טיפים בקניית דירה ישנה

Skazi

משתמש רשום
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
10
דירוג
4
פעם ראשונה מתעניין בקניית דירה למגורים,
בהנחה ומצאתי אחת שעונה על הפרמטרים היבשים של גודל רצוי, מעלית ,חניה, רחוב ושכונה.
בבניין שעבר שיפוץ חיצוני, אבל פנים הדירה צריך שיפוץ של הכל בערך.
מנסה להבין איזה אנשי מקצוע אני צריך כדי לבדוק שאין דברים שפספסתי בנכס לפני הקניה.

1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,932
דירוג
3,454
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
500
דירוג
432
1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?
אתה יכול לראות אילו תוכניות חלות על הגוש חלקה, ולהצליב עם מידע באגף הנדסה בעירייה לגבי מה ניתן בפועל לבנות / להוסיף לפי התוכניות. מומלץ כמובן להיעזר בבעל מקצוע עם ניסיון באיזור הספציפי.
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
חד וחלק לקחת שמאות מוקדמת טרם ביצוע העסקה. אתה עושה עסקה במיליונים, אל תחסוך 2000 ש''ח בעניין השמאות.
3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-
לא. השמאי יבצע מדידה של הדירה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,181
דירוג
23,845
1. אדריכל.
2. תלוי מה אתה מתכנן לעשות בדיוק. שיפוץ קוסמנטי? קומפלט? הזזת חדרים? תשתיות? הזזת שירותים? תקציב יש?
3. לא, תתעלם מזה.
 

Skazi

משתמש רשום
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
10
דירוג
4
תודה על התשובות.
אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -
תשתיות - לשדרג לתלת פאזי, לרענן צנרת, לרענן נקודות חשמל ולהוסיף אינטרנט בחדרים, להוסיף מיזוג אוויר, אלומיניום
הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז
מטבח
ריצוף וצבע

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
2. אז הסדר פעולות ממה שאני מבין הוא:
א. שמאות מוקדמת
ב. התייעצות עם אדריכל
ג. להגיע להסכמות עם המוכר
ד. משכנתא ועורך דין

גרמושקה
npDjZd3.png
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
185
דירוג
128
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
כן, כדאי לחשוב איזה שיפוץ אתה רוצה, ולקבל הצעת מחיר מקבלן כדי לדעת כמה כסף בקירוב תצטרך להוציא על השיפוץ, אלו סכומים משמעותיים ולמי שאין ניסיון בתחום אין יכולת להעריך כמה יעלה.

3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-
גודל הדירה בארנונה הוא תמיד גדול יותר מהגודל האמיתי, כי הוא נמדד חיצונית וכולל חלק יחסי מהשטחים המשותפים של הבניין. בשביל גודל נטו מדויק אתה צריך את הנסח טאבו.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,181
דירוג
23,845
גודל הדירה בארנונה הוא תמיד גדול יותר מהגודל האמיתי, כי הוא נמדד חיצונית וכולל חלק יחסי מהשטחים המשותפים של הבניין. בשביל גודל נטו מדויק אתה צריך את הנסח טאבו.
ולפעמים הוא גם קטן יותר בעשרות אחוזים מהגודל האמיתי, זה משתנה מרשות לרשות.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
פעם ראשונה מתעניין בקניית דירה למגורים,
בהנחה ומצאתי אחת שעונה על הפרמטרים היבשים של גודל רצוי, מעלית ,חניה, רחוב ושכונה.
בבניין שעבר שיפוץ חיצוני, אבל פנים הדירה צריך שיפוץ של הכל בערך.
מנסה להבין איזה אנשי מקצוע אני צריך כדי לבדוק שאין דברים שפספסתי בנכס לפני הקניה.

