לסלק חלק ממשכנתא או להישאר עם המימון הזול?

שלום לכולם,
לקראת תינוק ראשון - איך לא ליפול באתגרים הצרכניים? [שרשור מתגלגל] האינרציה בה התקדמנו עד כה, הולכת להשתנות. אני רוצה להעלות דברים על הכתב כדי לרכז לעצמי את המידע השקוף וגם כדי לשמוע דיעות או עצות ככל שיהיו.

אני ואשתי בני 30 בממוצע. מהנדסים ב-low tech. חסכנו עד לאחרונה כ-80% מההכנסות ומתחילת השנה ירדנו לחסכון של כ-55-60%.
אשתי, לאחר חופשת לידה ארוכה ככל הנראה תחליף כיוון מקצועי (גם כי לא בטוחה שרוצה להמשיך במקצוע וגם כדי לרדת באחוז המשרה הרצוי) - מה שיגרור אחריו אחוז חסכון נמוך עוד יותר לתקופה כלשהיא (עד שמשכורת שלי תעלה בהתאם).

בתוך תיק-ההשקעות-האחד שלנו יש:

1. ביולי האחרון רכשנו דירה בקריות, הדירה נקנתה לפי 4% תשואה שנתית - אך אנו גרים בה בעצמנו. לטובת הרכישה לקחנו משכנתא ב-45% מימון כך ש:
   1. 43.6% נלקחו בריבית קבועה לא צמודה של 2.5% למשך 48 חודשים.
   2. 33.3% נלקחו בריבית פריים-0.8% למשך 360 חודשים.
   3. 23% נלקחו בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד של 2.39% למשך 300 חודשים.
2. יש לנו קרן חירום שהיא בעצם תיק ני"ע היסטורי של אשתי. הקרן אמורה להספיק לנו לכ-12-14 חודשים ללא עבודה, לפי שוויה כיום. הקרן בנויה כך:
   1. 7.3% רציו
   2. 13.8% קבוצת דלק
   3. 2.85% טבע
   4. 12.85% אלטשולר שחם - קרן ממונפת (5105895)
      
   5. 23.9% אלטשולר שחם תל בונד (5110085)
      
   6. 15% סיגמא אג"ח מדורג ללא מניות (5113501)
      
   7. 12.9% קבין השקעות - ממונפת (5115050)
      
   8. 0.7% מור מניות ישראל (5119466)
      
   9. 10.75% מגדל גרמניה כפליים מגודרת מט"ח - קרן ממונפת (5123054)
3. לי יש פנסיה מחקת מדדים של הפניקס.
4. לה יש פנסיה של כלל מיטבית עתודות במסלול כללי.
5. לי יש קרן השתלמות נזילה מחקה S&P ב-IBI.
6. לה יש קרן השתלמות לא נזילה במיטב דש מסלול כללי.
7. יש לנו יתרת מזומן בעו"ש.

אם להתחשב בפנסיות, אז הנדל"ן (שווי פחות התחייבות) הוא 56.5% מסה"כ. אם לא, אז הוא 70.9%.
התיק-הכולל מוטה נדל"ן.

יתרת המזומן שלנו באוגוסט (במקביל ללידה ממש) אמורה להשתוות לאותו מסלול משכנתא צמוד מדד - מצד אחד זו תשואה מובטחת ונקיה ממס ומהלך שיכול להקל על ההתחייבות והתזרים. מצד שני, המרת יתרות המזומן בעוד נדל"ן יטה עוד יותר את הכף וגם - לא בטוח שנוכל לקבל מימון זול כל כך לנכס נוסף אם נרצה (להשתמש במזומן כהון עצמי).

אז או שנכניס כסף למשכנתא באוגוסט או שנשאיר אותו במזומן עד ש...

החל מספטמבר, כל חסכון עתידי (בתקווה שיהיה) מההכנסות החודשיות ינותב לתיק ממוסה בהרכב הבא (תיק חדש שאינו קיים עדיין):

• 42% VTI
• 28% VXUS
• 21% BND
• 9% BNDX

הכסף יופקד כל רבעון ואמור לשאת כמו VT או S&P רק עם תנודתיות מופחתת. בהמשך ארצה להוסיף קצת IAU ,EDV ו-QQQ כ"תיבול" לתיק ולהתחיל לבנות נדבך סולידי נוסף בדמות סולם פקדונות שקליים.

