משפחה צעירה - שאלת רכישת שתי דירות

[WhatIsMoney]

אותו זוג גם מקבל סבסוד לחסכון שלו לפנסיה, קרן השתלמות, מערכת חינוך לילדים בחינם, לחם אחיד וחלב בשקית עם מחיר מפוקח, סבסוד ללימודי ילדיו באוניברסיטה

אתה מציע לשלול את כל זה מהם, רק כי הם עובדים קשה לפרנסתם ורואים ברכה בעמלם? למה הסבסוד לדירה מפריע לך ושאר הדברים לא מפריעים לך?

לא כותב ההודעה המקורית אבל לבטל את כל העיוותים

 

[גרהם]

מכירת קרקעות מדינה במחירי השוק = לא סבסוד.

אז למה צריך הגרלה כשאפשר לקנות מוצר זהה בשוק באותו מחיר?

 

[Paranoid]

אז למה צריך הגרלה כשאפשר לקנות מוצר זהה בשוק באותו מחיר?

לא צריך.
יצאתי מאוד מתלהם בהודעה הקודמת, מתנצל @חיפאי , הנוסא קצת רגיש אצלי, אנסה להתנסח טוב ויפה יותר.

הרבה ממכרזי מחיר למשתכן בוטלו לחלוטין שכן הקבלנים לא חשבו שהקרקע מוצאת במחיר אטרקטיבי.
בניגוד לתוכנית של יאיר לפיד ששם המדינה הסכימה לותר על מיסים(סיבסוד).
כאן למעשה המדינה לא מוותרת על כלום היא פשוט מנסה למכור לקבלן, במידה והיא מצליחה היא משתתפת בהוצאות הפרסום למכירה של הדירה בכך שהיא מביאה לקבלן קונים (פראיירים מיועדים).

אין לי נתונים מדויקים נכון להיום אבל בין השנים 2006-2011 מחירי הקרקעות עלו בממוצע 30% ואני מניח שבין השנים 2011-2017 המגמה המשיכה.
אני מזכיר לך שהמדינה זה גוף תיאורתי וכל הקרקעות האלו שייכים לאזרחי המדינה (אנחנו).
ציטוט מכלכליסט : "ב־2018 יסתכמו תקבולי רמ"י ב־8.6 מיליארד שקל, צניחה בשיעור של כ־26% בהשוואה ל־2017, שהיתה שנת שיא עם 11.6 מיליארד שקל. על אף הירידה השנה, מדובר בסכום השני הגבוה בכל הזמנים, לאחר תקבולי אשתקד."

המדינה/כחלון ביצע את הצעדים האלה מ-2 סיבות:
המדינה ורמ"י לא רוצים לוותר על ה golden goose כי זה הכנסות אסטרונומיות על 0 עבודה.
הקבלנים והמדינה (וכחלון המושחט) צריכים עזרה כדי להשאיר את הביקוש לקונים זהה כדי לא לפשוט רגל.
איך עושים את זה? אומרים לפראיירים שהם יכולים לקנות במחיר זול יותר כי המדינה שומרת עליהם.
מה לא אומרים להם? המחיר שהם קונים בו בנוסף לכל העלויות הנוספות עד שהדירה תגיע לשוק לא זול יותר מדירה אחרת
מינוף של 10 - 90 זה התאבדות עבור רוב הזוגות הצעירים.
קיימת ותמשיך להתקיים בשנים הבאות ירידה במחירים מה שאומר שהם קונים את ה TOP.

התוכנית למעשה כושלת בכל המטרות שטוענים שעבורם היא קיימת (מצליחה חלקית במטרות עבורם היא באמת קיימת).
הקטנת ביקושים - X - התוכנית גרמה לעליית ביקושים (זמנית) שכן המדינה הפכה למתווך ומפרסם רישמי עבור הקבלנים .
הגדלת היצע - X - לתוכנית אין שום השפעה על הגדלת ההיצע. אגב היו צעדים לפני כן שעזרו ,בגדר הקטנת רגולציה וועדה שלא זוכר את שמה אשר אישרה/מאשרת קרקעות בקצב זריז - זה דווקא עוזר.
הורדת מחירי קרקע - X - המדינה מוכרת במחיר שקבלנים מוכנים לקנות בו.
הקטנת מיסי קנייה - X - לא קיים בתוכנית זו. ומעבר לכך כל קבלן אשר מוכר במחיר למשתכן מקבל סכום של באיזור ה- 100K שקלים כך שאנו מסבסדים פה קבלנים.
הורדת מחירי משכנתאות/ עזרה במקום הבנק - X - אני מקווה שאני לא צריך להסביר את המשמעות עבור זוג צעיר שלוקח 90 - 10 ל-30 שנה.

