1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על בקשת או מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ אישי מבעל הרישיון המתאים.

השקעה בנדל"ן בארץ באמצעות "מתווכי חבילה"

הנושא בפורום 'פינת המשקיעים' פורסם ע"י doc29, ‏22/8/15.

  1. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,560
    לייקים שהתקבלו:
    2,348
    הי תודה. אבל להרגשתי זה הרבה הרבה יותר קשה בתחום הנדלן, מצריך עבודה פיזית של ללכת לחפש ולראות, להכיר המון חוקים, לשים לב לפרטים בחוזים, כל עסקה שונה מקודמתה. בשוק ההון אחרי קריאה של כמה בלוגים וספר או שניים אתה כבר עם כמעט כל מה שצריך כדי להשקיע בצורה סבירה. אתה לא חושב?
    לגבי מתווכים, אני אישית מכיר 2, אחד מהם הוא משפחה, כך שאני מניח שיהיה לי קל יותר למצוא מציאות.
    התחושה שהוא משדר הוא שהם ממקסמים את התשואה על ידי צוות רב תחומי מנוסה שעובד ביחד, ותמורת אחוז מהרווחים אתה נהנה מהפירות, וכל זה גם בלי להתאמץ יותר מדי.
     
    רובי1 ו-daat99 אוהבים את זה.
  2. רובי1

    רובי1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    1,449
    לייקים שהתקבלו:
    1,219
    אני משער, שהם מדברים על דירה מחולקת. אני מבין היטב שה לא חוקי ואתה דיברת על אפשרות חוקית, אבל המתווך שמבטיח את זה כנראה לא יספר לך שזה לא חוקי.
    מעבר לכך, אם אתה קונה דירה בתשואה של 5.5% (שאת זה אתה יכול להשיג בלי בעיה) ומחיר הדירה עצמה עולה בהתאם לאינפלציה של 2.5%, שזה גם די סביר לטווח רחוק, אז קיבלת 8% נומינאלי.
    אתה לא באמת מתכוון שלא תלך איתו ותראה את הדירות שהוא מציע לך, ולא תפסול חלק מהן, הרי בסוף ההחלטה שלך.
    לגבי החלק המשפטי, אתה בכל מקרה תיקח עו"ד טוב ומוכר אז למה צריך עוד מתווך? אם אתה מדבר על חוקי מס נדל"ן זה לא באמת מסובך מידי.
    כנראה שזה משתנה מאחד לשני, אבל אני קורא כבר הרבה זמן על שוק ההון ועדיין לא מרגיש מבין הכל. בנדל"ן אחרי כמה שיחות עם מתווכים וכמה סיורים בדירות הרגשתי די בטוח. אינני חושב שיש הרבה מה ללמוד על נדל"ן, בהנחה כמובן שאתה חי בארץ ויש לך את ההכרה הבסיסית.
    לא ברור על איזה צוות הוא מדבר, עו"ד? שמאי? שיפוצניק זול? לא התלהבתי.
     
    אורי, daat99 ו-doc29 אוהבים את זה.
  3. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    לא חוקי = לא מעניין (אותי). כלומר זה כן מעניין אותי אבל כדי לגרום לי לעבור על החוק תאלץ להציע לי הרבה יותר מ8%.
    יש לך טעות בחישוב. אם מחיר הדירה עולה ב2.5% התשואה שלך בקושי זזה. גם 5.5% זה לא פשוט למצוא היום, תאלץ לנדוד לפריפריה הרחוקה.
     
  4. רובי1

    רובי1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    1,449
    לייקים שהתקבלו:
    1,219
    אני יודע, גם אותי לא. אבל אני חושד שזוהי כוונתם של כל מיני מתווכים שמבטיחים את התשואה הזו, לכן כתבתי.
    לא הבנתי. 5.5% תשואת שכירות, + 2.5% עליית ערך הנכס = 8% תשואה נומינאלי. מה לא נכון?
    הפריפריה הרחוקה הזו, נמצאת במרחק שעת נסיעה בודדת מת"א. יש שם ערים בעלות שוק נדל"ן מבוקש, מרכזי תעסוקה מפותחים, אוכלוסיה איכותית. כיון שאני במקור מהפריפריה, זה לא מפחיד אותי.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  5. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    ^^^
    אם מחיר הדירה עלה ב2.5% אז התשואה השוטפת שלך לא זזה. אם בכוונתך לתשואה הכוללת אם תמכור את הדירה אז היא גם לא תהיה 8% אחרי שנה כיוון שלא לקחת בחשבון עלויות עסקה גבוהות *2 + מס.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  6. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,792
    לייקים שהתקבלו:
    3,175
    doc29, Roi, אורי ומשתמש נוסף אוהבים את זה.
  7. daat99

