השקעה בדירה בליברפול

[אלרונד]

שלום, לאחרונה נואשתי מהרעיון לקנות דירה בישראל, ואני שוקל להפנות את ההון העצמי לרכישת דירות באנגליה.
מאחר ואני לא מעוניין בהשקעה בסיכון גבוה, החלטתי להתמקד באחת הערים הגדולות שיש בהן ביקוש לדירות קטנות להשכרה לסטודנטים או משפחות צעירות.
אחת מהערים שההשקעה בהם נראית לי כדאית היא ליברפול שהיא עיר מתפתחת, עם מספר אוניברסיטאות ומוקדי תעסוקה אבל כמובן שבשלב זה אני פתוח להצעות אחרות.
התוכנית כעת היא לרכוש שתי דירות (לא בהכרח באותו פרויקט) בשווי של כ400,000 ש"ח כל אחת.
יש גם שאלה האם כדאי לרכוש שתי דירות באותה העיר,אזור ארץ (מצד אחד זה כנראה מקל על הניהול, מצד שני פיזור פיזור פיזור...
אפשרות אחרת שאני שוקל היא העיר לידס, שאומנם קצת פחות מרכזית מליברפול, אבל בהחלט נמצאת בתנופת בניה והתחזיות לגביה אופטימיות ממה שראיתי..
תחילה חשבתי על השקעה במעונות סטודנטים, היתרון הוא שהמתחם מנוהל על ידי חברת ניהול ואני כמשקיע לא אצטרך להתעסק בתחזוקה, שוכרים וכדומה. החיסרון מתבטא כמובן בתשואה נמוכה יותר, הגבלת קהל היעד לנכס ו"ובזבוז" פטור ממס רכישה על דירה ראשונה.
אני יודע פחות או יותר איך להעריך רכישת דירה להשקעה בישראל (פחות או יותר כי הנבואה ניתנה לשוטים) אבל איך עושים את זה במקום שאינו מוכר לך מיד ראשונה? אשמח מאוד להפניות למידע בנושא זה.
בנוסף אם רוכשים ישירות מסוכן אנגלי, ( לדוגמה property.assetz.co.uk) איך מוצאים חברת ניהול אמינה שתעשה את הניהול השוטף של הנכס?
שאלות נוספות הם בעניין המיסוי, אבל נראה לי שזה עוד רחוק.

אשמח להצעות, תובנות והמלצות.
תודה ושנה טובה.

 

[Gentlemen]

אני מתנחל על הדיון שלך ומוסיף עוד שאלה שאולי תיהיה רלוונטית גם לך,
קראתי גם הרבה בזמן האחרון על נכסים באנגליה והבנתי שהם מתחלקים בקרקע ל2 סוגים, Freehold וLeasehold.
בLeasehold הקרקע היא מחכירה ולכן אתה לא באמת הבעלים, אם החכירה עומדת להיגמר מחיר הנכס קורס ולא ניתן לקבל משכנתא עליו. בנוסף לכך, יש חברת ניהול מטעם בעל הקרקע שדואגדת לתחזוקה וגובה על כך לפעמיים סכומים מוגזמים.
בFreehold לעומת זאת אתה בעל מחזיק בכחלק מהבעלות על הקרקע ביחד עם שאר הדיירים ואתם אחראים על הניהול.

לפי מה שזה נשמע, היתרון של הFreehold הוא משמעותי ולכן גם המחירים של הנכסים הללו מגיעים לפעמיים לעשרות אחוזים יותר מבתים זההים עם חכירה.

אני מבין שLeasehold יותר זול אבל חוץ מזה אני לא רואה יתרון על פני הFreehold, יש משהו שאני מפספס? יש סיבה בכלל לקנות Leasehold למי שבונה על השקעה לטווח ארוך?

