לסלק משכנתא או להשקיע בתיק?

[TunaGolem]

האם אפשר לקבל קישור או קישורים לנושא הזה?

עלות המימון בIB כיום הינה 1.9%. עלות המינוף של חוזים עתידיים היא 0.9% (לשלושה חודשים מתגלגלים). שתיהן משתנות ולכן נכון יותר להשוות אותן לריבית משתנה לא צמודה ולא לקל"ץ.
את הנתונים אתה יכול למצוא באתר של IB.

נדמה לי קראתי בפורום הזה או במקום אחר בשפה אנגלית

אני יכול לומר בוודאות שכלליות הטענה שגויה. ישנם מצבים בהם המשכנתא זולה מספיק, וישנם משקיעים שהמינוף שלה יתאים להם, אבל אני חושש שאלו הם החריגים.

 

[משקיע מתחיל]

עלות המימון בIB כיום הינה 1.9%.

ככל שהסכומים גדלים הריבית יורדת

 

[AlexNOSAM]

דגש על המילה נומינלית

זה בדיוק היופי. אין לו שום רכיב שצמוד למדד, אז בכל מקרה אם הדירה תהיה שווה מספר גדול יותר של שקלים הוא בפוזיציה טובה יותר נגד הבנק שמחזיק חוב שחוק על נכס שגם אם פותח השרשור יתקשה להחזיר הוא יוכל למכור ולצאת מהמשכנתא עם רווח.

 

[FIYaacov]

זה בדיוק היופי. אין לו שום רכיב שצמוד למדד, אז בכל מקרה אם הדירה תהיה שווה מספר גדול יותר של שקלים הוא בפוזיציה טובה יותר נגד הבנק שמחזיק חוב שחוק על נכס שגם אם פותח השרשור יתקשה להחזיר הוא יוכל למכור ולצאת מהמשכנתא עם רווח.

אני לא חושב שפותח השרשור שאל באיזה המצבים יהיה רווח, אלא שאל איפה הרווח הכי גדול

 

[שודד הפינג פונג]

מחיר דירה לא יכול לעלות ריאלית עד אין סוף, זה בלתי אפשרי מתמטית שאם כן, לא יהיה מי שיקנה, ואם לא יהיה מי שיקנה, לא יתבצעו עסקאות.
מי שטוען שמחיר קרקע+בטון עולה ריאלית תמיד בעצם אומר: בשנת X דירה עולה 100 משכורות ממוצעות. בשנת Xּ+100 דירה יכולה לעלות 500 משכורות ממוצעות, ובשנת X+2500 דירה תעלה 2,500 משכורות ממוצעות, וכן הלאה.. די ברור שמשהו פה לא הגיוני. בסופו של דבר הציבור צריך גם לרכוש.
בניגוד לעסק שיכול להתפתח (=שוק ההון), דירה ע"פ רוב היא נכס מת שמניב דיבידנד (עם פוטנציאל מוגבל להשבחונת פה ושם). זהו.

 

[orensp]

הסיבה שיש הסתייגויות בנושא(להבנתי)
1.אגח ארוך 0142 נותן תשואה קטנה יותר ולכן השקעה באגח במקום החזר המשכנתא(בעיקר בשנים הראשונות) הוא הפסד פעמיים.
2.למרות ההיסטורית מניות נתנו תשואה גבוהה יותר לשנה יש טענה שנידונה פה בפורום שמצב הריבית הנמוכה יוריד את התשואה של מניות בעשור הקרוב. להבנתי זה סוג של מגדל סיכון תשואה כאשר בקומות הנמוכות יותר (אגח)מקבלים תשואה נמוכה יותר באותו סיכון הדבר יזלוג גם לקומות העליונות(מניות).

לסיום כמו שכתבו לפני...מי יודע מה יוליד יום.

 

[רוני]

אסדר את הדיון.

