משכנתא בלי יועץ

[noam1967]

אם מישהו יוכל לשתף אשמח לדעת פריים מינוס כמה ניתן להשיג היום (אני יודע שזה תלוי בהרבה גורמים ובכל זאת)

אני קיבלתי היום הצעה עם פריים מינוס אחד, אבל זה בא על חשבון המלצ שיצא 4.85, שזה מרווח די גבוה 0.61

 

[isalidiq]

זה פרמטר מיותר לחלוטין וצריך להתעלם ממנו.

באיזה מובן?
להתחשב רק בהחזר החודשי?

 

[אורי ג.]

להתחשב רק בהחזר החודשי?

בהחזר החודשי, בריבית, במסלול ובתקופה.

 

[Rokubato]

כאשר אני לקחתי משכנתא לפני 7 שנים, הסכום הממוצע ליועץ היה 5k ש״ח וגם אני קיבלתי רושם דומה בזמנו, לכן בחרתי לפנות לאדם מפורסם שמצאתי בגוגל, כלכלן שהתארח בהמון תכניות בוקר, מה שנתן לי ביטחון לסמוך עליו. הוא לקח 8k ש״ח שזה היה הפרש זניח עבורי בהתחשב בריזומה שהאמנתי בו.
כאשר הוא התחיל לעבוד, הופתעתי לגלות כמה משקל יש ברמת הסניף לאזור בו אתה לוקח משכנתא, אם תיקח משכנתא בבנק מסוים, לא מתחייב שתקבל את אותן הריביות בכל הסניפים, לכל סניף חוקים משלו, ואותו יועץ ידע בדיוק לאיזה סניף ךפנות בהתאם לפרופיל שלי על מנת להשיג לי את הריבית הטובה ביותר. הוא היה מקושר ביותר והתנהל ישירות עם מנהלי הסניפים וכשצריך פנה לסניפים המרכזיים. בסופו של דבר הוא השיג לי ריביות מצוינות שהבנק שלי לא היה קרוב לתת לי אותן בהתחלה, אך בסוף התהליך חזרתי עם הריביות הסופיות אל הסניף שלי כדי לקבל הצעה נגדית והם הודו שקיבלתי ריביות מצוינות ושהם רוצים לשמר אותי בסניף ולכן העבירו את ההצעה לסניף המרכזי של הבנק ושם קיבלתי הצעה אחרונה טובה יותר, אז נכון קצת מבאס שבסופו של דבר הסניף שלי נתן לי את ההצעה הכי זולה אבל זה לא היה קורה אם לא הייתי נעזר בקשרים של אותו יועץ. הסניף שלי מלכתחילה לא הסכים לתת לי תנאים כאלה.
שורה תחתונה, אני לא הייתי חוסך על יועץ איכותי, לא רק בגלל הכאב ראש, אלא כי לדעתי אי אפשר להשיג לבד ריביות טובות כמו שיועץ מקושר יכול להשיג, כל עשירית אחוז ריבית מגולמת בסופו של דבר לעשרות אלפי שקלים ריבית.

 

[matthias]

אתמול התקשרתי ליועץ ממזרחי טפחות. שאלתי אם יש בכל זאת איזושהי דרך לקבל מהם הצעה טובה יותר, הוא הסביר שזה הכי טוב שהוא יכול לתת, אמרתי תודה בכל אופן ונפרדנו לשלום.
בערך באותו זמן היועצת מבנק הפועלים שלחה לי שבתמהיל ששלחתי (של הבינלאומי) היא לא יכולה לשפר את ההצעה אבל אם נרצה חלוקות אחרות בשמחה.

