השקעות במסחר עצמאי עם משכנתא ברקע

[Adam Smith]

אני כרגע במצב דומה לשל דן, רק עם תיק השקעות קיים בשווי לפני מס של בערך גובה המשכנתא אליו אני מפקיד באופן חודשי.
אני עושה זאת גם כי אני אוהב את הפיזור וגם את הנזילות שמקווה לא לנצל בכלל בקרוב.

כלומר כרגע אני יותר באזור של אפשרות 2, אבל שוקל לצמצם את המשכנתא בעזרת קהש נזילה וקצת מזומן שיש לי כרגע. או מכירה של הדירה לגמרי (לא אוהב את ההתעסקות עם הדירה להשקעה).

אפשרות 1 היא קצת בעייתית בעיני כי היא מניחה הנחות נוקשות על בסיס המצב הנתון היום, אבל לא מאוד גמישה לצורך של חל"ת, חופשה יקרה, החלפת רכב תקופתית וכו'.

 

[A42]

אבל - השגת 6.6% תשואה שנתית בתוחלת היא משימה אפשרית ויש שלל דרכים לעשות את זה (בשאיפה לא באמצעות קופת גמל)

אבל, על מנת שיהיה ברור מעבר לכל צל של ספק - כל אדם צריך להחליט בעצמו האם הוא יודע לעשות תשואה של 6.6% בתוחלת או לא

אתה כותב בצורה מאוד מגמתית
ולדעתי גם שיווקית (ברור שאין לך פוזיציה בקרנות האלה ואתה לא מנסה לשווק דבר)

משתמע ממה שאתה כותב לקורא הממוצע
ההשגת תשואה של 6.6 אחוז בתיק השקעות שלו
היא אפשרית ביותר בכל שנה או בממוצע של 15 שנה.
וזה תלוי בו אישית!!
משתמע כלומר אם הוא לא משיג את התשואה הזאת זה בגלל שאין לו כישורים מסויימים (ואולי עדיף שיקח יועץ...)

אף אחד לא יכול להכתיב או לחזות את השוק
אין לך שום מושג או יכולת גם אם אתה וורן באפט להבטיח תשואה (ראלית!!!) של 6.6 אחוז בשנה הקרובה גם לא להגיד בסבירות גבוה

אתה משתמש בגרפים וזה אולי מייצר למשקיעים מתחילים או לא מנוסים כלל ביטחון מזויף
ןיכול להיות שזה לא בכוונה בכלל
וסיכון שאתה מבין ומכיל אותו לא עובר להם כי הם מוקסמים מזה שיקחו עכשיו מליון שקל לא שלהם מהבנק וירוויחו כל שנה מעל 66 אלף שקל
ותכלס השוק נותן 10 אמרת
אז ישאר להם אחרי ההחזרי משכנתא 44 אלף שקל
נשמע פנטסטי מידי...

עדיף שאדם ייקח משכנתא הכי גדולה שיש, ישקיע את השנה שלאחר מכן באיך להשקיע את הכסף, ואז אחרי שנה - יחליט אם השקעות זה לא בשבילו ויסגור את הפוזיציה. וזאת מאשר כמובן לקחת משכנתא קטנה יותר ואז ללמוד את מלאכת ההשקעות שלו, ולא להיות מסוגל לשחרר את הכסף.

זה פשוט לא נכון
לא לכל אדם
לדעתי גם לא לרוב אדם

משכנתא הכי גדולה שיש היא הכי יקרה שיש
ובלי קשר אנחנו בתקופה פסיכית של אי ודאות

מה יעשה אותו אדם שיעצת לו את זה בשנת 2000?
הכסף שהשקיע נחתך כמעט בחצי ולקח לשוק 13 שנה להתאושש....
הוא כבר לא יכול לסגור את המשכנתא שמתחילה לחנוק אותו
תוסיף גם עליית ריבית שזה תרחיש די סביר בטווח כזה ארוך של שנים והוא גם לא יכול להחזיר את התשלומים החודשיים של המשכנתא הענקית שלו....