 

[doc29]

אני ביררתי על צפון אנגליה לא מעט וירדתי מזה, בעיקר בגלל תשואות נמוכות. אם אתה מאמין שיהיו עליות ערך משמעותיות אולי שווה, אבל מהבירורים שעשיתי אין מספיק בשר. לאחרונה הם גם הוסיפו מס בולים על דירה שניה (ולא מעניין אותם אם הדירה הראשונה בישראל או באנגליה או בכל מקום אחר).

מכל מקום, העצות שאני יכול לתת מניסיוני הדל מאוד, לאור הבערך שנה אחרונה בה חיפשתי דירה להשקעה בחול, ובהתחשב בכך שהצלחתן של ההשקעות שלי אינה ידועה, ולפיכך יש סיכוי בלתי מבוטל שאני מקשקש:

1. הכי חשוב: תבדוק בדקדקנות את האנשים שאתה עובד איתם. בדגש על הsourcing agent, שהוא זה שמוצא לך את הנכס. אני ביררתי לא מעט, והיחידים שנראו לי אמינים , וגם התקרבתי לסגור עסקה איתם היו חברה בשם RMP property, שמובילים שני חבר'ה צעירים שיש להם גם פודקאסט מצוין ששכחתי את שמו אבל לא בעיה למצוא. הם מאתרים נכסים מתחת למחיר השוק (אני מעריך שהם מגזימים מעט בשווי ההנחה, אבל זה נובע בעיקר מקניה קבוצתית ).
לגבי assetz, זכור לי ששמם נכרך בכמה דברים פחות טובים, תברר בפרוטרוט, תשאל בפורומים וכו'.

2. תחשב תשואה כמו שצריך. כולל הכל!! תזכור שתשואה היא לא תזרים, והיא מתקבלת אחרי שסיימת את העסקה, כלומר קח בחשבון עלויות מכירה ומס רווחי הון.

כאמור התשואה לא גבוהה באנגליה. צירפתי לדוגמא נכס שהחברה שציינתי שווקה לא מזמן בליברפול:

http://rmpproperty-2749607.hs-sites..._cFZLlJtPPuNXV-66CGp4jrAmSuQ1A&_hsmi=65430076

יש שם pdf שמפרט הכל וייתן לך דוגמא לדירה קטנה להשקעה בליברפול ומה אפשר לצפות ממנה. מגיעים לתשואה ברוטו של 4, אולי 5 אחוז. נטו כמובן זה יורד משמעותית. למען האמת הסיבה שאני ממליץ עליהם היא שהם היו מאוד ישרים איתי והודו שהתשואה משכירות אינה גבוהה, אבל ציינו, ובצדק, שמי שמתעשר מנדלן מתעשר לא משכד אלא מעליית ערך. הם משוכנעים בכך שתהיה עליית ערך ומתבססים על המחזור נדלן בן 18 השנה, בעיניי זה קצת וודו אבל לא חשוב. לכן הם גם מאוד מטיפים למינוף די משמעותי.

3. תלמד להשתמש בכלים לחקר שוק באנגליה. המובילים זה rightmove וזופלה אם אני זוכר נכון, אבל יש עוד הרבה. תקרא בפורומים, המוביל ממה שאני זוכר הוא property tribes. יש שם המון מידע והסברים איך לבצע due dilligence לעסקת נדלן. תעלה כמה עסקאות לדוגמא, תנתח אותן ותן לאנשים שם לקטול אותך, לראות מאילו הוצאות או בעיות התעלמת. כשיש לך נכס קונקרטי שמציעים, תעלה שאלה בפורום מקומי ותצליב תשובות של כמה אנשים.

4. בהמשך, כל דבר שאתה רוצה לברר, תשאל כמה אנשים. תתעלם מתשובות של אינטרסנטים ותדבוק בפסימיסטיים ובביקורתיים. מי שהכי עזרו לי בקבלת מידע בדירות שקניתי היו אלה שהתחילו ב"זו טעות, אל תקנה בחול, זה מסוכן, יעקצו אותך. למה לך." ולא אלה שהתחילו ב"מעולה, רעיון מצוין, האמת שאני מכיר כמה אנשים ש/אשמח לקפוץ לראות דירות בשבילך וכו'". ברגע שמישהו כזה מראה רמז מצידו לבקש כסף, תסתלק. זה לפחות מה שאני עשיתי.

