טיפים בקניית דירה ישנה

[Skazi]

פעם ראשונה מתעניין בקניית דירה למגורים,
בהנחה ומצאתי אחת שעונה על הפרמטרים היבשים של גודל רצוי, מעלית ,חניה, רחוב ושכונה.
בבניין שעבר שיפוץ חיצוני, אבל פנים הדירה צריך שיפוץ של הכל בערך.
מנסה להבין איזה אנשי מקצוע אני צריך כדי לבדוק שאין דברים שפספסתי בנכס לפני הקניה.

1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-

 

[Mr. Bigglesworth]

@הנועזת @אורי ג. @רוני

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?

אתה יכול לראות אילו תוכניות חלות על הגוש חלקה, ולהצליב עם מידע באגף הנדסה בעירייה לגבי מה ניתן בפועל לבנות / להוסיף לפי התוכניות. מומלץ כמובן להיעזר בבעל מקצוע עם ניסיון באיזור הספציפי.

2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)

חד וחלק לקחת שמאות מוקדמת טרם ביצוע העסקה. אתה עושה עסקה במיליונים, אל תחסוך 2000 ש''ח בעניין השמאות.

3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-

לא. השמאי יבצע מדידה של הדירה.

 

[אורי ג.]

1. אדריכל.
2. תלוי מה אתה מתכנן לעשות בדיוק. שיפוץ קוסמנטי? קומפלט? הזזת חדרים? תשתיות? הזזת שירותים? תקציב יש?
3. לא, תתעלם מזה.

 

[Skazi]

תודה על התשובות.
אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -
תשתיות - לשדרג לתלת פאזי, לרענן צנרת, לרענן נקודות חשמל ולהוסיף אינטרנט בחדרים, להוסיף מיזוג אוויר, אלומיניום
הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז
מטבח
ריצוף וצבע

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
2. אז הסדר פעולות ממה שאני מבין הוא:
א. שמאות מוקדמת
ב. התייעצות עם אדריכל
ג. להגיע להסכמות עם המוכר
ד. משכנתא ועורך דין

גרמושקה

 

[הורדוס]

2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)

כן, כדאי לחשוב איזה שיפוץ אתה רוצה, ולקבל הצעת מחיר מקבלן כדי לדעת כמה כסף בקירוב תצטרך להוציא על השיפוץ, אלו סכומים משמעותיים ולמי שאין ניסיון בתחום אין יכולת להעריך כמה יעלה.

3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-

גודל הדירה בארנונה הוא תמיד גדול יותר מהגודל האמיתי, כי הוא נמדד חיצונית וכולל חלק יחסי מהשטחים המשותפים של הבניין. בשביל גודל נטו מדויק אתה צריך את הנסח טאבו.

 

[אורי ג.]

גודל הדירה בארנונה הוא תמיד גדול יותר מהגודל האמיתי, כי הוא נמדד חיצונית וכולל חלק יחסי מהשטחים המשותפים של הבניין. בשביל גודל נטו מדויק אתה צריך את הנסח טאבו.

ולפעמים הוא גם קטן יותר בעשרות אחוזים מהגודל האמיתי, זה משתנה מרשות לרשות.

 

[הנועזת]

פעם ראשונה מתעניין בקניית דירה למגורים,
בהנחה ומצאתי אחת שעונה על הפרמטרים היבשים של גודל רצוי, מעלית ,חניה, רחוב ושכונה.
בבניין שעבר שיפוץ חיצוני, אבל פנים הדירה צריך שיפוץ של הכל בערך.
מנסה להבין איזה אנשי מקצוע אני צריך כדי לבדוק שאין דברים שפספסתי בנכס לפני הקניה.