בגדול, הלבט המרכזי בתקופה האחרונה הוא האם כדאי לסגור את המימון הזול בעת בה דברים משתנים (הלידה והוצאות וירידה בהכנסות) ודברים עשויים להשתנות (ירידת מחירים בשוק הדיור ואפשרות להתמנף לנכס נוסף).

[אולי זה לא הפורום הנכון, אז אפשר להעביר מבחינתי].

עד כאן לבנתיים.

 

כל הכבוד!

ההפרש בין תשלומי הריבית על המשכנתא לבין תשלומי השכ"ד המקביל הוא "הרווח" על הדירה (לא כולל עליית/ירידת ערך ופחת, לא כולל ערך סנטימנטלי ונוחות).
התשואה על הנכס היא הרווח מחולק בשווי הנכס.
התשואה על ההון העצמי היא בערך פי 2 (לפי 50% משכנתא).

גם אם אתם משכנעים את עצמכם בהתייחסות לתיק הני"ע ההיסטורי כקרן חירום, זה עדיין אוקסימורון
קרן חירום, צריכה להיות לא תנודתית ונזילה.
תיק הני"ע ההיסטורי הנ"ל הוא חלק מהתיק המנייתי שלכם. אני הייתי מוכר את הכל, גם במחיר של תשלום מס. אלא אם כן הייתי מבין היטב במה אני משקיע ומדוע.

הרישא נכון - זו אכן תשואה מובטחת ונקייה ממס. (עד כדי הפסד תשואה אלטרנטיבית...)
הסיפא לא נכון - סילוק החוב פוגע בתזרים המזומנים שלכם. אם תסתכל על סך המזומן שלכם בעוד שנה/שנתיים/שלוש, תגלה סך המזומן שלך יהיה קטן יותר במקרה שבו תסלקו את החוב. אמנם אתה מקטין את הוצאות המימון שלך, אבל מגדיל את תזרים המזומנים השלילי שלך מבחינת מימון.

מאוד יכול להיות שאתה תתגעגע מאוד לתנאי המימון הנוחים שיש לך כרגע. לא כל חוב הוא חוב רע. בתנאי שיש לך את האמצעים להחזיר אותו.
תלמד מ @אורי ג.
ג.נ. איני משתמש במינוף תיק ההשקעות שלי, אבל אם הייתה לי את האופציה לקנות דירה ב-100% הון עצמי או ב-50% הון עצמי+50% משכנתא, הייתי בוחר באופציה השניה.

 

@Fitch אני אוהב חוב זול אצל אנשים שקולים שמשקיעים אותו בצורה חכמה.
אבל החוב שלך לא זול, מסלול צמוד מדד יכול בקלות להגיע לריבית של 4-5%. עדיף לדעתי לסלק

 

7 האגורות שלי:
המסלול של המשתנה כל 5 שנים הוא מסלול יחסית מסוכן. התשלום עליו יעלה עוד 4 שנים גם בגלל עלית הריבית וגם בגלל ההצמדה למדד. אני הייתי מסלק אותו לפני שהמסלול חוגג 5 שנים.
אם זאת נקודת ההנחה שלי, אז משתלם הרבה יותר לחסל את המסלול כבר עכשיו (השקעה של הכסף הזה במסלול עם סיכון נמוך לא תיתן תשואה מספיק גבוהה. [אל תשכח שעל תשואה חלופית אתם משלם מס]).
הקל"צ שלכם הוא גם לתקופה מאוד קצרה.
תוך 3 שנים אתם נשארים רק עם ריבית הפריים שזה מעולה.

• תחשבו להמיר את קרן החרום למזומן/שווה מזומן.
• למה דווקא האחוזים האלו ב-VXUS/VTI?

 

שני הסנט שלי:

בלי להכנס לפרטים של מצבכם, תנסו לחשוב הפוך: האם הייתם לוקחים עכשיו משכנתא, כדי להשקיע בשוק ההון?
זה עזר לי להחליט, כשהתנזלה לי קרן השתלמות, והייתי צריכה להחליט אם לסגור איתה את המשכנתא. ברגע שהבנתי שלא הייתי ממשכנת את הבית כדי להשקיע בקרן ההשתלמות, אז הדילמה שלי נגמרה וסגרתי את המשכנתא. הרגשה נפלאה להיות נטולת חובות לחלוטין.

לא מייעצת ולא כלום, מספרת מה אני עשיתי.

