אתה יכול לכמת את זה במספרים? (אני מנחש שכן, עם ניסיון של עשרות שנים בתחום) נניח שבניתי פורטפוליו מגוון ומפוזר, למשל 20 נכסים בשווקים שונים ברחבי העולם. האם התשואה שצפויה לי היא 10% בשנה פלוס/מינוס פרומיל, או פלוס/מינוס 2%, או פלוס/מינוס 10%?
כשמדובר בפרוטפוליו נכסים גלובליים הנרכשים בעיתוי נכון לאחר משבר, ניתן לרכוש נכסים סולידיים המניבים תשואה התחלתית משכירות בסביבות 6% (בישראל התשואה ההתחלתית נמוכה יותר, אך ברכישה בעיתוי הנכון צפויים לגל עליות מחירים ושכירויות מה שיעלה את התשואה משכירות, ב 10 השנים האחרונות ראינו הכפלה נומינלית של השכירויות בגוש דן) ואם נוסיף לנכסים אלו נכסים אם רמת סיכון ותשואה גבוהים יותר ברכישה אחרי משבר, ניתן לקבל על נכסים אלו תשואה התחלתית משכירות בגובה 10% נטו ואף יותר.
ניתן להגיע בסבירות גבוהה לפרוטפוליו נכסים מניבים מאוזן עם תשואה ממוצעת של 8% התחלתית, כמובן תלוי במשקל שנותנים לכל סוג נכס בפרוטפוליו (כשקונים אחרי משבר, בעיקר בחו"ל, קונים בשוק המוצף בנכסים ובמפוטרים כך שקונים נכס עם שכירות לאחר ירידה, כאשר השוק יוצא מהמשבר, אחוזי התפוסה עולים, השכר מתחיל לטפס, השכירות מתחילה לעלות, ואיתה התשואה עולה בהתאם). ניתן להגיע לתשואות גבוההות יותר, אני מדבר על פורטפוליו נכסים מאוזן, מפוזר וסולידי.
אם נתרגם את זה למספרים נכון להיום, כדי לייצר הכנסה חודשית יפה נטו מפורטפוליו נכסים מניבים מאוזן ומפוזר לאחר תשלום מס הכנסה, ביטוח לאומי, ובלתמים, יש צורך בתיק נכסים בשווי של 4,000,000 ש"ח (שווי דירת שלושה חדרים עם חניה ומעלית בתל אביב, דירה שנמכרה לפני 10 שנים בשליש ממחיר זה) כדי לייצר הכנסה חודשית נטו של 20,000 ש"ח (או יותר, תלוי בבלתמים) ללא תלות במגמות שוקי ההון והנדל"ן, מדובר בהכנסה התחלתית משום שלאורך זמן יש לשכירויות ולמחירי הנכסים נטיה לעלות.
רכישות נכסים עם מימון סביר מאפשרות להגיע ליעד זה בסבירות גבוהה ובקלות יחסית.