בערב נפגשתי עם יועצת של בנק לאומי. היא דיברה יותר למחשב מאשר אליי, במהלך פגישה של כ-40 דקות הסתכלה עליי אולי פעמיים. קטעה אותי באמצע הדיבור כל הזמן. היתה מאוד מפוזרת, לא ידעה מה צריך לעשות ואיפה היא שמה כל מיני דברים. אם לא הייתי שומר על המסמכים שהבאתי ומתעקש לא לתת לה את כולם ביחד היא כנראה היתה מאבדת חלק מהם ואת השאר מחזירה לי בערבוביה. נראתה מאוד צעירה ולא מנוסה, לא מובן לי למה לקוחות כמונו מקבלים מישהי כזו.
מעבר לוייב הלא נעים הסברתי לה מה אנחנו רוצים, אמרתי שכבר יש לנו הצעה טובה אבל אני רוצה קודם לראות מה היא מציעה.
התחלתי מלשאול לגבי תמהיל של 100% קצ ל-30 שנה, היא בדקה ונתנה לי ריבית 2.95%.
שאלתי לגבי חצי-חצי בין קצ למצ (שניהם ל-30 שנה), היא בדקה ונתנה לי קצ 2.85% ומצ עוגן + 1.00%.
בשלב הזה עצרתי והראיתי לה את ההצעה מהבינלאומי, היא אמרה שאלה ריביות ממש טובות, שהיא לא ראתה ריביות כאלה משום בנק אף פעם. הדגשתי לה שההצעה הזו מותנית בכך שנעביר את חשבונות הבנק שלנו לבינלאומי, כך שאם הם לא ישוו או ישפרו אני איאלץ לסגור את החשבון שיש לי אצלם. היא קצת נלחצה, אמרה שהיא צריכה לשאול את המנהלת שלה, היא לא יכולה לאשר לי ריביות כאלה אבל היא גם לא רוצה שיבואו אליה לשאול למה לקוח רווחי סגר חשבון בגללה. המנהלת שלה לא היתה באותו זמן אז היא אמרה שהיא תעדכן אותי היום או מחר.
אתמול בערב היא שלחה לי אימייל שלא אישרו לה להשוות או לשפר את ההצעה.

אז נכון לאתמול בערב, הבינלאומי עם ההצעה הטובה ביותר, מזרחי-טפחות ולאומי בחוץ, פועלים אולי יש סיכוי קטנטן שאיכשהו הם יוכלו להציע משהו טוב עם תמהיל אחר.
למרות שהסיכוי זניח, עניתי ליועצת מפועלים שנשמח לדבר על חלוקות או תמהילים אחרים ושתנסה למצוא תמהיל עם החזר חודשי כמה שיותר נמוך (בהצעה של הבינלאומי ההחזר החודשי הראשון הוא כ-9000 שח).

היום בצהריים היועצת מפועלים ענתה לי ששום תמהיל שהיא מנסה לא מגיע ל-9000 שח.
אז גם פועלים בחוץ סופית.

בבנק דיסקונט עדיין אין עם מי לדבר, לא עונים ולא חוזרים. הפעלנו קשרים שיש לנו, דרך יועצת משכנתאות שמכירה מישהי בסניף אחר של בנק דיסקונט, ביקשנו שהיא תבדוק מה אפשר לעשות ותיצור איתנו קשר. אולי נצליח לקבל לפחות איזושהי הצעה מהם לפני שנצטרך להתקדם עם הבינלאומי.

החלטתי לנסות עוד קצת (יותר מתוך לחץ מהיגיון), אז התחלתי תהליך גם בבנק מרכנתיל. לא יודע אם נגיע לבאמת לדבר איתם בזמן, אבל זה בטח לא יזיק.

במקביל התקשרתי לבינלאומי לעדכן שאנחנו עדיין מחכים לתשובה מחלק מהבנקים אבל אנחנו רוצים לדעת אלו מסמכים אנחנו צריכים לשלוח להם אם נחליט להתקדם איתם. היועצת שמטפלת בנו לא היתה וכנראה לא תהיה עד יום שני, ביקשנו שהיא תחזור אלינו לגבי זה.