1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-
מזל טוב, דירה ראשונה בישראל עוד לפני בחינת הפרופיל של הדירה המיועדת, זה סך הכל רעיון טוב ואפילו מצויין.
1. פטור נדיב ממסוי ברכישה ובמכירה. שמירת הפטורים, במהלך של כל שנה וחצי.
2. מינוף של 75%, בתנאי משכנתא טובים.
3. יתרון למי שמקבל את המשכורת שלו בשקלים

השאלות ששאלת מקדימות את זמנן.
השלב הבא אחריי ההחלטה של לקנות דירה בישראל, היא מציאת שוק מתאים וחקירה שלו בהתאם לתקציב ולמקום המגורים שלך.
אפיון הנכס והאיזור יגזור את אנשי המקצוע הנדרשים.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
1. אדריכל.
2. תלוי מה אתה מתכנן לעשות בדיוק. שיפוץ קוסמנטי? קומפלט? הזזת חדרים? תשתיות? הזזת שירותים? תקציב יש?
3. לא, תתעלם מזה.
מזל טוב גם לך על התמונה החדשה והרצינית:)
והפלטפורמה של חברת נדל"ן(עבורי היא הפתעה)
 

Skazi

משתמש רשום
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
10
דירוג
4
השאלות ששאלת מקדימות את זמנן.
השלב הבא אחריי ההחלטה של לקנות דירה בישראל, היא מציאת שוק מתאים וחקירה שלו בהתאם לתקציב ולמקום המגורים שלך.
אפיון הנכס והאיזור יגזור את אנשי המקצוע הנדרשים.
אני כבר אחרי השלב הנ"ל - רוצה להשאר בשכונה הנוכחית או הסובבות אותה (עיר בגוש דן - מהזולות שביניהם).
מחפש דירת 3-4 חדרים סדר גודל של 80-100 מ"ר.
התקציב תואם את המחירים בשכונה לפחות בהשוואה למחירים באתר של רשות המיסים, שם לב שבלוח מודעות המחיר מנופח בכ- 10-15%.
חוקר על בסיס קבוע את לוח המודעות ובודק נכסים פוטנציאליים - הנכסים שעונים על הקרטריונים של מעלית, חניה, בניין לא שבור מידי ורחוב שקט במחיר הגיוני נעלמים מאוד מהר בימים אלה מלוח המודעות - מניח שהחוסר נסיון שלי להבין זאת במבט ראשון גורמים לי לפספס אותם אבל ככה לומדים.
לכן אני חושב שכדי לי גם לשלב אנשי מקצוע מוקדם בתהליך לפחות בדירה הראשונה שלי - כדי למנוע טעויות של מתחילים
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
אני כבר אחרי השלב הנ"ל - רוצה להשאר בשכונה הנוכחית או הסובבות אותה (עיר בגוש דן - מהזולות שביניהם).
מחפש דירת 3-4 חדרים סדר גודל של 80-100 מ"ר.
התקציב תואם את המחירים בשכונה לפחות בהשוואה למחירים באתר של רשות המיסים, שם לב שבלוח מודעות המחיר מנופח בכ- 10-15%.
חוקר על בסיס קבוע את לוח המודעות ובודק נכסים פוטנציאליים - הנכסים שעונים על הקרטריונים של מעלית, חניה, בניין לא שבור מידי ורחוב שקט במחיר הגיוני נעלמים מאוד מהר בימים אלה מלוח המודעות - מניח שהחוסר נסיון שלי להבין זאת במבט ראשון גורמים לי לפספס אותם אבל ככה לומדים.
לכן אני חושב שכדי לי גם לשלב אנשי מקצוע מוקדם בתהליך לפחות בדירה הראשונה שלי - כדי למנוע טעויות של מתחילים
אתה לא נוקב בשם העיר/השכונה ויש לזה חשיבות.
בכלליות הייתי בוחרת שכונה מקסימום שתיים ולומדת אותן על בוריין. כל נכס שזז הייתי הולכת לראות תוך כדי שימוש בטבלת אקסל שבמרכזה המחיר למטר.
בנוסף לומדת את התב"ע על מנת להבין את הפוטנציאל מהשכונה ועד הדירה והמוצמדים לה (גג, מרפסת, גינה, מחסן).
במידה ואין לך זמן/כח קח מלווה שיעשה את העבודה בשבילך, מקצוען יביא איתו צוות מומחים.
בסיום איסוף הנתונים, עונים על השאלה איפה האיזור והנכס בו "התפוצצות פוטנציאלים" המקסימלית, ביחס לאיזור הנבחר.
ואז מניפים את הגרזן והולכים על זה.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
תודה על התשובות.
אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -
תשתיות - לשדרג לתלת פאזי, לרענן צנרת, לרענן נקודות חשמל ולהוסיף אינטרנט בחדרים, להוסיף מיזוג אוויר, אלומיניום
הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז
מטבח
ריצוף וצבע

