האם רוב האנשים אמיצים בקניית דירה ורק אני פחדן?

היי חברים.


לאחרונה,
יש המון פרסומים של חברות קבלן,
והטבות כמו 20/80…..פטור ממדד…
פטור מעו״ד…
ייעוץ משכנתאות חינם וכו וכו.
אז גם אם לא ממש מורידים מחירים,
לדעתי, מדובר באחלה הטבות
שבעוד שנה/ שנתיים ייעלמו בכלל ,
ומבחינתי, ברגע שאני יכול לקנות דירה חדשה מקבלן, בלי הפחד ממה יהיה בעוד 3 שנים,
עם מדד תשומות הבנייה וכל השיט הזה שיכול להיאמד במאות אלפי שקלים ……אני יכול לישון יותר טוב בלילה!

אבל אני לא ממש מצליח להבין ,
איך בדיוק כל התהליך הזה קורה ?


אתם רוצים להגיד לי שיש אנשים, שחותמים
חוזה עם הקבלן….. משלמים לו 20 אחוז…
ואז במשך 3 שנים חיים את חייהם כרגיל….
וכשמגיע הרגע של מסירת הדירה… רק אז
הם הולכים לבנק כדי לסגור על משכנתא???

כאילו , ברור שאני יודע
שצריך אישור עקרוני למשכנתא,
וכו וכו וכו …….
והאמת שגם אני הוצאתי לי כזה, סתם לפני שנה
כי סתם הייתי סקרן לדעת
כמה הבנק מוכן לתת לי.
אגב, הם היו מוכנים לתת לי עד 1.9 מיליון (לא שאני מתכוון לקחת סכום מטורף שכזה).

אבל נחזור לשאלה שלי:

אז הקבלן סיים אחרי 3 שנים את הבניה ,
והדירה מוכנה .
הרוכש הולך שמח וטוב לב לבנק
אבל מה קורה אם פתאום הבנק (אחרי שכן אישר לו לפני 3 שנים משכנתא של 1.9),
פתאום עכשיו מחליט לא לאשר לו ?
או שהוא מאשר, אבל לא 1.9 מיליון ,
אלא רק 1.4..
אז מה אותו בנאדם אמור עכשיו לעשות ??
הוא כאילו נכנס עכשיו לברוך של חצי מיליון שקל
מול הקבלן ?
זה נשמע לי מפחיד רצח.



ובכלל, נראה לי לבוא לבנק,
חודש לפני שאתה חייב לשלם לקבלן…
יכול לגרום לבנק להרגיש את הלחץ שיש עליך…
ואז להציע לך חרא של הצעות, לא?
אתה די מאבד את כח המיקוח , שעליו כולם מדברים?


אז מה אני מפספס פה?

איך זה שכולם אמיצים להגיע לדד ליין הזה,
בלי לפחד ורק אני הבנאדם הכי פחדן עלי אדמות?


אשמח שתעשו לי סדר

המון תודה

 

[TheFlash]

תשובה מאוד פשוטה לשאלה הכללית שלך, מדוע אנשים לא מפחדים?

הם מסתכלים אחורה על מחירי הנדל"ן בישראל שרק עולים, רואים את היקף התחלות הבנייה הנמוך ומסיקים: בעוד 3 שנים המחירים יהיו גבוהים יותר, גם אם מסיבה כלשהי הם לא יוכלו לשלם על הדירה, הם יוכלו למכור אותה למישהו אחר.

 

[גרהם]

תשובה מאוד פשוטה לשאלה הכללית שלך, מדוע אנשים לא מפחדים?

הם מסתכלים אחורה על מחירי הנדל"ן בישראל שרק עולים, רואים את היקף התחלות הבנייה הנמוך ומסיקים: בעוד 3 שנים המחירים יהיו גבוהים יותר, גם אם מסיבה כלשהי הם לא יוכלו לשלם על הדירה, הם יוכלו למכור אותה למישהו אחר.

