• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איך לבחור פרמטרים של משכנתא

  • פותח הנושא פותח הנושא sagilevi
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

sagilevi

משתמש רגיל
הצטרף ב
10/3/17
הודעות
420
דירוג
229
היי,

רכישת דירה ראשונה, שווי הדירה לצורך הדוגמה - 4 מיליון
הון עצמי - נניח שיש 100% הון עצמי, כלומר 4 מיליון

כיוון שמדובר בדירה ראשונה, אפשר לקחת עד 75% משכנתא
במקרה הזה, 3 מיליון, מה שיחרוג מהמגבלה של הכנסה חודשית.

אפשרויות קצה:
1. ללא הלוואה - רכישה של הדירה ללא משכנתא
2. הלוואה מקסימלית - עד 75% משווי הנכס, לפרוס למקסימום (30 שנה), החזר חודשי הכי גבוה שהבנק יאשר, מוגבל ע"י הכנסה חודשית

אפשר להקטין את סכום ההלוואה (ואז יש מדרגות, נניח 45% מימון, ריבית אמורה להיות טובה יותר).
ואז גם צריך להחליט בין מספר השנים של ההלוואה אל מול החזר חודשי, כאשר אחד בא ע"ח השני, יחד עם סכום ההלוואה.

יש פה בעצם כמה פרמטרים, איך אפשר להחליט מה מביניהם עדיף?

לדוגמה משכנתא של 45% ל-25 שנה, החזר חודשי X
אל מול משכנתא של 45% ל-15 שנה, החזר חודשי Y

אותו דבר אם לוקחים 60% מימון, אפשר לפרוס ל-25 שנים, או 10 שנים.
ואז אפשר להשוות 60% מימון ל-25 שנה מול 45% מימון ל-15 שנה.
 
אפשר להקטין את סכום ההלוואה (ואז יש מדרגות, נניח 45% מימון, ריבית אמורה להיות טובה יותר).
עלתה פה טענה שזה כבר לא המצב כיום.

תזכור תמיד שככל שההלוואה ארוכה יותר, סך הריבית שתשלם לאורך חיי ההלוואה גדול הרבה יותר ובשנים הראשונות חלק קטן יותר מהתשלום החודשי ייכנס לקרן.
פתח מחשבון משכנתא שיש במלא אתרים ונסה לשחק עם המספרים עד שתגיע למשהו שמתאים לך.
 
עלתה פה טענה שזה כבר לא המצב כיום.
יכול להיות. וגם אם זה כן המצב, הריבית תהיה טובה נניח ב-0.1%, זה מרגיש קצת כמו למצוא קרן סל עם דמי ניהול של 0.1% לעומת 0.2% - לא יודע אם זה אמור לשנות את העקרונות והכללים הבסיסיים לפיהם בוחנים מה כדאי יותר.

תזכור תמיד שככל שההלוואה ארוכה יותר, סך הריבית שתשלם לאורך חיי ההלוואה גדול הרבה יותר ובשנים הראשונות חלק קטן יותר מהתשלום החודשי ייכנס לקרן.
אז אפשר לקצר את ההלוואה, בתמורה לכך שהיא תהיה קטנה יותר (45% מימון לעומת 60%) ו/או החזר חודשי גבוה יותר. מה עדיף?

פתח מחשבון משכנתא שיש במלא אתרים ונסה לשחק עם המספרים עד שתגיע למשהו שמתאים לך
השאלה מה הכוונה משהו שמתאים לך? אם יש מספיק הון עצמי, לא חייב משכנתא בכלל.
אפשר להחליט שעבורי ההחזר החודשי המקסימלי הוא X, לקחת אותו, אבל גם אז יש משחק של סכום ההלוואה אל מול מספר השנים.

להבנתי כדאי לקחת משכנתא רק בהנחה והריבית עליה נמוכה יותר מהתשואה בשוק ההון, לטווח ארוך.
זה לא מובן מאליו, גם בגלל עניין המיסים על הרווח, וגם הריביות הגבוהות שיש היום (וחלקן יקובעו לטווח ארוך).
 
יכול להיות. וגם אם זה כן המצב, הריבית תהיה טובה נניח ב-0.1%, זה מרגיש קצת כמו למצוא קרן סל עם דמי ניהול של 0.1% לעומת 0.2% - לא יודע אם זה אמור לשנות את העקרונות והכללים הבסיסיים לפיהם בוחנים מה כדאי יותר.