אז ביום שני נתחיל להתקדם עם הבינלאומי. ההצעה שלהם בתוקף לעוד שבועיים ואנחנו לא רוצים לחכות לרגע האחרון.
אם בנק דיסקונט ו/או מרכנתיל יתנו הצעה נגדית טובה יותר בזמן הזה נוכל לשקול.

 

[האזרח הקטן]

ההצעה שלהם בתוקף לעוד שבועיים ואנחנו לא רוצים לחכות לרגע האחרון.

אתה צריך להשלים את כל הביטחונות כולל משיכה ראשונה בתוך פרק הזמן של תוקף הריביות. שבועיים זה ממש גבולי.

 

[matthias]

ביום שישי התקשרנו לבינלאומי לומר שאנחנו רוצים להתקדם. הם אמרו לנו לשלוח את כל המסמכים הרגילים (חוזה חתום, צילומי תעודות זהות של שנינו, תדפיס חשבון בנק של שנינו, 3 תלושי שכר אחרונים של שנינו), שלחנו וחיכינו. ביום ראשון הם לא עובדים, אז היום התקשרנו לוודא שהם קיבלו הכל, אמרו שקיבלו ושייצרו איתנו קשר לגבי המשך התהליך.

בינתיים המכרה-של-מכרה מבנק דיסקונט לקחה אליה את התיק שלנו ויצרה איתנו קשר. שלחנו לה את כל המסמכים הרגילים (כנל), היא ביקשה שנשלח לה הצעות מבנקים אחרים, שלחתי לה את ההצעה מהבינלאומי, אמרתי שזו ההצעה הכי טובה כרגע והסברתי לה מה אנחנו מחפשים מבחינת תמהיל. גם אמרתי שאנחנו מוכנים להעביר אליהם את חשבונות הבנק אם זה יעזור להוריד את הריביות. היא אמרה שהיא שלחה לאישור ותעדכן.

בינתיים גם מישהו מבנק מרכנתיל שלח לנו אישור עקרוני עם הצעה ראשונית. שלחתי גם לו את ההצעה מהבינלאומי ואת אותם הסברים לגבי תמהיל והעברת חשבונות הבנק, כמה דקות לאחר מכן הוא שלח לי הצעה משופרת, טובה יותר מזו של הבינלאומי בכמה מאיות אחוז:

קצ, 1168376 שח, 30 שנה, 2.39%
מצ כל שנתיים, 1168376 שח, 30 שנה, עוגן + 0.35% (כיום 2.21%)

זה נראה כמו שיפור זניח, אבל לפי סימולציות אם נעשה 2-3 סיבובים של שיפורים בסדר הגודל הזה נגיע לשיפור די משמעותי.
מעבר לשיפור בריביות, האישור החדש נותן לנו קצת מרווח נשימה מבחינת לוחות הזמנים - חיכינו יותר מדי זמן עם ההצעה של הבינלאומי וזה יכול היה לעלות לנו ביוקר (כמו שכתבו בתגובה מעל). למדנו לקח להמשך.
עוד דבר נחמד שקיבלנו מהאישור הזה היה שיש לנו עכשיו תחרות בין לפחות שני בנקים. אני מקווה שעצם התחרות תעזור לשפר את ההצעות הראשוניות עוד יותר.

שלחנו ליועצת של הבינלאומי את ההצעה של מרכנתיל ושאלנו אם היא יכולה להשוות או לשפר. במקביל, סיפרנו לבנקאי ממרכנתיל שלבינלאומי יש הטבות בפתיחת החשבון, כמו הלוואה של 50000 שח ללא ריבית ל-40 חודשים, ושאלנו אם גם אצלם יש משהו דומה. הוא ענה שגם אצלם יש הטבות, הוא יבדוק אם וכאשר נחליט להתקדם איתו, אבל לגבי הלוואה ללא ריבית נוכל לקבל אצלם הלוואה של 30000 שח ל-30 חודשים. הוספתי את ההלוואות האלו לסימולציה כדי להשוות, אבל נראה שהן פחות משמעותיות משיפור בריביות.