 

אצלי מישהו מהעבודה סיפר לי שהוא לקח הלוואת גישור על חשבון קרן השתלמות בריבית פריים מינוס אחד וסגר איתה את החלק צמוד מדד שהיה לו במשכנתא. התזרים החודשי שלו גדל וגם השנים שהוא צריך לשלם לפנסיה. הוא משלם בערך 90 שקל לחודש ריבית ובינתיים עם הזמן והאינפלציה שוחק את החוב על חשבון קרן השתלמות שבינתיים ממשיכה לגדול ולהיות מושקעת באופן פטור ממס.

 

טקטיקה מעולה אך רלוונטית רק אם קרן ההשתלמות לא במסלול מנייתי (שכן בתי ההשקעות לא מאפשרים הלוואה כנגד מסלול מנייתי).

 

p-1% ?
לא ידעתי שיש דבר כזה

 

לא נכון.
כאשר אתה משקיע רק עם הון עצמי, דמי השכירות נשארים אצלך ואתה יכול להשקיע אותם ולקבל ריבית דריבית. כאשר אתה קונה דירה עם משכנתה, דמי השכירות משולמים כהחזר חודשי מה שמונע ממך ריבית דריבית. כל זה כמעט מבטל (על פי התשואות בארץ) את היתרון במינוף נדל"ן. מאידך מינוף מגדיל בהרבה את הסיכון.

 

מיטב כן.

 

גם אני חשבתי שזה ככה עד שרציתי לעזוב את IBI בגלל זה. אז המחלקת שימור לקוחות שלהם התקשרו אלי ואמרו שאפשר לעשות את זה, פשוט משנים את המסלול במחשב לכמה דקות למסלול אג"ח, מאשרים את ההלוואה ומחזירים את הקרן למסלול מנייתי ישר אחרי. על הדרך גם הורדתי את הדמי ניהול ועכשיו יש לי אחלה מסלול עוקב מדדי מניות חו"ל ב-IBI ב-0.3 ואפשרות לקחת הלוואה.

 

כל הריבית, על כל ההלוואה, היא פחות משנת שכירות אחת.
כמו כן, התשלום החודשי גבוה והרצון שלנו לסלק את המשכנתא תוך 4 שנים מהיום.
כאשר אני מפחית לשיטתך את הריבית מ"הרווח על השכירות" אני מקבל תשואה של 3.3%.

מצד אחד נכון. מצד שני, נזילה היא כן. והתנודתיות שלה יכולה להקטין אותה לגודל של קרן חירום "סטנדרטית" של 6-7 חודשים. היום היא סתם מנופחת כי ככה אשתי ישנה יותר טוב בלילה.

נכון. אני התכוונתי לכך שאוריד מעצמי את גובה ההתחייבות החודשית (החזר המשכנתא) בדיוק בעת בה ההכנסה יורדת (משכורת אחת) וההוצאות עולות (ילד ראשון).

• גם במחיר תשלום מס ואיבוד כ-1.5% מהקרן?
• 60-40 ביחס בינם, כי מצאתי שזה השילוב הכי נסבל עליי.

לא.
אבל אנחנו לא חושבים לא להחזיר את המשכנתא בשביל להשקיע בשוק ההון. אלא כדי להישאר עם יותר מזומן, בין אם זה יאפשר לנו יותר מרווח נשימה בעת לחוצה של לידה וחופשת לידה ארוכה ובין אם זה יאפשר לנו מימון זול יותר לנכס נוסף (שככל הנראה ירכש, כי אנחנו רוצים להשכיר 2 בתים ולשכור בית שיתאים לצרכינו בעוד 4-5 שנים כשהילדה תצטרך מסגרת חינוכית ואולי יהיו עוד כמה גוזלים - ולרכוש בית כזה אין לנו כוונה).

באמת ידעתי שזה בלתי אפשרי במסלול מנייתי. אך מההודעה השניה שלך - נראה שיש תקווה.
בכל מקרה על החלק הערדי בפנסיות וחצי קרן השתלמות של אשתי, אפשר להגיע ל-60% מהקרן במסלול הצמוד. אם הקרנה"ש שלי יכולה לתת הלוואה - אפשר לעבור את גובה הקרן.

אממה, החלפת צרה אחת (הצמדה למדד) בצרה אחרת (חשיפה ענקית לפריים) ואני בכלל רציתי לישון טוב בלילה עם פחות חובות, או לפחות עם כסף מזומן שאני יכול להזרים בכל עת...


תודה לכל העונים! תמשיכו!

