השקעה בנדל"ן בצפון אנגליה

[בעשר אצבעות]

אני חושב על רכישת דירה בליברפול והייתי שמח לשמוע מחוות דעתכם, בעיקר למי שהתנסה כבר ומכיר את השוק היטב

לאחרונה הצטרפתי למספר קבוצות פייסבוק בנושא והתחלתי ללמוד, נראה כי ההשקעה בצפון אנגליה יכולה להביא לתשואות של 8%-10% ברוטו.
היתרונות
- אפשרות לקיחת משכנתא (הפוכה מבנק מוסלמי - קצת צורכב אבל להבנתי ישים)
- תשואה גבוהה
- יש השקעה גדולה בצפון אנגליה שצפויה לקבל ביטוי בעליית מחירים בעתיד
- מחירים סבירים מאוד 90K-120K
- אפשרות להתמנף ולקנות משמעותית יותר דירות מאשר בארץ, הבנקים מאפשרים 80% משכנתא

חסרונות
- ניהול מרחוק וסיכון נגזר ממנו
- הצמדות למטבע זר (שאמנם כרגע נמוך אבל לא ברור לאן המגמה הולכת)
- מיסוי של 15% אל מול 10% בארץ
- הנקודה החשובה ביותר מחינתי - מיתון שככל הנראה כבר התחיל בהיקף כזה או אחר באנגליה.
מיתון יכול להביא לירידה במטבע המקומי, ירידה בריבית (יתרון), ירידה במחירי הדיור וקושי במציאת שוכרים.

האם השוק באנגליה אטרקטיבי כרגע או שאולי עדיף לחכות?
מה הבדיקות שהייתם עושים?

כמובן לא המלצות אלא רק דעתכם האישית

תודה רבה לעונים

 

[אורי ג.]

לאחרונה הצטרפתי למספר קבוצות פייסבוק בנושא והתחלתי ללמוד, נראה כי ההשקעה בצפון אנגליה יכולה להביא לתשואות של 8%-10% ברוטו.

קצת אופטימי לדעתי.

- מיסוי של 15% אל מול 10% בארץ

המיסוי הוא לא באמת 15%, כלומר הוא כן אבל אסור לך לנכות הוצאות ניהול, תחזוקה, מימון או כל הוצאה אחרת למעט פחת ככה שלרוב המסלול הזה אינו כלכלי.

- אפשרות להתמנף ולקנות משמעותית יותר דירות מאשר בארץ, הבנקים מאפשרים 80% משכנתא

המטרה שלך זה לרכוש דירות או לעשות כסף? כי אם זה הסיפא אז למה אכפת לך כמה דירות יש לך? למעט אם אתה ממש נהנה לנהל אותם או מחפש פיזור.

 

[yossik]

נדל''ן בצפון אנגליה

שלום לכל הסולידים, ברצוני לשתף אתכם קצת בלבטים שלי ולשמוע עצת חכמים שכבר התנסו בדבר. אני יודע שנפתח שרשור בנושא השקעות בחול לא מזמן, עברתי עליו כמובן, אבל נושא השיח שם היה על שלבים מאוד מאוד התחלתיים כמו חקירת שוק, האם בכלל כדאי וכו'. אני מדבר על שלב יותר מתקדם ועל שלבי רכישה ממשיים. קצת עליי...

www.hasolidit.com

 

[בעשר אצבעות]

קצת אופטימי לדעתי.

המיסוי הוא לא באמת 15%, כלומר הוא כן אבל אסור לך לנכות הוצאות ניהול, תחזוקה, מימון או כל הוצאה אחרת למעט פחת ככה שלרוב המסלול הזה אינו כלכלי.

המטרה שלך זה לרכוש דירות או לעשות כסף? כי אם זה הסיפא אז למה אכפת לך כמה דירות יש לך? למעט אם אתה ממש נהנה לנהל אותם או מחפש פיזור.

תודה אורי

1. מדובר על תשואה ברוטו, כלומר על בית שעולה 120K שכירות צפויה של 850 פאונד בחודש
2. מותר לי לנכות פחת? חשבתי שבמסלול הזה גם זה אסור. המסלול השולי פוגש שיעור מס שולי גבוה שלי ואני לא רואה איך ההוצאות מפחיתות אותו. אבל אשמח להחכים. כמה נהוג לקחת פחת? 4% בשנה על ערך הנכס בניכוי עלות הקרקע?
3. לעשות כסף יותר דירות = יותר כסף שנגזר מעליה הונית שלהן יחד עם שכירות שמחזירה את המשכנתא. אני מעדיף 5 דירות עם 80% משכנתא מאשר דירה אחת לא ממונפת... אתה לא?