אז כרגע:
- מרכנתיל עם ההצעה הכי טובה
- בינלאומי ודיסקונט אמורים להחזיר לי תשובה
- שאר הבנקים יצאו מהמירוץ

 

[noam1967]

היום סגרתי עם דיסקונט, ואמרו לי שבכל משכנתא הם מביאים 50 אשח בלי ריבית, ו100 בפריים מינוס רבע - חצי. זה הטבה לכל מי שלוקח דרכם

 

[jackpot]

היום סגרתי עם דיסקונט, ואמרו לי שבכל משכנתא הם מביאים 50 אשח בלי ריבית, ו100 בפריים מינוס רבע - חצי. זה הטבה לכל מי שלוקח דרכם

לכמה חודשים ההלוואה של ה 50אשח?

 

[matthias]

היום בצהריים דיסקונט והבינלאומי שלחו לי הצעות משופרות:

דיסקונט:
קצ, 1168400 שח, 30 שנה, 2.4%
מצ כל שנתיים, 1168400 שח, 30 שנה, עוגן אגח + 0.39% (כיום 2.25%)

בינלאומי:
קצ, 1168400 שח, 30 שנה, 2.37%
מצ כל שנה, 1168400 שח, 30 שנה, עוגן אגח + 0.277% (כיום 2.19%)

ההצעה של הבינלאומי נראית הכי טובה כרגע, אז בערב שלחתי אותה לדיסקונט ומרכנתיל ושאלתי אם הם יכולים להשוות או לשפר.
עקב אילוצי זמנים של קבלת המפתחות נצטרך בקרוב מאוד לסגור עם אחד הבנקים. נראה לי שביום חמישי נעצור את המומ ונתקדם עם ההצעה הטובה ביותר שתהיה לנו עד אז.
קצת חבל, לדעתי יכולנו להוריד את הריביות בעוד 2-3 עשיריות אחוז אם היה לנו עוד איזה חודש למשוך את העניין, אבל זה מה שיש.

 

[matthias]

ביום רביעי מרכנתיל שלחו הצעה זהה לזו של הבינלאומי, רק שהמצ משתנה כל שנתיים במקום כל שנה. זה קצת יותר טוב לנו, אבל ברמה ממש זניחה. מצד שני, הבינלאומי מציעים הלוואה של 50000 שח ללא ריבית ומרכנתיל מציעים הלוואה של 30000 שח ללא ריבית. כך שבתמונה הכוללת נראה לי שהבינלאומי עדיף לנו בכל זאת.

