לשכור ולהשקיע במדד או לקנות - באירופה עם 100% משכנתא וסבסוד הריבית

[sarumman]

ידועה העמדה(הנכונה לדעתי) שבארץ משתלם יותר (כלכלית) לשכור ולהשקיע את ההון במדד מאשר לקחת משכנתא 75% וכו'.
אני נמצא במדינה מערב-אירופית, שבה המצב שונה. הבנקים מאפשרים נטילת משכנתא של 100% (כמובן רק לאנשים עם חוזה עבודה קבוע וכו') מערך הדירה וניתן לנכות 37% מהריבית בהחזר מס השנתי. המשכנתאות לרוב הן בריבית נעולה ל10 שנים (כיום הריבית יחסית גבוהה למה שהיה נהוג בעבר) ואחר כך לפי הריבית של הבנק המרכזי (לטוב ולרע).
בקצרה, הדבר אומר שבמרבית המקרים בטווח הארוך, לקנות משמעותית יותר זול מלשכור(בשכירות אין החזר מס מיוחד כלשהו), ובנוסף לכך שוק השכירות הוא קשה ביותר עקב משבר דיור של היצע נמוך(יחסית) של דירות.
מחיר חד פעמי של הקנייה עצמה של דירה הוא באזור ה100 אלף שקל בגלל עלויות נלוות שונות(שאותם המשכנתא לא מכסה).
מכל הנ"ל דעתי היא שבמקרה זה אכן משתלם יותר, גם כלכלית וגם מנטלית, לקנות דירה.
אשמח להערות והארות

 

[מרקר]

כמו תמיד, אין דרך לדעת. נניח עבודה יציבה ובטוחה לצורך הדיון, אם השכירות יוצאת יותר מ63% מהריבית (כלומר הריבית נטו שמשלמים) אז לתזרים ברור שעדיף לקחת משכנתא, בעיה היא שמשכנתא משלמים הרבה שנים ובמהלך השנים הללו דברים משתנים. שכירויות עולות עם הזמן (זה בערך 3% בישראל לפי הלמס), אבל זה תלוי אזור. השאלה המרכזית היא כמו תמיד האם מחירי הנדל"ן יעלו בראייה ארוכת טווח ואת זה לא ניתן לדעת (אוכלוסיית אירופה תתחיל להתכווץ קצת אחרי סין, בכל אופן לא ידוע לגבי האזור הספציפי שאתה קונה בו את הדירה. לכן, יש כאן הרבה נעלמים), למשל ביפן מחירי הדיור היו במגמת ירידה מ1991 עד 2010 כי היתה פתאום מכת דפלציה בלתי צפויה.

 

[OnTheVerge]

דועה העמדה(הנכונה לדעתי) שבארץ משתלם יותר (כלכלית) לשכור ולהשקיע את ההון במדד מאשר לקחת משכנתא 75% וכו'.
אני נמצא במדינה מערב-אירופית, שבה המצב שונה. הבנקים מאפשרים נטילת משכנתא של 100% (כמובן רק לאנשים עם חוזה עבודה קבוע וכו') מערך הדירה וניתן לנכות 37% מהריבית בהחזר מס השנתי. המשכנתאות לרוב הן בריבית נעולה ל10 שנים (כיום הריבית יחסית גבוהה למה שהיה נהוג בעבר) ואחר כך לפי הריבית של הבנק המרכזי (לטוב ולרע).
בקצרה, הדבר אומר שבמרבית המקרים בטווח הארוך, לקנות משמעותית יותר זול מלשכור(בשכירות אין החזר מס מיוחד כלשהו), ובנוסף לכך שוק השכירות הוא קשה ביותר עקב משבר דיור של היצע נמוך(יחסית) של דירות.

אני חושב שאתה מדבר על הולנד.

לדעתי הביקוש המוגבר עקב האפשרות לקבל 100% משכנתא + 37% החזר מס על הריבית => אמורים לנפח את מחירי הדירות ואת גובה הריבית וכך "לאכול" חלק מההטבות, כך שזה לא אומר המון על הכדאיות לקנות בזמן ספציפי.

עם זאת, מס העושר בהולנד נותן עדיפות לדירה שבבעלותך (מס לפי box 1 של הכנסה) בעוד מניות ממוסות לפי box 3 (השקעה).
לכן מהבחינה הזו עדיף להחזיק דירה שבבעלותך.
יתקנו אותי כאן ההולנדים אם אינני מדייק.

 

[sarumman]

אני חושב שאתה מדבר על הולנד.

לדעתי הביקוש המוגבר עקב האפשרות לקבל 100% משכנתא + 37% החזר מס על הריבית => אמורים לנפח את מחירי הדירות ואת גובה הריבית וכך "לאכול" חלק מההטבות, כך שזה לא אומר המון על הכדאיות לקנות בזמן ספציפי.

עם זאת, מס העושר בהולנד נותן עדיפות לדירה שבבעלותך (מס לפי box 1 של הכנסה) בעוד מניות ממוסות לפי box 3 (השקעה).
לכן מהבחינה הזו עדיף להחזיק דירה שבבעלותך.
יתקנו אותי כאן ההולנדים אם אינני מדייק.

אכן אתה צודק. וגם על הבחינה הזאת של המיסוי חשבתי, אבל ככל הנראה עד סוף העשור הולנד עוברת למודל המיסוי הרגיל של רווחי הון ממושים, כי כידוע בית המשפט העליון של הולנד פסק שמתווה מס העושר הוא לא חוקתי לפי החוקה של האיחוד האירופי.

 

[הורדוס]

אשמח להערות והארות

Show me the numbers!

מה ריבית משכנתא ממוצעת היום שם?
מה תשואת השכירות? (שכירות נטו חלקי שווי הנכס)
מה השכירות החודשית?
מה ההחזר משכנתא החודשי?

 

[SolidusMaximus]

וניתן לנכות 37% מהריבית בהחזר מס השנתי.

חוק חדש? מתי עבר\מתי יתבטל?
37% ניכוי זה דבר אחד בריבית גבוהה, וזה דבר אחר לגמרי בריבית אפסית.
זה גם דבר אחד כשיש לך עבודה לנכות ממנה מספיק. זה לא כסף בחינם.

אני מניח את כל ההנחות האלה כי אני לא יודע מהי המדינה, כמה החקיקה פופוליסטית והאם אתה אזרח סוג ב' שם.
משום שזה מינוף כבד, אם אתה לא מברר את הדברים האלה לעומק - זה דומה לזוג שלקח משכנתא ב2021, מיליון+, שני שליש פריים, כשההון הראשוני מהלוואה. "מה יכול להשתבש?"

אכן אתה צודק. וגם על הבחינה הזאת של המיסוי חשבתי, אבל ככל הנראה עד סוף העשור הולנד עוברת למודל המיסוי הרגיל של רווחי הון ממושים, כי כידוע בית המשפט העליון של הולנד פסק שמתווה מס העושר הוא לא חוקתי לפי החוקה של האיחוד האירופי.

בדיוק. אף מדינה היום בעולם לא חסינה מטלטלות החוק הללו. אנגליה? ברקזיט. צרפת? חוקים סוציאליים פופוליסטים. קפריסין? מס פקדון. פורטוגל? מדיניות הגירה. טורקיה? יוון?
ימי התום של זוהר נפילת החומה ואיחוד היבשת כמעט ותמו.