 

[bengi]

@רוני @adamshalev
הם כתבו פה בעבר על השקעות שהם עשו בצפון אנגליה.

חסרונות
- ניהול מרחוק וסיכון נגזר ממנו

זה האתגר/סיכון הכי גדול לדעתי בעיסקאות האלה

 

[אורי ג.]

1. מדובר על תשואה ברוטו, כלומר על בית שעולה 120K שכירות צפויה של 850 פאונד בחודש

הברוטו לא מעניין, אני יכול להביא לך נכסים בתשואה של 20% ברוטו ויותר.

2. מותר לי לנכות פחת? חשבתי שבמסלול הזה גם זה אסור.

מותר.

מסלול השולי פוגש שיעור מס שולי גבוה שלי ואני לא רואה איך ההוצאות מפחיתות אותו.

אולי יש כדאיות למסלול ה15% רק אל תשכח לחשב את כל ההוצאות שלך.
שים לב ש15% זה לא מהרווח, זה מההכנסה (בניכוי פחת).

4% בשנה על ערך הנכס בניכוי עלות הקרקע?

לדעתי כן.

יותר כסף שנגזר מעליה הונית שלהן יחד עם שכירות שמחזירה את המשכנתא.

לא. תשואה הונית על דירה ששווה 500K יכולה להיות אף גבוהה יותר מ5 דירות ששוות 100K כל אחת.

אני מעדיף 5 דירות עם 80% משכנתא מאשר דירה אחת לא ממונפת... אתה לא?

לא דיברתי על אחוז המינוף, דיברתי על מספר הדירות. אפשר לקנות דירה אחת ב500K ב80% מינוף ואפשר 5 דירות ב100K עם 80% מינוף.
המטרה היא כסף, לא דירות, כסף.
מה שבטוח:
5 דירות=פי 5 כאב ראש.
5 דירות=הרבה יותר הוצאות עסקה ככל הנראה.
דירות מאד זולות יגררו בהכרח אוכלוסייה פחות איכותית מדירות במחיר נורמלי

אני לא מדבר על אנגליה בכלל, אלו חוקים שתופסים בכל מקום.

 

[רוני]

לאחרונה הצטרפתי למספר קבוצות פייסבוק בנושא והתחלתי ללמוד, נראה כי ההשקעה בצפון אנגליה יכולה להביא לתשואות של 8%-10% ברוטו

היי
השאלה הראשונה שאתה צריך לשאול זה מדוע התשואה כל כך גבוהה ?

התשואה נטו על בתים אלו באזור מיקוד L4 לדוגמא מגיעים לסביבות 6.5% נטו בשנה שזה נפלא אבל מה הקאץ ?

אלו בתים שלא ניתן למכור או לממש אלא אם מוכרים במחיר מופחת במכירה פומבית (שוק הנדל"ן באנגליה רותח, תשאל
את עצמך מדוע מוכרים את הבתים במכירה פומבית במחיר מוזל משמעותי, התשובה זה כמעט האופציה היחידה),
אף משקיע לא ישלם לך פרמיה אם הוא יכול לקנות ולשפץ בעצמו.

האוכלוסיה באזור זה ממעמד סוציואקונומי נמוך, הם לא זכאים לקבל משכנתאות,
אתה חשוף ליותר בלתמים של תיקונים ופינוי שוכרים,
כדי להשביח את הנכס הופכים אותו לדירת שותפים, ואת הסלון הופכים לחדר שינה,
בדירות שותפים יש יותר תיקונים ובעיות עם שוכרים, גם בארץ זה דומה.

התשואה משכירות ההתחלתית אכן מרשימה, אך פוטנציאל עליית הערך והשכירויות מוגבלים בגלל סוג השוכרים,
אם אתה מבין את ההשקעה, ויכול להכיל את מה שמגיע עם זה זה נפלא, לך על זה.

בהצלחה !

