• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איך אתם מתמחרים את שווי הנכס שלכם בתוך הפרוטפוליו השקעות?

  • פותח הנושא CHF
  • פורסם בתאריך

CHF

משתמש רגיל
הצטרף ב
23/6/18
הודעות
136
דירוג
83
קל לבצע את זה עם ניירות ערך, אבל איך עם נדל״ן?

1. האם משאירים במחיר הקנייה?
2. מעלים אחוז קבוע כל שנה?
3. מחיר עסקה ממוצע בשכונה?
4. הרגשה פנימית?
5. דירות דומות ביד 2?
6. מה לגבי המשכנתא? - כיצד אתם מתייחסים אליה? (שווי דירה פחות יתרת משכנתא?)

אשמח לדעת, הרצון הוא כמובן להבין כיצדד כל התיק מתנהג בתקופות שונות
 
למה משנה לי שווי דירת המגורים שלי או שווי הדירה שאני משכיר?
אני מחשב את השכ"ד המתקבל כחלק מההכנסות.
 
מעדכן פעם בשנה לפי מחיר דירות דומות בשכונה מאתר מס הכנסה, פחות מס (גר בחול).
 
אני מתייחס לשווי הנכס לפי נכסים דומים שנמכרו לאחרונה לפי מחיר מחמיר (כלומר מנטרל עסקאות שחורגות בהרבה מהממוצע כלפי מעלה), ומזה מקזז את יתרת המשכנתא.
 
בעייתי לתמחר נכסים, במיוחד אם יש לך יותר מאחד, כיוון שיש הרבה חוסר וודאות לא רק לגבי המחיר שתקבל אלא גם לגבי המיסוי שתצטרך לשלם (גם מס שבח וגם היטל השבחה), שתלוי בזמן ובסדר המכירה שתבצע.
 
השווי חשוב רק לצורך מחזור משכנתא.
אם ערך הדירה עלה באופן שמוריד אותך במדרגת סיכון, אז יתכן שיהיה כדאי להביא שמאי ולמחזר את המשכנתא.

כמובן שזה תלוי בעוד גורמים, כמו עלות המשכנתא עצמה והריביות
 
בהתחלה הייתי עושה לפי הצמדה של מחיר הקניה למדד מחירי דירות ארצי של הלמ"ס.
בשנה האחרונה מחירי הדירות מהסוג שלי בשכונה התנתקו לחלוטין מהשינוי במדד אז עברתי ללעדכן לפי עסקאות הכי עדכניות בשכונה של דירות שהן ממש דומות לדירה שלי.
זה פחות שיטתי וקצת יותר סובייקטיבי מהשיטה הראשונה, אבל זה הכי מדויק.
 
6. מה לגבי המשכנתא? - כיצד אתם מתייחסים אליה? (שווי דירה פחות יתרת משכנתא?)
האמת שזו הנקודה היותר מעניינת לדעתי
איך לדעתכם כדאי להתייחס לזה ?
שווי דירה פחות יתרת משכנתא כמו שהצעת נשמע לי הגיוני
 
האמת שזו הנקודה היותר מעניינת לדעתי
איך לדעתכם כדאי להתייחס לזה ?
שווי דירה פחות יתרת משכנתא כמו שהצעת נשמע לי הגיוני
זה דווקא פשוט. אם תרצה למכור היום את הדירה, תצטרך לפרוע* את המשכנתא ותישאר עם מחיר המכירה פחות יתרת המשכנתא (ומס שבח אם יש ועלות עורך הדין - כחצי אחוז מגובה העסקה). ברור שיש להפחית את יתרת החוב במשכנתא ממחיר הנכס.

*אפשר גם לגרור משכנתא אבל זה תכלס לקחת משכנתא חדשה על נכס אחר.
 
