משכנתא אופטימלית

[uwillneverknow]

אני מעוניין לקחת משכנתא של 900K , שווי הנכס כ- 2.8M
מה התמהיל האופטימלי מבחינת מסלולים וריביות נכון להיום ?

 

[אורי ג.]

מה התמהיל האופטימלי מבחינת מסלולים וריביות נכון להיום ?

אין כזה, זה משתנה ממקרה למקרה.
באופן כללי שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה כל 5 לא צמוד הוא תמהיל טוב לרוב האנשים, עדיף להאריך את הפריים כמה שיותר (לא הייתי מאריך מעל 25 שנים) ומקצר כמה שיותר את ה2 האחרים, הכל בתלות ביכולת ההחזר החודשי שלך, כל זאת בהנחה שהנכס הוא למגורים.

 

[unrealx]

כל זאת בהנחה שהנכס הוא למגורים.

למה זה אמור להשתנות אם הנכס הוא להשקעה?

 

[אורי ג.]

למה זה אמור להשתנות אם הנכס הוא להשקעה?

כי בהשקעה בדרך כלל יש שיקולים ומטרות קצת שונות כמו ליצור תזרים חיובי או להקטין את ההחזר החודשי כמה שיותר.

 

[monkey22]

למה זה אמור להשתנות אם הנכס הוא להשקעה?

מה שאורי אמר.
למגורים אתה רוצה לשלם בטוטל כמה שפחות, כתלות ביכולת ההחזר שלך.
בהשקעה לפעמים תרצה דווקא החזר חודשי חיובי גם אם בטוטל תחזיר לבנק יותר כסף.
יש עוד כל מיני תרחישים שבהם התמהיל יכול ורצוי שישתנה כאשר אתה משקיע.

 

[unrealx]

בהשקעה לפעמים תרצה דווקא החזר חודשי חיובי גם אם בטוטל תחזיר לבנק יותר כסף.

תודה. משער שזה אינבידואלי מכיוון שבתור משקיע הייתי מעדיף שההחזר החודשי יהיה שלילי אם בטוטל החזיר לבנק יותר כסף (נראה לי הכי הגיוני בסך הכל)

 

[fliper]

יש עוד כל מיני תרחישים

שיקולים ומטרות קצת שונות

אשמח אם תוכלו להרחיב את השיקולים בלקיחת משכנתא לטובת השקעה, לרבות התייחסות לתמהילים רלוונטיים.
תודה

 

[אורי ג.]

אשמח אם תוכלו להרחיב את השיקולים בלקיחת משכנתא לטובת השקעה, לרבות התייחסות לתמהילים רלוונטיים.

אתה שואל מה השיקולים שלי? אני לא יודע מה השיקולים שלך, מה המטרות שלך בהשקעה ולאיזה טווח ההשקעה.

 

[fliper]

השיקולים שלי הם לגוון את ההשקעות שרובן בשוק ההון.
לעבור למשהו בקורלציה אחרת, עם מטרה להגדיל את התזרים בטווח הרחוק (15 שנים)

 

[monkey22]

תודה. משער שזה אינבידואלי מכיוון שבתור משקיע הייתי מעדיף שההחזר החודשי יהיה שלילי אם בטוטל החזיר לבנק יותר כסף (נראה לי הכי הגיוני בסך הכל)

כמו ההבדל בין מניות דיבידנד להשקעה במדדים אני מניח.

 

[אורי ג.]

השיקולים שלי הם לגוון את ההשקעות שרובן בשוק ההון.
לעבור למשהו בקורלציה אחרת, עם מטרה להגדיל את התזרים בטווח הרחוק (15 שנים)

התחלה טובה אבל לא מספיק.
אתה מעוניין להיות ממונף בתווך הארוך? אם כן כמה?
תזרים שלילי מפריע לך? אם כן כמה שלילי?
יכולת החזר שלך?
מבנה התיק שלך?
בגדול: אם אתה אוהב מינוף והתיק שלך 100% מניות, כמה שיותר משכנתא וכמה שיותר ארוכה אבל להתחשב גם בריבית כי יש נקודות אופטימום.
אם אתה לא אוהב מינוף והתיק שלך 100% מניות, כמה שפחות משכנתא וכמה שיותר קצרה, בהנחה שהתזרים בסדר לך, אם לא אפשר לשחק עם הפרמטרים.
אם התיק שלך לא 100% מניות ואתה רוצה לקחת משכנתא אז אין לך מושג מה אתה עושה, אל תעשה דבר, שב ותחשוב עוד קצת.