    daat99 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,338
    לייקים שהתקבלו:
    6,160
    לרוב כשמדברים על צפי תשואה לא מכלילים הוצאות שונות.
    אם ניקח לדוגמא את שוק ההון אז כשמישהו אומר "המדד עולה ב-10% בשנה" הוא מתעלם מדמי ניהול חשבון, עלויות קניה/מכירה, מס רווחי הון וכו'.

    אם אתה רוצה לדבר על תשואה נטו של 8% אחרי כל ההוצאות השוטפות אז אני לא מכיר מציאות כאלו, אבל תשואה ברוטו של 8% זה אולי נדיר אבל בהחלט קיים (ומה רע בפריפריה? שם יש את התשואה היותר טובה בארץ).
     
    רובי1 אוהב/ת את זה.
  8. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    תשואות גבוהות יותר באות עם סיכון גבוה יותר.
    לא לחינם התשואה הנמוכה ביותר בת"א.
    הפריפריה גם לי אישית מאד רחוקה (אני מת"א).
     
    רוני ו-daat99 אוהבים את זה.
  9. רובי1

    רובי1 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏6/7/15
    הודעות:
    1,449
    לייקים שהתקבלו:
    1,219
    1. די סביר להניח שגם מחירי השכירות יעלו בהתאם למדד.
    2. אני לא מתייחס לתשואה אחרי שנה, אני מתייחס לתשואה לטווח ארוך יותר. נאמר אדם שרוצה להשקיע ל15 שנה. מלבד השכירות שדופקת לו כל חודש, יש לו הצמדה של ערך הדירה לאינפלציה שזה תוספת תשואה.
    3. לגבי עלויות, לקניית דירה יש עלויות גבוהות בהתחלה. אבל אם ניקח בחשבון שבהמשך אין לך דמי ניהול שנתיים, (מלבד אחזקת הדירה. שכפי שנאמר כאן בעבר, צריך לקחת בחשבון חודש או חודשיים של שכירות בשנה, (בהתאם לרמת התחזוקה של הדירה, לא הרי דירה חדשה כהרי דירה בת 50) + אין לך מס רווחי הון בדירה ראשונה, אז אחרי כמה שנים זה מתקזז.
    אתה בהחלט צודק.
    אבל, 1. המחירים בפריפריה לא עולים כבר 9 שנים, אלא פחות.
    2. כאשר אתה מדגיש את זה שוב ושוב, ראוי שתאמר גם שלא משקיעים בשוק שלא מכירים אותו היטב.
    לפי זה השקעה בנדל"ן בחו"ל מסוכנת עוד יותר.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  10. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    1. מסיכונים לא צריך לברוח. צריך להתמודד איתם ולנהל אותם. קצת ידע, קצת כיתות רגליים, קבלת עצה (לעתים בתשלום) יעזרו בהתמודדות. מי שרק מחפש את הסיכונים והבעיות נשאר בבית ולא עושה כלום. לא רק בהשקעות, אלא בחיים. אני לא חושב שגישת ההפחדה האוטומטית מועילה במיוחד.
    2. נראה לי שבדיון לעיל התמסמס ההבדל בין ״תשואה״ לבין ״תזרים מזומנים״. בהשקעה בנדלן התשואה מגיעה מחמישה מקומות: 1) תזרים מזומנים משכר דירה בניקוי ההוצאות השוטפות; 2) פחת, שמקטין את חבות המס שלך, ושקל שלא שילמת למס הכנסה הוא שקל שהרוחות; 3) אם לקחת הלוואה, אז בכל תשלום חודשי שילמת חלק מהקרן, קרי רווח; 4) הטבות מס נוספות: מעבר לפחת בישראל הכנסה משכר דירה עד לתקרה מסויימת פטורה ממס. בבואך להשוות תשואה על הכנסה משכר דירה לשוק ההון יש לקחת זאת בחשבון; 5) לבסוף, עליית ערך. עליית ערך בהסתמך על מחירי השוק היא ספקולטיבית, ובאותה מידה הערך יכול גם לרדת. זה עניין של בחירת שוק, בחירת נכס, ועיתוי. קרי מידה לא מבוטלת של מזל עליו אין לך שליטה או ודאות. אבל יש גם עליית ערך שתלויה בבעלים וזו השבחה של נכסים שזקוקים לכך. השבחה יכולה לעתים להשפיע הן על תזרים המזומנים (שכ״ד גבוה יותר) הן על ערך הדירה ליום המכירה או מיחזור המשכנתא. בקיצור, מי שמכיר אותי יודע שאני לא מתלהב מהתשואה על נדל״ן למגורים בישראל, אבל התשואה הכוללת גדולה מתזרים המזומנים ויכול להיות שהיא כן מגיעה ל-8% שהובטחו לעיל.
     