שום צעד הגיוני כדי לעזור באמת לאזרחים חסרי דיור לא ננקט.

עריכה : אגב מאותה כתבה של כלכליסט בהמשך:
"הסיבה לירידה בהכנסות היא שהשנה יש לנו פחות עסקאות", הסביר ל"כלכליסט" גורם בכיר ברמ"י. "בשנים 2015 ו־2016 הוצאנו הרבה מאוד קרקע לשיווק, ובעקבות זאת ב־2017 נרכשו הרבה מאוד קרקעות. היום השוק כבר שבע בהרבה מאוד אזורים וקבלנים לא רוכשים כל מה שמציעים להם".
פירוש רש"י: אנחנו מנסים למכור במחירים יקרים מידי והקבלנים לא רואים כאן רווח.

"מתוצאות מכרזי רמ"י האחרונים עולה כי השוק "שבע" בעיקר באזורי הפריפריה. בשבוע שעבר למשל נסגר מכרז ענקי למכירת קרקעות לבניית 2,000 דירות בעכו ללא מציעים. מגמה זו מעלה את החשש כי באזורי הביקוש לא נותרו לרמ"י מספיק קרקעות איכותיות, דבר שבאופן טבעי מקטין את היקפי העסקאות. "
פירוש רש"י: במקומות שההיצע גדול הקבלנים לא מעיזים להציע את המחירים שלנו.
במקומות בהם הביקוש גבוה אנחנו מ***** את הקבלנים והקונים שלהם.

 

[חיפאי]

חאלאס עם החשיבה הזאת.
סיבסוד = הוצאה של כסף מהכיס של הממשלה.
מכירת קרקעות מדינה במחירי השוק = לא סבסוד.
אגב מחיר למשתכן מרוב הצלחתו האדירה (לא באמת) כעת פונה גם לשוק משפרי הדיור אתה מוזמן לקנות שם דירה מר אני לא אוהב שמחירי הדירות יורדים.

התנצלות התקבלה. לא קרה כלום.
להבנתי התוכנית עלתה למדינה כסף. והכסף הזה עובר מהמיסים שלנו (שעומדים לעלות!) לאנשים כמו פותח השרשור.
התכנית עלתה 5.3 מיליארד לפי ynet
או תעלה 20 מיליארד לפי אתר העוקץ
או 5 מיליארד לפי 'הארץ'

@איש(3718) הכל טוב. רק שהסבסוד הנ''ל לא מפוזר בצורה הוגנת. מדובר על מיליארדים שמגיעים לקבוצה מאוד קטנה של אנשים, שחלקם לא זקוקים לזה בכלל. זה מעוות.

 

[BBB]

מקווה שאני לא חוזר על מה שכבר כתבו אבל שקלתי לאחרונה לעשות מעשה דומה לשלכם.
המסקנות שלי מהמהלך:
המיסים די קטלניים: מס רכישה בסך 8% שתשלמו על הדירה השנייה שתקנו (שהיא גם היקרה יותר ולכן מס הרכישה יהיה כואב יותר.)
בנוסף אם תרצו למכור את הדירה שלכם בתום תקופת ההמתנה (בעוד כ7 שנים) תאלצו לשלם מס שבח מלא עליה. כיוון שהיא דירת מחיר למשתכן ואתם עושים את המהלך כי הדירה זולה מובטח לכם מס שבח גבוה במיוחד בסך 25% מהרווחים (שעומדים להיות גדולים).
"עלות" נוספת שצריך לשקול היא העובדה שלא תוכלו למכור את הדירה ב7 השנים הקרובות. כלומר גם אם אתם בעלי אמצעים ומסוגלים לקנות שתי דירות בארץ אולי עם ילדים נוספים או סתם תרצו לשפר את הדירה שלכם ולא תוכלו לעשות את זה אלא באמצעות ההון הנוסף שלכם. במידה וכן תרצו לשפר את המצב שלכם ב7 השנים הקרובות תצטרכו לשלם שוב את ה8% מס רכישה.