 

[בעשר אצבעות]

אה.. לא הבנתי בהתחלה את הכוונה שלך
מסכים עקרונית - רק שהמשכנתא באנגליה הפוכה. אין לי להבנתי אפשרות לקנות דירה ראשונה כאשר כל ההון העצמי יהווה 20% מימון.
לגבי מה שכתבת על המס השולי, אני מבין אבחן את זה ויש גם יתרון נוסף מכיוון שמס שמשולם באנגליה במסלול השולי ניתן לקיזוז מכורך אמנת המס

 

[בעשר אצבעות]

היי
השאלה הראשונה שאתה צריך לשאול זה מדוע התשואה כל כך גבוהה ?

התשואה נטו על בתים אלו באזור מיקוד L4 לדוגמא מגיעים לסביבות 6.5% נטו בשנה שזה נפלא אבל מה הקאץ ?

אלו בתים שלא ניתן למכור או לממש אלא אם מוכרים במחיר מופחת במכירה פומבית (שוק הנדל"ן באנגליה רותח, תשאל
את עצמך מדוע מוכרים את הבתים במכירה פומבית במחיר מוזל משמעותי, התשובה זה כמעט האופציה היחידה),
אף משקיע לא ישלם לך פרמיה אם הוא יכול לקנות ולשפץ בעצמו.

האוכלוסיה באזור זה ממעמד סוציואקונומי נמוך, הם לא זכאים לקבל משכנתאות,
אתה חשוף ליותר בלתמים של תיקונים ופינוי שוכרים,
כדי להשביח את הנכס הופכים אותו לדירת שותפים, ואת הסלון הופכים לחדר שינה,
בדירות שותפים יש יותר תיקונים ובעיות עם שוכרים, גם בארץ זה דומה.

התשואה משכירות ההתחלתית אכן מרשימה, אך פוטנציאל עליית הערך והשכירויות מוגבלים בגלל סוג השוכרים,
אם אתה מבין את ההשקעה, ויכול להכיל את מה שמגיע עם זה זה נפלא, לך על זה.

בהצלחה !

תודה רבה רוני!
מודה שחיכיתי לתגובה שלך
אז מה אתה מציע בעצם לשחקן תשואה כמוני? עם הון של כ 600K ש"ח
איזה איזורים יכולים להתאים יותר?
זה בכלל ריאלי לחשוב על תשואה כזאת תוך כדי הקטנת הסיכון? בגדול השוק מתמחר סיכון ומכאן התשואה...
קראתי את הפוסט שלך ממרץ 2020 וכתבת שאולי אנגליה כבר לא תהיה אטרקטיבית עד אז.
עכשיו, על רקע עזיבה של 800K אנשים מהממלכה לאירופה ועל רקע המיתון המסתמן זה נכון? כדאי לכוון בכלל למדינות אחרות? או שפשוט לאזורים אחרים באנגליה.
בסופו של דבר יש לי מדורה להדליק ורק גפרור אחד

 

[רוני]

אה.. לא הבנתי בהתחלה את הכוונה שלך
מסכים עקרונית - רק שהמשכנתא באנגליה הפוכה. אין לי להבנתי אפשרות לקנות דירה ראשונה כאשר כל ההון העצמי יהווה 20% מימון.
לגבי מה שכתבת על המס השולי, אני מבין אבחן את זה ויש גם יתרון נוסף מכיוון שמס שמשולם באנגליה במסלול השולי ניתן לקיזוז מכורך אמנת המס

את הנכס הראשון תצטרך לרכוש מהמקורות שלך, לאחר קבלת הטאבו תוכל לקחת עליו משכנתא בלון.

באנגליה יש לך פטור ממס בשיעור של 12,571 פאונד לשנה ליחיד נטו,
לכן בנכסים הראשונים לא תשלם מס, אך תתחשבן עם רשויות המס בישראל.

 

[רוני]

תודה רבה רוני!
מודה שחיכיתי לתגובה שלך
אז מה אתה מציע בעצם לשחקן תשואה כמוני? עם הון של כ 600K ש"ח
איזה איזורים יכולים להתאים יותר?
זה בכלל ריאלי לחשוב על תשואה כזאת תוך כדי הקטנת הסיכון? בגדול השוק מתמחר סיכון ומכאן התשואה...

אני באופן אישי מעדיף נכסים הפונים לשוכרים איכותיים יותר בתשואה נמוכה יותר משכירות אבל עם פוטנציאל גבוה לעליית ער ושכירות.

מאחר ואתה מגדיר את עצמך כשחקן תשואה, אתה נכנס מן הסתם לסיכון גבוה יותר,
אם אתה הולך על זה תעשה את זה בזהירות, ואת שכר הלימוד תשלם באהבה,
גם אני שילמתי שכר לימוד.