אז אפשר לקצר את ההלוואה, בתמורה לכך שהיא תהיה קטנה יותר (45% מימון לעומת 60%) ו/או החזר חודשי גבוה יותר. מה עדיף?


השאלה מה הכוונה משהו שמתאים לך? אם יש מספיק הון עצמי, לא חייב משכנתא בכלל.
אפשר להחליט שעבורי ההחזר החודשי המקסימלי הוא X, לקחת אותו, אבל גם אז יש משחק של סכום ההלוואה אל מול מספר השנים.

להבנתי כדאי לקחת משכנתא רק בהנחה והריבית עליה נמוכה יותר מהתשואה בשוק ההון, לטווח ארוך.
זה לא מובן מאליו, גם בגלל עניין המיסים על הרווח, וגם הריביות הגבוהות שיש היום (וחלקן יקובעו לטווח ארוך).
אכן הריביות הגבוהות היום מקשות על הכדאיות בלהשתמש בכסף שאינו שלך בזמן שאתה צובר תשואה בשוק ההון על הכסף שלך.
תנסה לבדוק בכמה בנקים מה הם מציעים. אולי תגלה שיציעו לך מסלול עם ריבית נמוכה יותר לתקופה ארוכה יותר ואז אפשר לפרוע חלק גדול ממנה תוך זמן קצר תוך קיצור תקופת ההלוואה ולחסוך המון תשלומי ריבית בזמן שנשארת עם הריבית הנמוכה יותר.
 
אני יכולה להזדהות עם הבלבול
יש אינסוף אפשרויות
הידד לחובבי הקומבינטוריקה,
ואוף למי שצריך לקבל החלטות.

אנסה לפשט קצת, מנקודת מבטי:

1. גובה ההלוואה
גבול עליון - 75% מערך הנכס
גבול תחתון - שווי הנכס בניכוי הון עצמי (במקרה שלך אני מבינה ש-0).
רציונל - קל יחסית לקבל מימון לרכישת דירה, במחיר טוב. כפי שכבר נאמר לפניי, התמריץ לעשות זאת הוא רווחים על ההון בשיעור העולה על ריבית המשכנתא.
דעתי האישית - להישאר עם אחוז מימון שמרגישים איתו בנוח, זאת, גם ביחס לכלל תי ההשקעות שלכם, ובשים לב שזו החלטה שקל לשנות בעתיד לכיון אחד: הרבה יותר קל לסגור פלחים במשכנתא מאשר "לחלץ" כסף מהבלוקים.

2. גובה ההחזר
גבול עליון - 30% מההכנסה הפנויה (נטו, בניכוי החזרי הלוואות ככל ששינן)
גבול תחתון - כאמור לעיל 0
רציונל - אם שמים בצד תכנון של מסלול פיתוי זה צריך להיות סכום שתרגישו בנוח לשלם אותו באופן שוטף למשך תקופות ארוכות. אני חושבת שזו אחת הנקודות ששוה לשים לב אליה, כמשפחה, עם באפר כדי להתחשב בשינויי ריבית.
דעתי האישית - לנסות להגיע למצב בו העלות החודשית נמוכה או קרובה לשכירות באיזור.

3. משך ההלוואה
גבול עליון - 30 שנה
גבול תחתון - בעקרון זו תוצאה שמתקבלת כנגזרת של גובה ההלוואה וגובה ההחזר החודשי.
רציונל - חשוב לזכור את העניין של ההצמדות לטווחים ארוכים.
דעתי האישית - עד 20 שנה.
אפשר גם לשחק עם הפלחים. הידד לחובבי הקומבינטוריקה - כבר אמרנו?

4. תמהיל המשכנתא
גבול עליון של פריים - 2/3
רציונל - המטרה היא ליצור תמהיל מאוזן שיתאים לכם לאורך זמן. מסלול פיתוי זו לא מילה גסה.

אמל"ק:
- לא ממליצה ולא מייעצת
- רק אתם יודעים מה מתאים לכם
- המטרה היא לאו דווקא להרוויח הכי הרבה אלא לישון טוב בלילה
- כדי להשוות, רצוי "להינעל" על פרמטר אחד או שניים, ו"לשחק" עם היתר, כדי להשיג חלופה יחסית טובה יותר.

