• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

גירוד הון עצמי

בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות
 
זה מחיר של שכירות ממוצעת לדירת 3.5 חדרים במרכז. יוצא שיהיה לו בערך 5 אלף פנויים אחרי ארנונה, חשמל ומים
בתנאי שאין שום הוצאות תחזוקה על הדירה, ושהיא לעולם עומדת ריקה והריבית לא עולה.
 
הוא זקוק למינוף של 1,400,000
קצת יותר, יש עלויות נלוות (מתווך, עורך דין, אגרות, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ). והוא צריך להשאיר לעצמו קרן ביטחון.
 
חבר מנסה לגרד כ400 אלף הון עצמי לרכישת לדירה. יש לאביו דירה בשווי 1,200,000 עם משכנתא של 70,000
האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?
 
בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות
אכן אופציה ל3-4 שנים.
אפשרי להשכיר את הדירה לתקופה הזאת וכל המשתמע מזה.
 
האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?
שם זה היה לפני החלטת בנק ישראל למנוע שיעבוד דירה בבעלות לטובת הלוואה. לצערי המציאות דינאמית.
אבל אני מבין מה אתה אומר בוס
 
ההחזר המקסימלי הראשוני שהבנק יאשר הוא לכל היותר 40% מהנטו (וברוב הבנקים יאשרו עד 35%) , וברמת השתכרות כזו כדאי להתחייב על הרבה פחות - בין רבע לשלושים אחוז - כלומר החזר מרבי של 3600 בחודש.
נניח והמשכנתא על מימון מרבי של 75%, זה 1.125 מיליון, עם פריסה ל30 שנה.
לקחתי בחשבון תמהיל של 50% פריים מינוס 0.2, ו50% קל"צ ב3.4% (בפריסה ל30 שנה זה כנראה יהיה גבוה יותר - 3.6% ומעלה). ההחזר החודשי הראשוני יוצא 4400 ש"ח - 37% מהנטו.

כלומר גם עם הנחות מקילות של פריסה מרבית והנחות ריבית נמוכות יחסית לתקופה, זה כבר חורג מההחזר הסביר ביחס לשכר.
גם אם הבנק יאשר הלוואה כזו, היא תסכן את היציבות של הלווה, ומספיק בלת"מ קטן כדי להכניס אותו לברוך רציני.

חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"

35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.
 
חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"
מכיר וקורא שם.
35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.
לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.
 
מכיר וקורא שם.

לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה
 
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה
ההכנסות שלו אמורות כנראה לרדת עם היציאה הצפויה לפנסיה.
גם אם הבנק יאשר פריסה לעשרים שנה כנגד שיעבוד הנכס, זה מעמיד את האב בסיכון גדול אם למשל ההוצאות שלו יגדלו עם השנים אם חלילה מצבו הרפואי יתדרדר.

אם מסתכלים על העסקה כולה, יש בה הרבה מאוד סיכון לכולם.
 
לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה

זו שאלה לבנק, לא לפורום.

מתמטית זה אפשרי אם תגור אצלו ותמסור את הנכס לשכירות.

אם כדאי לך להיכנס לעסקה או לא זה משהו שתצטרך להחליט עם עצמך.
 
נערך לאחרונה ב:
חברים תודה על הפילנטרופיות.
המסקנות שאעביר לו הן - להגדיל הכנסה/להגדיל הון/דירה זולה יותר או אבן רחיים ניידת
אעביר לו את המידע במהירות
 
12,000 הכנסה פנויה?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו בניכוי הלוואות.

כלומר אם חבר שלך מרוויח 12,000 נטו ומוציא 3,000 ש"ח בחודש על החזרי הלוואות (רכב, הלוואה לכל מטרה ועוד) ההכנסה הפנויה היא 9,000 ש"ח.

9,000 * 35% = 3,150.

זה ההחזר המירבי שחבר שלך יקבל ברוב הבנקים.
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
 
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות
 
עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות
לא בדיוק, הוא פשוט בוחר את הבנקים המקלים.
יש בנק שעובד על עד 35% מההכנסה הפנויה ואז נכנסים להגדרה של מה נחשבת הכנסה פנויה.
יש בנקים שמחשיבים x ויש כאלו שלא מחשיבים.
יש הרבה ניואנסים ויועץ טוב יודע אילו בנקים נותנים ואילו לא.
דוג' נוספת, בנק w נותן משכנתא עד גיל 70 נניח, בעוד שבנק z נותן עד 80.
 
* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.
עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.
 
עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.

הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל מהבנק את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.

השאר זה ניהול סיכונים של הבנק ושל נוטל המשכנתא.
 
הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.
ובגלל זה הדגשתי את המילה טוב.
יועץ טוב יזהה בשתי דקות שיחה שיש פה עסקה לא ישימה, וימליץ ללווה לרדת ממנה.
כמובן שאם הלווה מתעקש כן להיכנס אליה, היועץ יכול לדעת לאילו בנקים לפנות ואיך להציג אותה כך שהיא תאושר, אבל הוא גם צריך להבהיר ללווה שמדובר בעסקה יקרה מאוד ומרובת סיכון.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y פטור ממס רווח הון לעולה חדש מיסים 3
ש דיווח על קיזוז הפסדי הון מיסים 3
Y קרן השתלמות הטבת פטור ממס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
R פטור ממס רווחי הון על תרומת מניות מיסים 8
M החזר לפנסיונרים על רווחי הון מיסים 1
נ שאלה בנוגע להחזר מס רווח הון מיסים 3
E האם קרן אירית של בלקרוק משלמת מס רווחי הון מקוזז אינפלציה או מקוזז הפרשי שערי מט"ח? שוק ההון 3
E דיווח רווחי הון למשקיע המתחיל דרך ברוקר זר IBKR - שאלות בסיסיות שוק ההון 8
ר דוח מס על רווחי הון מיסים 11
ר בקשר קיזוז רווחי הון מיסים 5
בן מלך חסכון במס רווח הון מיסים 1
T התחלה מאוחרת בצבירת הון יומני מסע אישיים 16
א שאלה נישתית לגבי מס רווחי הון מיסים 17
עתיד מתוק מס רווחי הון - כמה מההפסד אפשר לקזז מרווח? שוק ההון 15
fizban הצעת חוק משותפת להורדת מס רווחי הון ל 20% פוסטים מאיכות נמוכה 52
א האם רווח והפסד הון מתקזז גם אם זה ריאלי ונומינלי ? שוק ההון 7
T פעם ראשונה דיווח שנתי על הון זר (שכיר) - ברוקר זר מיסים 4
M מיסוי רווח הון ורילוקשיין מיסים 6
Z תוספת 5% מס בדרישה להכרת הוצאות רווח הון מיסים 6
E רווחי הון על אופציות מיסים 0
Z קיזוז רווח הון חצי שנתי (למי שמדווח כך) מיסים 4
lavi איך ממירים הון לתזרים? צרכנות פיננסית 52
Z שאלה לגבי שיעור מרבי למס רווח הון לפני ואחרי גיל 60 פוסטים מאיכות נמוכה 1
I רווח הון/הפסד הון - ישנה הצמדה ? שוק ההון 1
Z האם ניתן לקבל הטבות מס בשל הפקדות לפנסיה מהמס ששולם על רווח הון בשוק ההון? מיסים 14
Z זיכוי וניכוי מרווח הון בשל הפקדה לפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
itzik64 קיזוז הפסדי הון בחו"ל-ניכוי במקור מיסים 11
GeraltOfHaifa שלושה בתים ארה"ב אך ללא הון שיקלי, התכוננות נדרשת לקראת קנית נכס בארץ? נדל"ן 16
א Etrade וקיזוז רווח הון מיסים 1
כ הקלות מס רווחי הון מעל גיל 60 - כולל קרנות נאמנות? מיסים 35
A מס רווח הון בחשבון משותף מיסים 9
I הכריחו אותי לממש הפסדי הון - מה עכשיו? שוק ההון 11
מ הצהרת הון - טפסים אינם עדכניים ל31.12.22 מיסים 5
R החזר מס רווח הון ששולם בעקבות הפסד הון בשלב מאוחר יותר מיסים 1
O הצהרת הון מיסים 1
ק העברת מניות ל IB - מס רווחי הון מיסים 5
ק דמי ניהול יקרים כנגד תשלום מס על רווחי הון - קרנות ישראליות אל מול זרות שוק ההון 2
א חישוב מס רווח הון - הפקדות לקרן השתלמות (עצמאי) מעל לתקרה המזכה: מיסים 7
N קיזוז רווחי הון לחייל מיסים 0
מ מס רווחי הון לאחר פרישה מעבודה מיסים 3
Z האם Exposure fee באינטראקטיב ברוקר ניתנים לקיזוז רווח הון כעמלות קניה ומכירה או שדרישה לקזזם תעלה את שיעור המס רווח הון ל30% במקום 25%? פוסטים מאיכות נמוכה 3
Cfy תשלום מיסים על רווח הון דולרי ב-IBI מיסים 0
פ קיזוז דיוידנדים חו"ל עם הפסד הון מחו"ל ללא חבות מס מיסים 3
ה רווחי הון - אמריקה וישראל מיסים 9
צ אופן דיווח וחישוב רווחי הון בדוח השנתי מיסים 1
Michel פטור רווח הון ע"י שימוש בתיקון 90 לבן זוג שאינו עובד. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 17
F מדינות באירופה ללא מס רווח הון (אוגוסט 2023) מיסים 53
R מיסוי על דיבידנדים ורווחי הון לאזרח אמריקאי מיסים 5
מ הפסד הון צבור פוסטים מאיכות נמוכה 5
L גרירת הפסד הון על פני שנים רבות מיסים 4

נושאים דומים

Back
למעלה