איך אתם מתמחרים את שווי הנכס שלכם בתוך הפרוטפוליו השקעות?

[CHF]

קל לבצע את זה עם ניירות ערך, אבל איך עם נדל״ן?

1. האם משאירים במחיר הקנייה?
2. מעלים אחוז קבוע כל שנה?
3. מחיר עסקה ממוצע בשכונה?
4. הרגשה פנימית?
5. דירות דומות ביד 2?
6. מה לגבי המשכנתא? - כיצד אתם מתייחסים אליה? (שווי דירה פחות יתרת משכנתא?)

אשמח לדעת, הרצון הוא כמובן להבין כיצדד כל התיק מתנהג בתקופות שונות

 

[Williamsburg]

למה משנה לי שווי דירת המגורים שלי או שווי הדירה שאני משכיר?
אני מחשב את השכ"ד המתקבל כחלק מההכנסות.

 

[breezblock]

מעדכן פעם בשנה לפי מחיר דירות דומות בשכונה מאתר מס הכנסה, פחות מס (גר בחול).

 

[גרהם]

יש הבדל בין הדירה בה אני גר לדירת השקעה.
במקרה הראשון אני מתעלם מהשווי.

 

[האזרח הקטן]

אני מתייחס לשווי הנכס לפי נכסים דומים שנמכרו לאחרונה לפי מחיר מחמיר (כלומר מנטרל עסקאות שחורגות בהרבה מהממוצע כלפי מעלה), ומזה מקזז את יתרת המשכנתא.

 

[Michel]

בעייתי לתמחר נכסים, במיוחד אם יש לך יותר מאחד, כיוון שיש הרבה חוסר וודאות לא רק לגבי המחיר שתקבל אלא גם לגבי המיסוי שתצטרך לשלם (גם מס שבח וגם היטל השבחה), שתלוי בזמן ובסדר המכירה שתבצע.

 

[ירח אפל]

השווי חשוב רק לצורך מחזור משכנתא.
אם ערך הדירה עלה באופן שמוריד אותך במדרגת סיכון, אז יתכן שיהיה כדאי להביא שמאי ולמחזר את המשכנתא.

כמובן שזה תלוי בעוד גורמים, כמו עלות המשכנתא עצמה והריביות

 

[yanosh34]

בהתחלה הייתי עושה לפי הצמדה של מחיר הקניה למדד מחירי דירות ארצי של הלמ"ס.
בשנה האחרונה מחירי הדירות מהסוג שלי בשכונה התנתקו לחלוטין מהשינוי במדד אז עברתי ללעדכן לפי עסקאות הכי עדכניות בשכונה של דירות שהן ממש דומות לדירה שלי.
זה פחות שיטתי וקצת יותר סובייקטיבי מהשיטה הראשונה, אבל זה הכי מדויק.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מתווך שחי את האיזור.

 

[stamEhad]

6. מה לגבי המשכנתא? - כיצד אתם מתייחסים אליה? (שווי דירה פחות יתרת משכנתא?)

האמת שזו הנקודה היותר מעניינת לדעתי
איך לדעתכם כדאי להתייחס לזה ?
שווי דירה פחות יתרת משכנתא כמו שהצעת נשמע לי הגיוני

 

[האזרח הקטן]

האמת שזו הנקודה היותר מעניינת לדעתי
איך לדעתכם כדאי להתייחס לזה ?
שווי דירה פחות יתרת משכנתא כמו שהצעת נשמע לי הגיוני

זה דווקא פשוט. אם תרצה למכור היום את הדירה, תצטרך לפרוע* את המשכנתא ותישאר עם מחיר המכירה פחות יתרת המשכנתא (ומס שבח אם יש ועלות עורך הדין - כחצי אחוז מגובה העסקה). ברור שיש להפחית את יתרת החוב במשכנתא ממחיר הנכס.

*אפשר גם לגרור משכנתא אבל זה תכלס לקחת משכנתא חדשה על נכס אחר.

 

[Fitch]

משאיר את מחיר הקניה.