כל זה כמובן בהנחה שלאותו חוסך יש עצבים מפלדה והוא לא מתפתה במשך 13 שנה למכור את התיק בהפסד ולכסות חלק מהמשכנתא בשביל לא להיחנק...

יש משפט מאוד חשוב שאומר שאל תשקיע כסף שאתה לא יכול להרשות לך להפסיד
מהדברים שלך משתמע שאין באמת אפשרות שתפסיד את כל הכסף שהשקעת
ותישאר גם עם משכנתא ענקית בחוב לבנק וגם עם תיק ניע מאופס או שנחתך בחצי לפחות...
(דרך אגב לדעתי סטטיטית הסיכוי שהוא יחתך בחצי ב15 שנה הבאות יותר גבוה משיעשה תשואה ממוצעת של 6.6 אחוז...)

 

[jass]

למה לוקחים ראלי, כי זה הנתון היחידי שמעניין
אתה לא משקיע כסף בשוק ההון לעשרות שנים בשביל שירוויח רק נומילנית אחרת הוא ישחק.

דוגמא להמחשה:
תשקיע היום 1 מיליון שקל. תקבל תשואה נומילנית של 10 אחוז ואינפלציה של 10 אחוז בשנה
אחרי 10 שנים יהיה לך (בחישוב מאוד גס)
2 מיליון שקל
אבל הכוח קניה שלהם יהיה שווה רק מיליון שקל
כלומר השקעת 10 שנים. הייתי חשוף לסיכון מאוד גדול, שילמת דמי ניהול. ובסוף לא הרווחת שקל אחד נוסף שאתה יכול לקנות איתו יותר.

הבית לא רלוונטי לדיון כי אתה לא מוכר אותו והוא לא השקעה. אנחנו מדברים רק אם לקחת או לא לקחת משכנתא עליו אל מול תיק השקעות בניע.

אנחנו משווים רק לריבית משכנתא לא צמודה, כי אחרת יהיה מאוד קשה להשוות החישוב יסתבך.

הי, ראשית תודה על תגובתך.

באופן כללי אני מבין למה לוקחים תשואה נומינלית כפי שפירטת בצורה טובה את הדוגמא.

אך אני עדיין לא מצליח להבין למה בהשואה בין חלופה א לחלופה ב - יש לקחת בחלופה ב , תשואה ריאלית ולא נומינלית.
בהשוואה לריבית משכנתא לא צמודה.
ברור שה 2 מיליון יש להם כוח ששווה מיליון. אבל עדיין יש לך 2 מיליון שח ביד. (בשביל להרוויח 2 מיליון לעומת מיליון היית צריך לעבוד כפול שעות.)

לא סתם בכל מחקרי טרינטי לוקחים רק 4 אחוז!!!

יש לך קישור למקור? מה ההיגין לקחת במניות טווח רחוק 4 אחוז? זה תיק אגחי לכל דבר ועניין, שישימו כבר באג"ח.

(דרך אגב לדעתי סטטיטית הסיכוי שהוא יחתך בחצי ב15 שנה הבאות יותר גבוה משיעשה תשואה ממוצעת של 6.6 אחוז...)

לפי טבלאות היסטוריות, מעל 16 שנה בהשקעה במדד סנופי אין הפסד . אש למה חושב ככה?

תודה

 

[חתול לילה]

לפי טבלאות היסטוריות, מעל 16 שנה בהשקעה במדד סנופי אין הפסד

נניח שפוטרת מהעבודה, אתה עדיין צריך להחזיר את המשכנתא. ובדיוק השוק נפל ב- 50%. מה אתה עושה עכשיו? מוכר אותו בהפסד? אפילו זה לא יכסה את החובות שלך. אז הפסדת גם את התיק וגם את הדירה.

