• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה ולקנות דירה יקרה?

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
74
דירוג
8
היי.
ברשותי דירה ראשונה בעיר פריפריאלית שקיבלתי לא מזמן והיא מושכרת. הדירה שווה כ1.5m, ואם אמכור אשאר עם כ500m.
בעוד כמה חודשים אגיע לחסכון של 500m נוספים. כלומר סה״כ 1m.
אני מנסה להבין מה יותר כלכלי. לקנות דירה שניה, או למכור את הראשונה בעוד כמה חודשים ולקנות דירה יקרה יותר.

פירוט האופציות:
1. נשאר עם הדירה בעיר הפריפריאלית. במקביל קונה דירה שניה עם <70% מימון באיזור גוש דן למשל פתח תקווה/חולון/בת ים/דרום מזרח תל אביב. כלומר שם את ה500k כהון התחלתי וקונה דירה בכ1.5m-1.6m. אשלם על הדירה הזאת מס רכישה (כ75k). בסוף התהליך יהיו לי 2 דירות מושכרות, נניח שביחד יניבו כ8k בחודש.

2. מוכר את הדירה בעיר הפריפריאלית. יהיה לי 1m ללא דירה. אקנה דירה יקרה יותר, נניח ב3m+, באיזור ביקוש, למשל בתל אביב (עדין לא סגור איזור ספציפי), או אולי אפילו בית פרטי בטווח קצר יותר רחוק. נניח שזה יניב בין 6k-7k.

השאלה המהותית פה בעצם היא האם דירה יקרה יותר באיזור ביקוש (למשל דירה של 3m בת״א) לא תהיה יותר כלכלית (עם לקחת בחשבון עליית ערך) מאשר 2 דירות זולות יותר שאחת בעיר פריפריאלית. ממה שאני מבין הפרש של 2k בשכירות או מס רכישה שאשלם או שלא אשלם זה לא הפקטור המשמעותי פה - מה שמעניין זה העליית ערך.

אשמח לשמוע דעות, תודה רבה
 
נערך לאחרונה ב:
במשכנתא שנייה יש עד 50% מימון אז הדיון צריך להיות בין קניית דירה נוספת בכ900K או מכירה וקניית דירה אחרת בכ2.5M
מציע שתעדכן את הפוסט ואז יהיה קל יותר לענות
 
יש כל-כך הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון.
קודם כל מה מטרת ההשקעה? הגדלת הון? תזרים מזומנים? מה הסיבולת שלך למשכנתא? האם מתאים לך להיות בעלים של מספר דירות? מה אחוז החיסכון מההכנסה? האם אחוז החיסכון עתיד להיפגע בשנים הבאות? האם אתה מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב?

בקיצור, אני חושב שכדאי להגדיר ראשית את האילוצים / מטרות ומשם להתחיל לחשוב, לחשב, ולהחליט.
 
תודה רבה על התגובות - אענה
במשכנתא שנייה יש עד 50% מימון
הכוונה לקחת כמשדרג ואז יש 70% מימון (בדיוק נפתח על זה פוסט נוסף בפורום)

יש כל-כך הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון.
קודם כל מה מטרת ההשקעה? הגדלת הון? תזרים מזומנים? מה הסיבולת שלך למשכנתא? האם מתאים לך להיות בעלים של מספר דירות? מה אחוז החיסכון מההכנסה? האם אחוז החיסכון עתיד להיפגע בשנים הבאות? האם אתה מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב?

בקיצור, אני חושב שכדאי להגדיר ראשית את האילוצים / מטרות ומשם להתחיל לחשוב, לחשב, ולהחליט.
צודק - אענה:
מטרת ההשקעה - הגדלת הון בתקופה של ה~5 שנים הקרובות.
מתאים לי להיות בעלים של מספר דירות. כלומר אין לי בעיה מבחינת ״אקטיביות״ להיות בעלים של 2 דירות ולהתנהל מול שוכרים.
סיבולת למשכנתא - גבוהה.
אחוז חיסכון מההכנסה - מעל 50%, אחוז החיסכון לא עתיד להפגע בשנים הבאות. חוסכים כ25k בחודש.
לא מתכנן לקנות דירת מגורים בעתיד הקרוב.
 
מטרת ההשקעה - הגדלת הון בתקופה של ה~5 שנים הקרובות.
תקופה קצרה מידי לטעמי. למרות שיש היגיון לעליית מחירים בטווח הזה לדעתי.
אבל בתור משקיע נדלן מה שאמור לעניין אותך זה התזרים ופחות עליית הערך
לא מסכים בכלל עם המשפט הזה.
 