דיסקונט לא ענו ביום רביעי עד הצהריים, אז כדי לא לבזבז זמן, כבר ביום רביעי שלחתי לבינלאומי שאנחנו רוצים להתקדם ושישלחו לנו כל מה שצריך. ביום חמישי בבוקר הם שלחו לנו טפסי הסכמה להפקת דוח אשראי של שנינו, שאנחנו צריכים לחתום ולשלוח להם חזרה. בנוסף לזה ביקשו שנשלח פירוט יתרות עדכני של שנינו, וחוזה העסקה שלי לצורך התחשבות בתוכנית ESPP כחלק מההכנסה. שלחנו הכל, וכעבור כמה שעות הם שלחו לנו מסמכים והנחיות להמשך התהליך:
1. הפניה לשמאות. כבר עשינו שמאות לפני החתימה (כמו שכל אחד צריך לעשות לדעתי) כך שאנחנו רק צריכים לבקש מהשמאי להמיר את הדוח שלו לפורמט המתאים ולשלוח לבנק.
2. תצהיר של שנינו שזו הדירה היחידה שלנו. בטופס עצמו כתוב שצריך לצרף הצהרה של משהו מרשות המיסים, לא ברור מה זה. נשאל את העו"ד שלנו ביום ראשון.
3. ייפוי כוח נוטריוני, שבו כתוב שאנחנו מסכימים שעורכי הדין של הבנק יעשו כל מיני פעולות בשמנו. מקריאה ראשונה זה נראה לי כמו ייפוי כוח די דרקוני שמאפשר לבנק לעשות בערך הכל בלי שום הגבלה. נשאל את העו"ד ביום ראשון גם לגבי זה.
4. אנחנו צריכים להוציא דפי עיון מרשם המשכונות. אולי לעו"ד כבר יש את זה או שיש לו איכשהו גישה חינמית לזה, אם לא אז ראיתי שאפשר לקבל את זה באתר של רשם המשכונות בתשלום סמלי של 11 שח.
5. הרבה מסמכים שאנחנו צריכים להעביר לחברת הקבלן שיחתמו ויחזירו לנו + כמה טפסים שהם צריכים לספק כמו אישור על תשלום מס שבח.
6. אנחנו צריכים לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה שבו הבנק מופיע כמוטב ועם "סעיף ביטול 30 יום". אני מניח שזה אומר שאם אנחנו מבטלים את הביטוח מסיבה כלשהי חברת הביטוח צריכה להודיע לבנק 30 יום מראש ורק לאחר מכן הביטוח יבוטל, או משהו בסגנון. נבין מה זה בדיוק כשנראה את חוזה הביטוח. לבנק יש הסדר עם חברת הראל ואנחנו יכולים לקבל הצעה מהם אם נרצה.

 

[האזרח הקטן]

קצת חבל, לדעתי יכולנו להוריד את הריביות בעוד 2-3 עשיריות אחוז אם היה לנו עוד איזה חודש למשוך את העניין, אבל זה מה שיש.

לא בטוח, לרוב את הנגיסה הגדולה במרווחים הבנקים עושה אחרי איטרציה או שתיים, ומשם כל סבב זה כבר על הפרשים הרבה יותר קטנים.

 

[נמר ישראלי]

אנחנו עומדים לחתום על חוזה מכר ומתעסקים עכשיו עם ענייני משכנתא.
שני יועצי משכנתאות שהייתי אצלם לא הרשימו אותי (בלשון המעטה).
אני חושב לעבור את התהליך לבד בלי יועץ. רציתי לדעת:
1. עד כמה זה ריאלי לקבל תנאים טובים בלי יועץ? בהנחה שאני מבין מה אני עושה אבל אין לי ניסיון או קשרים בבנקים.
2. כמה זמן ומאמץ התהליך דורש? כמה פגישות עם בנקים נצטרך לעשות סך הכל (סדר גודל)?

ממליץ לך לנסות ללמוד טוב מה זה משכנתא
לא מסובך מידי אבל שווה להשקיע קצת וללמוד
טיפ קטן, קח כל פגישה עם בנקאי כהיזדמנות ללמוד עוד
אל תתבייש לשאול שום שאלה, פשוט תנסה להבין ולשאול כל שורה אחרי כמה פגישות כאלו עם בנקאים שונים פלוס קריאה עצמית של חומר טוב ההבנה של תתחדד מאד ותוכל לקבל החלטה מושכלת

 

[matthias]

ממליץ לך לנסות ללמוד טוב מה זה משכנתא
לא מסובך מידי אבל שווה להשקיע קצת וללמוד

ממליץ לקרוא לפני שמגיבים... אנחנו רגע לפני חתימה.

טיפ קטן, קח כל פגישה עם בנקאי כהיזדמנות ללמוד עוד
אל תתבייש לשאול שום שאלה, פשוט תנסה להבין ולשאול כל שורה אחרי כמה פגישות כאלו עם בנקאים שונים פלוס קריאה עצמית של חומר טוב ההבנה של תתחדד מאד ותוכל לקבל החלטה מושכלת

החוויה שלי הפוכה מזה - הבנקאים שנפגשתי איתם היו קלולס באותה מידה כמו היועצים הפרטיים.
מעבר לזה, לא הייתי ממליץ ללמוד מאנשים עם אינטרס למכור לך דברים מסויימים. הם בשמחה "ילמדו אותך" דברים שיובילו אותך לקבל החלטות שיהיו נוחות להם.