התשואה ההיסטורית לא עזרה לך, מה גם שבכל מקרה היא לא מבטיחה כלום לגבי העתיד.

במילים אחרות: אולי אחרי 16 שנה אין הפסד, אבל אתה פגיע גם למה שקורה בדרך.

 

[A42]

ברור שה 2 מיליון יש להם כוח ששווה מיליון. אבל עדיין יש לך 2 מיליון שח ביד. (בשביל להרוויח 2 מיליון לעומת מיליון היית צריך לעבוד כפול שעות.)

אני לא בטוח שהבנת לעומק את נושא האינפלציה.

אם היתה אינפלציה מצטברת של 100 אחוז ואנחנו עכשיו בשנת 2040 נניח.
אז אתה גם תרוויח כפול (לא בדיוק כפול אבל בערך - עליית השכר הממוצע די מתכתבת עם האינפלציה בדרכ אפילו יותר גבוהה)
אז ב2040 תצטרך אותם שעות ואולי אפילו פחות בשביל 2 מיליון שקל.

יש לך קישור למקור?

גוגל...
אבל ממליץ לך לקרוא פוסטים פה בבבלוג של הסולידית על זה. חלק גדול מכל רעיון הפרישה מתבסס על מחקר טרינטי
גם אם לא באחוזים המדוייקים שלי אבל ברעיון הכללי.
נכתב על זה הרבה בהרבה הקשרים.

מה ההיגין לקחת במניות טווח רחוק 4 אחוז? זה תיק אגחי לכל דבר ועניין, שישימו כבר באג"ח.

שוב עניין האינפלציה
אגח לא נותן 4 אחוז ראלי!!
עד לפני כמה שנים בודדות שהריבית היתה אפסית
רוב האגח היה סביב 1 אחוז
(מעבר לזה שגם אם היית לוקח אגח ל25 שנה בריבית של אז 1.5 אחוז. ההתחייבות היא שרק עוד 25 שנה תקבל את זה ובדרך זה לא במגמה של קו ישר כלומר יכול להיות שנים שתקבל פחות)

לפי טבלאות היסטוריות, מעל 16 שנה בהשקעה במדד סנופי אין הפסד . אש למה חושב ככה?

שוב אני מחזיר אותך למחקר טרינטי.

אם אתה משקיע לטווח של 15 שנה במניות
ובדיוק בשנה האחרונה שאתה בה לסגור את ההלוואת משכנתא או צריך את הכסף לכל סיבה.
אז השוק נכנס למשבר והמניות שלך נפלו (זה תמיד קורה מאוד מהר ואתה אף פעם לא מספיק להוציא בזמן)
אז בדוגמא שלנו נניח בשנה ה14 ה1 מיליון שקל (שיכול להיות שלא באמת בתקופה הזאת הרוויח ראלית בכלל ונשאר 1 מיליון שקל) נחתך בחצי ושווה עכשיו חצי מיליון שקל ראלי.

יקח לך בדוגמא שלך 16 שנה עד שהוא יחזור לשווי ראלי של 1 מיליון שקל.
כלומר תצטרך לחכות כבר 30 שנה.
מה עושים בזמן הזה עם ההלוואה / משכנתא וכו

עכשיו תחשוב שזה קורה לך אתה באי וודאות
אתה לא יודע שזה יקח 16 שנה
ואתה לא יודע אם אחרי שירד 50 אחוז זה ימשיך לרדת עוד או יתחיל לעלות
זה המון אי וודאות שלרוב יעלה לך בטעויות יקרות

מחקר טרינטי אומר בפשטות
שאם יש לך חיסכון כלשהו (נניח 3 מיליון שקל) במניות.
אתה יכול למשוך ממנו 4 אחוז כל שנה (שזה 10 אלף שקל בחודש ראלית)
מבלי שהכסף יגמר אף פעם
גם אם השוק מתרסק ב50 אחוז
וגם אם 16 שנה עכשיו השוק לא מתקן את עצמו
זה לא הרמטי אבל זה בסבירות של 96 אחוז...
זאת הסיבה שמושכים רק 4 אחוז
שתוכל לשרוד את התקופות הקשות שיבואו....