1. מול איזה בעל מקצוע לבדוק האם יש פוטצניאל עתידי לתמ"א או לכל הפחות הוספת מרפסת שמש?
2. האם להתעייץ עם אדריכל או קבלן שיפוצים לפני קניית הדירה? (אם יש לכם המלצות, אשמח לקבל בפרטי)
3. האם אני מסתמך על הארנונה בשביל הגודל של הדירה? - הרגיש תואם+-

מזל טוב, דירה ראשונה בישראל עוד לפני בחינת הפרופיל של הדירה המיועדת, זה סך הכל רעיון טוב ואפילו מצויין.
1. פטור נדיב ממסוי ברכישה ובמכירה. שמירת הפטורים, במהלך של כל שנה וחצי.
2. מינוף של 75%, בתנאי משכנתא טובים.
3. יתרון למי שמקבל את המשכורת שלו בשקלים

השאלות ששאלת מקדימות את זמנן.
השלב הבא אחריי ההחלטה של לקנות דירה בישראל, היא מציאת שוק מתאים וחקירה שלו בהתאם לתקציב ולמקום המגורים שלך.
אפיון הנכס והאיזור יגזור את אנשי המקצוע הנדרשים.

 

[הנועזת]

1. אדריכל.
2. תלוי מה אתה מתכנן לעשות בדיוק. שיפוץ קוסמנטי? קומפלט? הזזת חדרים? תשתיות? הזזת שירותים? תקציב יש?
3. לא, תתעלם מזה.

מזל טוב גם לך על התמונה החדשה והרצינית
והפלטפורמה של חברת נדל"ן(עבורי היא הפתעה)

 

[Skazi]

השאלות ששאלת מקדימות את זמנן.
השלב הבא אחריי ההחלטה של לקנות דירה בישראל, היא מציאת שוק מתאים וחקירה שלו בהתאם לתקציב ולמקום המגורים שלך.
אפיון הנכס והאיזור יגזור את אנשי המקצוע הנדרשים.

אני כבר אחרי השלב הנ"ל - רוצה להשאר בשכונה הנוכחית או הסובבות אותה (עיר בגוש דן - מהזולות שביניהם).
מחפש דירת 3-4 חדרים סדר גודל של 80-100 מ"ר.
התקציב תואם את המחירים בשכונה לפחות בהשוואה למחירים באתר של רשות המיסים, שם לב שבלוח מודעות המחיר מנופח בכ- 10-15%.
חוקר על בסיס קבוע את לוח המודעות ובודק נכסים פוטנציאליים - הנכסים שעונים על הקרטריונים של מעלית, חניה, בניין לא שבור מידי ורחוב שקט במחיר הגיוני נעלמים מאוד מהר בימים אלה מלוח המודעות - מניח שהחוסר נסיון שלי להבין זאת במבט ראשון גורמים לי לפספס אותם אבל ככה לומדים.
לכן אני חושב שכדי לי גם לשלב אנשי מקצוע מוקדם בתהליך לפחות בדירה הראשונה שלי - כדי למנוע טעויות של מתחילים

 

[הנועזת]

אני כבר אחרי השלב הנ"ל - רוצה להשאר בשכונה הנוכחית או הסובבות אותה (עיר בגוש דן - מהזולות שביניהם).
מחפש דירת 3-4 חדרים סדר גודל של 80-100 מ"ר.
התקציב תואם את המחירים בשכונה לפחות בהשוואה למחירים באתר של רשות המיסים, שם לב שבלוח מודעות המחיר מנופח בכ- 10-15%.
חוקר על בסיס קבוע את לוח המודעות ובודק נכסים פוטנציאליים - הנכסים שעונים על הקרטריונים של מעלית, חניה, בניין לא שבור מידי ורחוב שקט במחיר הגיוני נעלמים מאוד מהר בימים אלה מלוח המודעות - מניח שהחוסר נסיון שלי להבין זאת במבט ראשון גורמים לי לפספס אותם אבל ככה לומדים.
לכן אני חושב שכדי לי גם לשלב אנשי מקצוע מוקדם בתהליך לפחות בדירה הראשונה שלי - כדי למנוע טעויות של מתחילים

אתה לא נוקב בשם העיר/השכונה ויש לזה חשיבות.
בכלליות הייתי בוחרת שכונה מקסימום שתיים ולומדת אותן על בוריין. כל נכס שזז הייתי הולכת לראות תוך כדי שימוש בטבלת אקסל שבמרכזה המחיר למטר.
בנוסף לומדת את התב"ע על מנת להבין את הפוטנציאל מהשכונה ועד הדירה והמוצמדים לה (גג, מרפסת, גינה, מחסן).
במידה ואין לך זמן/כח קח מלווה שיעשה את העבודה בשבילך, מקצוען יביא איתו צוות מומחים.
בסיום איסוף הנתונים, עונים על השאלה איפה האיזור והנכס בו "התפוצצות פוטנציאלים" המקסימלית, ביחס לאיזור הנבחר.
ואז מניפים את הגרזן והולכים על זה.

