גירוד הון עצמי

[LevAizik]

בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות

 

[amit]

זה לא העניין. העניין הוא שהוא רוצה לקנות דירה וזקוז למינוף של 300,000

הוא זקוק למינוף של 1,400,000

 

[האזרח הקטן]

זה מחיר של שכירות ממוצעת לדירת 3.5 חדרים במרכז. יוצא שיהיה לו בערך 5 אלף פנויים אחרי ארנונה, חשמל ומים

בתנאי שאין שום הוצאות תחזוקה על הדירה, ושהיא לעולם עומדת ריקה והריבית לא עולה.

 

[האזרח הקטן]

הוא זקוק למינוף של 1,400,000

קצת יותר, יש עלויות נלוות (מתווך, עורך דין, אגרות, פתיחת תיק משכנתא, שיפוץ). והוא צריך להשאיר לעצמו קרן ביטחון.

 

[yossik]

חבר מנסה לגרד כ400 אלף הון עצמי לרכישת לדירה. יש לאביו דירה בשווי 1,200,000 עם משכנתא של 70,000

האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?

שעבוד נכס קיים לטובת חדש

היי חיפשתי בפורום אבל לא מצאתי מצב המתאר את המצב קל פלוני במדויק. גם באינטרנט הגעתי לכמה תוצאות לא חד משמעיות. אשמח לתובנה. יש לפלוני נכס על שמו ואבא שלו עם משכנתא של 60k בפריים -0.9 אשר פלוני יסלק אותה תוך חצי שנה. הכנס שווה בערך 1.2m פלוני רוצה לקנות דירה למגורים בשווי 1.5m. אחרי שפלוני...

www.hasolidit.com

 

[Alkr4153]

בר ביצוע אם הוא יגור עם אביו תקופה מסוימת.

אם מגורים עם ההורים זו לא אופציה אז שיחפש דירה זולה יותר בפרברים/בשכונות פחות מוצלחות במרכז ו/או יפעל להגדיל את המשכורת. או שירד מזה ופשוט יגור בשכירות איפה שטוב לו וזהו.

קח בחשבון שמשכנתאות בכללי הולכות להתייקר מאוד בשנה - שנתיים הקרובות

אכן אופציה ל3-4 שנים.
אפשרי להשכיר את הדירה לתקופה הזאת וכל המשתמע מזה.

 

[Alkr4153]

האם החבר זה אותו 'פלוני' ששאלת בשרשור אחר שפתחת?

שעבוד נכס קיים לטובת חדש

היי חיפשתי בפורום אבל לא מצאתי מצב המתאר את המצב קל פלוני במדויק. גם באינטרנט הגעתי לכמה תוצאות לא חד משמעיות. אשמח לתובנה. יש לפלוני נכס על שמו ואבא שלו עם משכנתא של 60k בפריים -0.9 אשר פלוני יסלק אותה תוך חצי שנה. הכנס שווה בערך 1.2m פלוני רוצה לקנות דירה למגורים בשווי 1.5m. אחרי שפלוני...

www.hasolidit.com

שם זה היה לפני החלטת בנק ישראל למנוע שיעבוד דירה בבעלות לטובת הלוואה. לצערי המציאות דינאמית.
אבל אני מבין מה אתה אומר בוס

 

[LevAizik]

ההחזר המקסימלי הראשוני שהבנק יאשר הוא לכל היותר 40% מהנטו (וברוב הבנקים יאשרו עד 35%) , וברמת השתכרות כזו כדאי להתחייב על הרבה פחות - בין רבע לשלושים אחוז - כלומר החזר מרבי של 3600 בחודש.
נניח והמשכנתא על מימון מרבי של 75%, זה 1.125 מיליון, עם פריסה ל30 שנה.
לקחתי בחשבון תמהיל של 50% פריים מינוס 0.2, ו50% קל"צ ב3.4% (בפריסה ל30 שנה זה כנראה יהיה גבוה יותר - 3.6% ומעלה). ההחזר החודשי הראשוני יוצא 4400 ש"ח - 37% מהנטו.

כלומר גם עם הנחות מקילות של פריסה מרבית והנחות ריבית נמוכות יחסית לתקופה, זה כבר חורג מההחזר הסביר ביחס לשכר.
גם אם הבנק יאשר הלוואה כזו, היא תסכן את היציבות של הלווה, ומספיק בלת"מ קטן כדי להכניס אותו לברוך רציני.

חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"

35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.

 

[האזרח הקטן]

חבר, מזמין אותך לקבוצת פייסבוק "משכנתא בישראל - הפורום הגדול ביותר ברשת"

מכיר וקורא שם.

35% החזר מהנטו זה בערך 95% מהתמהילים שאנשים מציגים שם אחרי פריסת משכנתא ל-25-30 שנה.

לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.

 

[Alkr4153]

מכיר וקורא שם.

לא נכון, רוב התמהילים שם יותר מאוזנים - או בתקופה או בגובה ההחזר או באחוז המימון. וכשמישהו מציג תמהיל לפי אחוז כזה עם מימון מקסימלי לפריסת שנים מרבית הוא לרוב מציג משכנתא מאוד יקרה.
בנוסף:
1. ההחזר שעליו הוא דיבר הוא מעל 35% מההכנסה הפנויה.
2. יש הבדל בין 35% מהכנסה פנויה של 12000 לבין 35% מ20000. בהכנסות גבוהות אתה לחסוך אחוז גבוה יותר מהנטו.
3. לא דיברנו בכלל על החזר ההלוואה לאבא.

לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה

 

[האזרח הקטן]

לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה

ההכנסות שלו אמורות כנראה לרדת עם היציאה הצפויה לפנסיה.
גם אם הבנק יאשר פריסה לעשרים שנה כנגד שיעבוד הנכס, זה מעמיד את האב בסיכון גדול אם למשל ההוצאות שלו יגדלו עם השנים אם חלילה מצבו הרפואי יתדרדר.

אם מסתכלים על העסקה כולה, יש בה הרבה מאוד סיכון לכולם.

 

[LevAizik]

לאיזה תקופה הבנק ייתן לפרוס את ההלוואה לאבא הוא בן 60 עם עבודה קבוע מזה 15 שנה

זו שאלה לבנק, לא לפורום.

מתמטית זה אפשרי אם תגור אצלו ותמסור את הנכס לשכירות.

אם כדאי לך להיכנס לעסקה או לא זה משהו שתצטרך להחליט עם עצמך.

 

[Alkr4153]

חברים תודה על הפילנטרופיות.
המסקנות שאעביר לו הן - להגדיל הכנסה/להגדיל הון/דירה זולה יותר או אבן רחיים ניידת
אעביר לו את המידע במהירות

 

[yossik]

זו שאלה לבנק, לא לפורום.

+1

 

[DudeOFortune]

12,000 הכנסה פנויה?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו בניכוי הלוואות.

כלומר אם חבר שלך מרוויח 12,000 נטו ומוציא 3,000 ש"ח בחודש על החזרי הלוואות (רכב, הלוואה לכל מטרה ועוד) ההכנסה הפנויה היא 9,000 ש"ח.

9,000 * 35% = 3,150.

זה ההחזר המירבי שחבר שלך יקבל ברוב הבנקים.

* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.

 

[Alkr4153]

* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.

עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות

 

[DudeOFortune]

עושה רושם שבעזרת יועץ משכנתא הבנק יהיה גמיש יותר בהגבלות

לא בדיוק, הוא פשוט בוחר את הבנקים המקלים.
יש בנק שעובד על עד 35% מההכנסה הפנויה ואז נכנסים להגדרה של מה נחשבת הכנסה פנויה.
יש בנקים שמחשיבים x ויש כאלו שלא מחשיבים.
יש הרבה ניואנסים ויועץ טוב יודע אילו בנקים נותנים ואילו לא.
דוג' נוספת, בנק w נותן משכנתא עד גיל 70 נניח, בעוד שבנק z נותן עד 80.

 

[האזרח הקטן]

* הערה:
רבים חושבים שיועץ משכנתאות טוב תפקידו להשיג ריביות טובות.
בפועל, יועץ משכנתאות טוב מכיר והולך לבנקים שהוא יודע שנותנים משכנתא לא לפי הנוסחה שעשית! זו הגדולה של יועץ משכנתאות טוב ואני מדבר מניסיון.

עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.

 

[LevAizik]

עוד לפני, יועץ משכנתאות טוב צריך להבהיר ללקוח עד כמה העסקה המדוברת ישימה, כלכלית והאם היא מסכנת אותו.

הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל מהבנק את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.

השאר זה ניהול סיכונים של הבנק ושל נוטל המשכנתא.

 

[האזרח הקטן]

הוא יועץ משכנתאות. הוא לא היועץ הפיננסי שלו. תפקיד של יועץ משכנתאות לוודא שאדם עם פרופיל X יצליח לקבל את התנאים הטובים ביותר שהוא יכול לקבל עבור עסקה Y.

ובגלל זה הדגשתי את המילה טוב.
יועץ טוב יזהה בשתי דקות שיחה שיש פה עסקה לא ישימה, וימליץ ללווה לרדת ממנה.
כמובן שאם הלווה מתעקש כן להיכנס אליה, היועץ יכול לדעת לאילו בנקים לפנות ואיך להציג אותה כך שהיא תאושר, אבל הוא גם צריך להבהיר ללווה שמדובר בעסקה יקרה מאוד ומרובת סיכון.