הערכת שווי דירה

[אורי ג.]

מה ההבדל בין שכירות לבין החלק היחסי במחיר הרכישה לפי אורך חיי הנכס?

כי מחיר הרכישה לא רלוונטי, רלוונטי שווי הנכס וכמה שכ"ד הוא מניב או יכול להניב.

או שרק כאשר יש שירות שכירות / ליסינג אז כן נכון להביא בחשבון הכנסות רעיוניות (למשל רכב)?

בגדול כן אבל רוב הדברים זה כסף קטן מול דירה.

 

[Honey jar]

למה ייחודי? אני חייב גם מיטה כדי לישון ומקרר כדי לשמור אוכל טרי. למה לא להתחשב בשינוי המחיר שלהם? או שרק כאשר יש שירות שכירות / ליסינג אז כן נכון להביא בחשבון הכנסות רעיוניות (למשל רכב)?

כמו שאמרת, אין השכרת מקררים כדרך חיים ולכן אין בחירה בין שתי אלטרנטיבות.
תיאורטית, הכלל נכון גם לגבי מקרר. מעשית, זה לא רלוונטי.
ברכב זה מתקרב, אבל זה לא "חזק" כמו קורת גג.
חסרים מחשבונים שמחפשים נקודת איזון בין ליסינג לבין בעלות? העקרון דומה.

ולמה אם מעולם לא שכרתי דירה נכון לכלטל הכנסה רעיונית אבל אם מעולם לא שכרתי מקרר זה לא נכון? בשני המקרים יש עלות לשימוש.

אתה מציג את זה לא נכון. אולי מעולם לא שכרת אבל בכל רגע נתון סביר להניח שצרכת קורת גג. יכול להיות שמאז ומתמיד היית בעלים של דירה. האלטרנטיבה בין שכירות לבעלות, קיימת בכל רגע נתון, מה שלא נכון לומר על אף מוצר אחר שעולה לי לראש כרגע.

 

[גרהם]

הנכס וכמה שכ"ד הוא מניב או יכול להניב

זה לא בדיוק הטיעון. נטען כאן שרלוונטי "כמה חסכתי" וזה נכון גם למערוך כי אם הייתי קונה השנה הייתי משלם פחות.
לגבי רכב בבעלות יש לי הכנסה בגובה הליסינג לדעתך?

 

[גרהם]

כמו שאמרת, אין השכרת מקררים כדרך חיים ולכן אין בחירה בין שתי אלטרנטיבות.
תיאורטית, הכלל נכון גם לגבי מקרר. מעשית, זה לא רלוונטי.
ברכב זה מתקרב, אבל זה לא "חזק" כמו קורת גג.
חסרים מחשבונים שמחפשים נקודת איזון בין ליסינג לבין בעלות? העקרון דומה.


אתה מציג את זה לא נכון. אולי מעולם לא שכרת אבל בכל רגע נתון סביר להניח שצרכת קורת גג. יכול להיות שמאז ומתמיד היית בעלים של דירה. האלטרנטיבה בין שכירות לבעלות, קיימת בכל רגע נתון, מה שלא נכון לומר על אף מוצר אחר שעולה לי לראש כרגע.

השאלה כלכלית לא חשבונאית. אין שום הבדל כלכלית בין שכירות לבין רכישה ופרישת העלות לאורך חיי הנכס.

 

[מתכנת]

לא הבנת את העקרון מאחורי הדוגמא המומצאת שלי?

ברור שהבנתי את העיקרון אבל אינו תקף בנסיבות שלי כפי שניסיתי להסביר.

האלטרנטיבה בין שכירות לבעלות, קיימת בכל רגע נתון,

כאן קבור הכלב.
מי שהאלטרנטיבה הזו לא באה בחשבון עבורו - תשואת השכירות אינה רלוונטית ואין לה אף השפעה על חשבון הבנק שלו.

 

[Honey jar]

השאלה כלכלית לא חשבונאית. אין שום הבדל כלכלית בין שכירות לבין רכישה ופרישת העלות לאורך חיי הנכס.

נראה לי שלא הבנת אותי.
אם אתה שוכר דירה, ואתה יכול לקנות את הדירה, זו לחלוטין שאלה כלכלית מאחר וקניית הדירה היא אחת האלטרנטיבות להשקעת אותם מיליון שקלים.