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
2. אז הסדר פעולות ממה שאני מבין הוא:
א. שמאות מוקדמת
ב. התייעצות עם אדריכל
ג. להגיע להסכמות עם המוכר
ד. משכנתא ועורך דין

גרמושקה
npDjZd3.png
לפני שאתה רץ לשיפוץ קולוסלי,
אלה אם מדובר בנכס יוצא דופן עם פוטנציאל נדיר, לרוב שיפוץ גדול משמעותו טעות כלכלית גדולה.
בטח ובטח בעיסקה ראשונה.
זה מן הסתם אדריכל לא יגיד לך.
שיפוץ לדירה להשקעה סטנדרטית לא צריך לעלות על 20K.
השקעה גדולה, ממש לא גוזרת רווח גדול. למעשה להיפך, יש במהלך כזה שטח פנים גדול להרבה טעויות של מתחילים.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,181
דירוג
23,845
אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -
שיפוץ קומפלט זה אומר להביא את הדירה למצב של מעטפת כלומר להרוס הכל כולל הכל ולבנות הכל מחדש.
מה שאתה מדבר זה לא קומפלט. התקציב שלך סביר אבל אני ממליץ לך להקטין ציפיות, אלומיניום למשל זה סעיף כבד.

הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז
1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
את כולם.
 

Skazi

משתמש רשום
הצטרף ב
15/6/20
הודעות
10
דירוג
4
בכלליות הייתי בוחרת שכונה מקסימום שתיים ולומדת אותן על בוריין. כל נכס שזז הייתי הולכת לראות תוך כדי שימוש בטבלת אקסל שבמרכזה המחיר למטר.
בנוסף לומדת את התב"ע על מנת להבין את הפוטנציאל מהשכונה ועד הדירה והמוצמדים לה (גג, מרפסת, גינה, מחסן).
התחלתי עם האקסל הנ"ל אבל יש קושי כלשהו להשוות אותו בדירות ישנות - המספרים לא תמיד תואמים את המציאות
ורוב ההתחדשות באיזור היא תמ"א או כאלה שבחרו רק להוסיף מרפסות בלי תמ"א שזה התרחישים שאני רואה
כמעט ואין פינוי בינוי - מניח שפחות מצליחים לגייס דיירים לדבר כזה - יש הרבה אוכלוסייה מבוגרת שבטח לא רוצה לעבור דירה
לפני שאתה רץ לשיפוץ קולוסלי,
אלה אם מדובר בנכס יוצא דופן עם פוטנציאל נדיר, לרוב שיפוץ גדול משמעותו טעות כלכלית גדולה.
בטח ובטח בעיסקה ראשונה.
זה מן הסתם אדריכל לא יגיד לך.
שיפוץ לדירה להשקעה סטנדרטית לא צריך לעלות על 20K.
השקעה גדולה, ממש לא גוזרת רווח גדול. למעשה להיפך, יש במהלך כזה שטח פנים גדול להרבה טעויות של מתחילים.
הדירה היא למגורים, אבל מקבל את האלמנט שאולי כדאי למתן את הצורך להשתולל עם השיפוץ
איך שאני רואה את הדירות בשכונה או שהם לפני שיפוץ כולל או אחרי - וכך גם המחירים וההפרש הוא בדר"כ באזור הסכום שאני רוצה להקצות לשיפוץ
שיפוץ קומפלט זה אומר להביא את הדירה למצב של מעטפת כלומר להרוס הכל כולל הכל ולבנות הכל מחדש.
מה שאתה מדבר זה לא קומפלט. התקציב שלך סביר אבל אני ממליץ לך להקטין ציפיות, אלומיניום למשל זה סעיף כבד.
קיבלתי, איפה היית מתמקד בשיפוץ או במילים אחרות איפה אסור לחסוך?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,181
דירוג
23,845
קיבלתי, איפה היית מתמקד בשיפוץ או במילים אחרות איפה אסור לחסוך?
זה מאד תלוי במצב הדירה, צורתה, גודלה, מה המטרות שלך ומי קהל היעד שלך.
 