אודי: קניתי דירה. יש באפשרותי לצמצם את המשכנתא או להשקיע את ההכנסות שלי.
רוני: אל תסגור את המשכנתא. סביר שהדירה תכפיל את ערכה נומינלית.
גולם: הסבירות שהדירה של אודי תאבד חצי מערכה הינה שקולה.
רוני: במציאות זה לא יקרה בגלל סטטיסטיקה.
גולם: מנתוני העבר אין סיבה להניח שהעליה סבירה לחלוטין ושהירידה בלתי סבירה בעליל, בייחוד שמדובר בנכס בודד.


לא. יתכן שיש מגמה כללית חיובית בטווח הארוך, ויתכן שזו פלוק, אבל כאשר מדברים על נכס אחד, אין שום סיבה להאמין שעליית הערך שלו תהיה ראלית חיובית לאחר התחשבות בהוצאות המימון (נושא הדיון).


?


מה הקשר?
לא טענתי שאי אפשר לקנות נכסים אחרים. טענתי שלא ניתן לבנות על הכפלת ערך תוך מספר שנים.

רוב הסיכויים (להערכתי) שהנכס יכפיל את ערכו נומינלית עד למועד סילוק המשכנתא, אך זה בכל זאת ספקולציה וברוב ההשקעות יש ספקולציה, משקיע בנכסים מניבים לא מתבסס רק על עליית ערך מאחר והוא נהנה מהכנסה משכירות, ומשתמש במינוף.

 

[AlexNOSAM]

מחיר דירה לא יכול לעלות ריאלית עד אין סוף, זה בלתי אפשרי מתמטית שאם כן, לא יהיה מי שיקנה, ואם לא יהיה מי שיקנה, לא יתבצעו עסקאות.
מי שטוען שמחיר קרקע+בטון עולה ריאלית תמיד בעצם אומר: בשנת X דירה עולה 100 משכורות ממוצעות. בשנת Xּ+100 דירה יכולה לעלות 500 משכורות ממוצעות, ובשנת X+2500 דירה תעלה 2,500 משכורות ממוצעות, וכן הלאה.. די ברור שמשהו פה לא הגיוני. בסופו של דבר הציבור צריך גם לרכוש.
בניגוד לעסק שיכול להתפתח (=שוק ההון), דירה ע"פ רוב היא נכס מת שמניב דיבידנד (עם פוטנציאל מוגבל להשבחונת פה ושם). זהו.

מה עם סביבה מתפתחת? אתה אולי שוכח, אבל ערים כמו הרצליה וראשל"צ למשל לא היו בדיוק פנינות נדל"ן אפילו כשאני הייתי ילד לפני 20 שנה. אנשים בינוניים וסבירים היו קונים שם דירות ומגדלים את הילדים. היום אם אתה לא במעמד הביניים העליון או מגיע עם הון מבית, קשה לחשוב איך תצליח לקנות שם דירה ולשלם עליה.

אני לא מבין הרבה בנדל"ן, אבל כן יש דינמיקה מסויימת של אזור מתפתח וטבעת הנכסים שנמצאת סביבו ("הדונאט") שמשפיעה על המחיר של הנכס למעלה או למטה.
כלומר נכס שעולה 100 משכורות, יכול לעלות 120 משכורות עם השנים כשהאזור מתפתח. או לחילופין לרדת ל-80 אם מבחינה תעסוקתית למשל קרה שם משהו.

 

[שודד הפינג פונג]

נכון מאוד אלכס, מסכים עם כל מילה.

 

[שודד הפינג פונג]

רוב הסיכויים (להערכתי) שהנכס יכפיל את ערכו נומינלית (אע"פ שמדובר בנתון חסר משמעות לחלוטין, כי יתכן שבד בבד הוא יחתך ב - 90% מערכו ריאלית) עד למועד סילוק המשכנתא, אך זה בכל זאת ספקולציה ובכל ההשקעות יש ספקולציה, משקיע בנכסים מניבים לא מתבסס רק על עליית ערך מאחר והוא נהנה מהכנסה משכירות, שהיא גם כן ספקולטיבית במהותה ומשתמש במינוף שמעלה בחזקה את רמת הסיכון הכללית.

FYP

 

[liranviper]

יש משהו שקשה לי לסדר בראש.. קל לראות שאם לוקחים משכנתא לא צמודה בריבית x אז אם נפרע אותה זה שקול להשקעה שהניבה x (או 1.25x אם מתחשבים במיסוי).

