מה דעתכם על קנייה ורישום דירה על שמי על מנת לחמוק ממיסים על דירה שנייה (לטובת קרוב משפחה)

[mudale222]

הי
קרוב משפחה שמחזיק בדירה ועליה עדיין משכנתא מצא דירה בקרבת מקום מגוריו במחיר אטרקטיבי מאוד לדבריו (כ200K-300K מתחת למחיר השוק).
מה שהוא רוצה לעשות זה שאני בעצם יקנה את הדירה השנייה וירשום אותה על שמי, כמובן כל ההוצאות וההתעסקות (לפחות ברובה) יהיו עליו, עו"ד\שמאי\משכנתא\שכירות וכו'. הכל.
ובסופו של דבר לאחר שתבוצע מחירת הדירה (בשאיפה תוך פחות משנה) אזי נתחלק ברווח הנקי.
אני כיום לא מחזיק דירה ואף פעם לא החזקתי אחת.
ההפסד המיידי שאני רואה זה שלא אוכל להשתתף במחיר למשתכן בכמה שנים הקרובות.
מעבר לזה, האם יש עוד סיכונים עקרוניים שעולים לכם לראש? באופן כללי מה דעתכם על עסקה כזאת? האם היא מומלצת או שהייתם נרתעים?
אשמח לשמוע

 

[ישראלית]

חוץ ממחיר למשתכן ישנם הטבות נוספות למחוסרי דיור (סיוע בשכ"ד לפעמים) אבל רוב ההטבות הם גם למחליפי דירה כך שאם אתה לא מתחייב להחזיק אותה הרבה זמן ההפסד מזערי .

בכל מקרה (כמובן אין כאן יעוץ כהגדרתו כי זה יעוץ לעבירה על החוק.......) בשבילך זה מאד משתלם מי שצריך לפחד יותר זה הוא.

נ.ב. הצדק האבסולוטי הוא נגד מס רכישה כעיקרון שהוא מס גנבה בשונה משאר מיסים שהם על רווח.

 

[גרהם]

מעבר לזה, האם יש עוד סיכונים עקרוניים שעולים לכם לראש? באופן כללי מה דעתכם על עסקה כזאת? האם היא מומלצת או שהייתם נרתעים?

שניכם חשופים לאישום פלילי.
אתה חשוף לשומת מס שבח.
שניכם חשופים לשומת מס הכנסה.

 

[ישראלית]

אם קרובו מסכים לסמוך עליו שלא ייקח את הדירה לעצמו ..... הכל בסדר (אלא אם כן אתה מייצג את רשויות המס ח"ו)....

 

[גרהם]

אם קרובו מסכים לסמוך עליו שלא ייקח את הדירה לעצמו ..... הכל בסדר (אלא אם כן אתה מייצג את רשויות המס ח"ו)....

אני לא חושב שרק מי שמייצג את רשויות המס חושב שזה לא בסדר לעבור על החוק, כפי שכתבת בהודעה הראשונה שלך.
אבל אכן סכסוך עם הקרוב או עם אדם אחר שיודע על הקומבינה מהווה סיכון נוסף.

 

[ישראלית]

גרהאם הנכבד.

אני לא חושב שעבירה על החוק אמורה לידון בייחסים של הוגנות

החוק הוא כלכלי או לייתר דיוק עניין של איכות חיים הכולל אפשרות של קנס כספי ו/או מגבלה על החירות האישית (מאסר).

לא קיים אלמנט של הוגנות ו/או מוסריות בחוק ו/או בכלל.

בנוסף גם אילו היה/יהיה קיים חוק שמחייב עשיית או אי עשיית דבר כל שהו הוא אינו חוקתי במדינה דמוקרטית והוא נוגד את ערכי הייסוד של זכויות האדם הבסיסיות ביותר

החוק גם אם הוא מתנסח לשם נוחות בניסוחים דלעיל תוכנו הוא שיש זכות למדינה ו/או מי מטעמה לקחת כסף/חירות של אדם במקרה מסויים אבל אינו אוסר או מחייב משהו את האדם זה א.ב. של חופש ו/או של דמוקרטיה.

 

[mudale222]

ממה שראיתי בגוגל זה נראה כנוהל נפוץ ולא כעבירה על החוק. סוג של תכנון מס.