שורה תחתונה מבחינתי זה לקנות את המחיר למשתכן אם אתם מוכנים לגור בו או לגור בשכירות ב7 השנים הקרובות ובכל מקרה דירה שנייה להשקעה נראה לי לא כלכלי לזוג במעמד הביניים, רק מאוחר יותר עם יותר אמצעים.

 

[Boker]

שלום,
זו ההודעה הראשונה שלי בפורום, כך שאנסה לפרט כמה שיותר.
אנו משפחה צעירה וטרייה, זוג בני 29 + 1 שנוסף ממש לפני חודש.
כיום גרים בשכירות בת"א. בהמשך נרצה לעבור קרוב להורים בר"ג.
נשתבשרנו כי זכינו במחיר למשתכן בבאר יעקב.

ממוצע ההכנסות: 26,000 נטו
כיום חוסכים כ-60% מההכנסה, בעוד כחצי שנה מעריכים כי סכום זה ירד ל-50%.
שנינו עובדים בהיי-טק (לא תוכנה) - אך בתחומים די יציבים.
פוטנציאל השתכרות שיעלה עם השנים, שכן שנינו בשנים הראשונות לקריירה.
אין הלוואות/חובות.

הון עצמי: 1.5 מ'.

מחיר למשתכן - בפרויקט מחיר הדירות 10,500 ש"ח/מ"ר. השכונה תוקם על חורבות מחנה צריפין, כך שאין מידע על הסביבה. ממוצע מחיר לאזור: כ-18,000 ש"ח/מ"ר .
לבחירת הדירה קיימת המתנה של כשנה וחצי-שנתיים. עד אז לא נוכל לרכוש דירה שנייה, כדי לנצל את ההטבה. צד זה טומן בחובו את הסיכוי שמחירי הדיור יעלו בתקופה הזו, לטובה (כי המחיר לדירה הראשונה "נעול") ולרעה (כי מחיר הדירה השניה יעלה). בזמן שנותר עד לבחירת הדירה ניאלץ לגור בשכירות.
השיקול הוא לקנות דירה זו להשקעה, שכן אין בכוונתנו לגור בה.

דירה שניה (מגורים) - אנו רוצים לגור קרוב להורים בר"ג בשנים הקרובות, וכן אנו מעריכים כי נסתפק בדירת 4 חד'. מה שאומר - רכישת דירה שנייה ששוויה כ-2,000,000 שח.

פרט נוסף וחשוב - ישנו גב כלכלי מהמשפחה, כזה שנוכל להסתמך עליו בעיתות משבר (פיטורים, אבטלה וכו'), אך לא כזה שיתן הקצבה קבועה או בכלל.

כעת נשאלות מספר שאלות:

1. האם ניתן יהיה לקחת שתי משכנתאות במרווחים קצרים:
   • לרכישת דירה ב"מחיר למשתכן", אשר מחירה 1,300,000, עם הון עצמי של 200,000 ובהלוואה של 1,100,000.
   • בשאר ההון העצמי, כ-1,000,000 (לאחר תשלום מסי רכישה) - לקנות דירה "להשקעה" (כאשר בפועל תשמש למגורים) בשווי של כ-2,000,000 ש"ח, בהלוואה של 1,000,000 מ'.
2. האם במסגרת הסטטוס שלנו ומצב ההכנסות (גם העתידי) - ניתן לבצע מהלך כזה?
3. מה דעתכם על מהלך כזה?

תודה מראש.