אבל כיצד החישוב הזה לוקח בחשבון את העניין שהריבית לא צמודה? אם הריבית כן הייתה צמודה איך זה היה משפיע על החישוב?

אני מנסה לומר שברור לי שעדיף לא צמודה.. רק לא ברור איך מתחשבים בזה בעת קבלת החלטה.
למשל אם יש 2 אנשים שיש להם אותה משכנתא באותה ריבית אבל לאחד היא צמודה ואחד לא, אז מה בדיוק אמור להיות ההבדל בחישוב של כל אחד מהם בבואם להחליט האם לכסות את המשכנתא או להשקיע יותר במניות?

מקווה שהייתי מספיק ברור.. תודה

 

[רוני]

FYP

התנהלות נכונה עם מימון, מקטינה את רמת הסיכון, אבל הסיכוי לבנות פורטפוליו נכסים מניבים בעזרת מימון במהלך השנים עולה על כל אופצית השקעה אחרת.
כל נכס מניב שמתווסף לפורטפוליו הוא בעצם יחידת הכנסה עצמאית נוספת.
שמרנות יתר, משמעותי מסוכנת יותר ממינוף בעזרת מימון, זה בזבוז של זמן שניתן לייצר בו יותר משאבים והכנסות.
לגבי הטיעון שלך שתיאורטית הוא נכון שהנכס יכול לרדת 90% ריאלית, מבחינה מעשית הסיכוי לכך קטן והוא זהה לסיכוי שמדינת ישראל תימחק מעל המפה (אני בעד לפזר השקעות במספר מיקומים פיזיים).

 

[שודד הפינג פונג]

האינפלציה בישראל כבר שחקה 90% מכוח הקניה של הכסף בקבועי זמן קצרים בהרבה (הרבה!) מהמשכנתא של אודי מבלי להמחק מהמפה, אבל שיהיה.
ואני גם אגיד לך בגלוי מדוע הפוסטים שלך מעוררים אצלי אי נוחות: אתה נשמע לי כמו מישהו שמשווק אג'נדה מסוימת באופן חד מימדי, לא אובייקטיבי, מתעלם ממכלול הסיכונים, מציג תמונה ורודה מידי, ובאופן כללי, מקדם בכל ת'רד שני את נושא הנכנסים המניבים בחו"ל כסוג של ארוחת חינם. אני אישית לא קונה את זה, ולדעתי גם הנרטיב שלך לא קוהרנטי. עוד לא שמעתי ממך בשום מקום מה יכול להשתבש, ואני לא מתכוון לתיאוריה, אלא לפרקטיקה.
אני למשל כמשקיע מדדים, יודע שיש סיכוי מעשי שאני מעריך כ > 2%, שבעוד 30 שנה שאפתח את התיק אגלה שכוח הכסף שלי נשחק, אולי משמעותית. ואצלך, נשמע שחוקי הכלכלה סובבים סביב הרצונות שלך, כי אתה 'יוזם', היזם הראשון בהיסטוריה שלא יכול ליפול.
אבל זהו, סיימתי איתך.

 

[אורי ג.]

@רוני אני חושב שאם תיתן גילוי נאות זה רק יוסיף לך נקודות זכות.

 

[c881]

@רוני אני חושב שאם תיתן גילוי נאות זה רק יוסיף לך נקודות זכות.

אני חושב שבלי גילוי נאות, הגיע הזמן שיפסיקו לקרוא מה שהוא כותב.
אאל"ט, חוץ מ-4~5 הודעות בהן הצהיר שאכן יש סיכון ולכן מגיע לו הרווח... בנדל''ן תמיד מנצחים.
בעצם חוץ מבעל הדירה שהוא שוכר, שהוא מכר לו את הדירה ומקבל רק 2% על ההון.

 

[ogi]

@רוני מייחס כדאיות שונה וסיכון שונה לשוּקי נדל"ן שונים, בנקודות זמן שונות.

הסיכוי למשבר בישראל גבוהה וראלי בהרבה מכל שוק אחר בעולם בנקודת הזמן הנוכחית.