אני לא חולק על התאור שאכן מתאים לאנשים רבים.
ההיסטוריה מגלה שכאשר "כולם" "יודעים" שהמחיר יעלה ומתחייבים על סמך הידיעה הזו לשלם כסף שלא יהיה להם, זה ייגמר בדמעות.

 

[Roaicc]

אני לא חולק על התאור שאכן מתאים לאנשים רבים.
ההיסטוריה מגלה שכאשר "כולם" "יודעים" שהמחיר יעלה ומתחייבים על סמך הידיעה הזו לשלם כסף שלא יהיה להם, זה ייגמר בדמעות.

זה לא ייגמר בדמעות. אני שומע את זה עוד משנת 2009.

 

[Roaicc]

תשובה מאוד פשוטה לשאלה הכללית שלך, מדוע אנשים לא מפחדים?

הם מסתכלים אחורה על מחירי הנדל"ן בישראל שרק עולים, רואים את היקף התחלות הבנייה הנמוך ומסיקים: בעוד 3 שנים המחירים יהיו גבוהים יותר, גם אם מסיבה כלשהי הם לא יוכלו לשלם על הדירה, הם יוכלו למכור אותה למישהו אחר.

תשובה מאוד פשוטה לשאלה הכללית שלך, מדוע אנשים לא מפחדים?

הם מסתכלים אחורה על מחירי הנדל"ן בישראל שרק עולים, רואים את היקף התחלות הבנייה הנמוך ומסיקים: בעוד 3 שנים המחירים יהיו גבוהים יותר, גם אם מסיבה כלשהי הם לא יוכלו לשלם על הדירה, הם יוכלו למכור אותה למישהו אחר.

אבל הדירה עוד לא בהכרח שלהם…. הם צריכים לשלם במעמד המסירה עוד 1.9 מיליון…..אז איך הם יכולים למכור למישהו אחר?

 

[גרהם]

זה לא ייגמר בדמעות. אני שומע את זה עוד משנת 2009.

כלומר, מבחינתך העובדה שהמחירים עולים מאז שנת 2009 היא הוכחה לכך שהם ימשיכו לעלות בעתיד?

 

[Roaicc]

כלומר, מבחינתך העובדה שהמחירים עולים מאז שנת 2009 היא הוכחה לכך שהם ימשיכו לעלות בעתיד?

מחירי הנדלן עולים מאז 1948,
למעט תיקונים פה ושם.

לכן בהחלט אם נדבר בעוד 15-20 שנה,ואפילו 30 שנה, זה ברור שמחירי הנדלן
יהיו פי כמה גבוהים מהיום .
ואין לי שום ספק בכך.

את כל נבואות הזעם לגבי הנדלן אני שומע כבר 14 שנים ברציפות …..והמצחיק, שזה תמיד בא מאנשים/טוקבקיסטים (ב 2009, היו רק טוקבקים בפורטלים) שעד היום אין להם דירה. ואם הייתי פחות מטומטם , כל השנים האלה, ומבין שכל התחזיות האלה, הן חארטה בארטה, היום כבר הייתי עם דירה.
אבל חכמה אי אפשר לקנות.

ועדיין, שאלתי לא הייתה קשורה אם כדאי לרכוש דירה או לא……. אלא יותר ההתנהלות מול הבנק

 

[הורדוס]

אבל נחזור לשאלה שלי:

אז הקבלן סיים אחרי 3 שנים את הבניה ,
והדירה מוכנה .
הרוכש הולך שמח וטוב לב לבנק
אבל מה קורה אם פתאום הבנק (אחרי שכן אישר לו לפני 3 שנים משכנתא של 1.9),
פתאום עכשיו מחליט לא לאשר לו ?
או שהוא מאשר, אבל לא 1.9 מיליון ,
אלא רק 1.4..
אז מה אותו בנאדם אמור עכשיו לעשות ??
הוא כאילו נכנס עכשיו לברוך של חצי מיליון שקל
מול הקבלן ?
זה נשמע לי מפחיד רצח.