1. מסכים עם אורי, נכון להיום מס הרכישה של 8% "יהרוג" לכם את כל הרווח שאתם בונים עליו ברכישת הדירה להשקעה
בנוסף ברגע שיש בבעלותם 2 דירות, תצטרכו לשלם 25% מס שבח על מכירת אחת הדירות. כך שאם תמכרו את הדירה בבאר יעקב ככל הנראה
שגם שם המסים יפגעו להם משמעותית ברווח
2. מבחינת ההכנסות שלכם, זה גבולי אבל יש סיכוי לקבל אישור עקרוני על 2 המשכנתאותזאת משום שניתן להכיר בהכנסה נוספת עתידית משכירות כאשר רוכשים דירה להשקעה.
3. מה שהייתי עושה במקומכם, זה לקחת 60% מימון משכנתא על הנכס בבאר יעקב, ולשכור דירה איכותית בר"ג, עלות השכירות במונחים כלכליים הרבה יותר זולה מרכישת דירה באזורי הביקוש, כלומר עדיף לכם אפילו לשלם שכירות של 6000 ש"ח מאשר לקנות דירה במחיר 2 מ' וצפונה.
4. את שאר הכספים שנשארו לכם הייתי מפזר בתיק השקעות/נדל"ן בחו"ל/אג"ח/השקעה בהלוואות P2P

 

[Redroze]

שלום,
זו ההודעה הראשונה שלי בפורום, כך שאנסה לפרט כמה שיותר.
אנו משפחה צעירה וטרייה, זוג בני 29 + 1 שנוסף ממש לפני חודש.
כיום גרים בשכירות בת"א. בהמשך נרצה לעבור קרוב להורים בר"ג.
נשתבשרנו כי זכינו במחיר למשתכן בבאר יעקב.

ממוצע ההכנסות: 26,000 נטו
כיום חוסכים כ-60% מההכנסה, בעוד כחצי שנה מעריכים כי סכום זה ירד ל-50%.
שנינו עובדים בהיי-טק (לא תוכנה) - אך בתחומים די יציבים.
פוטנציאל השתכרות שיעלה עם השנים, שכן שנינו בשנים הראשונות לקריירה.
אין הלוואות/חובות.

הון עצמי: 1.5 מ'.

מחיר למשתכן - בפרויקט מחיר הדירות 10,500 ש"ח/מ"ר. השכונה תוקם על חורבות מחנה צריפין, כך שאין מידע על הסביבה. ממוצע מחיר לאזור: כ-18,000 ש"ח/מ"ר .
לבחירת הדירה קיימת המתנה של כשנה וחצי-שנתיים. עד אז לא נוכל לרכוש דירה שנייה, כדי לנצל את ההטבה. צד זה טומן בחובו את הסיכוי שמחירי הדיור יעלו בתקופה הזו, לטובה (כי המחיר לדירה הראשונה "נעול") ולרעה (כי מחיר הדירה השניה יעלה). בזמן שנותר עד לבחירת הדירה ניאלץ לגור בשכירות.
השיקול הוא לקנות דירה זו להשקעה, שכן אין בכוונתנו לגור בה.

דירה שניה (מגורים) - אנו רוצים לגור קרוב להורים בר"ג בשנים הקרובות, וכן אנו מעריכים כי נסתפק בדירת 4 חד'. מה שאומר - רכישת דירה שנייה ששוויה כ-2,000,000 שח.

פרט נוסף וחשוב - ישנו גב כלכלי מהמשפחה, כזה שנוכל להסתמך עליו בעיתות משבר (פיטורים, אבטלה וכו'), אך לא כזה שיתן הקצבה קבועה או בכלל.

כעת נשאלות מספר שאלות:

1. האם ניתן יהיה לקחת שתי משכנתאות במרווחים קצרים:
   • לרכישת דירה ב"מחיר למשתכן", אשר מחירה 1,300,000, עם הון עצמי של 200,000 ובהלוואה של 1,100,000.
   • בשאר ההון העצמי, כ-1,000,000 (לאחר תשלום מסי רכישה) - לקנות דירה "להשקעה" (כאשר בפועל תשמש למגורים) בשווי של כ-2,000,000 ש"ח, בהלוואה של 1,000,000 מ'.
2. האם במסגרת הסטטוס שלנו ומצב ההכנסות (גם העתידי) - ניתן לבצע מהלך כזה?
3. מה דעתכם על מהלך כזה?

תודה מראש.

אשמח אם תוכל לעדכן מה עשיתם בסוף והאם זה השתלם בדיעבד?