• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

לחיות על הקצה או ללכת על בטוח - מה אתם הייתם עושים?

הצטרף ב
29/9/17
הודעות
79
דירוג
25
שלום לכולם וחג שמח,
מתלבטים והחלטתי להיעזר בחוכמת ההמונים.
משפחה של 4 נפשות - הורים בני 40 ושני ילדים קטנים.

ברשתנו:
דירה בבעלות בשווי של כ3 מיליון ומגרש שמיועד לבניה עצמית שנקיים מחובות.
בת זוגתי ואני עובדים כמפתחים בחברות היי טק (יציבות אך פחות מתגמלות) עם שכר חודשי נטו משותף של 36 אלף שח (אין הטבות שכר נוספות, למעט קרן השתלמות, כגון אופציות או מניות).
אין לנו שום הלוואת או חובות.

יש ברשתנו כרגע הון עצמי של כ600 אלף שח (300 אלף בשוק ההון ו300 אלף קרנות השתלמות).
מתכוונים להתחיל לבנות בית פרטי בשנה הקרובה, כרגע מאומדן ראשוני עלות בניית הבית כולל הכל תהיה בסביבות ה3.5 מיליון.
מדובר בבית גדול של 300 מטר שכולל יחידת דיור במרתף שתניב כ4000 ש"ח בחודש.
לצורך הדיון נא להתחייס לעלות הבית והשימוש בו למגורים כנתון סופי.

ועכשיו לשאלת מיליון הדולר :) באיזה אפשרות הייתם בוחרים?

אופציית ראש שקט - למכור את הדירה בשביל לממן את הבית החדש + שימוש בהון עצמי או משכנתא קטנה של כחצי מיליון (שהיחידת דיור תחזיר את המשכנתא).

אופציית לחיות על הקצה - משכנתא של כ3 מיליון + שימוש בהון עצמי, תשלום חודשי התחלתי של כ18 אלף למשך 30 שנה, כ11 אלף מתוך המשכנתא ישולם על ידי שכירויות מהדירה והיחידת דיור. כלומר תשלום משכנתא חודשי התחלתי של כ7 אלף מתוך שכר של 36 אלף.
 
לא ציינת מהי רמת החיסכון החודשי. זה חשוב על מנת להכניס בשיקולים האם תוכלו להסתדר במידה ואין הכנסה משכירות כמתוכנן (החלפת דיירים, תיקונים…).
באופציה השנייה, חשוב לדעת האם תישאר לכם איזו כרית ביטחון .
 
כשבונים, מקבלים את הכסף מהבנק לפי התקדמות, אז לא מדוייק ש- "תשלום חודשי התחלתי של כ-18,000 למשך 30 שנה".
יש לכם את ה-7,000 כל חודש להשלים? את ה-18,000 לחודשים שאין שוכרים?
משכר של 36,000... כמה נשאר כיום? מי יתן לכם 50% משכנתה מהשכר של 2 בני הזוג?
 
תודה על התגובות.
@פטל ואוכמניוצ - כיום חסכון חודשי של כ10 אלפים ש"ח.
כרית ביטחון - משני הצדדים יש הורים שיכולים לעזור במידת הצורך.

@c881 - אם האפשרות השנייה נפסלת עקב אי יכולת לקבל את כל סכום המשכנתא עקב מגבלות של יחס החזר או כל סיבה אחרת, ניתן לקחת את מה שנותר כהלוואה מהמשפחות בתנאים זהים או טובים יותר מאשר בבנק.
 
לעניות דעתי אם אתם גמישים למכור את הדירה לא רק בזמן 0, אלא גם בהמשך הדרך ולפי ההתפתחויות - אז 2 האופציות אינן "חיות על הקצה".
שיקולים כלכליים נוספים: ההערכה שלכם של מחירי הדיור בהמשך לעומת ריביות שתשלמו על המשכנתא, מיסוי (פטור ממס שבח שלא יהיה קיים בתום הבנייה?), הבדלי ריביות כפונקציה של ההון העצמי.
 
@c881 - אם האפשרות השנייה נפסלת עקב אי יכולת לקבל את כל סכום המשכנתא עקב מגבלות של יחס החזר או כל סיבה אחרת, ניתן לקחת את מה שנותר כהלוואה מהמשפחות בתנאים זהים או טובים יותר מאשר בבנק.
יחס החזר מקסימלי בו עוד אפשר לקבל תנאי מימון סבירים הוא 40%, לפי חוק מותר עד 50% אבל אז הבנק חייב לשים יותר רזרבות בצד על כל שקל שהוא מביא לך וזה כבר יקר עבורו והוא מתמחר בהתאם.