ובכלל, נראה לי לבוא לבנק,
חודש לפני שאתה חייב לשלם לקבלן…
יכול לגרום לבנק להרגיש את הלחץ שיש עליך…
ואז להציע לך חרא של הצעות, לא?
אתה די מאבד את כח המיקוח , שעליו כולם מדברים?

קודם כל אתה יכול לפנות למספר בנקים בשלב הזה אז אתה לא לקוח שבוי של אף בנק.

הפתרון לבעיה האמיתית מאוד שהצגת והרבה אנשים לא מתייחסים אליה הוא לאשר משכנתא בסמוך לתאריך הרכישה, להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא לקבלן ואז הבנק מחויב להעביר את שאר המשכנתא כטשר הבנייה תסתיים.

 

[גרהם]

מחירי הנדלן עולים מאז 1948,
למעט תיקונים פה ושם.

זה לא נכון, אלא אם בעיניך עשור שלם זה "פה ושם". הבחינה צריכה להיות ריאלית כמובן (גם התשלום לקבלן בעוד 3 שנים צמוד למדד תשומות הבניה).
מעבר לכך, אפילו בתקופה בה עלה המדד זה לא אומר בהכרח שגם מחיר הדירה שאתה קנית על הנייר, יעלה.
ולגבי זה שאין לך שום ספק בכך, זה בסדר גמור. הבעיה היא לא שאנשים שמים כסף בעקבות הנבואות שלהם, אלא שהם לא מתמחרים את הדאונסייד ולא בודקים באקסל פשוט האם התרחיש הגרוע תואם את העדפת הסיכון שלהם. בפרט כשמתחייבים על כסף שאין, כדאי מאד לעשות את זה.
ואם יש למישהו ספק בקשר לדרך ההשקעה של רוב עם ישראל, הוא מוזמן לקרוא בתקשורת של החודשים האחרונים על התדהמה שאחזה בלוקחי המשכנתאות שריבית משתנה, משתנה.

 

[Roaicc]

זה לא נכון, אלא אם בעיניך עשור שלם זה "פה ושם". הבחינה צריכה להיות ריאלית כמובן (גם התשלום לקבלן בעוד 3 שנים צמוד למדד תשומות הבניה).
מעבר לכך, אפילו בתקופה בה עלה המדד זה לא אומר בהכרח שגם מחיר הדירה שאתה קנית על הנייר, יעלה.
ולגבי זה שאין לך שום ספק בכך, זה בסדר גמור. הבעיה היא לא שאנשים שמים כסף בעקבות הנבואות שלהם, אלא שהם לא מתמחרים את הדאונסייד ולא בודקים באקסל פשוט האם התרחיש הגרוע תואם את העדפת הסיכון שלהם. בפרט כשמתחייבים על כסף שאין, כדאי מאד לעשות את זה.
ואם יש למישהו ספק בקשר לדרך ההשקעה של רוב עם ישראל, הוא מוזמן לקרוא בתקשורת של החודשים האחרונים על התדהמה שאחזה בלוקחי המשכנתאות שריבית משתנה, משתנה.

כפי שכתבתי, הקבלנים בלחץ ולכן
היום פרוייקטים נמכרים בלי תשומות בנייה
ואפילו אתה יכול להשיג פטור מהמדד הנוסף שיש (מדד המחירים לצרכן?) או שאין קשר למדד הזה?

בוודאות אבל, מדד תשומות הבנייה, הקבלנים
כבר נותנים אותו בחינם.

להגיד לך שההטבה הזו תישאר עוד חצי שנה, שנה?
אני בספק

ולגבי ״התדהמה״ של לוקחי המשכנתאות ??
בוא… עוד לא ראיתי שום הומלסים ברחובות.
מקצצים קצת פה ושם…. וימשיכו הלאה.
וזה עוד אחרי 10 העלאות ריבית!