 

[הנועזת]

תודה על התשובות.
אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -
תשתיות - לשדרג לתלת פאזי, לרענן צנרת, לרענן נקודות חשמל ולהוסיף אינטרנט בחדרים, להוסיף מיזוג אוויר, אלומיניום
הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז
מטבח
ריצוף וצבע

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?
2. אז הסדר פעולות ממה שאני מבין הוא:
א. שמאות מוקדמת
ב. התייעצות עם אדריכל
ג. להגיע להסכמות עם המוכר
ד. משכנתא ועורך דין

גרמושקה

לפני שאתה רץ לשיפוץ קולוסלי,
אלה אם מדובר בנכס יוצא דופן עם פוטנציאל נדיר, לרוב שיפוץ גדול משמעותו טעות כלכלית גדולה.
בטח ובטח בעיסקה ראשונה.
זה מן הסתם אדריכל לא יגיד לך.
שיפוץ לדירה להשקעה סטנדרטית לא צריך לעלות על 20K.
השקעה גדולה, ממש לא גוזרת רווח גדול. למעשה להיפך, יש במהלך כזה שטח פנים גדול להרבה טעויות של מתחילים.

 

[אורי ג.]

אני חושב שזה שיפוץ קומפלקט - חושב להקציב כ-200-300 אלף לשיפוץ כזה -

שיפוץ קומפלט זה אומר להביא את הדירה למצב של מעטפת כלומר להרוס הכל כולל הכל ולבנות הכל מחדש.
מה שאתה מדבר זה לא קומפלט. התקציב שלך סביר אבל אני ממליץ לך להקטין ציפיות, אלומיניום למשל זה סעיף כבד.

הזזה של קירות - אולי להקטין ל-3 חדרים וגם להרוס בויידם אבל צריך להבין איזה קירות אפשר להזיז

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?

את כולם.

 

[Skazi]

בכלליות הייתי בוחרת שכונה מקסימום שתיים ולומדת אותן על בוריין. כל נכס שזז הייתי הולכת לראות תוך כדי שימוש בטבלת אקסל שבמרכזה המחיר למטר.
בנוסף לומדת את התב"ע על מנת להבין את הפוטנציאל מהשכונה ועד הדירה והמוצמדים לה (גג, מרפסת, גינה, מחסן).

התחלתי עם האקסל הנ"ל אבל יש קושי כלשהו להשוות אותו בדירות ישנות - המספרים לא תמיד תואמים את המציאות
ורוב ההתחדשות באיזור היא תמ"א או כאלה שבחרו רק להוסיף מרפסות בלי תמ"א שזה התרחישים שאני רואה
כמעט ואין פינוי בינוי - מניח שפחות מצליחים לגייס דיירים לדבר כזה - יש הרבה אוכלוסייה מבוגרת שבטח לא רוצה לעבור דירה

לפני שאתה רץ לשיפוץ קולוסלי,
אלה אם מדובר בנכס יוצא דופן עם פוטנציאל נדיר, לרוב שיפוץ גדול משמעותו טעות כלכלית גדולה.
בטח ובטח בעיסקה ראשונה.
זה מן הסתם אדריכל לא יגיד לך.
שיפוץ לדירה להשקעה סטנדרטית לא צריך לעלות על 20K.
השקעה גדולה, ממש לא גוזרת רווח גדול. למעשה להיפך, יש במהלך כזה שטח פנים גדול להרבה טעויות של מתחילים.