5. הפרדת רשויות: עורך דין תבחר בנפרד על פי המלצות. אינספקטור. וכו'.

6. תוודא שכל אנשי המקצוע שאתה עובד איתם הם בעלי רישיון בתוקף. ויותר מזה, כל אדם שאתה משלם לו ובייחוד זה שמוצא לך את הנכס, תשאל את עצמך: אם יתברר שזה היה חתול בשק, או שהוא פעל בניגוד אינטרסים, האם הוא ייאלץ לתת את הדין? האם יש לו מחויבות חוקית לכך? כשחיפשתי דירה בדבלין פנה אלי ישראלי מקומי והציע לעזור לי. כמובן בתשלום. וכמובן שלשאלתי, אמר שהוא לא מתווך אבל "הוא מאוד מתמצא בדבלין". יכול להיות שזה נכון. אבל אם הוא היה מוכר לי נכס גרוע, לא באמת היה לי למי לפנות בתלונות .

7. לי נראה הגיוני להתמקד באיזורים עם ביקוש מאוד גבוה. כלומר מרכזי הערים הגדולות. אני בטוח שאפשר להצליח במקומות אחרים, אבל כיוון שממילא אתה בהשקעה מסוכנת יותר (משקיע מרחוק), חשוב לדעתי למזער לפחות את הסיכון הזה.

נראה לי מספיק לבינתיים, אשאיר את הבמה לאנשים שבאמת מבינים משהו

בהצלחה.

 

[רוני]

לגבי העיר לידס אתה טועה בגדול, היא משמעותית חזקה כלכלית מהעיר ליברפול, שניהם ערים טובות להשקעה, התשואות נטו משכירות טובות עם פוטנציאל לעליית ערך.
לגבי יתר הנושאים תמשיך לחקור.
המסקנות שלך לגבי השקעות נישה כמו מגורי סטודנטים, חלקיות ולא מדוייקות, אתהרושם את היתרונות מבלי להבין את החסרונות, תרשום שאילתה בגוגל, על יתרונות וחסרונות בסוג זה של השקעה.
בגדול הכיוון שלך נכון, תצטרך לברור את המידע ולהחליט מה מתאים לך.
בכל מקרה בהצלחה !

 

[adamshalev]

@Gentlemen חכירה זה מושג שקיים גם בארץ (אני קניתי בית בחכירה ל-99 שנים) ובאנגליה החכירה היא בד״כ ליותר שנים, 125 למשל.
עם כל הכבוד להשקעה ״לטווח ארוך״, מעטים בני האנוש שבאמת משקיעים ל-100 שנים. סביר מאד מאד שב-20 השנים הקרובות, שווי הנכס יעלה במידה שבה מאד ישתלם למכור אותו ולקנות נכס אחר במדינה אחרת, אולי אפילו בארץ.

@אלרונד
בסה״כ אנגליה זה מקום סביר להשקיע בו, וכמובן שאתה צריך לעשות את הש.ב. שלך, אבל בשורה התחתונה התשואה שלך לא תהיה פנומנלית, אלא סד״ג של 4% נטו, עם פוטנציאל (אולי, אולי לא) לעליית ערך.