    doc29 ו-daat99 אוהבים את זה.
  11. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    ^^^ או לחלופין הפסד בלי משכנתא, או הפסד עצום עם משכנתא.
    ושמדברים על תשואה של נכס נדל"ן (מסחרי או מגורים) הכוונה היא תמיד לתשואה הנוכחית מההשכרה כיוון שאף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  12. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    1. כן, תשואה שלילית זו אפשרות. אם כי גם כאן יש לזכור שרווח או הפסד מעליית ערך משנים רק ברגע המכירה או שיחלוף המשכנתא, ולא במהלך תקופת האחזקה. מי שדוגל בהשקעה ״סולידית״ ארוכת טווח במדדים בשוק ההון בוודאי מבין זאת.
    2. לא יודע מי זה ״מדברים״, אבל מי שמבלבל ״תשואה״ עם ״תזרים מזומנים״ לא מבין על מה הוא מדבר. מבין חמשת מקורות התשואה שהזכרתי רק זה המתייחס לעליית ערך הוא בעל היבט ספקולטיבי, וגם הוא לא ב-100%. אני ממליץ לדבר עם אנשים אחרים.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  13. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    התזרים ידוע, המחיר מכירה אינו, אפשר להניח הנחות מפה ועד הודעה חדשה אבל שמתמחרים עסקת נדלן מקובל לתמחר עלייה (או ירידה) ערך ב0.
    התזרים שכן ידוע (או ניתן לחזותו בקלות).
    הנה דוגמא לקרן ריט שקנתה נכס בתשואה של 8.1% בארץ:
    http://www.bizportal.co.il/capitalmarket/news/article/413574
    הנה עוד אחת ב8.5%:
    http://www.bizportal.co.il/capitalmarket/news/article/408887
    כמובן שהם אינם מתייחסים לעליית ערך ככל שתהיה כזו.
    בדוק כל עסקת נדלן ותראה שהחישוב אותו החישוב.
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  14. daat99

    daat99 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,338
    לייקים שהתקבלו:
    6,160
    אני כבר התבלבלתי, אתה טוען שיש או שאין עסקאות נדל"ן בארץ עם 8% תשואה?
     
  15. doc29

    doc29 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏14/2/15
    הודעות:
    2,560
    לייקים שהתקבלו:
    2,348
    @אורי תודה. בהקשר לשאלה המקורית של הפוסט, אשמח לשמוע את דעתך.
     