השכירות בישראל מאוד מאוד זולה ביחס להכנסה שניתן להניב עבור אותו סכום הכסף בנכסים מניבים בחו"ל

בניית פורטפוליו נכסים מניבים להשקעה בעזרת מימון בישראל היא מאוד קשה בגלל המחיר ההתחלתי של הנכסים אבל יותר מזה בגלל התשואות הנמוכות מאוד משכירות

בנקודה הנוכחית במחזוריות של שוק הנדל"ן מסוכן יותר להשקיע בישראל לעומת ארה"ב

 

[עש לילה]

@רוני מייחס כדאיות שונה וסיכון שונה לשוקי נדל"ן שונים, בנקודות זמן שונות:

קצת כמו שמי ש"מאוהב" בבורסה יסכים להגיד מדי פעם שמנייה כזו או אחרת היא מסוכנת מדי ולא כדאית להשקעה. זה לא משנה את העובדה שהוא מייחס לנדל"ן עדיפות אבסולוטית על פני כל אפיק השקעה אחר ("הסיכוי לבנות פורטפוליו נכסים מניבים בעזרת מימון במהלך השנים עולה על כל אופצית השקעה אחרת") בלי שום ניסיון להציג תמונה מאוזנת.

 

[רוני]

אני חושב שבלי גילוי נאות, הגיע הזמן שיפסיקו לקרוא מה שהוא כותב.
אאל"ט, חוץ מ-4~5 הודעות בהן הצהיר שאכן יש סיכון ולכן מגיע לו הרווח... בנדל''ן תמיד מנצחים.
בעצם חוץ מבעל הדירה שהוא שוכר, שהוא מכר לו את הדירה ומקבל רק 2% על ההון.

אוקיי, גילוי נאות, כבר כתבתי בעבר שבין השנים 1999 לבין 2014 בניתי פורטפוליו נכסים מניבים גלובליים שהובילו אותי לעצמאות כלכלית ופרישה מעבודה(מהעסק הקודם). כיום אני ממשיך להשקיע, אני ממונף קצת למעלה מ 100,000 ש"ח, פרוטפוליו הנכסים שברשותי מניב עבורי הכנסה פסיבית נטו בגובה של שני משכורות (נטו) של מהנדסי תוכנה ותיקים. אני בהחלט מתכוון להגדיל הכנסות והון.

במהלך השנים סייעתי לאנשים רבים סביבי לרכש נכסים מניבים ובמקרים מסויימים יותר מנכס אחד פשוט בניית פורטפוליו נכסים מניבים. בשנתיים האחרונות חברתי לשותפה צעירה ומוכשרת בנושאים הפיננסיים, יעוץ פנסיוני, יעוץ משכנתאות, יעוץ השקעות, ויעוץ לכלכת המשפחה (שבינתיים רכשה 5 נכסים מניבים בדרך למטרה).

אנחנו מלווים את הלקוחות ליווי אישי בשני אופנים האחד ליווי לרכישת נכס או מספר נכסים מניבים(דרך זו פחות מועדפת עליי משום שכאשר הם יצטרכו להתמודד עם בעיות הם יהיו בבעיה, אני אומר להם זאת מראש, ההחלטה שלהם),
באופן השני (המועדף עלינו) מעבירים את הלקוחות ליווי כלכלי מלא הכולל יעוץ ומחזור משכנתאות, יעוץ בנושא הפנסיה, קורס אישי אחד על אחד המבוסס על מדריך השקעות נדל"ן שאני כתבתי, הקורס מלמד את אסטרטגיית השקעות הנדל"ן הגלובליות ( כולל את ישראל בעיתוי המתאים), ובניית פורטפוליו נכסים מניבים. במהלך הקורס אני מלווה באופן אישי את הלקוח לרכישת נכס מניב אחד או יותר, עוזר להם לקבוע יעד לעצמאות כלכלית ולאחר מכן עוזר להחליט על אסטרטגיה אחת או יותר של התנהלות כדי להגיע ליד שנקבע.