פטל ואוכמניוצ

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/4/21
הודעות
190
דירוג
212
כשוכרת, חשוב לי שלפחות המינימום יהיה תקין: שירותים, אינסטלציה, חשמל, מזגנים. ועל זה, הבונוס הוא מטבח איכותי, ריצוף וקוסמטיקה.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
521
דירוג
1,176
1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
בתיאוריה כן - כל קירות הפנים בדירה משורטטים כקירות 7ס"מ ועל כן לא קירות תומכים.

בפועל יפתיע אותי מאוד אם השרטוט אכן נאמן למציאות מאחר שהמשמעות שלו היא מפתחי תקרה של מעל 7 מטר, מאוד לא סטנדרטי (בלשון המעט) בדירות למגורים, בטח בבנייה קצת יותר ישנה.

ולכן אם האפשרות לביצוע שינויי פנים היא שיקול קריטי בקנייה אני אצטרף להמלצה לקחת איש מקצוע לבחינת הדירה טרם הקנייה.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
התחלתי עם האקסל הנ"ל אבל יש קושי כלשהו להשוות אותו בדירות ישנות - המספרים לא תמיד תואמים את המציאות
ורוב ההתחדשות באיזור היא תמ"א או כאלה שבחרו רק להוסיף מרפסות בלי תמ"א שזה התרחישים שאני רואה
כמעט ואין פינוי בינוי - מניח שפחות מצליחים לגייס דיירים לדבר כזה - יש הרבה אוכלוסייה מבוגרת שבטח לא רוצה לעבור דירה
שווה למדוד את שטח הדירות בעצמך, אפילו מדידה פשוטה ככה תוכל להשוות תפוחים לתפוחים. אם אין פינוי בינוי ויש הוספת מרפסות או תמ"א זה עוד נתון בטבלה. לא להתרגש. הרעיון לקחת בסוף את כל הנתונים מול המחיר ולהעריך כדאיות.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,196
דירוג
2,270
הדירה היא למגורים, אבל מקבל את האלמנט שאולי כדאי למתן את הצורך להשתולל עם השיפוץ
איך שאני רואה את הדירות בשכונה או שהם לפני שיפוץ כולל או אחרי - וכך גם המחירים וההפרש הוא בדר"כ באזור הסכום שאני רוצה להקצות לשיפוץ
העובדה שמדובר בדירה למגורים מכניסה הרבה רעש למערכת ואתה צריך להיות מודע לזה.
מכיוון זו נורמה חברתית לקנות דירה למגורים בישראל, אנשים מתבלבלים בנוגע לגודל האחריות הכלכלית ונותרים עם מוצר צריכה ענק, המהווה התחייבות ולא נכס.
ההשקעה יכולה להיות נכונה ורציונלית או לחילופין רגשית וגרועה.
לא סתם השיפוץ הגרנדיוזי קורץ לך, זה פח שלא מעט זוגות צעירים נופלים בו. הרגש מדבר.
 
