1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

התלבטות בקניית דירה להשקעה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י guybenza, ‏21/7/19.

  1. guybenza

    guybenza משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏4/8/16
    הודעות:
    8
    לייקים שהתקבלו:
    1
    אני יודע שהנושא הזה נטחן כמה וכמה פעמים אבל לאחר מעבר על כל הפוסטים בשנה האחרונה לא הצלחתי לגבש החלטה.

    אני בן 32 רווק עובד בהייטק עם הכנסה של 15 אלף נטו
    הון עצמי של 450K
    משכנתא 700 אלף - החזר 3000-3300
    ומעוניין לקנות דירה להשקעה.

    האופציה שעומדת על הפרק:
    דירה ישנה בת 30 שנה באשדוד 3 חדרים , לפני תמ"א כלומר מחכים להיתר בנייה אף יש חתימות ( לא בונה על זה אבל ההשערה היא שתוך שנה יקבלו)

    מחיר- 1.1 שח
    שכירות 3500 - הדירה מושכרת כרגע

    המטרה: להשכיר את הדירה במשך 4-5 שנים ולמכור את הדירה בתקווה שיהיה תמ"א והדירה תגדל ל 4 חדרים וכך גם מחירה,או התסריט השני שלא יהיה תמ"א והשכירות תחזיר את המשכנתא.

    עכשיו הרבה מחשבות עולות לי ואני חושש עם העסקה
    כחלק מהחששות - פרוייקט התמ"א יעצור (כפי שמנהל התכנון המליץ) ב2020 והרווח עליו אני בונה לא יקרה
    חשש נוסף - זמן לא נכון לקניית נכס, שוק הנדלן באי וודאות אבל - ואבל גדול זה חששות שכבר שנים נשמעות ובנתיים זה רק עולה.
    האם זה נכון לחכות עכשיו ? האם העסקה עליה אני מדבר היא במינימום סיכון ?

    אשמח לתובנות והצעות חלופיות
     
    Shlomi Z אוהב/ת את זה.
  2. Shlomi Z

    Shlomi Z משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏29/7/18
    הודעות:
    2,698
    לייקים שהתקבלו:
    1,437
    בהצלחה בלי שום קשר.

    בנוגע לציפייה/סיכון:
    לך תדע לאן הממשלה הפופוליסטית [מימין או משמאל] תוביל אותנו,
    יש מצב שיהיה חוק שימסה את השכירות/טיל שיפגע באשדוד או סתם אם כל הקריסות תגיע ותחריב מקומות עבודה מימין או משמאל ויתחיל טרפת שגעת...
     
    cypriano de rore אוהב/ת את זה.
  3. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,971
    אם אתה לא בונה על התמא זו נשמעת עיסקה לא משתלמת עם תשואה נמוכה מאוד.
    אם כן אז תבדוק טוב מאוד (מאוד מאוד) את מצב התמ״א, מה הסיכויים לקבל היתר וכמה זמן יקח.
     
    JBUZZ ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  4. בת העמק

    בת העמק משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏22/12/15
    הודעות:
    2,430
    לייקים שהתקבלו:
    4,201
    כמה אמור להיות החזר המשכנתא החודשי אם תקנה?
    איך אתה יודע? אתה מכיר את אשדוד? את עליות/ירידות הערך החזויות בשכונה? את תכניות המיתאר העתידיות? יתכן שלא יהיה תמ"א 38 אבל העירייה תחליט להרוס את כל השיכון הישן ולבנות מחדש?
    חוץ מזה, תשואה של 3.8% לא נחשב למעט בשוק כיום (אם כי צריך להוריד קצת את התשואה עקב תחזוקה ותקופות בלי שוכר) ועם מתווספת לזה גם עליית ערך הדירה זה יכול להיות עיסקה לא רעה.
    בקיצור- נדרשת בדיקה מדוקדקת ע"י הפות"ש, לא משהו שאנחנו יכולים לתת יעוץ בפורום.
     
  5. cypriano de rore

    cypriano de rore משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏1/6/17
    הודעות:
    2,190
    לייקים שהתקבלו:
    1,971
    מכיר קצת, לא לעומק.

    לקנות דירה באשדוד כיום ולהסתמך על עליית ערך זה הימור. יתכן שזה עתיד להיות הימור מוצלח אבל זה עדיין הימור.

    התשואה תהיה רחוקה מ3.8%.
    יותר לכיוון ה2.5-3 במקרה הטוב.

    זה ממש לא קצת...
    ועוד לא דיברנו על העובדה שפות״ש לוקח משכנתא (ומשלם ריבית), משלם לעורך דין, מס רכישה...

    דגש גדול מאוד על ״אם״.
    תתכן גם ירידת ערך...
    שוב, אני לא הייתי מהמר על זה.

    בודאי.
    רק רציתי להביע את דעתי ולהפנות את תשומת הלב לעובדה שמבחינת שכירות בלבד זו עשויה להיות עיסקה ממש לא אטרקטיבית.
     
    סטרבו, Yoss ו-בת העמק אוהבים את זה.
  6. guybenza

    guybenza משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏4/8/16
    הודעות:
    8
    לייקים שהתקבלו:
    1
    החזר המשכנתא יהיה 3300 לחודש למשך 25 שנה

    אז אני אוסיף - ברור לי שיכול להיות עשרות סנריוס של דברים שיכולים לקרות
    אבל מנסה לקבל החלטה מושכלת ולא להיות מונע רק מפחדים כי ככה לא אעשה שוב צעד השקעתי

    בגדול השוק באשדוד מאוד יציב, יש ביקוש לשכירות וחסרות דירות
    עכשיו לאחרונה עם כל האי וודאות שמתחזק בנושא הנדלן והתמ"א קצת עוצר אותי מלעשות את זה העסקה
     
    נערך לאחרונה ב: ‏22/7/19
  7. יהודה ישראל

    יהודה ישראל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/6/15
    הודעות:
    143
    לייקים שהתקבלו:
    58
    לא בונה על התמא או כן בונה? לא הבנתי.
    מי אמר שהתמא (ככל ומסובר בחיזוק ותוספת שאופייני. לאשדוד) לא תזיק לדירה אחא תשביח אותה?
    אני בכלל לא בטוח שהתמא יפסיק (ג.נ. אני עוסק בתחום), להערכתי היא תיפסק במקומות מאד ספציפיים ולא במקומות שלעיריה יש אינטרס בהם. ייתכן ויהיה מיסוי שלא קיים היום, אבל זה נושא אחר.
    למה לא ללכת לעסקה בטוחה יותר?
     
  8. guybenza

    guybenza משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏4/8/16
    הודעות:
    8
    לייקים שהתקבלו:
    1
    אני אשמח לשמוע על עסקה בטוחה יותר
     
  9. יהודה ישראל

    יהודה ישראל משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/6/15
    הודעות:
    143
    לייקים שהתקבלו:
    58
    פריפריה.
    קריות? חיפה? דרום?
    תמא בטוח?
    איפה כבר עשית חקר שוק אמיתי? כי אתה לא קונה פה פחות מערך השוק על פניו.
     
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
התלבטות בנוגע לרכישת דירה במחיר למשתכן פורום השקעה בנדל"ן ‏4/7/19
התלבטות בנושא השקעה - לחכות על הגדר או לקחת משכנתה? פורום השקעה בנדל"ן ‏7/1/19
התלבטות בנושא השקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏8/12/18
מחיר למשתכן שוהם - התלבטות פורום השקעה בנדל"ן ‏7/12/18
רכישת דירה ב460 בחיפה. התלבטות מימון פורום השקעה בנדל"ן ‏25/10/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.