 

[c881]

נראה כנוהל נפוץ ולא כעבירה על החוק. סוג של תכנון מס.

זה שכולם משתינים לנהר, לא הופך את הנהר לשירותים ציבוריים.
ביום שמס הכנסה יחליט לפעול "נגד הנוהל" שאני מניח שקראת אצל כמה וכמה "גורואי רכישת נדלן" בלי כסף וכו'...
מניח שגם הם יתחילו לחפש ב-גוגל.

 

[bengi]

אני חושב שאנשים מגזימים פה עם הסיכון מצד רשות המיסים.

הסיכון האמיתי פה לקרוב שלך הוא סיכסוך איתך או שינוי הסטטוס שלך מרווק לנשוי.

 

[half-solid]

הסיכון האמיתי פה

שינוי הסטטוס שלך מרווק לנשוי

זה סיכון כללי בחיים, בלי קשר לרכישת דירה באמצעות חבר.

 

[איש(3718)]

עלולה להיות בעיה בהעברה הבנקאית של הכסף מהחבר אליך (וחזרה) לצורך רכישת\מכירות הדירה. הבנק ידרוש הסברים טובים, שאין לכם. זה יכול להרוג העיסקה.

הפתרון לזה יכול להיות הסכם הלוואה סביר ביניכם לצורך רכישת הדירה על ידיך , אבל זה מסבך את העסק, מצד אחד. אך הופך העסק לקצת יותר חוקי , מצד שני.

 

[האזרח הקטן]

חוץ ממה שכבר צוין, כמה סיכונים:
1. אתה תהיה זה שחתום על החוזה. אם הקרוב יתקשה לעמוד בתשלומי החוזה והמוכרים יחליטו לתבוע, התביעה תהיה רשומה על שמך.
2. אתה תהיה זה שחתום על המשכנתא. אם הקרוב לא יעמוד בתשלומים, אתה זה שיהיה בחוב על כל המשתמע מכך, גם אם הוא יהיה רשום כערב / לווה נוסף.
3. בהנחה שהוא ישלם את תשלומי המשכנתא דרך חשבון הבנק שלך, נורא פשוט יהיה לעלות על נתיב הכסף וזה יכול להעיר את מס הכנסה ואת הרשות למניעת הלבנת הון. במידה והוא יעביר לך את הכסף מתחת לשולחן זה אומר להיתקע עם מזומנים בסכומים גבוהים, שיהיה לך קשה ומסוכן להלבין בעתיד.
4.

קרוב משפחה שמחזיק בדירה ועליה עדיין משכנתא מצא דירה בקרבת מקום מגוריו במחיר אטרקטיבי מאוד לדבריו (כ200K-300K מתחת למחיר השוק).

כאשר השוק כה רותח, הסיכוי למצוא מציאות כאלו הוא נמוך מאוד, אלא אם מצא דירה שלא פורסמה בפומבי, והמוכר שלה ממש מנותק ממה שקורה במדינה. האפשרות היותר סבירה היא שדווקא עושים סיבוב על קרוב המשפחה, ומוכרים לו דירה במחיר השוק עם אשליה שיש פה הוזלה גדולה ממחיר השוק.

 

[גרהם]

ממה שראיתי בגוגל זה נראה כנוהל נפוץ ולא כעבירה על החוק. סוג של תכנון מס.

שים לב שכשמדובר בהורים וילדים בגירים זה מעט שונה (הורה מעביר לילד).
אבל אל תאמין לניקים בפורום, פשוט תשאל את עורך הדין שלך אם הוא מוכן לתת לך חוות דעת בכתב שלפי המצב המשפטי הקיים מדובר בתכנון מס לגיטימי וכך לפחות חלק מהסיכונים יירדו ממך.

 

[צדיק נסתר]

אז אתה בעצם קונה דירה כנגד הלוואה מקרוב המשפחה שלך?
תיגש לעורך דין ותנסח הסכם הלוואה שבה הנכס הוא הבטוחה להלוואה
מועד החזר ההלוואה הוא 3 שנים מיום החתימה אם אופציה להחזיר לפני
אתה מחזיר לו את מה שהוא השקיע ואת החלק שלו ברווח בתור ריבית
עם סעיפי הגנה עלייך מפני חדלות פרעון שלו
ועליו מפני אי השבה שלך
ניתן לנסח הסכם שיעבור גם אצל רשויות המס להערכתי
כשר לחלוטין לדעתי הלא משפטית
חובה לעשות אצל עורך דין שמבין בנדל"ן!