 

[jass]

בהנתן הןן פנוי של 100,000 ניתן לקצר את תקופה ההחזר ל 20 שנה, להשאר על אותו החזר חודשי ובדרך זו לחסוך 306,000 שח על פני התקופה.

טעית בחישוב. יוצא חיסכון של 207 אלף שח. לכן שוק ההון עדיף.

כלומר כרגע אני יותר באזור של אפשרות 2, אבל שוקל לצמצם את המשכנתא בעזרת קהש נזילה וקצת מזומן שיש לי כרגע. או מכירה של הדירה לגמרי (לא אוהב את ההתעסקות עם הדירה להשקעה).

למה אתה חושב שחכם לפדות קרן השתלמות שפטורה ולהשאיר השקעות בשוק ההון שלא פטורות?

נניח שפוטרת מהעבודה, אתה עדיין צריך להחזיר את המשכנתא. ובדיוק השוק נפל ב- 50%. מה אתה עושה עכשיו? מוכר אותו בהפסד? אפילו זה לא יכסה את החובות שלך. אז הפסדת גם את התיק וגם את הדירה.

אם נחיה בפחד מכל התרחישים שיכולים להיות, אז כל עוד יש משכנתא לא נשקיע כלל. נרצה לצמצם משכנתא עם כרית ביטחון גדולה. כלומר להבנתי גישת "שונא סיכון"

אם היתה אינפלציה מצטברת של 100 אחוז ואנחנו עכשיו בשנת 2040 נניח.
אז אתה גם תרוויח כפול (לא בדיוק כפול אבל בערך - עליית השכר הממוצע די מתכתבת עם האינפלציה בדרכ אפילו יותר גבוהה)
אז ב2040 תצטרך אותם שעות ואולי אפילו פחות בשביל 2 מיליון שקל.

תודה על ההסבר.
בתרחיש 2 בוא נניח שה 2 מיליון ריאלית שווים מיליון.
למה להסתכל נומינלית על תרחיש של משכנתא קטנה יותר בתרחיש 1, לעומת משכנתא גדולה יותר עם תשואת שוק ההון ריאלית בתרחיש 2? האם ההשוואה נכונה?
כלומר אם בתרחיש 2 בחנת את תשואת שוק ההון ריאלית, איך בתרחיש 1 תשווה את זה גם ריאלית.
אייל כתב משהו בהשוואה של ריאלי - אך לא כ"כ הבנתי, אשמח להסבר

אם נוקטים בנקודת מבט ריאלית של ההשקעות (6.5% במקום 10.5%) למה לא לוקחים גם נקודת מבט ריאלית על המשכנתא (ריבית 2.5-3% במקום 5%)?

אם אתה משקיע לטווח של 15 שנה במניות
ובדיוק בשנה האחרונה שאתה בה לסגור את ההלוואת משכנתא או צריך את הכסף לכל סיבה.
אז השוק נכנס למשבר והמניות שלך נפלו (זה תמיד קורה מאוד מהר ואתה אף פעם לא מספיק להוציא בזמן)
אז בדוגמא שלנו נניח בשנה ה14 ה1 מיליון שקל (שיכול להיות שלא באמת בתקופה הזאת הרוויח ראלית בכלל ונשאר 1 מיליון שקל) נחתך בחצי ושווה עכשיו חצי מיליון שקל ראלי.

