השקעה בנדל"ן בצפון אנגליה

[רוני]

אבל אתה מכיר ועובד רק עם תשואה רק של נכסים חדשים מהניילון (או של CONVERSION), לא?
האם אתה קונה נכסים שאתה משפץ באמצעות קבלני משנה וכד'? אני אישית עוקב אחריך כבר כמה שנים ובגללך נכנסתי לשוק מלכתחילה (בגלל הודעות בפורום זה ממש) אבל הגישה שלך היא שמרנית מבחינת סוג הנכסים שאתה קונה. ישנן דרכים אחרות שדורשות השקעה וגם BOOTS ON THE GROUND ומביאות לתשואות הרבה יותר גבוהות מאשר קניית נכס מקבלן ששם אתה מגיע במקרה הטוב ל5-6% ברוטו לפני מינוף (גם כזה יש לי).

בסופו של יום מדובר באותו שוק, ההבדל בין התשואות נובע ממיקום הנכס, מסוג השוכרים ורמת הסיכון של ההשקעה.

כיום אני משיג הנחה של 10% ממחיר השוק בזכות בלעדיות על פרויקטים שלמים ורוכשי מזומן, התשואות נטו משכירות הם בין 5% ל 6%
משקיע בודד לא יכול להשיג הנחה ממוכר פרטי בשוק עולה, הוא יכול לקנות נכס לשפץ אותו ולהגדיל מעט את השכירות, אך זה עדיין אותו קהל יעד של שוכרים.

באזורים מסויימים משפצים ומשביחים דירות (מוסיפים חדרי שינה), התשואה משכירות ורמת הסיכון של ההשקעה יהיו גבוהים יותר.

BOOTS ON THE GROUND משפט יפה, אך זה מגביל את המשקיע לשוק מסויים, לעיר מסוימת.

אני עובד בשנים האחרונת עם סוכן נדל"ן מוביל המשיג פרויקטים שלמים למשקיעים מוסדיים,
קרנות פנסיה וקרנות ריט, ב 15 ערים שונות ברחבי צפון ומרכז אנגליה, בנוסף בבעלותו חברת ניהול המנהלת 2,500 יחדות דיור ברחבי אנגליה,
זה גם BOOTS ON THE GROUND.
בשנה האחרונה התחלנו לפעול באותה השיטה גם בקנדה, יוצרים פיזור וגיוון בתיק הנכסים.

השותפה שלי ואני רוכשים באמצעות החברה שלנו בניני דירות קטנים לאחר הסבה, התשואה משכירות היא בסביבות 6% נטו,
תשואות גבוהות יותר, מרמזות על סוג שוכרים בהתאם, או על פעולה יזמית של קניית מבנה, הסבה לדירות לצורך השכרה, מדובר
בסכומי כסף גבוהים יחסית אך זה עדיין אפשרי.

אבל הגישה שלך היא שמרנית מבחינת סוג הנכסים שאתה קונה.

תודה אני רואה בזה מחמאה, זו אכן הגישה שלי, היא מתאימה לרוב האנשים, מצד שני ישנם כאלה המוכנים להסתכן יותר,
להתאמץ יותר במטרה להגדיל רווחים, זה בסדר גמור, כל אחד צריך להשקיע בהתאם למאפיינים שלו.

 

[הנביא יחזקאל]

בסופו של יום מדובר באותו שוק, ההבדל בין התשואות נובע ממיקום הנכס, מסוג השוכרים ורמת הסיכון של ההשקעה.

כיום אני משיג הנחה של 10% ממחיר השוק בזכות בלעדיות על פרויקטים שלמים ורוכשי מזומן, התשואות נטו משכירות הם בין 5% ל 6%
משקיע בודד לא יכול להשיג הנחה ממוכר פרטי בשוק עולה, הוא יכול לקנות נכס לשפץ אותו ולהגדיל מעט את השכירות, אך זה עדיין אותו קהל יעד של שוכרים.

באזורים מסויימים משפצים ומשביחים דירות (מוסיפים חדרי שינה), התשואה משכירות ורמת הסיכון של ההשקעה יהיו גבוהים יותר.

BOOTS ON THE GROUND משפט יפה, אך זה מגביל את המשקיע לשוק מסויים, לעיר מסוימת.