הכל לדעתי כמובן, לא יעוץ!!

 

[nick]

לא הייתי מאריך מעל 25 שנים

למה?

 

[אורי ג.]

למה?

כי ההפרש בהחזר הוא זעום, אם באמת תשמור את המשכנתא כ"כ הרבה זמן אתה תשלם הון על ביטוחי בריאות וגם הריבית שלך תהיה גבוהה יותר, למעט במסלול הפריים.

 

[monkey22]

אשמח אם תוכלו להרחיב את השיקולים בלקיחת משכנתא לטובת השקעה, לרבות התייחסות לתמהילים רלוונטיים.
תודה

מעדיף לא להתייחס לתמהילים ספציפית, ובטח להמנע מהמלצות.
אבל נניח אתה רוצה הגנה מפני אינפלציה, אז תיקח מסלול החזר עם אחוז גבוה בריבית קבועה למשל.
נניח שאתה עתיד לקבל סכום גדול בעוד כמה שנים או לקראת פרישה תעביר הקצאה במניות לנכס פחות מסוכן כמו דירה, אז יהיה לך שווה לשנות את התמהיל בהתאם.
כמו שנאמר, נניח ואתה רוצה להגדיל את ההכנסה הפסיבית שלך, אז אתה תמרח את המסלולים כמה שיותר כדי להחזיר פחות כל חודש ולהרוויח יותר מהשכירות.

 

[kingofgypsum]

תעביר הקצאה במניות לנכס פחות מסוכן כמו דירה

דירה פחות מסוכנת ממניות? בישראל?

יש פה העתק פעיל שרץ מהנקודה הדרומית ביותר לצפונית ביותר במדינה. רעידות אדמה לאורכו כבר חירבו ערים. יש עוד כמה העתקים פעילים באזור.
יש מפעל טקסטיל בדימונה שעל פי פרסומים זרים הבגדים שמייצרים בו עלולים להשמיד מדינות. להזכיר לך המהנדסים בארץ תכננו את גשר הירקון והפל-קל. מי מפקח על המפעל?
חדשות לבקרים עפים פה רקטות וטילים מצפון ו\או מדרום.
תעשיות פטרוכימיות ומסופי דלקים נמצאים צמוד לערים. וזה כאמור במדינה בעלת פוטנציאל גבוה לרעידות אדמה ומלחמות.
יש גם את העניינים עם כל הקרקעות שחכרו מהכנסיות השונות והשאלה הפתוחה לגבי מה יקרה כשתקופת החכירה תסתיים (תגגל קרקעות כנסייה ירושלים).

יש גם את השיקולים הכלכליים. יש מספיק דיונים פה בפורום, או במקומות אחרים באינטרנט, אם עדיף להשקיע בנדל"ן או במניות. בכל מקרה, הייתי נזהר מהקביעה שהשקעה בדירה יחידה, שנמצאת בעיר מסויימת, בשכונה מסויימת וכו' היא פחות מסוכנת ממניות. בטח בישראל.

 

[fliper]

אתה מעוניין להיות ממונף בתווך הארוך? אם כן כמה?

כן. יכולת המינוף בהשקעות בנדל"ן, הינה אחת מהסיבות שאני בוחן רכישת דירה להשקעה, אני מניח שהמתווה כולל 50% משכנתא.

תזרים שלילי מפריע לך? אם כן כמה שלילי?

אני לא סגור על התשובה, ככלל אני מעדיף מקסימום מינוף, קרי 50% כשהשכירות הצפויה תשלם את המשכנתא (+מרווח בטיחות מסויים במקרה של עליית ריבית).
מעבר לאמור, לקחתי כבר מקסימום מינוף זול שאני יכול, (פריים - 0.2%) בעיקר ע"ב יכולת החזר החיסכון החודשי, למשך 7 שנים, כך שאולי אוכל להיות בתזרים שלילי בשנים הראשונות.

בגדול: אם אתה אוהב מינוף והתיק שלך 100% מניות, כמה שיותר משכנתא וכמה שיותר ארוכה אבל להתחשב גם בריבית כי יש נקודות אופטימום.
אם אתה לא אוהב מינוף והתיק שלך 100% מניות, כמה שפחות משכנתא וכמה שיותר קצרה, בהנחה שהתזרים בסדר לך, אם לא אפשר לשחק עם הפרמטרים.
אם התיק שלך לא 100% מניות ואתה רוצה לקחת משכנתא אז אין לך מושג מה אתה עושה, אל תעשה דבר, שב ותחשוב עוד קצת.