 

[ERE בלי ה E]

לעניות דעתי היתרון הגדול של השקעה בנדל"ן הוא מינוף. בקנייה באנגליה לא תהיה אפשרות למשכנתא לפחות לדירה ראשונה-שנייה וכן מדוע בכלל להשקיע באנגליה?
מדירות לסטודנטים הייתי ממליץ להתרחק כי דירות כאילו ניתן יהיה למכור רק למשקיעים וגם כי יש הצפה של דיור ייעודי לסטודנטים גם בצפון אנגליה.
כללל, הייתי מתרחק מפרוייקטים חדשים של דירות באנגליה (וגם בארץ). באנגליה יש ground rent ודמי ניהול שיעלו עם השנים ויכרסמו בתשואה שגם ככה נמוכה בדירות. למשל ברובע L1. בליווקפול ניתן להניח תשואה של 4-5 אחוז...מהשכרה. עליית ערך זה נעלם ולא הייתי סומך על זה ובטח לא קונה דירה בחול עם צפי ל 5% של תשואה מהשכרה.
בתים פרטיים שמקנים המחיר נכון ושניתן להוסיף להם ערך (למשל ב aintree) יכולים לתת גם 10 אחוז תזרים אבל מציאה של בתים כאילו (לרוב 2-3 terraced houses) לא פשוטה ודורשת הכרה מעמיקה של האיזור. שיפוץ והוספת ערך ידרוש צוות מקומי ופיקוח עליו. בקיצור, קשה לביצוע בשלט רחוק. לטעמי יש עסקאות יותר טובות בארץ עם היתרון הייחודי כמעט של ישראל שהוא השבחה עתידית של פינוי בינוי. אם התקציב גדול מידי בארץ ניתן לקנות עם שותפים.
זה ה 2 cent שלי

 

[Gentlemen]

@Gentlemen חכירה זה מושג שקיים גם בארץ (אני קניתי בית בחכירה ל-99 שנים) ובאנגליה החכירה היא בד״כ ליותר שנים, 125 למשל.

עניתי לך בהודעה יותר ארוכה עם קישור לכתבה בנושא. משום מה ההודעה לא אושרה ע"י האדמין ונמחקה.

בכל מקרה, ההבדל הוא שבאנגליה יש לך בנוסף לחכירה יש דמי שכירות שנתיים לשטח(ground rent), הם עומדים בין עשרות למאות פאונדים לשנה לשטח.במקביל אתה משלם דמי ניהול ואחזקה (service charge) לחברה מטעם בעל השטח. יש הרבה תלונות מצד תושבים בריטים על תשלומים מנופחים ולא ריאלים לתשלומים שהם דורשים.

בישראל בדר"כ החכירה יותר פשוטה וזולה ועליות אחזקת הנכס הם באחריותך.

 

[adamshalev]

עניתי לך בהודעה יותר ארוכה עם קישור לכתבה בנושא. משום מה ההודעה לא אושרה ע"י האדמין ונמחקה.

בכל מקרה, ההבדל הוא שבאנגליה יש לך בנוסף לחכירה יש דמי שכירות שנתיים לשטח(ground rent), הם עומדים בין עשרות למאות פאונדים לשנה לשטח.במקביל אתה משלם דמי ניהול ואחזקה (service charge) לחברה מטעם בעל השטח. יש הרבה תלונות מצד תושבים בריטים על תשלומים מנופחים ולא ריאלים לתשלומים שהם דורשים.

בישראל בדר"כ החכירה יותר פשוטה וזולה ועליות אחזקת הנכס הם באחריותך.

טיעונים לגיטימיים, אך מהותם בגובה העלות, לא בעקרון החכירה. מה גם שלהבנתי לא נהוג לתת לחכירה לפקוע, אלא מראש מחדשים ומאריכים את החכירה שנים רבות לפני הפקיעה.

 

[אלרונד]

תודה לכולם על התגובות, נתתםלי חומר ולמחשבה ומוקדים לקריאה ושיעורי בית. אשוב עם יותר מחשבות ושאלות בקרוב.