ככה נראה משבר? חח

אבל שוב- לא זו הייתה השאלה שלי

 

[Roaicc]

זה לא נכון, אלא אם בעיניך עשור שלם זה "פה ושם". הבחינה צריכה להיות ריאלית כמובן (גם התשלום לקבלן בעוד 3 שנים צמוד למדד תשומות הבניה).
מעבר לכך, אפילו בתקופה בה עלה המדד זה לא אומר בהכרח שגם מחיר הדירה שאתה קנית על הנייר, יעלה.
ולגבי זה שאין לך שום ספק בכך, זה בסדר גמור. הבעיה היא לא שאנשים שמים כסף בעקבות הנבואות שלהם, אלא שהם לא מתמחרים את הדאונסייד ולא בודקים באקסל פשוט האם התרחיש הגרוע תואם את העדפת הסיכון שלהם. בפרט כשמתחייבים על כסף שאין, כדאי מאד לעשות את זה.
ואם יש למישהו ספק בקשר לדרך ההשקעה של רוב עם ישראל, הוא מוזמן לקרוא בתקשורת של החודשים האחרונים על התדהמה שאחזה בלוקחי המשכנתאות שריבית משתנה, משתנה.

תד

קודם כל אתה יכול לפנות למספר בנקים בשלב הזה אז אתה לא לקוח שבוי של אף בנק.

הפתרון לבעיה האמיתית מאוד שהצגת והרבה אנשים לא מתייחסים אליה הוא לאשר משכנתא בסמוך לתאריך הרכישה, להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא לקבלן ואז הבנק מחויב להעביר את שאר המשכנתא כטשר הבנייה תסתיים.

אבל כשיש לך 10/90…. אז למה לקחת משכנתא
עכשיו מהבנק של מיליון שקל…..שאתה תצטרך
את זה רק בעוד 3 שנים??? (בינתיים יש לך את 20/30 אחוז לתת לקבלן!).

אבל אם אלפי אנשים נוהגים כך, ולראייה ,
בשנים האחרונות כולנו ראינו
איך קבלנים מעיפים ערימות
של דירות בפרוייקטים שלהם ….
אז כנראה כך זה נהוג, לא??


אני רק שואל שוב: איך הם לא מפחדים?
ורק אני הפחדן היחידי במדינה??
שאשאר עד גיל 90 בדירה שכורה ואמות בה?

תודה

 

[TheFlash]

אבל הדירה עוד לא בהכרח שלהם…. הם צריכים לשלם במעמד המסירה עוד 1.9 מיליון…..אז איך הם יכולים למכור למישהו אחר?

הם ידרשו לשלם 1.9 מיליון על נכס שהם מאמינים שיהיה שווה יותר מזה. מה זה משנה אם יש או אין להם אפשרות לקחת הלוואה? הזכות שלהם לדירה חייבת בתשלום שנמוך מהערך של הדירה בשוק.

 

[גרהם]

כפי שכתבתי, הקבלנים בלחץ ולכן
היום פרוייקטים נמכרים בלי תשומות בנייה
ואפילו אתה יכול להשיג פטור מהמדד הנוסף שיש (מדד המחירים לצרכן?) או שאין קשר למדד הזה?

בוודאות אבל, מדד תשומות הבנייה, הקבלנים
כבר נותנים אותו בחינם.

להגיד לך שההטבה הזו תישאר עוד חצי שנה, שנה?
אני בספק

ולגבי ״התדהמה״ של לוקחי המשכנתאות ??
בוא… עוד לא ראיתי שום הומלסים ברחובות.
מקצצים קצת פה ושם…. וימשיכו הלאה.
וזה עוד אחרי 10 העלאות ריבית!