השאלה על מה אתה מהמר, ואיזה סוג תזרים אתה מעדיף.
מבחינת תשואה - דירות בפריפריה יתנו לך יותר.
לגבי עליית ערך - יש יותר סיכוי במרכז אבל בתור משקיע נדלן מה שאמור לעניין אותך זה התזרים ופחות עליית הערך

אם אתה לא מתכוון לרכוש דירה למגורים ואתה רוצה תשואה אז עדיפה האופציה של דירה נוספת להשקעה, אין פה בכלל דילמה
אני לא מתכוון לקנות דירה למגורים בזמן הקרוב, רק בעוד כמה שנים (נניח 5 שנים).
מה שאכפת לי זה הגדלת הון בשנים הקרובות. כלומר חישוב **משותף** של תשואה פירותית + הגדלת הון.
התזרים לבד לא כל כך משנה.
תיאורטית אין לי בעיה גם לשלם את כל המשכנתא בעצמי אם אני יודע לאחר מכן מעליית ערך ארוויח יותר לעומת האלטרנטיבה.

החסרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
ראשית מס רכישה של כ75k, אבל גם (אולי) עליית ערך קטנה יותר לעומת האלטרנטיבה:
אם נניח על הדירה הראשונה אעשה 3% מעליית ערך, ועל דירה נוספת באיזור יותר מבוקש אעשה 5% עליית ערך, אבל לעומת זאת אם אקנה דירה יותר יקרה למשל באיזור ביקוש בת״א אז אעשה 7% עליית ערך, או אפילו יותר.
כמובן שזה מאוד ספקלטיבי - אין לי מושג איך מתנהלות עליות המחירים בתל אביב, אבל נראה שזה די בטוח להמר על עליית ערך שם.

היתרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
יש שוק שאני מכיר ואוכל לקנות דירה בעוד כחודשיים שלוש. אמנם יהיה מס רכישה אבל יש סבירות שעדין אצא ברווח אפילו שנה לאחר ביצוע העסקה גם כי יש עליית ערך וגם כי יהיה שכירות.
 
נערך לאחרונה ב:
תקופה קצרה מידי לטעמי. למרות שיש היגיון לעליית מחירים בטווח הזה לדעתי.
תודה על התגובה. בטווח של ~5 שנים זה כנראה הזמן שארצה לקנות דירה למגורים. כמובן שאי אפשר לבנות על עליית מחירים אבל אני גם חושב שיש הגיון לעליית מחירים.
 
היתרון מבחינתי לקניית דירה שניה -
יש שוק שאני מכיר ואוכל לקנות דירה בעוד כחודשיים שלוש. אמנם יהיה מס רכישה אבל יש סבירות שעדין אצא ברווח אפילו שנה לאחר ביצוע העסקה גם כי יש עליית ערך וגם כי יהיה שכירות.
שנה היא תקופה קצרה מדי כדי להניח שתצא ברווח, אם אתה לוקח בחשבון מסים והוצאות נלוות (עו"ד, מתווך, אגרות, סיוד וכו').
 
אפשרות נוספת שניראית לי כדאית זה לקנות דירה מקבלן, כך להיות משדרג דיור, ואצטרך למכור את הדירה הראשונה עד שנה וחצי לאחר קבלת הדירה.
כלומר למשל לקנות דירה באיזור 2m, אוכל להגיע ל30% הון התחלתי עוד כמה חודשים, ונגיד אם אקבל אותה בעוד שנתיים-שנתיים וחצי אוכל למכור את הדירה הראשונה כשנה וחצי לאחר מכן - כלומר רק בעוד 4 שנים.
אופציה נוספת זה לקנות בפריסייל יותר רציני עם פינוי יותר ארוך, בפרוייקטים כאלה יש אפשרות לתשלומים של 20-80, ואז גם אוכל לקנות דירה במחיר קצת יותר יקר - נניח 2.5m.

אם כן - השאלה היא איפה. תל אביב - גבעתיים - לא מצאתי במחירים האלה. אולי ביד אליהו ויותר דרומה.
מה שכן ראיתי רלוונטי: פארק הים בבת ים, וברמת גן.
המחשבה הראשונית שלי שבטווח הקצר רמת גן יהיה יותר מתגמל מפארק הים, אבל בטווח הארוך ייתכן מאוד שפארק הים תהיה השקעה יותר משתלמת.
חסרונות לפארק הים ויתרון לרמת גן:
- בפארק הים - ריבוי דירות להשקעה, ייתכן שיהיה ״עודף״ היצע (לא באמת עודף, אבל ביחס לאלטרנטיבה), גם בדירות למכירה וגם בשכירות.
ברמת גן - אין איזור של בניה מאסיבית - יש כמה פרוייקטים נקודתיים - העודף ביקוש ״ישמר״ גם בעוד שנתיים.
- האוכלוסיה ״הבת ימית״ היא ככל הנראה לא האוכלוסיה שתגור במגדלים האלה. ברמת גן האוכלוסיה שקונה היא הרבה פעמים האוכלוסיה שתגור או מאותו טיפוס. גם יש אנשים שאולי היו מעדיפים ברמת גן ולא בבת ים (למרות שיש להם נוף לים).
- מבחינת הקו האדום של הרכבת הקלה - רלוונטי לשניהם ממה שאני מבין. הקו האדום עובר גם בבת ים וגם ברמת גן.