נערך לאחרונה ב:
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד טיפים לשימוש במערכת ספארק ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
A טיפים לחיסכון בהוצאות משפחה 2021 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 87
E מבקש טיפים לקניית נכס מכונס ושאלה נדל"ן 13
A טיפים להפתחת מיסוי בעקבות משבר הקורונה מיסים 6
G טיפים למרכז הערכה אוף טופיק 3
ה המנוהל בעל כורחו - בקשת טיפים לשליטה על תיק מנוהל שוק ההון 1
Dagayev טיפים חסכניים והמלצות לחתונה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 29
D טיפים להכנסה מדיבידנדים שוק ההון 1
G טיפים לפני סבב משכנתא? שוק ההון 16
M סטודנט - מחפש טיפים כלכליים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 25
B טיפים לשדרוג נכס להשכרה נדל"ן 3
ס טיפים ללמוד לבד? התפתחות אישית 27
קוף שמבין טיפים לחשיבה מחדש על מנהג הטיפים האדיוטי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 19
ת ביטוח סיעודי - טיפים לתביעה? צרכנות פיננסית 6
S טיפים חסכניים לטיול תרמילאי מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 21
M מעקב שוטף אחרי תקציב- טיפים? צרכנות פיננסית 1
M טיפים לנותני שירותים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 104
משה מחפש טיפים לתואר שני התפתחות אישית 10
א טיפים לחתונה מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
אiהד טיפים לזיהוי שרלטנים אוף טופיק 26
Y טיפים לתיירות זולה בחגים? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 3
Ann LaSwan טיפים, קריאה ועיניים. התפתחות אישית 40
ארי1 טיפים לבניית תיק השקעות שוק ההון 36
A השקעה בנדל"ן מסחרי- טיפים? שוק ההון 5
הסולידית "99 טיפים לעצמאות כלכלית" מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 15
Lunar תמחור חניה משותפת בקניית דירה במרכז ת״א נדל"ן 20
הרציני לבטים בקניית נכס מסחרי נדל"ן 2
L מה הצעדים שיש לעשות בקניית דירה חדשה מקבלן? נדל"ן 8
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
N מיסוי מניות יהש בקניית ניירות ערך מ-IRA פוסטים מאיכות נמוכה 0
T עמלות גבוהות בקניית ETF אירופאי - יש פתרון למי שלא יכול לקנות ETF אמריקאי? שוק ההון 7
R שער החליפין בקניית ומכירת מניות לצורכי חישוב מס - נקבע ברגע הרכישה\מכירה? שוק ההון 4
E מינימום יחידות בקניית קרן סל שוק ההון 1
N עזרה בקניית טלווזיה. צרכנות פיננסית 12
4 האם ניתן להפסיד בקניית מגרש? נדל"ן 15
M יתרון לאזרחות בקניית נכס באירופה? נדל"ן 2
I כישלון בקניית נייר ערך שוק ההון 3
M חשש מהונאה בקניית דירה נדל"ן 5
G התלבטות בקניית דירה להשקעה נדל"ן 8
ב אין ברירה- עזרה בקניית רכב. מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 29
ע כמה שאלות על העמלות הכרוכות בקניית ETFים זרים שוק ההון 5
Sinister בעיה (?) בקניית נייר ערך - המסחר בניר הסתיים שוק ההון 5
A האם נדרש מילוי טפסים של ה-IRS בקניית ETF ארה"ב שוק ההון 3
B עזרה בקניית ניירות המתאימים לתיק שבחרתי שוק ההון 14
J חסכון בקניית מזון לכלב מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 4
U מיסוי שכר דירה נדל"ן 8
דאניל דירה במצפה רמון נדל"ן 31
ט דירה עם היתכנות למרפסות + חניה משותפת בתל אביב נדל"ן 2
L מעוניין לקנות דירה ראשונה וצריך להבין הרבה דברים נדל"ן 27

נושאים דומים

למעלה