 

[רוני]

קראתי את הפוסט שלך ממרץ 2020 וכתבת שאולי אנגליה כבר לא תהיה אטרקטיבית עד אז.
עכשיו, על רקע עזיבה של 800K אנשים מהממלכה לאירופה ועל רקע המיתון המסתמן זה נכון? כדאי לכוון בכלל למדינות אחרות? או שפשוט לאזורים אחרים באנגליה.
בסופו של דבר יש לי מדורה להדליק ורק גפרור אחד

כל השווקים המערביים כולל את ישראל במגמת עליית מחירים, כך שאין אופציות אחרות,
מה גם שרמת מחירי הנכסים בצפון אנגליה יחסית זולה משום שרק בשנה האחרונה המחירים פרצו קדימה
לאחר שנים של התאוששות ממשבר הסאב פריים ולאחריו הברקזיט.

האופציה של של לשבת על הגדר זה בזבוז של שנים כמשקיעי נדל"ן, בעיקר כאשר פועלים עם מימון.

 

[עודאחד]

היי
השאלה הראשונה שאתה צריך לשאול זה מדוע התשואה כל כך גבוהה ?

התשואה נטו על בתים אלו באזור מיקוד L4 לדוגמא מגיעים לסביבות 6.5% נטו בשנה שזה נפלא אבל מה הקאץ ?

אלו בתים שלא ניתן למכור או לממש אלא אם מוכרים במחיר מופחת במכירה פומבית (שוק הנדל"ן באנגליה רותח, תשאל
את עצמך מדוע מוכרים את הבתים במכירה פומבית במחיר מוזל משמעותי, התשובה זה כמעט האופציה היחידה),
אף משקיע לא ישלם לך פרמיה אם הוא יכול לקנות ולשפץ בעצמו.

האוכלוסיה באזור זה ממעמד סוציואקונומי נמוך, הם לא זכאים לקבל משכנתאות,
אתה חשוף ליותר בלתמים של תיקונים ופינוי שוכרים,
כדי להשביח את הנכס הופכים אותו לדירת שותפים, ואת הסלון הופכים לחדר שינה,
בדירות שותפים יש יותר תיקונים ובעיות עם שוכרים, גם בארץ זה דומה.

התשואה משכירות ההתחלתית אכן מרשימה, אך פוטנציאל עליית הערך והשכירויות מוגבלים בגלל סוג השוכרים,
אם אתה מבין את ההשקעה, ויכול להכיל את מה שמגיע עם זה זה נפלא, לך על זה.

בהצלחה !

הרשה לי לחלוק עליך בתור אחד שיש לו כמה נכסים בליברפול, רק חלקם מאוקשן.
הבתים שנמכרים באוקשן זה בד"כ נכסים הרוסים שדורשים שיפוץ מאסיבי או שיש בהם בעיות משפטיות (ליס קצר מ100 שנים שלא מאפשר לקבל משכון עליו למשל). אם עושים עבודה טובה ניתן לנטרל את המוקשים ועדיין למצוא נכסים שעושים תשואה יפה.

אני מסכים שספציפית L4 זה איזור בעייתי מבחינת שוכרים אבל אפשר ללכת לאיזורים כמו L13, L9, L20 וכד' שם הרמה הסוציו-אקונומית גבוהה יותר. אני אישית חווה עליה משמעותית בשכירות החודשית (למשל כ15% ב3 שנים) וגם עליית ערך יפה בנכסים (למשל כ30% בכ3 שלוש שנים). יש איזורים שלמים שנחשבים ברמה סוציואקונומית נמוכה ולאט לאט יוצאים מזה (L20 זו דוגמא טובה).

לגבי מכירה- עדיין לא הגעתי למכירה אבל בהחלט קניתי לא באוקשן אז הייתי בצד הקונה בשוק החופשי. צריך לשים הצעה מהירה מאוד כי השוק רותח ואם לא זזים מהר אז פשוט לא מצליחים לקנות.

אז כן, אפשר להגיע לתשואות יפות ולקבל עליית ערך ועלייה בשכירות. אולי בכלל מדובר בכתיבה מפוזיציה..?

 

[רוני]

אז כן, אפשר להגיע לתשואות יפות ולקבל עליית ערך ועלייה בשכירות.