אני עובד בשנים האחרונת עם סוכן נדל"ן מוביל המשיג פרויקטים שלמים למשקיעים מוסדיים,
קרנות פנסיה וקרנות ריט, ב 15 ערים שונות ברחבי צפון ומרכז אנגליה, בנוסף בבעלותו חברת ניהול המנהלת 2,500 יחדות דיור ברחבי אנגליה,
זה גם BOOTS ON THE GROUND.
בשנה האחרונה התחלנו לפעול באותה השיטה גם בקנדה, יוצרים פיזור וגיוון בתיק הנכסים.

השותפה שלי ואני רוכשים באמצעות החברה שלנו בניני דירות קטנים לאחר הסבה, התשואה משכירות היא בסביבות 6% נטו,
תשואות גבוהות יותר, מרמזות על סוג שוכרים בהתאם, או על פעולה יזמית של קניית מבנה, הסבה לדירות לצורך השכרה, מדובר
בסכומי כסף גבוהים יחסית אך זה עדיין אפשרי.



תודה אני רואה בזה מחמאה, זו אכן הגישה שלי, היא מתאימה לרוב האנשים, מצד שני ישנם כאלה המוכנים להסתכן יותר,
להתאמץ יותר במטרה להגדיל רווחים, זה בסדר גמור, כל אחד צריך להשקיע בהתאם למאפיינים שלו.

 

[הנביא יחזקאל]

בסופו של יום מדובר באותו שוק, ההבדל בין התשואות נובע ממיקום הנכס, מסוג השוכרים ורמת הסיכון של ההשקעה.

כיום אני משיג הנחה של 10% ממחיר השוק בזכות בלעדיות על פרויקטים שלמים ורוכשי מזומן, התשואות נטו משכירות הם בין 5% ל 6%
משקיע בודד לא יכול להשיג הנחה ממוכר פרטי בשוק עולה, הוא יכול לקנות נכס לשפץ אותו ולהגדיל מעט את השכירות, אך זה עדיין אותו קהל יעד של שוכרים.

באזורים מסויימים משפצים ומשביחים דירות (מוסיפים חדרי שינה), התשואה משכירות ורמת הסיכון של ההשקעה יהיו גבוהים יותר.

BOOTS ON THE GROUND משפט יפה, אך זה מגביל את המשקיע לשוק מסויים, לעיר מסוימת.

אני עובד בשנים האחרונת עם סוכן נדל"ן מוביל המשיג פרויקטים שלמים למשקיעים מוסדיים,
קרנות פנסיה וקרנות ריט, ב 15 ערים שונות ברחבי צפון ומרכז אנגליה, בנוסף בבעלותו חברת ניהול המנהלת 2,500 יחדות דיור ברחבי אנגליה,
זה גם BOOTS ON THE GROUND.
בשנה האחרונה התחלנו לפעול באותה השיטה גם בקנדה, יוצרים פיזור וגיוון בתיק הנכסים.

השותפה שלי ואני רוכשים באמצעות החברה שלנו בניני דירות קטנים לאחר הסבה, התשואה משכירות היא בסביבות 6% נטו,
תשואות גבוהות יותר, מרמזות על סוג שוכרים בהתאם, או על פעולה יזמית של קניית מבנה, הסבה לדירות לצורך השכרה, מדובר
בסכומי כסף גבוהים יחסית אך זה עדיין אפשרי.



תודה אני רואה בזה מחמאה, זו אכן הגישה שלי, היא מתאימה לרוב האנשים, מצד שני ישנם כאלה המוכנים להסתכן יותר,
להתאמץ יותר במטרה להגדיל רווחים, זה בסדר גמור, כל אחד צריך להשקיע בהתאם למאפיינים שלו.

איך קוראים לחברה שלך ?

 

[yossik]

איך קוראים לחברה שלך ?

בחתימה שלו...

 

[בעשר אצבעות]

יש תחושה שבכל השיח כל התשואות הצפויות, דמי הניהול וכמובן המס המשולם קצת מתעלמים מהנעלם הגדול מכולם, הלא הוא שער הפאונד.
משקיעים שהשקיעו באנגליה לפני 5 שנים פגשו שער של 5.5 שקלים לעומת 4.17 היום. מה שגוזר הפסד על הניר של 25 אחוזים. כמעט מאפס את המשחק.
כיצד אתם מתייחסים לשינוי במטבע? גם באסטרטגיה של קנה והחזק כל עוד מרכז החיים בארץ זה בעייתי. האם יש הנחה סמויה שבה מה שקורה באנגליה נשאר באנגליה? כלומר כל הכסף מנותב להשקעות שם? האם יש הנחה סמויה שיום אחד בסבירות גבוהה השער יעלה?
הרי בהנחה של מרכז חיים בישראל, הסיכון שבהצמדות למט"ח הוא בפער רב הגבוה ביותר.
דעתכם?