תוכלו להכניס לחשבון את השכירות העתידית לפי הערכת שמאי של אחת הדירות כי יהיו לכם 2.


תודה על התגובות.
@פטל ואוכמניוצ - כיום חסכון חודשי של כ10 אלפים ש"ח.
כרית ביטחון - משני הצדדים יש הורים שיכולים לעזור במידת הצורך.
זה מספיק בשביל להחזיר משכנתא של 1.7 מיליון בערך.
היחידה היא עוד 4000 בחודש, זה מספיק בשביל להחזיר משכנתא של 700 אלף.
ותהיה גם השכירות של הדירה בא אתם גרים עכשיו, כדי להחזיר ממנה משכנתא של עוד 1.1 מיליון כדי להשלים ל3.5 צריך שכירות של 7000 בחודש.

זה בגדול נראה אפשרי, אבל רוב האנשים לא היו רוצים כל כך הרבה מימון, וזה מתכון לצרות ומחייב אתכם להמשיך לעבוד ללא הפסקה עוד הרבה שנים.

אני מציע פתרון אמצע, למכור את הדירה, לבנות את בית החלומות, אבל לקחת משכנתא של 2 מיליון, ואת העודף להשקיע.
 
אני בסיטואציה דומה לשלך הלכתי על אופציה של מינוף מקסימאלי. אבל אני מאוד מאמין בנדלן ומשקיע בו את רוב הוני. לכן לא בהכרח שזה יתאים לכל אחד.
 
שלום לכולם וחג שמח,
מתלבטים והחלטתי להיעזר בחוכמת ההמונים.
משפחה של 4 נפשות - הורים בני 40 ושני ילדים קטנים.

ברשתנו:
דירה בבעלות בשווי של כ3 מיליון ומגרש שמיועד לבניה עצמית שנקיים מחובות.
בת זוגתי ואני עובדים כמפתחים בחברות היי טק (יציבות אך פחות מתגמלות) עם שכר חודשי נטו משותף של 36 אלף שח (אין הטבות שכר נוספות, למעט קרן השתלמות, כגון אופציות או מניות).
אין לנו שום הלוואת או חובות.

יש ברשתנו כרגע הון עצמי של כ600 אלף שח (300 אלף בשוק ההון ו300 אלף קרנות השתלמות).
מתכוונים להתחיל לבנות בית פרטי בשנה הקרובה, כרגע מאומדן ראשוני עלות בניית הבית כולל הכל תהיה בסביבות ה3.5 מיליון.
מדובר בבית גדול של 300 מטר שכולל יחידת דיור במרתף שתניב כ4000 ש"ח בחודש.
לצורך הדיון נא להתחייס לעלות הבית והשימוש בו למגורים כנתון סופי.

ועכשיו לשאלת מיליון הדולר :) באיזה אפשרות הייתם בוחרים?

אופציית ראש שקט - למכור את הדירה בשביל לממן את הבית החדש + שימוש בהון עצמי או משכנתא קטנה של כחצי מיליון (שהיחידת דיור תחזיר את המשכנתא).

אופציית לחיות על הקצה - משכנתא של כ3 מיליון + שימוש בהון עצמי, תשלום חודשי התחלתי של כ18 אלף למשך 30 שנה, כ11 אלף מתוך המשכנתא ישולם על ידי שכירויות מהדירה והיחידת דיור. כלומר תשלום משכנתא חודשי התחלתי של כ7 אלף מתוך שכר של 36 אלף.
אני חושבת שהשאלות הן גם מימוניות אבל לפני כן הן נדל"ניות. לבנות בית למגורים בהיקף כספי גדול ועוד בתקופה של אי וודאות, השאלה היא האם זו פוטנציאלית השקעה טובה על פי האזור שנבחר, או שתכלית ההשקעה היא מוצר צריכה ענק בלבד? האם האיזור מאופיין בעליות ערך מעבר לממוצע? האם שכירות באיזור הזה תהיה משתלמת יותר כאלטרנטיבה על רכישה באופן מתמטי? מהי רמת הסחירות של בית קרקע כזה והאם בנייה כזו כלכלית?
רכישת דירה היא השקעה כלכלית לפניי הכל וכך צריך להעריך אותה, גם אם בסוף בוחרים ללכת לפי הרגש.
 