 

[matthias]

עדכון: חתמנו עם הבנק ביום שני ואתמול קיבלנו אסמכתה שהכסף הועבר.

סך הכל היינו צריכים:
1. לשלוח לחברת הקבלן את כל המסמכים שקיבלנו עבורם מהבנק כדי שיחתמו ויעבירו לנו חתומים, וגם שישלחו לנו כל מיני טפסים ואישורים בהתאם לדרישות הבנק (כמו אישור על תשלום מס שבח).
2. לבקש מהשמאי לשלוח את דוח השמאות לבנק.
3. להגיע לעורך הדין שלנו כדי לחתום מול נוטריון על ייפוי כוח לבנק ולחתום על תצהיר שזו דירתנו היחידה. באותה הזדמנות עורך הדין רשם הערת אזהרה עבור הבנק וחתם על טופס שנקרא "הצהרת עורך דין על רישום הערת אזהרה". למחרת קיבלנו מעורך הדין אישור על רישום הערת האזהרה ונסח טאבו מעודכן. את כל אלה היינו צריכים להעביר לבנק.
4. לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה ולשלוח את הפוליסות לבנק.

המסמכים מחברת הקבלן הגיעו תוך 2-3 ימים.
הפגישה עם עורך הדין ארכה כשעה סך הכל.
ביטוח חיים וביטוח מבנה לקח כשעה לעשות סקר שוק ואז לרכוש בטלפון.
מה שהכי עיכב את העניין היה דוח השמאות - בהתחלה השמאי דרש נתוני ארנונה כדי לכתוב את הדוח, חברת הקבלן טענה שאין עדיין נתוני ארנונה כי הבית עוד לא רשום. לקח כמעט שבוע לתווך בין שניהם ובין הבנק עד שהשמאי השתכנע שאין צורך בנתוני ארנונה ושלח דוח, אבל הוא שלח דוח רגיל למרות שבהפנייה מהבנק כתוב במפורש שדרוש דוח "שמאות מורחבת לפי תקן 19 כולל נספח הפחתות", שזה דוח בפורמט מיוחד שנדרש לבתים שמחירם גבוה יחסית. גם אנחנו וגם הבנק רדפנו אחריו 9 ימים עד ששלח סוף סוף את הדוח המורחב, יומיים לפני שפג התוקף של אישור הריביות של הבנק.

כדי לא לבזבז זמן נפגשנו עם הבנק עוד בתחילת השבוע (4 ימים לפני הדדליין) וחתמנו על כל מה שצריך, כולל פתיחת החשבון, והסכמנו שברגע שהשמאי ישלח את הדוח המורחב הם ישלחו את התיק לאישור. יומיים לפני הדדליין השמאי שלח את הדוח המורחב, הבנק שלח את התיק לאישור והתברר שחסר להם אישורי ניהול חשבון בנק שלנו. שלחנו להם ושלחו שוב לאישור, יום לפני הדדליין קיבלנו עדכון שהתיק נבדק ונמצא תקין ושהכסף יעבור למחרת. למחרת התקשרנו בבוקר לברר, אמרו לנו שהכסף הועבר וכמה שעות לאחר מכן שלחו לנו אסמכתה על ההעברה.

מוסר השכל: ברגע שנסגרתם על הצעה מהבנק אסור לחכות אפילו יום, רוב הדרישות של הבנק לא תלויות בכם ואי אפשר לדעת מי מהגורמים האלה יעכב את הסיפור וכמה זמן תצטרכו לרדוף אחריו.

תודה למי שקרא עד כאן, מקווה שעזר.