  16. אורי

    אורי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    1,019
    לייקים שהתקבלו:
    2,010
    שמע @אורי ג. ידידי, אני לא רואה צורך לחזור על דברי שוב ושוב, ואני לא רואה טעם בויכוח אם אתה אינך קורא את דברי ובמקום זה מגיב לדברים שלא אמרתי.
    1. אם ממה שכתבתי הבנת שהתשואה מורכבת משכר דירה צפוי וודאי מחד ושכל השאר הוא ספקולטיבי לחלוטין וקורה רק בשעת המכירה, אז או שלא קראת מה שכתבתי או שלא הבנת. אם יש לך שאלות: שאל. אם אתה לא מסכים אז תחלוק אל מה שאמרתי, ולא על אנשי קש. אבל אם לא קראת אז בוא נפסיק עכשיו כי זה בזבוז זמן.
    2. לגבי הקישורים, באחד אין משכנתא והשקעת הון נוסף ולכן בו תזרים המזומנים אכן מהווה את רוב התשואה, ובשני דווקא נאמר מפורשות שמדובר על ה-Net Operating Income, שזה חישוב חשוב מאוד, אבל איננו סוף הסיפור. משזה נאמר, כן, גם המאמר שם עושה שימוש עממי במושג ״תשואה״ בצורה שאיננה כוללת באמת את התשואה כולה. זה בסדר כל עוד כולם יודעים מה הושמט ולמה ומה המשמעות של ההשמטה.
    3. לבסוף, זה נכון להשוות השקעות נדל״ן בלי שיקולי עליית ערך לפני המימוש ובלי שיקולי מיסוי, אבל זה לא אומר שזו התשואה כולה. על אחת כמה וכמה כשהסיבה לכך שלא מחשבים מיסוי היא מטעמי נוחות ההשוואה, כי לכל אחד משמעויות הטבות המס אומרות משהו אחר, אבל במדינת ישראל הפטור ממס על הכנסות משכ״ד הוא קבוע ולכן בהחלט לגיטימי לקחת אותו בחשבון. חשוב מכך, כשאדם בודד מסתכל על השקעת נדל״ן חשוב מאוד שיבין שיש מספר מקורות תשואה, ולא רק שכר דירה, וזו עובדה ששום דבר לא ישנה אותה. לדיון שלנו כאן לעיל ולהצהרות הכוללניות והפסקנית שהושמעו בו זה נראה לי אקוטי.
    יום טוב.
     
    Roi ו-daat99 אוהבים את זה.
  17. רוני

    רוני משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏25/1/15
    הודעות:
    1,792
    לייקים שהתקבלו:
    3,175
    בהחלט לא משקיעים בשוק שלא מכירים בחו"ל. לפני כל השקעה חייבים להבין למה נכנסים וזה כולל את שוק ההון.
     
    אורי, אורי ג. ו-daat99 אוהבים את זה.
  18. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    9,655
    לייקים שהתקבלו:
    11,927
    טענתי שאין 8% בדירות למגורים, בנדל"ן מסחרי בטח שיש 8% וגם יותר מכך.
     
  19. ע.מדי

    ע.מדי משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏20/2/15
    הודעות:
    2,819
    לייקים שהתקבלו:
    2,939
    היתה כאן הערה שכד בישראל הוא פטור ממס,
    נכון ובתנאי שמדובר בדירה למגורים בסכום שהוא פחות מ 5k ובמסלול הזה אי אפשר לקזז הוצאות על הנכס
    מה שבאמת כנראה נפוץ בישראל הוא השכרת דירות מרובות למגורים בשכר דירה גבוה מ 5k תוך העלמת מס ...
    חלק מה מעלימים הם תאבי בצע וחלקם כנראה גילו שללא העלמת מס העיסקה פחות אטרקטיבית
     
    daat99 אוהב/ת את זה.
  20. daat99

    daat99 משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏18/3/15
    הודעות:
    6,338
    לייקים שהתקבלו:
    6,160
    וחלק לא יודעים שהם מעלימים מס.
    אל תמעיט בעצלנות של אנשים ומה הם לא בודקים לפני שהם זורקים חצי מיליון שקל על דירה :)
     
    ע.מדי אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
השקעה בנדלן באמצעות Fundrise פינת המשקיעים ‏18/3/19
השקעה בנדלן בחול- איפה הקאטצ? פינת המשקיעים ‏7/10/18
realextate - השקעות בנדלן בחול ביחידות השקעה נמוכות- מה דעתכם? פינת המשקיעים ‏9/11/16
אשמח לשמוע חווד על השקעה בנדלן בארהב פינת המשקיעים ‏10/4/16
השקעה במוצר הנותן תשואה חודשית פינת המשקיעים ‏ביום ראשון ב- 20:23
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.