אתה צודק לגמרי בתרחיש שנתת.
אבל מהצד השני לתכנון הוצאות לעוד 15 שנה:
לפי תכנון לעוד 15-20 שנה נצטרך כ 500 אלף שח( עזרה לילדים בדירה, חתונה, לימודים ועוד). אם חסכנו לאורך השנים בתיק פרטי יהיה את הכסף בלי לקחת הלוואות.
במידה ובחרנו לצמצם משכנתא כי יותר כדאי כלכלית, נשאר עם משכנתא נמוכה ויעילה יותר,
אבל נצטרך לקחת הלוואה גדולה ויקרה יותר ממשכנתא, שיגיע מועד בו נצטרך לסכומים גבוהים. כלומר הלוואה לכל מטרה, בעוד 15 שנה בריבית גבוהה יותר מריבית משכנתא.
האם זה יכול להיות סיבה שעושה שכל שבה עדיף לחסוך, במקביל לתשלומי משכנתא בריבית של כ 5 אחוזים?
תודה!

 

[A42]

אם נחיה בפחד מכל התרחישים שיכולים להיות, אז כל עוד יש משכנתא לא נשקיע כלל. נרצה לצמצם משכנתא עם כרית ביטחון גדולה. כלומר להבנתי גישת "שונא סיכון"

זה לא בדיוק אותו הדבר.

אתה מבקש להשקיע בשוק ההון כספים שאין לך
זה שקול כמו לקחת הלוואה בשוק השחור בשביל ללכת להמר בקזינו ולהגיד שסטטיסטית והיסטורית בקזינו תרוויח יותר אז בו ניקח את ההלוואה הכי גדולה
(אני קצת מקצין אבל זה להמחיש את מה שאתה רוצה לעשות ולמה הרוב פה מזהירים אותך מזה בגלל העיקרון שזה כספים שאתה לא יכול להפסיד)

אייל כתב משהו בהשוואה של ריאלי - אך לא כ"כ הבנתי, אשמח להסבר

לא הבנתי למה אתה התכוונת
אבל אנסה להסביר את אייל (בתקווה שאני מבין נכון)
אייל טוען שהריבית הראלית היום היא 2.5 אחוז ולא 5 אחוז ובגלל זה תשתמש במספר הזה בחישובים.

אני אישית לא חושב שזה נכון מהרבה סיבות
אבל לא ניכנס להם כרגע
(הדוגמא הכי פשוטה שפריים 5 אחוז מבחינתי זה ריבית צמודה כי אם המדד יעלה גם הפריים יעלה)

כלומר הלוואה לכל מטרה, בעוד 15 שנה בריבית גבוהה יותר מריבית משכנתא.
האם זה יכול להיות סיבה שעושה שכל שבה עדיף לחסוך, במקביל לתשלומי משכנתא בריבית של כ 5 אחוזים?

אתה מערבב 2 נושאים

1. פסיכולוגית- כן משכנתא גורמת לרוב האנשים חיסכון בכפייה כלומר הם יוציאו פחות כל חודש ואם יקטינו את המשכנתא וההחזרים לרוב התוספת בהכנסה החודשית לא תלך לחיסכון אלה להגדלת הוצאות.

2. כלכלית - (לדעתי!) מול התוספת סיכון בריביות של היום לא משתלם להחזיק תיק השקעות בניע אל מול משכנתא. בממוצע אתה לא באמת תרוויח כסף משמעותי אם בכלל אבל שנים ארוכות תוסיף לעצמך סיכון גדול שיהיה מאוד קשה לגדר אותו.

ההחלטה האם ללכת למהלך כזה או לא היא מאוד פרסונלית בהתאם להתנהגות האישית שלך
לא תוכל לקבל את זה מאנשים בפורם כי רובנו מתייחסים רק לסעיף 2
כאשר הסעיף המשמעותי הוא דווקא 1

*קח בחשבון רוב החברים פה בפורם הם היוצא מן הכלל של סעיף 1. רובנו (לדעתי) בהגדלת הכנסות נבחר להגדיל חיסכון ולא הגדלת הוצאות
אז קח בערבון מוגבל דעות של אחרים

נ.ב.
15 שנה זה הרבה מאוד זמן לרוב תעבור כמה דירות בדרך עם הרבה אפשרויות למשכנתא
לא כל החלטה עכשיו היא בלתי הפיכה אחרכ

 

[התלמיד]

טעית בחישוב. יוצא חיסכון של 207 אלף שח. לכן שוק ההון עדיף.