אני ב 100% מניות בפלטפורמות הפטורות, ובעיקר מזומן בבנק, אותו אני מיעד לפלח הנדל"ן, כך שהאלוקציה שתיווצר תהיה בחלוקה של 50%/50% בערך. (לא כולל המינוף של הדירה/ות).
אשמח אם תוכל להרחיב את ההסבר שלך.

דילמה נוספת שאשמח אם תתייחס/ו היא שיקולים לגבי המיקום - האם בעוטף ת"א (ק.אונו, ר"ג, גבעתיים) או ת"א עצמה (חשבתי על הצפון הישן, או אזור נחלת בנימין), והאם דירה ישנה או חדשה.
תודה רבה על ההתייחסות.

 

[uwillneverknow]

באופן כללי שליש קל"צ, שליש פריים ושליש משתנה כל 5 לא צמוד הוא תמהיל טוב לרוב האנשים, עדיף להאריך את הפריים כמה שיותר (לא הייתי מאריך מעל 25 שנים) ומקצר כמה שיותר את ה2 האחרים, הכל בתלות ביכולת ההחזר החודשי שלך, כל זאת בהנחה שהנכס הוא למגורים.

אשמח לדעת ממישהו שלקח משכנתא לאחרונה. איזה ריביות קיבל בכל מסלול.
הדירה היא להשקעה ומאחר ואני מעוניין בתזרים כמה שיותר חיובי מעדיף לפרוס ל- 25/30 שנה.
למה עוד כדאי לשים לב ?

 

[monkey22]

דירה פחות מסוכנת ממניות? בישראל?

יש פה העתק פעיל שרץ מהנקודה הדרומית ביותר לצפונית ביותר במדינה. רעידות אדמה לאורכו כבר חירבו ערים. יש עוד כמה העתקים פעילים באזור.
יש מפעל טקסטיל בדימונה שעל פי פרסומים זרים הבגדים שמייצרים בו עלולים להשמיד מדינות. להזכיר לך המהנדסים בארץ תכננו את גשר הירקון והפל-קל. מי מפקח על המפעל?
חדשות לבקרים עפים פה רקטות וטילים מצפון ו\או מדרום.
תעשיות פטרוכימיות ומסופי דלקים נמצאים צמוד לערים. וזה כאמור במדינה בעלת פוטנציאל גבוה לרעידות אדמה ומלחמות.
יש גם את העניינים עם כל הקרקעות שחכרו מהכנסיות השונות והשאלה הפתוחה לגבי מה יקרה כשתקופת החכירה תסתיים (תגגל קרקעות כנסייה ירושלים).

יש גם את השיקולים הכלכליים. יש מספיק דיונים פה בפורום, או במקומות אחרים באינטרנט, אם עדיף להשקיע בנדל"ן או במניות. בכל מקרה, הייתי נזהר מהקביעה שהשקעה בדירה יחידה, שנמצאת בעיר מסויימת, בשכונה מסויימת וכו' היא פחות מסוכנת ממניות. בטח בישראל.

כל מה שאתה כותב נכון, ואני לא בא להתווכח או לייעץ מה יותר מסוכן, אבל היסטורית מניות היו יותר תנודתיות ממחירי הדיור בישראל. ככה מודדים סיכון בהקשר של השקעה.
כל השאר זה רעש פיננסי.

 

[yishai1988]

אשמח לדעת ממישהו שלקח משכנתא לאחרונה. איזה ריביות קיבל בכל מסלול.

אנחנו לקחנו בדיוק לפני הקורונה (נראה לי שלא השתנה הרבה מאז).
פריים פחות 0.7
קלצ 2.65 ל15 שנה
משתנה כל 5 צמודה 2.34 ל15 שנה.
היינו פחות מ45% מימון ולקחנו מסלול פיתוי להוזיל ריביות.

 

[dani91]

אשמח לדעת ממישהו שלקח משכנתא לאחרונה. איזה ריביות קיבל בכל מסלול.

לפני חודשיים, אחוז מימון דומה.
קל"צ 2.63
משתנה כל 5 2.37
פריים פחות 0.8
פריים פחות 1.6 (מוגבל ל50k)
ק"צ 0.267