 

[amit75]

גם אני מתנחל על הדיון, בערך באותו נושא

אני בקשר עם חברה באנגליה experience invest לגבי השקעה במעונות סטודנטים בליברפול (לפרוייקט קוראים Aura)
האם יצא למישהו לעבוד איתם ? רכש דירה בפרוייקט הזה ?
ביקשתי מהם שמות של לקוחות ישראלים ? אמרו לי שיש להם המון לקוחות מכל העולם אבל הם לא יכולים לחשוף את פרטי הלקוחות, האם זאת תשובה קבילה ?

 

[adamshalev]

גם אני מתנחל על הדיון, בערך באותו נושא

אני בקשר עם חברה באנגליה experience invest לגבי השקעה במעונות סטודנטים בליברפול (לפרוייקט קוראים Aura)
האם יצא למישהו לעבוד איתם ? רכש דירה בפרוייקט הזה ?
ביקשתי מהם שמות של לקוחות ישראלים ? אמרו לי שיש להם המון לקוחות מכל העולם אבל הם לא יכולים לחשוף את פרטי הלקוחות, האם זאת תשובה קבילה ?

לא מכיר את החברה. התשובה קבילה, אבל תנסח את הבקשה מהם אחרת - תבקש רפרס ללקוחות שמוכנים להמליץ על החברה. לגיטימי לבקש מהם שהם יפנו ללקוחות שלהם ויבקשו מהם רשות למסור מייל\טלפון שבו תוכל ליצור קשר לקבל המלצה.
אם הם לא מוכנים לעשות את זה, אז או שהם שוחים בלקוחות ברמה שחבל על הזמן שלהם להתעסק איתך () או שאין להם לקוחות עבר כפי שהם מציגים ().

 

[FullStack]

שרשור מעניין.
@אלרונד מסקרן אותי לדעת מה בסוף עשית, האם קנית דירה להשקעה באנגליה?

 

[אלרונד]

היי בדקתי לעומק כמה עסקאות, ואפילו הייתי די רציני, אבל בסוף החלטתי לרכוש דירה עם פוטנציאל גבוה לפינוי בינוי בארץ.
בעיקר בגלל הקושי בקבלת מימון באנגליה (מה שאומר תשואה של 2.5% על כלל ההון בישראל שווה תשואה של 5 % על ההון העצמי באנגליה) ובגלל הפטור ממס על שכירות (עד 5,000 ש"ח בישראל, שאינו קיים באנגליה).
מה שכן, ראיתי שיש עסקאות בהם היזם מבטיח קניה מחדש בתוך 3 שנים בתוספת של 10% מהמחיר שרכשת, כך שנוסף על תשואת השכירות יש לך ביטוח מסוים לגבי שווי הדירה (כמובן שבמקרה של קטסטרופה, סביר שגם היזם יעלם וההבטחה לא תהיה שווה יותר מדי אבל בתרחיש של עסקים כרגיל, במקום שאני מכיר באופן חלקי מאוד, זה נתן לי איזשהו ביטחון)

 

[אלרונד]

מה שכן, נוכחתי לדעת, שאין ספק שרוני צודק ולידס היא הזדמנות השקעה מעניינית הרבה יותר מליברפול.

 

[Happy]

היי חברים. עקב הדיון רציתי לדבר איתי על נכס שרכשתי:

*13 Bala street, L4 2QN*
Direct sale [נמחק, לא לפרסם בבקשה - יוסיק] Asking Price £70,000

Currently a two bedroom, double reception, kitchen and bathroom terraced house.
To be converted into a three bedrooms one bathroom one reception and kitchen.
renovation works including external decoration, gutter fixing, construction of new partition walls to create the front reception into a bedroom followed by wall plastering and painting, laminate flooring, installation of heating system, new tiled kitchen and new tiled bathroom. courtyard clearing and tiding

Purchase price £65,000
Renovation costs including
Documents( EPC & Gas certificate), insurance, project management, architecture, landlord license, furniture & appliances- £32,500
Legal fees- £1500 estimated
Stamp duty- £1950-£3250(5% overseas)
Agent fee- £1500 TBC
LEV’s fees £5000

Total deal £107,450-£108,750
Estimated rental income from a family £650pcm
7.17-7.25 yield

[נמחק, בבקשה לא להעלות חומר פרסומי - יוסיק]


כמובן שזה 7.2 לפני מס אך עדיין מדובר אחרי מס של 15 אחוז ב6.08 ואופציה דיי טובה לעליית ערך.