הדירה היא למגורים, אבל מקבל את האלמנט שאולי כדאי למתן את הצורך להשתולל עם השיפוץ
איך שאני רואה את הדירות בשכונה או שהם לפני שיפוץ כולל או אחרי - וכך גם המחירים וההפרש הוא בדר"כ באזור הסכום שאני רוצה להקצות לשיפוץ

שיפוץ קומפלט זה אומר להביא את הדירה למצב של מעטפת כלומר להרוס הכל כולל הכל ולבנות הכל מחדש.
מה שאתה מדבר זה לא קומפלט. התקציב שלך סביר אבל אני ממליץ לך להקטין ציפיות, אלומיניום למשל זה סעיף כבד.

קיבלתי, איפה היית מתמקד בשיפוץ או במילים אחרות איפה אסור לחסוך?

 

[אורי ג.]

קיבלתי, איפה היית מתמקד בשיפוץ או במילים אחרות איפה אסור לחסוך?

זה מאד תלוי במצב הדירה, צורתה, גודלה, מה המטרות שלך ומי קהל היעד שלך.

 

[פטל ואוכמניות]

כשוכרת, חשוב לי שלפחות המינימום יהיה תקין: שירותים, אינסטלציה, חשמל, מזגנים. ועל זה, הבונוס הוא מטבח איכותי, ריצוף וקוסמטיקה.

 

[KFC Uerdingen 05]

1. האם מהגרמושקה אני יכול להבין איזה קירות ניתן להזיז?

בתיאוריה כן - כל קירות הפנים בדירה משורטטים כקירות 7ס"מ ועל כן לא קירות תומכים.

בפועל יפתיע אותי מאוד אם השרטוט אכן נאמן למציאות מאחר שהמשמעות שלו היא מפתחי תקרה של מעל 7 מטר, מאוד לא סטנדרטי (בלשון המעט) בדירות למגורים, בטח בבנייה קצת יותר ישנה.

ולכן אם האפשרות לביצוע שינויי פנים היא שיקול קריטי בקנייה אני אצטרף להמלצה לקחת איש מקצוע לבחינת הדירה טרם הקנייה.

 

[הנועזת]

התחלתי עם האקסל הנ"ל אבל יש קושי כלשהו להשוות אותו בדירות ישנות - המספרים לא תמיד תואמים את המציאות
ורוב ההתחדשות באיזור היא תמ"א או כאלה שבחרו רק להוסיף מרפסות בלי תמ"א שזה התרחישים שאני רואה
כמעט ואין פינוי בינוי - מניח שפחות מצליחים לגייס דיירים לדבר כזה - יש הרבה אוכלוסייה מבוגרת שבטח לא רוצה לעבור דירה

שווה למדוד את שטח הדירות בעצמך, אפילו מדידה פשוטה ככה תוכל להשוות תפוחים לתפוחים. אם אין פינוי בינוי ויש הוספת מרפסות או תמ"א זה עוד נתון בטבלה. לא להתרגש. הרעיון לקחת בסוף את כל הנתונים מול המחיר ולהעריך כדאיות.

 

[הנועזת]

הדירה היא למגורים, אבל מקבל את האלמנט שאולי כדאי למתן את הצורך להשתולל עם השיפוץ
איך שאני רואה את הדירות בשכונה או שהם לפני שיפוץ כולל או אחרי - וכך גם המחירים וההפרש הוא בדר"כ באזור הסכום שאני רוצה להקצות לשיפוץ

העובדה שמדובר בדירה למגורים מכניסה הרבה רעש למערכת ואתה צריך להיות מודע לזה.
מכיוון זו נורמה חברתית לקנות דירה למגורים בישראל, אנשים מתבלבלים בנוגע לגודל האחריות הכלכלית ונותרים עם מוצר צריכה ענק, המהווה התחייבות ולא נכס.
ההשקעה יכולה להיות נכונה ורציונלית או לחילופין רגשית וגרועה.
לא סתם השיפוץ הגרנדיוזי קורץ לך, זה פח שלא מעט זוגות צעירים נופלים בו. הרגש מדבר.