לבטים בקניית נכס מסחרי

[הרציני]

הי לחברי הפורום היקרים,
עלתה בידי האפשרות לרכישת נכס מסחרי (משרד מניב) בסכום x.
עד כה לא יצא לי להתעסק בסוג זה של השקעה,
שאלותיי הן:
1) מלבד פתיחת תיק ושאר חובותיי למדינה, ישנן עוד עלויות המסתתרות להן אי שם?
2) ניתן יהיה לקבל מימון כלשהוא לטובת רכישת הנכס במידה ולא ארצה להנזיל כספים אחרים שבבעלותי? ואם כן, עלי לשעבד נכסים אחרים?
3) לבעלי הניסיון, עד כמה נורא יהיה להחזיק נכס ללא שוכרים לתקופת זמן של כחצי שנה?
4) סליחה אם קיים שרשור בנושא, אבל, נכס מסחרי או מגורים להשקעה?


תודה ויום נפלא!

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1. ניהול, מע''מ, מיסוי פירותי כעסק (לפי מס שולי ולכל הפחות 34%).
2. 90% בהלוואה מסחרית.
3. נורא. עלויות גבוהות מאוד (לדוג' ארנונה).
4. תלוי באופי ומטרות המשקיע, אלו 2 עולמות שונים.

קח בחשבון שאין לך יתרון כשאתה קונה משרד אחד קטן. אם היית קונה קומה מסחרית בפריים לוקיישן - זה כבר לדעתי עושה יותר שכל.

 

[A42]

נכס מסחרי או מגורים להשקעה?

עלמות קצת שונים

נכס מסחרי זה עוד כאב ראש (רו"ח, לפעמים צריך לפתוח עוסק מורשה, עבודה מול העירייה בנינים וכו...)
זה יכול להיות מאוד משתלם בתצורות מסויימות (כאשר לא משלמים מס, ויש כל מיני מקרי קצה שזה אפשרי אבל זה לא רוב המקרים)
ברוב המקרים זה לא יהיה יותר רווחי מדירת מגורים/ השקעה ראשונה, כן יכול להיות יותר רווחי מדירת השקעה שניה

1. מס רכישה גבוה וללא פתורים כמו דירה, מעמ, ביטוח לאומי, עורך דין, פחת מואץ מול דירה, תשתיות יותר יקרות מול דירה לפעמים, במכירה מס שבח מאוד גבוה (25-47 אחוז מהרווח), פחת כל שנה שמוריד את ערך הנכס כלומר עוד 20 שנה הנכס יכול להיות שווה אפס ראלית וכל המכירה שלו תחויב כרווח)
2. אפשרי, ריביות יותר גבוהות מדיור
3. כן בעייתי, מעבר לארנונה ולהפסד שכר דירה לרוב כל שוכר חדש ירצה תקופת שיפוץ ללא עלות שעוד מאריכה את זה, אני הייתי בנכס כזה 9 חודשים ללא דייר שהתחילה הקורנה וזה היה די קשוח וגם אילץ אותי להתפשר על מחיר נמוך בסוף