הייתי שמח לשמוע את דעתכם. בעוד ציינתם שהכנסים שם התשואה יותר נמוכה בין 4-5.

 

[ExeAction]

@Happy
אני מניח שזה בית פרטי כי זה מה שלב מתעסק איתו. התשואה שתיארת היא לפני עמלת חברת ניהול וGR?
אני העסקאות שלי היו עם מספרים יחסית דומים אך בדירות קטנות (פחות תיקונים). הייתי מצפה שעבור בתים פרטיים התשואה תהיה יותר גבוהה, אבל זה היה לפני שנה.. אולי דברים השתנו.

לא רוצה לבאס וגם לא יודע לאמת את המידע בעצמי, אבל משהי שמתעסק בנדלן אנגליה כתבה כמה מילים על bala street:
"
אבל לצורך הדוגמא שני רחובות באנפילד L4 שפשוט צריך להתרחק מהם ולא לקנות שם הם 2 רחובות צמודים Bala Street and Stonehill Street
אלו רחובות שלא תהיה לכם שם עליית ערך אמיתית, הרחובות האלה נחשבים מאוד ירודים גרים שם בעיקר ג'אנקים, ביקורים יומיומיים של משטרה, גרפיטי בקירות וכבר הבנתם את הרחובות…."

 

[Happy]

@Happy
אני מניח שזה בית פרטי כי זה מה שלב מתעסק איתו. התשואה שתיארת היא לפני עמלת חברת ניהול וGR?
אני העסקאות שלי היו עם מספרים יחסית דומים אך בדירות קטנות (פחות תיקונים). הייתי מצפה שעבור בתים פרטיים התשואה תהיה יותר גבוהה, אבל זה היה לפני שנה.. אולי דברים השתנו.

לא רוצה לבאס וגם לא יודע לאמת את המידע בעצמי, אבל משהי שמתעסק בנדלן אנגליה כתבה כמה מילים על bala street:
"
אבל לצורך הדוגמא שני רחובות באנפילד L4 שפשוט צריך להתרחק מהם ולא לקנות שם הם 2 רחובות צמודים Bala Street and Stonehill Street
אלו רחובות שלא תהיה לכם שם עליית ערך אמיתית, הרחובות האלה נחשבים מאוד ירודים גרים שם בעיקר ג'אנקים, ביקורים יומיומיים של משטרה, גרפיטי בקירות וכבר הבנתם את הרחובות…."

שנה ראשונה הניהול חינם ולאחר מכאן זה חודש שכירות.

אני לא מכיר את המונח great, הייתי שמח להכיר.


לגבי הפוסט בהתחלה התבאסתי ואני שמח שציינת שאפ לא הייתי רואה בייתי רוצה לעבור עליה.
דיברתי עם חן ועוד כמה. הרגיש שהטענות שלה לא מחזיקות מים. טענה שדירה באזור עלתה 10 לפני כמה שנים והיום עולה 50-70 איך אין פה עליית ערך?

ובנוסף שכאשר יש קבוצת רכישה גדולה שקונה באזור היא מכתיבה את מחיר השוק..

גם רמת הפשיעה לא שונה מאזורים אחרים בl4. הבנתי שיש בניהם יריבות שפעם היא עבדה אצל חן וחן שבועיים לפי הפוסט העלה עם קונים שלו בבלה סטרייט.

עד כה הוא עומד במה שהתחייב אם זה שכירות ועלויות אבל כמובן הזמן יגיד, הנבואה נתניה לשוטים...