 

כן.
בא נדבר תכל'ס.
הקרן חירום הזאת נראית כמו סלט יקר, לא יעיל, לא רווחי במיוחד, ובעל תנודתיות גבוהה.*
כנראה שרק הדמי ניהול של הדבר הזה מגיעים ל 1.5% תוך שנה.
אני הייתי נפטר מזה. בלי קשר לשאלה אם זה הולך לקרן חירום או להשקעה נורמלית במכשירים הגיוניים.


* בנוגע לנכסים:

בא לי לצרוח. תפטר מהדבר המפגר הזה(לא ממליץ)

אג"ח עם 0.83% ו0 0.74% דמי ניהול. מקסים.

באמת?

 

המימון שלקחת הוא בתנאים טובים היסטורית, מימון לטווח קצר/בינוני, אתם צעירים, במידה ותוך 5 שנים אתם מסלקים את כל החוב או חלק משמעותי, אני לא רואה כל סיבה לסלק את החוב עכשיו.
בעוד מספר שנים כאשר תסיימו לסלק את החוב, יש סיכוי שהשוק יהיה נוח יותר להשקעה מבחינת רמת המחירים והעיתוי, תוכלו לרכוש נכס נוסף להשכרה.....

 

יש סיכוי גם שלא. מה הקשר לשאלה שפותח שרשור הציג?

 

גם אם לא, ישנם תמיד אפשרויות השקעה שונות.
הקשר פשוט, לדעתי אין צורך לסלק כבר היום מימון זול לטווח קצר, בטח לא בגיל צעיר.

 

כמה אחוזים נתנו לך להלוות ביחס לתיק?

גם בדקתי באלטשולר הם נותנים עד 50% במסלול מניות, לא שאלתי אם זה תקף לכל המסלולים ויתכן שבאג"חי יתנו יותר

 

בהנחה שדמי השכירות מכסים לא רק את תשלומי הריבית אלא גם את החזרי הקרן, כך שיתרת החוב קטנה בהתמדה בלי שתצטרך להוסיף כסף, אתה כן נהנה מריבית דריבית, פשוט היא מושקעת מחדש בהגדלת ההון העצמי שלך בדירה, עד שהוא מגיע ל-100%. תסתכל על לוח שפיצר, בעמודה של החזרי הקרן, ותראה שהחזר הקרן גדל באופן מעריכי. החזר הקרן = הקטנת יתרת החוב = השקעה בהגדלת ההון העצמי שלך בדירה.

 

@ogi
אי אפשר לתפוס את החבל משני קצותיו.
מצד אחד לחשב את מלוא תשואת הנכס, ולכן לטעון שהתשואה על ההון העצמי כפולה מהתשואה על מחיר הנכס, ומצד שני לומר שאני משקיע כל חודש בקניית אותו נכס בדיוק.
יתכן שהניסוח שלי לא ברור, לכן אתן דוגמה מספרית.
נניח נכס ששווה 1 מ' ש'.
תשואת שכירות 3300 ש"ח = 4%. נתעלם מהוצאות החזקה וכו' וכו'.
עכשיו הטענה היא, שאם אני קונה עם 50% מימון, תשואת ההון העצמי היא 8%, כיון שההון העצמי שלי הוא 500K.

בא נבחן את הטענה הזו:
כדי שתשלומי השכירות יכסו את החזר הקרן והריבית של ההלוואה צריך לפרוס את המשכנתה על 16 שנים. (בהנחה של 3% ריבית, שזה נמוך היום, ובהתעלם לחלוטין מביטוחים).
עברו 16שנים. מה נשאר? נכס בשווי מיליון.
תשואה - 4.4%

 

התשואה על ההון העצמי בדוגמה שנתת היא בטח לא 8% אלא אם כבר אז יותר בכיוון של 5%, בגלל תשלום הריבית. אבל זה רק בהתחלה כי בהדרגה התשואה זוחלת לכיוון 4%, ככל שההלוואה מוחזרת וההון העצמי מתקרב ל-100%. במקרים מסויימים אפשר פעם בכמה שנים להגדיל מחדש את ההלוואה, וכך להשאיר את התשואה קרובה יותר ל-5% מאשר ל-4%, וכך גם "לשחרר" הון עצמי להשקעה נוספת.

(הסתייגות: אני לא מתעסק בנדל"ן ולכן לא בטוח לגבי פרטי החישוב, הרכב ההחזרים, חידוש ההלוואה וכו').

נ.ב.
חבל זה דבר גמיש, ואין בעיה להחזיק אותו משני קצותיו. מקל, לעומת זאת...