הסיבה שאני דוגל בליווי אישי ולא בלימוד תלמידים בקורס נעוץ בעובדה שלכל לקוח יש נקודת פתיחה שונה מבחינת גיל, ידע פיננסי, הון התחלתי, ואישיות שונה, בעזרת ליווי אישי אני מוביל כל לקוח לרכישה ! יש כאן בעצם לימוד תאורתי הכולל שיעורים, פרוייקט סיום שבו הלקוח נדרש לנתח כדאיות השקעה בנכס מסויים, ויש את הצד המעשי שאני מוליך אותם לרכישה אחת לפחות.

אני מתנצל אם לעיתים אני נשמע קצת שונה מרוב חברי הפורום, שרובם נאמנים לדרך מסויימת, אני רוצה להציג דרך שונה להגעה לעצמאות כלכלית, כל אחד יחליט מה מתאים לו, ישנם כאלה שמראש אומרים שאינם מוכנים להתאמץ וזו זכותם, ישנם אחרים שאם קצת עידוד ולמידה ורצון להתאמץ תהיה להם האפשרות להגיע רחוק.... להם אני רוצה להציג אלטרנטיבה שונה, היעד זהה בשני המקרים.

 

[רוני]

קצת כמו שמי ש"מאוהב" בבורסה יסכים להגיד מדי פעם שמנייה כזו או אחרת היא מסוכנת מדי ולא כדאית להשקעה. זה לא משנה את העובדה שהוא מייחס לנדל"ן עדיפות אבסולוטית על פני כל אפיק השקעה אחר ("הסיכוי לבנות פורטפוליו נכסים מניבים בעזרת מימון במהלך השנים עולה על כל אופצית השקעה אחרת") בלי שום ניסיון להציג תמונה מאוזנת.

אתה צודק ואני מתנצל על כך, אני בהחלט מעניק עדיפות להשקעות נדל"ן בתנאי שמוכנים ללמוד, להתאמץ ולהתמקצע בתחום, אני מדבר מניסיון אישי.

אנסה לתת לך דוגמא למה אני מתכוון, בוא נאמר שישנו זוג החוסך בשנה וחצי 150,000 ובמקום להשקיע בשוק ההון, המשקיע רוכש נכס מניב עם מימון בגובה 150,000 ל 8 שנים (סה"כ ההשקעה בנכס 300,000ש"ח), בכל שנה וחצי הוא רוכש נכס נוסף, לאחר 15 שנים יש ברשותו 10 נכסים מניבים הכנסה חודשית נטו לפני מס בשיעור של 23,000 , הנכסים הראשונים שנרכשו והמימון עליהם סולק לפני מספר שנים, עוזרים לסלק את המימון של הנכסים שנרכשו לאחרונה בטווח זמן קצר יותר.
במידה ויחליט לא לפרוש מהעבודה ולהמשיך להשקיע ולהגדיל הכנסות, מכאן השמיים הם הגבול, אני נותן פה דוגמא אחת, ישנם אסטרטגיות שונות.
העקרון של רכישת נכסים עם מימון ושוכר העוזר לסלק את המימון במהלך השנים (בשלב מסוים יש כאן 10 שוכרים המשלמים את המימון שנלקח) הוא משמעותית עוצמתי יותר מאשר אדם אחד לבדו החוסך ומשקיע בשוק ההון. לא דיברתי כאן על היכולת להשתמש בעליית ערך של הנכסים כדי להגדיל את הפרוטפליו, נתתי כאן טעימה קטנה במה מדובר.

 

[אורי ג.]

אנסה לתת לך דוגמא למה אני מתכוון, בוא נאמר שישנו זוג החוסך בשנה וחצי 150,000 ובמקום להשקיע בשוק ההון רוכש נכס מניב עם מימון בגובה 150,000 ל 8 שנים, בכל שנה וחצי הוא רוכש נכס נוסף, לאחר 15 שנים יש ברשותו 10 נכסים מניבים הכנסה חודשית נטו לפני מס בשיעור של 23,000 , הנכסים הראשונים שנרכשו והמימון עליהם סולק לפני מספר שנים, עוזרים לסלק את המימון של הנכסים שנרכשו לאחרונה בטווח זמן קצר יותר.

אתה טוען שב15 שנים אתה עושה פי 10 על ההון המושקע?