 

[האזרח הקטן]

אז אתה בעצם קונה דירה כנגד הלוואה מקרוב המשפחה שלך?
תיגש לעורך דין ותנסח הסכם הלוואה שבה הנכס הוא הבטוחה להלוואה
מועד החזר ההלוואה הוא 3 שנים מיום החתימה אם אופציה להחזיר לפני
אתה מחזיר לו את מה שהוא השקיע ואת החלק שלו ברווח בתור ריבית
עם סעיפי הגנה עלייך מפני חדלות פרעון שלו
ועליו מפני אי השבה שלך
ניתן לנסח הסכם שיעבור גם אצל רשויות המס להערכתי
כשר לחלוטין לדעתי הלא משפטית
חובה לעשות אצל עורך דין שמבין בנדל"ן!

ואיפה הבנק הממשכן נכנס לתמונה? אם ה"קונה" מבטיח את הנכס כבטוחה למישהו שלישי, זה מסכן את ההלוואה ולא בטוח שהבנק ירצה להיכנס לעסקה כזו.
וגם, מה אם לא יהיה רווח מהעסקה?

 

[גרהם]

ואיפה הבנק הממשכן נכנס לתמונה? אם ה"קונה" מבטיח את הנכס כבטוחה למישהו שלישי, זה מסכן את ההלוואה ולא בטוח שהבנק ירצה להיכנס לעסקה כזו.
וגם, מה אם לא יהיה רווח מהעסקה?

אתה צודק. יש מעגלים שגם עורך דין מצויין לא יצליח לרבע.
קשה עד בלתי אפשרי גם להיחשב רוכש לצרכי מס, גם להצהיר אמת לרשויות וגם להיות עם אפס סיכון.

 

[צדיק נסתר]

ואיפה הבנק הממשכן נכנס לתמונה? אם ה"קונה" מבטיח את הנכס כבטוחה למישהו שלישי, זה מסכן את ההלוואה ולא בטוח שהבנק ירצה להיכנס לעסקה כזו.
וגם, מה אם לא יהיה רווח מהעסקה?

אתה צודק בשאלות.
לא אמרתי שזה פשוט או כדאי.
ובאופן אישי גם לא הייתי עושה את זה.
הצגתי דרך פעולה חוקית להבנתי
לא מייעץ ולא ממליץ
אפילו חוזר ואומר שאני לא הייתי עושה את זה
אבל כל אחד שיקוליו וניהול הסיכונים שלו.

 

[פטל ואוכמניות]

לא נאמר בבירור למעלה, אבל אם במהלך הזמן שתהיה בעל הדירה תרצה לקנות דירה אמיתית בעצמך אז היא תיחשב כדירה שנייה ומס הרכישה גבוה יותר (לעומת דירה ראשונה למגורים). זה הפרש שיכול להיות מעל 100 אלף ש״ח.

 

[half-solid]

לא נאמר בבירור למעלה, אבל אם במהלך הזמן שתהיה בעל הדירה תרצה לקנות דירה אמיתית בעצמך אז היא תיחשב כדירה שנייה ומס הרכישה גבוה יותר (לעומת דירה ראשונה למגורים). זה הפרש שיכול להיות מעל 100 אלף ש״ח.

לא סתם גבוה יותר, אלא מפלצתי לעומת אלפים בודדים בדירה ראשונה (בדרך כלל)

8% על כל הסכום.
2 מיליון (דירה ממוצעת?)
תהיה מוכן להיפרד מ- 160 אלף שקל חביבי

הישר לשמפניות ורודות לאשתו של רוה"מ

אה שיט, התחלף
הלך לי הטיעון

אז בסדר בוא נשלם 160k
הולך לחתולי רחוב, עדיף

 

[האזרח הקטן]

הישר לשמפניות ורודות לאשתו של רוה"מ

אה שיט, התחלף
הלך לי הטיעון

אז בסדר בוא נשלם 160k
הולך לחתולי רחוב, עדיף

מה שיפה במיסים זה שכל אחד יכול למצוא בהם את ההוצאות שהוא לא מעוניין לממן.