נערך לאחרונה ב:
תודה על התגובות,

@unsullied אנחנו לגמרי גמישים בעיתוי המכירה אך אכן נצטרך לשלם מס שבח במידה ונמכור לאחר שנסיים לבנות את הבית.
לגבי הערכה של מחירי הדירות, למען האמת אין לי מושג, הלוואי שהייתה לי תחזית כלשהי אבל לאור המצב התנודתי בישראל אני לא בטוח מה יהיה מחר.

@הורדוס - תודה על נושא השכירות העתידית לגבי אחת הדירות, לא הכרתי את זה, חשבתי שנדרש חוזה שכירות עתידי , מפשט את התהליך.
פחות מתחבר בלקחת מינוף עם הריביות הקיימות בשביל להשקיע בשוק ההון.

@Redroze @הנועזת (כמובן שגם כל השאר מוזמנים להביע דעה)
איך הייתם מגדירים השקעה נדלית טובה?
אני יודע שבאזור אין ביד 2 מודעות להשכרה של בתי קרקע.
אני יודע שבאופן כללי בישראל יש מגמה של מחסור בתי קרקע באזור המרכז והביקוש אליהם עולה.
קשה לי להעריך אם המיקום הספיצפי שבו נבנה יתן תשואה עודפת.
בהינתן ומדובר בבית קרקע באזור המרכז, יש לכם עצות ספיציפיות כיצד ניתן לבדוק האם זאת השקעה נדלנית מוצלחת?
כמו כן, האם בהתליך הבנייה יש דברים שנוכל לעשות על מנת לשפר את האטרקטיביות שלו למען מכירה עתידית (כרגע אין כוונה לעשות זאת, אבל הרעיון הוא למקסם פוטנציאל)

הבהרה: המגרש התקבל בירושה ולכן בשום שלב לא נעשתה בחינה של כדאיות השקעה או בדיקה של האזור הספציפי.
 
הבהרה: המגרש התקבל בירושה ולכן בשום שלב לא נעשתה בחינה של כדאיות השקעה או בדיקה של האזור הספציפי
השאלה אם אתה רוצה לבנות שם כי קיבלת מגרש בירושה? או שהיית קונה בית כזה בכל מקרה? אולי בכלל עדיף למכור את המגרש ולקנות(אם בכלל) במקום אחר שיותר מתאים לצרכים ואולי יותר כלכלי?
שאתה אומר מתכוונים לבנות בית פרטי? מה זה אומר? זה לא הרבה יותר מורכב מלקנות על הנייר מקבלן? או לקנות בית שכבר בנוי? למה לבחור דווקא באפשרות הזאת?(כי קיבלת מגרש בירושה? אתה בטוח שהיתרונות של "בניית הבית בעצמך" שווים את הטרחה העודפת?)

סתם זורק מחשבות...
 
תודה @yik - financial planner על הרעיונות, אבל עקב נסיבות משפחתיות שאינני מעוניין להרחיב עליהם בפורום, כרגע האפשרות הקיימות הן:
א. לבנות בית ולגור בו.
ב. לא לעשות עם המגרש שום דבר.
ומכאן הבחירה כבר יותר קלה, בכל מקרה לצורך הדיון מבקש לצאת מנקודת הנחה שאנחנו הולכים לבנות את הבית במחיר של 3.5 מיליון ש"ח ולעבור לגור בו.
 
האם בהתליך הבנייה יש דברים שנוכל לעשות על מנת לשפר את האטרקטיביות שלו למען מכירה עתידית (כרגע אין כוונה לעשות זאת, אבל הרעיון הוא למקסם פוטנציאל)
- ליצור יחידת מגורים עם כניסה נפרדת - להשכרה, לקליניקה, למתבגרים …
- ו/או לבנות מרתף בגודל נאה
- חלוקה נוחה של המרחב, כזו שתתאים למשפחה
- מה שנחוץ לחיסכון באנרגיה
- תשתית לטעינת רכב
- כמובן שימוש בחומרים איכותיים שיאריכו חיים
והרשימה ארוכה…
 
אולי לבנות משהו יותר קטן עם אפשרויות הרחבה
שיוריד את התקציב ולא יחנוק את הכסף הזמין כל חודש
 
@Redroze @הנועזת (כמובן שגם כל השאר מוזמנים להביע דעה)
איך הייתם מגדירים השקעה נדלית טובה?
אני יודע שבאזור אין ביד 2 מודעות להשכרה של בתי קרקע.
אני יודע שבאופן כללי בישראל יש מגמה של מחסור בתי קרקע באזור המרכז והביקוש אליהם עולה.
קשה לי להעריך אם המיקום הספיצפי שבו נבנה יתן תשואה עודפת.
בהינתן ומדובר בבית קרקע באזור המרכז, יש לכם עצות ספיציפיות כיצד ניתן לבדוק האם זאת השקעה נדלנית מוצלחת?
כמו כן, האם בהתליך הבנייה יש דברים שנוכל לעשות על מנת לשפר את האטרקטיביות שלו למען מכירה עתידית (כרגע אין כוונה לעשות זאת, אבל הרעיון הוא למקסם פוטנציאל)