אשמח לשמוע דעות בעד או נגד :)
 
נערך לאחרונה ב:
מתאים לי להיות בעלים של מספר דירות.

היי
כדי להיות בעלים של מספר דירות, את צריך להתמקד בקניית דירות ולא במכירת דירות,
ובין היתר לוותר בטווח הנראה לעיין על רכישת דירת מגורים,
תקבע לך יעד חודשי של הכנסה פסיבית משכירויות ועל פיו תפעל, תוסיף עוד ועוד נכסים מניבים. :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
י לקנות דירה או לשכור ולהשקיע - מחשבון Excel נדל"ן 55
B לשכור דירה או לקנות? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 13
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S לקנות דירה או לשפץ דירה קיימת? נדל"ן 13
R להשכיר או לקנות דירה שוק ההון 2
J האם לקנות דירה ובכמה או להשקיע את הכסף? נדל"ן 17
ה לקנות דירה או לחכות? עד איזה סכום? נדל"ן 10
Y האם כדאי לי לקנות דירה זולה שבעתיד הרחוק אגור בה, או להשקיע את הכסף בשוק ההון? שוק ההון 28
ה האם לקנות דירה או לחכות לזכיה במשרד השיכון נדל"ן 13
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
א צריך להיות מטורף כדי לא לקנות דירה בימינו, או שבעצם ... נדל"ן 60
F מתלבט אם לקנות דירה חדשה 20/80 ולקוות לטוב נדל"ן 51
ג זוג צעיר מחפש איפה לקנות דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 9
H בשעה טובה מחפשים לקנות דירה. נדל"ן 142
M בן 24 שוקל לקנות דירה נדל"ן 9
D זוג צעיר בצומת דרכים- האם לקנות דירה? נדל"ן 23
Y האם אפשר לקנות דירה במחיר למשתכן אחרי שקניתי דירה? נדל"ן 2
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
E הורים רוצים לקנות דירה נדל"ן 8
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 33
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
R לקנות דירה ולמכור אותה לאחר מכן ברווח נדל"ן 15
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
G למה לקנות דירה להשקעה? נדל"ן 18
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
נ האם לקנות דירה, איך ואיפה? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
E חשיפה לדירה להשקעה בלי לקנות דירה שוק ההון 5
G לקנות דירה ולוותר על עצמאות כלכלית? שוק ההון 13
O במידה והייתם יכולים לקנות דירה במחיר למשתכן... נדל"ן 4
M להישאר עם דירה ישנה ושיפוץ כולל ואו לקנות דירה חדשה אוף טופיק 20
K לקנות דירה - מניות שוק ההון 94
D שאלה בטיוב תיק - האם שווה למכור קרן כדי לקנות קרן אחרת? שוק ההון 5
O לקנות ביטקוין שווה לקניית etf על ביטקוין? פוסטים מאיכות נמוכה 2
מ מי שמעונין לקנות ביטקיון אמיתי ולא קרן שמחכה את הביטקיון איזה מהאפשריות עדיף השקעות אלטרנטיביות 1
ש מה לעשות בגירושין למכור או לקנות בית נדל"ן 11
edangz איך אפשר לקנות קריפטו הראשון שלי? השקעות אלטרנטיביות 0
ג'וני לנד איך למוכר הנעלים יש כסף לקנות עגבניות? אוף טופיק 4
C האם יש דרך לקנות בלאקרוק iShares מבלי לשלם עלות חודשית קבועה שוק ההון 3
Itayya האם לקנות מט״ח? שוק ההון 2
A האם ניתן לקנות קרנות נאמנות של וואנגראד דרך ברוקר ישראלי? שוק ההון 4
S האם יש אגחים שאפשר לקנות היום עם תשואה ריאלית מובטחת? פוסטים מאיכות נמוכה 7
S תוהה אם: לשדרג נכס,לקנות נכס נוסף להשקעה או להשקיע בשון ההון נדל"ן 7
S לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית נדל"ן 5
ד דרך איזה בית השקעות אפשר לקנות ביטקוין ? השקעות אלטרנטיביות 2
R תיק מנייתי - כל כמה זמן לקנות עוד ניירות? שוק ההון 1
מ קרנות מחקות מדד - לקנות בזול או ביקר? שוק ההון 10
ה לקנות INVESCO על פני ISHARES שוק ההון 1
ד איזה אג"ח לקנות? שוק ההון 3

נושאים דומים

Back
למעלה