 

[אורי ג.]

יש תחושה שבכל השיח כל התשואות הצפויות, דמי הניהול וכמובן המס המשולם קצת מתעלמים מהנעלם הגדול מכולם, הלא הוא שער הפאונד.
משקיעים שהשקיעו באנגליה לפני 5 שנים פגשו שער של 5.5 שקלים לעומת 4.17 היום. מה שגוזר הפסד על הניר של 25 אחוזים. כמעט מאפס את המשחק.

תיאורטית כן, מעשית בדרך כלל לא. למה?
כי נדלן רוכשים עם מינוף והמינוף נלקח באותו מטבע של הנכס כלומר אז החשיפה המט"חית שלך מוגבלת להון העצמי בלבד.
עכשיו תיקח מצב היפותטי שיש לך תיק מניות בIB ואת ההון העצמי אתה לוקח בתור מינוף מIB גם באותו מטבע של הנכס, הנה לך גידרת ב100% את חשיפת המט"ח שלך.

 

[adamshalev]

יש תחושה שבכל השיח כל התשואות הצפויות, דמי הניהול וכמובן המס המשולם קצת מתעלמים מהנעלם הגדול מכולם, הלא הוא שער הפאונד.
משקיעים שהשקיעו באנגליה לפני 5 שנים פגשו שער של 5.5 שקלים לעומת 4.17 היום. מה שגוזר הפסד על הניר של 25 אחוזים. כמעט מאפס את המשחק.
כיצד אתם מתייחסים לשינוי במטבע? גם באסטרטגיה של קנה והחזק כל עוד מרכז החיים בארץ זה בעייתי. האם יש הנחה סמויה שבה מה שקורה באנגליה נשאר באנגליה? כלומר כל הכסף מנותב להשקעות שם? האם יש הנחה סמויה שיום אחד בסבירות גבוהה השער יעלה?
הרי בהנחה של מרכז חיים בישראל, הסיכון שבהצמדות למט"ח הוא בפער רב הגבוה ביותר.
דעתכם?

אם אתה מסתמך על הכנסה קבועה במטבע זר בשביל לכסות 100% מההוצאות שלך בשקל בישראל, אז כן יש סיכון מטבע משמעותי - הסיכון שירידה בשער המטבע הזר לשקל יגרום לכך שאתה לא מקבל מספיק הכנסה בשביל לכסות את ההוצאות.

אבל, אלא אם כן מישהו ביודעין בכוונה נכנס לפוזיציה על שער חליפין של צמד מטבעות, אז שינויים במטח זה בגדר משתנה אקראי ואחד שיכול לזוז לטובתך או לרעתך.

עבורי אישית, ההכנסה מנדלן בחו״ל היא חלק מתיק השקעות רחב יותר ולא מקור הכנסה בלעדי, ככה ששינויים בשער הפאונד-שקל הם רעש יחסית קטן בתמונה הגדולה, שכוללת שינויים גם בשער דולר-שקל, תזרים דיבידנד נקוב בדולר אך שמגיע מחברות עם פעילות בכל העולם, תזרים בשקל מהלוואות, נכסים ריאליים כאלו ואחרים שאפשר למכור בטפטוף וכד. כשחשיפה לשער חליפין היא רק חלק קטן מתמונה גדולה יותר זה כבר לא כל כך סיכון כמו רעש.

לגבי הנכס עצמו, אם הפאונד הוא זה שנחלש אז השווי הנקוב בפאונד של נכסים ריאליים כמו נדלן אמור לתקן כלפי מעלה.

 

[sharonga]

היי,
ראיתי את השרשור פה לגבי רכישת דירה בליברפול, ראיתי שחלקכם רכשתם לפני כמה שנים, אשמח לשמוע חוות דעת בפרספקטיבה של כמה שנים? רואה הרבה תנודתיות בעליה\ירידה של מחירים בחלק מהשכונות לאורך השנים, ללא הסבר מובן,
כרגע על הפרק בית בl6 דרך lev properties, אשמח לניסיונכם וחוכמתכם!