ברגע שקנית, אתה משכיר אותה לעצמך ולזה יש כל מיני יתרונות שציינתי איפשהו למעלה.
כל זה כלכלי פרופר.

 

[FIYaacov]

מי שהאלטרנטיבה הזו לא באה בחשבון עבורו - תשואת השכירות אינה רלוונטית ואין לה אף השפעה על חשבון הבנק שלו.

בטח שכן. זה שזה לא רלוונטי לא אומר שזה לא חלופה כלכלית.
או בהקבלה אתה יכול לעבור מהוט ליס אבל בוחר שלא, זה לא אומר שאין להחלטה הזו השפעה על חשבון הבנק שלך.

 

[Honey jar]

כאן קבור הכלב.
מי שהאלטרנטיבה הזו לא באה בחשבון עבורו - תשואת השכירות אינה רלוונטית ואין לה אף השפעה על חשבון הבנק שלו.

אלא אם אותו אדם חי ללא קורת גג, האלטרנטיבה הזו רלוונטית עבורו בין אם הוא מכיר בה, ובין אם לא.

 

[מתכנת]

או בהקבלה אתה יכול לעבור מהוט ליס אבל בוחר שלא, זה לא אומר שאין להחלטה הזו השפעה על חשבון הבנק שלך.

להחלטה עצמה יש השפעה.
למספר שנקרא "תשאות שכירות" אין משמעות עבורי, ולכן איני מתעניין בו, אין לי מה לבדוק את זה חודש בחודשו או שנה בשנתה כי זה לא יתן לי שום ערך ולא ישפר את מצבי בכהוא זה.

 

[Honey jar]

להחלטה עצמה יש השפעה.
למספר שנקרא "תשאות שכירות" אין משמעות עבורי, ולכן איני מתעניין בו, אין לי מה לבדוק את זה חודש בחודשו או שנה בשנתה כי זה לא יתן לי שום ערך ולא ישפר את מצבי בכהוא זה.

גש מחר לבנק, פתח חשבון נוסף באותו הסניף ואליו תפקיד בכל חודש את דמי השכירות שעולה לשכור את הדירה שלך. אחרי כמה שנים יהיה שם סכום מכובד.
למעשה, אתה עושה את זה כבר היום, פשוט לחשבון הבנק הקיים שלך וזה נבלע לך בחשבון בלי שאתה מרגיש. לא חבל?

 

[גרהם]

נראה לי שלא הבנת אותי.
אם אתה שוכר דירה, ואתה יכול לקנות את הדירה, זו לחלוטין שאלה כלכלית מאחר וקניית הדירה היא אחת האלטרנטיבות להשקעת אותם מיליון שקלים.

ברגע שקנית, אתה משכיר אותה לעצמך ולזה יש כל מיני יתרונות שציינתי איפשהו למעלה.
כל זה כלכלי פרופר.

הבנתי מצויין ולכן שאלתי למה לא להחיל את אותו היגיון על שאר המוצרים והשרותים בהם אנו משתמשים. התשובה לפיה מדובר במוצר "ייחודי" לא ברורה.

 

[גרהם]

לא חבל?

והמשמעות? אם מחר דמי השכירות קופצים פי 3, הוא התעשר בגובה ההפרש? כוח הקניה שלו עלה בדיוק כמו עליה בכל הכנסה אחרת?

 

[Honey jar]

הבנתי מצויין ולכן שאלתי למה לא להחיל את אותו היגיון על שאר המוצרים והשרותים בהם אנו משתמשים. התשובה לפיה מדובר במוצר "ייחודי" לא ברורה.

ספר אילו מוצרים אתה שוכר ויש אפשרות לרכוש אותם ולהשכיר אותם לצד ג'?
יכול להיות שגם עבורם זה רלוונטי.

 

[אנון נימוס]

אלא אם אותו אדם חי ללא קורת גג, האלטרנטיבה הזו רלוונטית עבורו בין אם הוא מכיר בה, ובין אם לא.