לא טעיתי, תבדוק את עצמך.
913k עפ פני 30 שנה לעומת 607k על פני 20 שנה

 

[התלמיד]

טעית בחישוב. יוצא חיסכון של 207 אלף שח. לכן שוק ההון עדיף

צודק לגמריי!!!
עכשיו רק נפל לי האסימון על הטעות שלי.

 

[Adam Smith]

למה אתה חושב שחכם לפדות קרן השתלמות שפטורה ולהשאיר השקעות בשוק ההון שלא פטורות?

כי בטווח הארוך קה"ש יקרה יותר מתיק עצמאי, גם בשקלול מיסים.

 

[אורי ג.]

כי בטווח הארוך קה"ש יקרה יותר מתיק עצמאי, גם בשקלול מיסים.

תלוי בדמי הניהול ובמסלול שלך.

 

[עידו ג]

תלוי בדמי הניהול ובמסלול שלך.

אוסיף גם את האספקט הפסיכולוגי/צרכני.
אנשים רבים היו משתמשים בכסף (שלא להשקעה) שסגור בקה"ש אם היה זמין.
חופשות, שדרוג רכב, וכד.

עבור רוב האנשים עדיף שהכסף לא יהיה בהישג יד.

 

[jass]

אייל טוען שהריבית הראלית היום היא 2.5 אחוז ולא 5 אחוז ובגלל זה תשתמש במספר הזה בחישובים.

אני עדיין לא חושב ש100 אחוז הבנתי בהשוואה בין החלופות איך משליך הנושא הריאלי על חלופת משכנתא קצרה יותר

1. אפשרות א' - צמצום תקופת המשכנתא באמצעות הגדלת הסכום החודשי - דן חישב שאם יצמצם את תקופת ל 10 שנים, יחזיר כל חודש 10,607 ש"ח. על כל שקל ישלם 1.27 שקל.כלומר 1.27 מיליון ש"ח החזר לאחר 10 שנים . 270 אלף ש"ח החזר ריביות.

2. אפשרות ב' - פתיחת חשבון מסחר עצמאי על מנת לתכנן למטרות שהציב לעוד 15-25 שנים - הפקדת כל חודש כ5400 ש"ח למדדי מניות עולמיים/סנופי/מדד אחר.

קח למשל אפשרות א' - קיצור המשכנתא לאחר 10 שנים הסתיימה המשכנתא , שילמנו 270 אלף ריביות במקום 930 אלף אם היינו מאריכים ל30 שנה. סה"כ חסכנו 660 אלף ש"ח . ובנוסף התפנה לנו תזרים של 10,600 ש"ח כל חודש החל מהשנה העשירית.

אפשרות ב' - משכנתא ל30 שנים. לשלם את ה930 אלף ריביות במשכנתא לאורך התקופה של 30 שנים, ולהשקיע את ההפרש בשוק ההון - כלומר 5400 יושקע בסנופי/מדד עולמי וממנו ניקח את הנושא הריאלי ולא נומינלי (כפי שציינת בדוגמא של ה2 מיליון שהכוח קניה שלו הוא כמו מיליון ).
אך אל תשכח שגם המיסוי מוצמד למדד מחירים לצרכן בהנחה ואני משקיע בקרן סינטתית (SWAPS) של אינבסקו. אז איפה זה בא לידי ביטוי שציינת שהכסף נשחק ועל הנושא הריאלי.