בהצלחה
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
? תעזרו לי להבין איך לבחור מדד - עברתי לאיטליה וקונה את התיק מחדש פה שוק ההון 18
ס שכר דירה בפעם הראשונה לבחור צעיר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 24
ח מתכננת להתחיל לימודים בסמסטר הקרוב בטכניון וחוששת לבחור בתחום שאני רוצה יומני מסע אישיים 19
L באיזה קרן השתלמות לבחור? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 13
ס דמי ניהול לבחור צעיר בפנסיה וקרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
Y מתלבט איזה מדד לבחור בין 3 מדדים ל-20-30 שנה הבאות שוק ההון 3
C מלווה משקיעים - האם לקחת, איך לבחור ואת מי נדל"ן 9
ז פתיחת חשבון ב IB - אין אפשרות לבחור ישראל במדינה פוסטים מאיכות נמוכה 7
G איך לבחור אגח ממשלתי לטווח ארוך? שוק ההון 3
צ כיצד לבחור אסטרטגיית השקעה? נדל"ן 2
S איך לבחור ברוקר ישראלי? האם וכיצד להתמקח על העמלות? שוק ההון 6
Z האם נישום יכול לבחור שנה אחת לדרוש הוצאות על תיק ההשקעות ואז לשלם 30% מס על רווח הון ושנה הבאה לא לדרוש מיסים 0
א איך לבחור איזה מסלול לסגור במשכנתא נדל"ן 17
ז איך לבחור עבודה אל מול שיקולים אחרים התפתחות אישית 8
שם משתמש בעייתי לבחור קרן כספית: פשוט להטיל מטבע? שוק ההון 38
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
R הייטק -חברה בינונית מול סטארט אפ? לא מצליח לבחור אוף טופיק 8
D איך לבחור נכון את מקום העבודה הבא? (הייטק) אוף טופיק 11
L האם יש עדיין סיבה לבחור בסטארטאפ? התפתחות אישית 92
שם משתמש בעייתי איך לקרוא את שם הקרן? איך לבחור מסלול מחקה s&p נכון? שוק ההון 11
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 10
E קופות גמל להשקעה. איזה מסלול לבחור באנליסט? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
I כיצד לבחור קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
ס עצות לבחור צעיר שנכנס מחדש לשוק העבודה התפתחות אישית 2
I מסלולי השקעה לבחור בן 18 שוק ההון 1
בורג איך לבחור רכב אם אתה לא אוהב רכבים אוף טופיק 126
ל איך לבחור קרן השתלמות - עדכונים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
Tsachi01 קרן השתלמות : איזה מסלול כדאי לבחור? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
שיר הלל לטבע מתלבט איך לבחור ברוקר שוק ההון 1
Yos Etf אנרגיה ירוקה - במי לבחור? שוק ההון 0
י איך לבחור יועץ נדל"ן ששווה כסף? נדל"ן 20
O למה לבחור בין vt לבלאקרוק אם אפשר גם וגם? שוק ההון 7
E איך לבחור קרן מחקה של מדד מסוים שוק ההון 38
י לקראת רכישה ראשונה ב IB בסכום גדול, כדאי לבחור ב MKT או LMT? שוק ההון 30
E איך לבחור מניה למימוש כסף קטן יחסית להעברה לעו"ש שוק ההון 6
T נוטה לבחור בבנק לעומת בית השקעות שוק ההון 20
D איך לבחור את המסלול והחברה הנכונה עבור קרן השתלמות ופנסיה צרכנות פיננסית 14
T איך לבחור אג"ח שוק ההון 28
V בהנחה שאני רוצה להשקיע במדד מסוים, איך לבחור קרן מחקה? שוק ההון 0
M איך לבחור ETF שעוקב אחרי מדד גדול בחו"ל? רק עמלות? שוק ההון 2
ארבינקא השפיץ של פירמידת הצרכים - איך לבחור ני"ע בישראל שוק ההון 19
ה איך למצוא\לבחור עורך דין? אוף טופיק 14
unrealx שיקולים שצריך לעשות כדי לבחור אם לבחור קרן ישראלית או זרה שוק ההון 19
P מתקשה לבחור מטרה מוגדרת להשקעה שוק ההון 7
D האם מותר לבחור להעביר הפסדי הון במקום לקזז? שוק ההון 10
מ מנסה לבחור מכשיר השקעה נכון לאמא שוק ההון 8
ד למה לבחור בברוקר ישראלי / נציגות של אמריקאי ולא ישירות בברוקר זר שוק ההון 11
Nimrod האם סוכן ביטוח יכול לטעון שבאפשרותו לבחור עם איזה גוף לעבוד ובאיזה תנאים? צרכנות פיננסית 23
Y הזכות לבחור במוצר הפנסיוני צרכנות פיננסית 16
S איזה בית השקעות לבחור שוק ההון 36

נושאים דומים

Back
למעלה