הבהרה: המגרש התקבל בירושה ולכן בשום שלב לא נעשתה בחינה של כדאיות השקעה או בדיקה של האזור הספציפי.
מה שעולה בערכו עם השנים זה בעיקר ערך הקרקע, שוויי הבנייה שבנית עולה אולי במעט עם השנים, ממש לא תמיד.
לכן עדיף לבנות בצורה יותר זולה/מצומצמת, אי אפשר לבנות בית טוב היום ב2 מיליון?

כל זה בהינתן שאי אפשר למכור כמו שכתבת.
 
תודה על התגובות,

@unsullied אנחנו לגמרי גמישים בעיתוי המכירה אך אכן נצטרך לשלם מס שבח במידה ונמכור לאחר שנסיים לבנות את הבית.
לגבי הערכה של מחירי הדירות, למען האמת אין לי מושג, הלוואי שהייתה לי תחזית כלשהי אבל לאור המצב התנודתי בישראל אני לא בטוח מה יהיה מחר.

@הורדוס - תודה על נושא השכירות העתידית לגבי אחת הדירות, לא הכרתי את זה, חשבתי שנדרש חוזה שכירות עתידי , מפשט את התהליך.
פחות מתחבר בלקחת מינוף עם הריביות הקיימות בשביל להשקיע בשוק ההון.

@Redroze @הנועזת (כמובן שגם כל השאר מוזמנים להביע דעה)
איך הייתם מגדירים השקעה נדלית טובה?
אני יודע שבאזור אין ביד 2 מודעות להשכרה של בתי קרקע.
אני יודע שבאופן כללי בישראל יש מגמה של מחסור בתי קרקע באזור המרכז והביקוש אליהם עולה.
קשה לי להעריך אם המיקום הספיצפי שבו נבנה יתן תשואה עודפת.
בהינתן ומדובר בבית קרקע באזור המרכז, יש לכם עצות ספיציפיות כיצד ניתן לבדוק האם זאת השקעה נדלנית מוצלחת?
כמו כן, האם בהתליך הבנייה יש דברים שנוכל לעשות על מנת לשפר את האטרקטיביות שלו למען מכירה עתידית (כרגע אין כוונה לעשות זאת, אבל הרעיון הוא למקסם פוטנציאל)

הבהרה: המגרש התקבל בירושה ולכן בשום שלב לא נעשתה בחינה של כדאיות השקעה או בדיקה של האזור הספציפי.
קצת קשה לייעץ בלי להכיר את השוק.
אם אין לך נתונים, נסה להתייעץ עם שמאי מהאזור.
מניסיוני אין הרבה איפה לטעות ולגרום להפסדים עם בניית בית פרטי בגוש דן. מדובר במוצר שהוא בחסר. כיום עקב המחסור בדיור משווקים מגרשים בודדים לבניה צמודת קרקע.

תהליך הרישוי והבניה עצמה בפועל הוא משהו שלא כל האנשים מסוגלים להתמודד אתו. אבל זה פתיר עם כסף, פשוט להציב סביבך סוללה של בעלי מקצוע.