היי
אני שמח לשמוע שאתה מרוצה, בכל עיר גדולה יש אזורים שהם בעיתיים יותר והתשואות שם בהתאם,
בשום מקרה לא עשיתי הכללה על כל ליברפול,
לכן כאשר מציגים תשואות ברוטו של 8% עד 10%, ניתן להבין באיזה טייפ של נכסים או שוכרים מדובר.

אני בהחלט כותב מתוך פוזיציה, כמשקיע נדל"ן ברחבי אנגליה מאז שנת 99 כולל ליברפול,
וכבעלים של חברה הפועלת בשוק זה, את התשואות בשוק אני מכיר מהשטח, מניהול משא ומתן
על בלעדיות על פרויקטים גדולים למגורים, ליברפול נהנתה מעליות ערך חזקות בשנים האחרונות,
אני עדיין משיג פרויקטים בשוק זה, אך המשא ומתן הולך ונעשה קשה יותר.

 

[sup11]

יש מנטרה שמנסים למכור בארץ, שכביכול הדיירים בדירות שייכים לקטוגריית "Young professionals" ואילו בבתים בטווח המחירים של 100-130K מדובר באוכלוסייה בעייתית.
ימציע לבדוק טוב, כי במציאות ה Young professionals הרבה פעמים הם במקרה הטוב Young אך רחוקים מלהתאים לאוכלוסיה שניסו למכור לכם.
שורה תחתונה (שנכונה כמעט תמיד) - תעשו טוב טוב בדיקות בעצמכם

 

[עודאחד]

היי
אני שמח לשמוע שאתה מרוצה, בכל עיר גדולה יש אזורים שהם בעיתיים יותר והתשואות שם בהתאם,
בשום מקרה לא עשיתי הכללה על כל ליברפול,
לכן כאשר מציגים תשואות ברוטו של 8% עד 10%, ניתן להבין באיזה טייפ של נכסים או שוכרים מדובר.

אני בהחלט כותב מתוך פוזיציה, כמשקיע נדל"ן ברחבי אנגליה מאז שנת 99 כולל ליברפול,
וכבעלים של חברה הפועלת בשוק זה, את התשואות בשוק אני מכיר מהשטח, מניהול משא ומתן
על בלעדיות על פרויקטים גדולים למגורים, ליברפול נהנתה מעליות ערך חזקות בשנים האחרונות,
אני עדיין משיג פרויקטים בשוק זה, אך המשא ומתן הולך ונעשה קשה יותר.

אבל אתה מכיר ועובד רק עם תשואה רק של נכסים חדשים מהניילון (או של CONVERSION), לא?
האם אתה קונה נכסים שאתה משפץ באמצעות קבלני משנה וכד'? אני אישית עוקב אחריך כבר כמה שנים ובגללך נכנסתי לשוק מלכתחילה (בגלל הודעות בפורום זה ממש) אבל הגישה שלך היא שמרנית מבחינת סוג הנכסים שאתה קונה. ישנן דרכים אחרות שדורשות השקעה וגם BOOTS ON THE GROUND ומביאות לתשואות הרבה יותר גבוהות מאשר קניית נכס מקבלן ששם אתה מגיע במקרה הטוב ל5-6% ברוטו לפני מינוף (גם כזה יש לי).

 

[אורי ג.]

אתן לכולם טיפ פה ללא קשר לליברפול:
הממוצע הוא החבר שלכם, במיוחד בעסקאות מרחוק. תתרחקו מאד כלפי מטה מהממוצע והאוכלוסייה תהיה בהתאם, ליברפול לדוגמא:

House Prices in Liverpool

The average price for a property in Liverpool is £213,587 over the last year. Explore Rightmove house prices to find out how much properties sold for in Liverpool.

www.rightmove.co.uk

 

[solidix2]

שיש לו כמה נכסים בליברפול,

אתה קונה נכס מוכן עם משכנתא או קונה במזומן משפץ ואז מבצע ריפייננס?

 

[עודאחד]

אתה קונה נכס מוכן עם משכנתא או קונה במזומן משפץ ואז מבצע ריפייננס?

גם וגם. נכס ראשון חייבים במזומן (עם\בלי הלוואות מהארץ)

 

[solidix2]

גם וגם. נכס ראשון חייבים במזומן (עם\בלי הלוואות מהארץ)

תוכל לשתף בריביות ֿ תנאים?
איך אתה מוצא נכסים בשוק חם כמו השוק בליברפול?