----

אז
באפשרות ב' - השקעה של 5400 בריבית 6.6 ל30 שנה - הגענו ל 6 מיליון שח (כ-4 מיליון שח מתוכם זה רווח). אז לפי הבנתי ה6 מיליון הכוח קניה שלהם בעוד 30 שנים הוא פחות בגלל האינפלציה.
ובאפשרות א' - איך נחשב את הנושא ריאלי נומינלי בהלוואת קלצ? והשוואה בין האפשרויות?

 

[A42]

אך אל תשכח שגם המיסוי מוצמד למדד מחירים לצרכן בהנחה ואני משקיע בקרן סינטתית (SWAPS) של אינבסקו. אז איפה זה בא לידי ביטוי שציינת שהכסף נשחק ועל הנושא הריאלי.

אתה נכנס פה להנחות מיסוי של עוד 30 שנה
סביר שהקרן הסנטית הזאת אולי כבר לא תתקיים
אולי עד אז יהיה מותר למכור בשכבות
אולי אז יצמידו לדולר
אולי אז מס רווחי הון יהיה 30 אחוז
אתה יכול לשים הכל על אקסל אבל 30 שנה זה המון זמן והרבה דברים ישתנו
אם נשפוט את המדינה שלנו בתחום הפננסים ומס רווחי הון לרוב זה לא בכיוון החיובי

אז
באפשרות ב' - השקעה של 5400 בריבית 6.6 ל30 שנה - הגענו ל 6 מיליון שח (כ-4 מיליון שח מתוכם זה רווח). אז לפי הבנתי ה6 מיליון הכוח קניה שלהם בעוד 30 שנים הוא פחות בגלל האינפלציה.
ובאפשרות א' - איך נחשב את הנושא ריאלי נומינלי בהלוואת קלצ? והשוואה בין האפשרויות?

האמת שאני לא מצליח לעכוב אחרי המספרים שלך
אתה קופץ מהשקעה חודשית לחד פעמי
ומהוון כספים ל30 שנה מבלי לרשום לפי איזה הנחת ריבית אתה עושה את זה

תנסה לרשום מסודר לכל אופציה
סכום התחלתי
ריבית
הפקדה אן השקעה חודשית
קרן ורווח
וכו

 

[jass]

הי
להלן הדוגמא: מיליון שח משכנתא, החזר אפשרי 10,600 ש"ח בחודש.

חלופה א' - מקצרים תקופת משכנתא
משכנתא מיליון ש"ח , 10 שנים, ריבית 5 אחוז קלצ, החזר חודשי 10600 ש"ח בחודש -- החזר בסוף תקופה 1.27 מיליון ש"ח
לאחר 10 שנים, השקעה לעוד 10 שנים את החזר החודשי(בשביל להשוות לחלופה ב')
השקעה בשוק ההון 10600 ש"ח, ריבית 6.6 אחוז, 10 שנה --- סוף תקופה התיק בשווי 1.794 מיליון ש"ח (0.52 מיליון ש"ח רווח).

חלופה ב' - לא מקצרים תקופת משכנתא ומשקיעים בשוק ההון
משכנתא מיליון ש"ח, 20 שנה, ריבית 5 אחוז קלצ, החזר חודשי 6600 ש"ח בחודש --- החזר בסוף תקופה 1.58 מיליון ש"ח
השקעה בשוק ההון 4000 ש"ח, ריבית 6.6 אחוז, 20 שנה --- סוף תקופה התיק בשווי 1.985 מיליון ש"ח (1.025 מיליון ש"ח רווח).


לא הבנתי איפה נכנסת האינפלציה בחלופה א' ובחלופה ב', יצא שעדיף חלופה ב' נשארים עם יותר כסף, האם החישוב הוא נכון.
כי מההתכבויות קודמות הובן שהכסף לא באמת שווה את מה שהוא שווה כי הוא נשחק בגלל האינפלציה ולכן כדאי לקצר תקופה - איפה זה בא כאן לידי ביטוי בדוגמאות.
תודה