ממליץ לבדוק גם את עניין המיסוי. האם כדאי למכור את הדירה שאתם גרים בה כיום לפני קבלת טופס 4 על הבית שאתם בונים, ואז אולי תהיו זכאים לפטור ממס שבח על דירה יחידה. לעומת אם תמכרו בעתיד את הבית שאתם בונים, בטוח תמוסו כמשקיעים כי בבעלותכם עוד דירה.
בסכומים כאלה גבוהים של נכסים המיסוי מאוד כואב.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ל איזו משכורת צריך כדי לחיות בצורה צנועה לבד בארה"ב? התפתחות אישית 9
ב זוג שמנסה לחיות בחיסכון יומני מסע אישיים 32
Shay36 יומן מסע - הדרך לחיות ולהתעשר מעולם ממניות. יומני מסע אישיים 17
I הגבול שבין לחסוך ולהשקיע לעתיד לבין לחיות כאן ועכשיו יומני מסע אישיים 2
millionairebytheageof30 לחיות מהשקעות ודיבידנד פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 11
K כך אפשר לחיות מ3 אשח בחודש - בטרנדינג של יוטיוב אוף טופיק 4
T לחיות את החלום או לא? אוף טופיק 4
D אתמול מישהי אמרה לי: "כולם התחילו לחיות כמוך" אוף טופיק 57
ה מתי מתחילים לחיות כמו מליונרים? (דיור בת"א) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 45
עמוס לחיות אבל אחרת רשומה חדשה אוף טופיק 6
אנא-אל לישון פחות = לחיות יותר דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 74
B קניית מחקה מדד\קרן S&P בארץ או בחו"ל הסוחרת ב GBP שוק ההון 1
ש מתי מתבצע קניה של קרן נאמנות או מדד כלשהיא, לפי מה שכתוב בתשקיף הדף? שוק ההון 0
N IRA הפקדה חסרה או איחור בהפקדות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ב נדלן או קופת גמל נדל"ן 5
M קרן אירית smh? או בכללי קרנות על השבבים שקליים? שוק ההון 1
A התלבטות - החלפת רכב קילומטראז' גבוה או טיפול יקר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 17
T השקעת כספי קטין בחשבון אפוטרופוס - מחפש עצות ממי שמבין/ה או בעלי נסיון בנושא שוק ההון 13
F למשוך את כל קרן ההשתלמות (היא נזילה) או 90%? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ב עצמאי בן 70, כדאי לפתוח השתלמות או פנסיה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
R לקחת מתווך או לנסות למכור לבד? נדל"ן 20
א הלוואה או מכירת ני"ע צרכנות פיננסית 11
P איך אתם מכירים או הכרתם למטרת זוגיות ? פוסטים מאיכות נמוכה 165
M הצעת עבודה שתאפשר הגדלת הכנסה - כן או לא ??!! יזמות והגדלת הכנסות 11
R התייעצות נדל"נית לאור שינוי משפחתי - למכור ולקנות או מה לעשות? נדל"ן 5
מ מתלבטת איזה תואר ללמוד - איזה תואר בהנדסה או משהו אחר בכלל? התפתחות אישית 2
ש משיכת פיצויים מעל תקרת הטבות מס בהפקדה / קצבה מוכרת - בסיום העסקה או רק בפנסיה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 4
מ בקשה להחזר מס (דוח מקוצר) או דוח אישי מלא? מיסים 31
H מדעי המחשב או הנדסת חשמל - מתלבטת מאוד! התפתחות אישית 11
M מתלבט אם להשקיע בנדלן או לסגור את המשכנתא נדל"ן 5
ישראלי מצוי קנית דירה יד 2 בתקווה לתמ״א יום אחד או קניית דירה חדשה על הנייר נדל"ן 4
T להמשיך בגרייס או להתאמץ קצת? נדל"ן 0
הירהורים הרהורי נדל"ן - למכור או לשמור? נדל"ן 45
B משכנתא- לשבור את החזיר או לקחת עם העו״ש? נדל"ן 3
E ריסק או הפקדה עצמית לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
R אפקה או בראודה התפתחות אישית 3
M חיסכון לילדים או תיק השקעות מרוכז שוק ההון 3
M פחת על דירה כהוצאה מוכרת לעצמאי שעובד מהבית - רעיון טוב או לא? מיסים 12
H מכירת מניות או הלוואה צרכנות פיננסית 7
S אדריכל או מעצב פנים - עבור דירת קבלן אוף טופיק 14
T האם מס על הפקדות גבוהות לפנסיה של המעסיק אמור להיות מחושב בצורה שנתית או חודשית? מיסים 7
M מטבע Base בחשבון IB - שקל או דולר? שוק ההון 5
A הלוואה כנגד קה"ש, חסכון פנסיוני או IRA והלוואה מהבנק. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 10
P מס יסף - בזמן מכירת דירה או אחרי דוח שנתי? נדל"ן 5
ר השקעה חודשית במדד לצורך חיסכון בקופת גמל להשקעה או בברוקר שוק ההון 6
ל פתיחת עוסק פטור- האם לשלם לבעל מקצוע או לעשות הכל לבד? יזמות והגדלת הכנסות 21
E להמשיך לדוקטורט בפיזיקה או להסתפק בתואר שני? התפתחות אישית 5
J פריסייל אמיתי או פקטיבי נדל"ן 7
ט מתכנת - עוסק פטור או זעיר? אילו הוצאות מוכרות? מיסים 4
עידו ג קרן השתלמות טווח קצר או בינוני - ארוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5

נושאים דומים

Back
למעלה