תקרא בבלוג של אסף צים (מבוא לכלכלה ג)
הוא מדבר על "פרמיית הבעלות" זה בדיוק הדבר שאתה מסרב להפנים, יש אנשים שעבורם הבעלות על דירה באופן כללי
היא תוספת ערך, ויש כאלה שעבורם בעלו על דירה מסויימת היא בעלת ערך עודף.
לאנשים שונים פונקציות ערך שונות

 

[אשר35]

והמשמעות? אם מחר דמי השכירות קופצים פי 3, הוא התעשר בגובה ההפרש? כוח הקניה שלו עלה בדיוק כמו עליה בכל הכנסה אחרת?

לנו יש דירה ללא משכנתא שניתן לקבל עליה שכירות x. מבחינתי יש לי הכנסה פאסיבית בגובה x שאני בוחר להשקיע בשכירות מידי חודש. אם זה יעלה פי שלושה יהיה לי 3x.
גם אם זה מעניין אותי וגם אם לא וגם אם אין לי שום כוונה לעבור, זה לא משנה, זה נתון כלכלי.

 

[Honey jar]

והמשמעות? אם מחר דמי השכירות קופצים פי 3, הוא התעשר בגובה ההפרש? כוח הקניה שלו עלה בדיוק כמו עליה בכל הכנסה אחרת?

אתה יודע, הוא לא באמת חייב "להעלות לעצמו את שכ"ד". הוא יכול להחליט שהוא קונה את הדירה ושם בצד כל חודש X שקלים למשך עשרים שנה.
זה חלק מבדיקת הכדאיות הכלכלית לפני רכישת הדירה. וזה חלק מהנוחות של להשכיר לעצמך.

 

[Honey jar]

תקרא בבלוג של אסף צים (מבוא לכלכלה ג)
הוא מדבר על "פרמיית הבעלות" זה בדיוק הדבר שאתה מסרב להפנים, יש אנשים שעבורם הבעלות על דירה באופן כללי
היא תוספת ערך, ויש כאלה שעבורם בעלו על דירה מסויימת היא בעלת ערך עודף.
לאנשים שונים פונקציות ערך שונות

מה זה רלוונטי לטענה ש"רכישת דירה משמעותה השקעת הכסף בנדל"ן מניב, גם אם זה למגורים עצמיים"?

 

[גרהם]

תאר לך שאתה גר בשכירות ומשלם 50 אלף שקל בשנה.

עכשיו אתה לא עקבי.
הטיעון המקורי היה זה:

ספר אילו מוצרים אתה שוכר ויש אפשרות לרכוש אותם ולהשכיר אותם לצד ג'?

וכבר נתתי את דוגמת הרכב לפחות 3 פעמים.
וכפי שכתבתי למעלה, כלכלית אין שום הבדל בין שכירות לבין פרישת תשלום על רכישה לאורך חיי הנכס, כך ששאלת ההשכרה לצד ג' לא רק שאינה חלק מהטיעון שלך, אלא גם אינה רלוונטית.

אתה יודע, הוא לא באמת חייב "להעלות לעצמו את שכ"ד". הוא יכול להחליט שהוא קונה את הדירה ושם בצד כל חודש X שקלים למשך עשרים שנה.

אז תשווה תפוחים לתפוחים. אם אתה שם כסף עבור "שכירות רעיונית" כי זה מה שהיה עולה לך, תפחית מהסכום הזה במקביל "דיבידנד רעיוני" שהיית מקבל מהכסף שעלתה לך הדירה והיה לך בחשבון ההשקעות, אם היית מחליט לשכור דירה ולא לרכוש אותה.

 

[גרהם]

זה נתון כלכלי.

בהחלט. אבל לקרוא לו "הכנסה" זו טעות, כי הכנסה במובן המקובל זה משהו אחר.

 

[אשר35]

בהחלט. אבל לקרוא לו "הכנסה" זו טעות, כי הכנסה במובן המקובל זה משהו אחר.

אוקי, אז בוא נחדד: אם זו הייתה דירה שאני לא גר בה שהייתי משכיר בx והייתי שוכר באותו x דירה אחרת זו כן הייתה הכנסה?
מבחינתי המצבים שקולים לחלוטין ואפילו המצב הנוכחי עדיף בהרבה כי אני חוסך את כל הoverhead של ההשכרה.