ככה נראה משבר? חח

אבל שוב- לא זו הייתה השאלה שלי

ההערה שלי היא בקשר לטענה הלא מדוייקת שמחירי הדירות תמיד עלו מאז 1948 והדרך בה בעיני צריך לבדוק עסקה בה אתה מתחייב לכסף שאין לך.
אין לי מושג אם יש משבר, על מה אנשים מוותרים בשביל לשלם משכנתה ושאר הדברים שכתבת.
בהצלחה.

 

[TheFlash]

אני לא חולק על התאור שאכן מתאים לאנשים רבים.
ההיסטוריה מגלה שכאשר "כולם" "יודעים" שהמחיר יעלה ומתחייבים על סמך הידיעה הזו לשלם כסף שלא יהיה להם, זה ייגמר בדמעות.

אני לא אמרתי שהמחיר יעלה. עניתי לשאלה של פותח הפוסט.

 

[גרהם]

אני לא אמרתי שהמחיר יעלה. עניתי לשאלה של פותח הפוסט.

ברור ואף כתבתי שאני מבין שמה שכתבת הוא תאור המחשבה של אנשים רבים ולא טענה או תחזית שלך.

 

[הורדוס]

תד

אבל כשיש לך 10/90…. אז למה לקחת משכנתא
עכשיו מהבנק של מיליון שקל…..שאתה תצטרך
את זה רק בעוד 3 שנים??? (בינתיים יש לך את 20/30 אחוז לתת לקבלן!).

כתבתי "להעביר תשלום ראשון מהמשכנתא לקבלן", זה יכול להיות גם 100 אלף.

 

[Shnizelia]

אני רק שואל שוב: איך הם לא מפחדים?
ורק אני הפחדן היחידי במדינה??
שאשאר עד גיל 90 בדירה שכורה ואמות בה?

בקצרה:

א. הם לא חשו כאב בשוק הנדל"ן. כלומר בתקופת חייהם לא הייתה אבטלה המונית/משבר כלכלי חריף. המחירים עולים מאז שהם זוכרים את עצמם.
ב. אמונה שתמיד יהיה טוב

במבחן התוצאה כל מי שנשאר על הגדר ב-15 השנים האחרונות אכל אותה. מה יהיה בעתיד אלוהים יודע.

 

[איניגו מונטויה]

איך זה שכולם אמיצים להגיע לדד ליין הזה,
בלי לפחד ורק אני הבנאדם הכי פחדן עלי אדמות?

למה אתה חושב ש"כולם" מגיעים למצב כמו שתיארת?

יותר מ30% גרים בשכירות,
וגם מתוך אלו שקונים דירה:
חלק קיבלו אותה בירושה,
חלק קנו דירה יד שניה (לא חדשה מקבלן),
חלק קנו דירה עם אחוזים גבוהים של הון עצמי (לא 20% כמו שאתה מתאר),
חלק לקחו משכנתא לצורך המינוף בלבד (כשיש נכסים אחרים לכיסוי במקרה הצורך),
חלק קנו דירה מוכנה (לא דירה שתהיה מוכנה בעוד 3 שנים כמו שתיארת),
חלק חתמו עם הבנק על משכנתא מראש,
ועוד ועוד.

אז אולי שאלה יותר הגיונית היא:
יש כמה אחוזים בודדים של אנשים שקונים דירה "על הנייר" עם הון עצמי של 20%, ללא אישור מראש של משכנתא,
וכאשר אין להם יכולת לכסות את התשלום במקרה שהבנק לא יאשר.
האם כדאי לי לחקות את אותם אנשים?

 

[annona]

זה לא ייגמר בדמעות. אני שומע את זה עוד משנת 2009.

ומה הייתה הריבית באותה תקופה?
אם היו נותנים לי כסף כמעט בחינם גם אני הייתי קונה.

 

[בת העמק]

שאשאר עד גיל 90 בדירה שכורה ואמות בה?

גוועלד, כשלון נחרץ!
מה עם לקנות דירה לא חדשה במחיר שאתה יכול להרשות לעצמך בלי עודף סיכון? או שגם זה ייחשב כשלון?