אין פה שום איבוד תחתונים.
מי שהשקיע בקרנות כמו ארק בעיה שלו.. זה לא משקף את הבורסה.

 

[kongi]

אני מכיר כמה וכמה אנשים שכבר מתקשים עם החזרי המשכנתא בריביות הנוכחיות.
במידה והריביות יעלו בעוד 1-2% הם יהיו חייבים למכור.
כמוהם אני בטוח עוד המון אנשים.
אני די משוכנע שאם הריביות יעלו בצורה משמעותית אנחנו נראה כאן לפחות מיני מפולת של לפחות 15-20%.

זאת בדיוק הטענה שלי, השוק כרגע בשקט שלפני הסערה.
אם הריבית תמשיך לעלות מספיק + יהיה מספיק פיטורים בלי גיוסים מחדש נראה התרסקות למטה.
אם זה ירגע מהר מהצפוי יהיה זינוק חזרה למעלה.

 

[mudale222]

רק דיברנו, מהפייסבוק של מישהו שמתעסק בנדלן:

 

[האזרח הקטן]

רק דיברנו, מהפייסבוק של מישהו שמתעסק בנדלן

אני לא מבין, אנשים שואלים את מלווה המשקיעים מה יעלה בגורל הריבית?
באופן כללי, מי שלוקח הלוואה גדולה ולא יכול לעמוד בגידול של אלפיים ש"ח בהחזר, לקח על עצמו סיכון מאוד גדול שמתממש בימים אלו.

 

[Shnizelia]

לפני שנה / שנתיים הייתה אפשרות לנעול קל"צ ל-25 שנה בריבית יותר נמוכה מהפריים של היום. מי שלא עשה את זה ובחר חשיפה לפריים/מדד כדי לחסוך כמה גרושים בהחזר החודשי (באותה תקופה) פספס הזדמנות כנראה של פעם בכמה עשרות שנים.

 

[האזרח הקטן]

לפני שנה / שנתיים הייתה אפשרות לנעול קל"צ ל-25 שנה בריבית יותר נמוכה מהפריים של היום. מי שלא עשה את זה ובחר חשיפה לפריים/מדד כדי לחסוך כמה גרושים בהחזר החודשי (באותה תקופה) פספס הזדמנות כנראה של פעם בכמה עשרות שנים.

זה לא כמה גרושים ומשכנתא לוקחים לטווח של עד 30 שנה. למה לבחור דווקא את הפריים כיום כנקודת הייחוס?
עריכה: לקל"צ יש גם פוטנציאל לעמלת פירעון מוקדם, בניגוד לפריים.
עריכה 2: מי שמבקש להלוות ב100% קל"צ יקבל ריבית גבוהה יחסית על הקל"צ, לעומת תמהילים אחרים בהם הקל"צ הוא עד 50%.
מה שכן, מי שלוקח הלוואה מבוססת פריים או מדד צריך להיות ערוך לתקופות של עלייה חדה בהחזר.

 

[גרהם]

רק דיברנו, מהפייסבוק של מישהו שמתעסק בנדלן:
צפה בקובץ המצורף 1836

צודק. מי היה מאמין שבמסלול של ריבית משתנה, הריבית תשתנה.

 

[Eugene]

רק דיברנו, מהפייסבוק של מישהו שמתעסק בנדלן:
צפה בקובץ המצורף 1836

תסלח לי אבל אני לא קונה את זה ש1500 שקל זה משהו ששובר מישהו.. וגם אם כן, אם הוא קנה דירה ב2020 אז הוא כבר עשה עליה איזה 500,000 שקל

 

[האזרח הקטן]

תסלח לי אבל אני לא קונה את זה ש1500 שקל זה משהו ששובר מישהו..

דווקא יפתיע אם אין כאלו שנשברים. לא חסרים אנשים שלקחו מימון מקסימלי + הון עצמי שמבוסס על הלוואות (שגם כן מתייקרות) + פריסת שנים של 30 שנה + החזר מקסימלי שהבנק אישר - כ35%-40% מההכנסה הפנויה. ויחד עם התייקרויות בשאר ההוצאות מוצאים את עצמם כיום בתזרים שלילי.

וגם אם כן, אם הוא קנה דירה ב2020 אז הוא כבר עשה עליה איזה 500,000 שקל

רק אם ימכור את הבית... וגם אז, רק אם ימצא קונה (שבעצמו תלוי באישור הבנק למשכנתא). ככל שמישהו לחוץ יותר למכור, כך ייאלץ להתפשר במחיר.