משאיר את מחיר הקניה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד האם אתם רואים בנפילה של הביטקוין בשבוע האחרון הזדמנות קנייה ? פוסטים מאיכות נמוכה 5
T אתם חושבים שיהיה שינוי אחרי המלחמה בממשלה? פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 241
M כמה נפשות אתם, וכמה כסף בממוצע אתם מוציאים בשנה על חופשות בארץ ובחו"ל? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 43
ה מחפש להשקיע בדירות יד 2 בצפון אנגליה, איך אתם יכולים לקדם אותי? פוסטים מאיכות נמוכה 0
ב איך אתם עוקבים אחרי התיק שלכם? שוק ההון 17
O הריבית על אגרות חוב לטווח ארוך נושקות ל-5% בוול-סטריט. מהו הגבול בו אתם מתחילים לצאת משוק המניות? שוק ההון 93
S איך אתם משקיעים באג״ח בתקופה הנוכחית שוק ההון 1
נ מה אתם קונים כאשר אתם משקיעים בS&P 500? מה החלופות? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 30
ל כמה צדקה אתם נותנים בחודש פוליטיקה, אקטואליה, דת-מדינה ושאר מרעין בישין 132
S איך אתם ממקסמים חיסכון עם מועדוני צרכנות וקופונים צרכנות פיננסית 10
TheOneTech כל כמה זמו אתם שולחים קריאות מונה לספקית גז שלכם? פוסטים מאיכות נמוכה 0
C אילו נותני שירותים אתם מחזיקים שרצים אתכם במסע לחופש פיננסי ולאחר מכן? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
N איך אתם עוקבים אחר ההשקעות שלכם ב-2023? שוק ההון 15
T איך אתם מחכים לרכישת דירה באזור שהגדרתם? נדל"ן 23
N באיזה אפיק סולידי אתם משתמשים בימים אלו? שוק ההון 17
לב מישקין עבודה משרדית - איך אתם שורדים את זה? אוף טופיק 53
deussex האם אתם עושים חוזה השכרה דרך עורך דין ? מרגיש מבולבל, אשמח לתובנות נדל"ן 28
א סיכון מס בקרן השתלמות או שילוש של דמי הניהול - מה אתם הייתם עושים? שוק ההון 9
ב לחיות על הקצה או ללכת על בטוח - מה אתם הייתם עושים? נדל"ן 14
fizban קרן השתלמות IRA - עם איזה בנק אתם עובדים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 36
S ניתוח טכני - איך אתם עושים? פוסטים מאיכות נמוכה 9
A ברוקר ישראלי - דרך איפה אתם ממליצים להשקיע? פוסטים מאיכות נמוכה 1
ב עם כמה כסף אתם פרשתם? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 17
Y איך אתם מחשבים תשואה נדל"ן 6
H איך אתם מתכננים לראות את המונדיאל? פוסטים מאיכות נמוכה 4
deussex עד כמה אתם סומכים להפקיד את כל הכסף בבית השקעות ישראלי ? שוק ההון 81
ס מה אתם הייתם עושים ? דחיית תואר בשנה למען מקום טוב יותר אוף טופיק 13
Shnizelia באיזה תיק גב אתם משתמשים? פוסטים מאיכות נמוכה 12
ה איך אתם עושים את זה ? יומני מסע אישיים 40
R איך אתם מנהלים את הדירה המחולקת? נדל"ן 3
Y כמה אתם משלמים חשבון גז? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 51
כנשר ניהול חשבונות - כיצד אתם מקבלים חשבונות לתשלום? צרכנות פיננסית 25
ט אילו בטוחות אתם מבקשים מהשוכרים? נדל"ן 36
lavi מרגע זה אתם עם כסף - ביטוח דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 30
deussex האם אתם עושים משהו ספציפי בעקבות האינפלציה, והמצב בשווקים ? פוסטים מאיכות נמוכה 39
H בכמה אתם קונים קילו פירות וירקות צרכנות פיננסית 10
P האם אתם שמחים בחלקכם? ( מבחינה חומרית) מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 66
M אז איך אתם עם הוצאות החגים פורים ופסח? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 20
צ איך אתם מכבים את המוח פוסטים מאיכות נמוכה 40
deussex האם אתם עושים פעילויות מנע בעקבות המלמחמה באוקראינה בתיק/קופות גמל ? שוק ההון 25
Avi W איך אתם עוקבים אחרי הדיבידנדים פוסטים מאיכות נמוכה 1
M מאיפה אתם קונים ביטקוין ולמה? השקעות אלטרנטיביות 1
M מה אתם עושים עם הגמל להשקעה עם כל המצב? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ה בן 20. בהתלבטות ואשמח לדעת מה אתם הייתם עושים שוק ההון 26
בובין חוט-השני איך אתם מוודאים שטח נכס (דוגמא מוחשית בפנים) נדל"ן 2
twister מינוף margin באמצעות הברוקר, האם ובכמה אתם ממונפים? שוק ההון 56
R מרגע זה אתם טובים עם כסף- דירוג אשראי דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 10
ס רכישת ני"ע אמריקאים בבית השקעות ישראלי - איך אתם מתמודדים עם המרת המטח? שוק ההון 12
F האם אתם משלבים השקעה לטווח קצר בנוסך לארוך ? שוק ההון 5
א היכן אתם ואתן קוראים וקוראות חדשות פיננסיות? פוסטים מאיכות נמוכה 17

נושאים דומים

Back
למעלה