גירוד הון עצמי

[Alkr4153]

היי
חבר מנסה לגרד כ400 אלף הון עצמי לרכישת לדירה. יש לאביו דירה בשווי 1,200,000 עם משכנתא של 70,000
כמה שאלות
1.במישכון נכס ההורים לטובת עזרה ב50% הון עצמי לילדיו - 1.א - מה הריביות שהבנק ירצה על דבר כזה ביחס למשכנתא רגילה?
1.ב - האם ההורה צריך להציג תלושי שכר?
1.ג - אם גיל ההורה הינו 60 האם הבנק יכול להגדיל ריביות/להקטין גובה משכון.

תודה

 

[חתול לילה]

במישכון נכס ההורים לטובת עזרה

יש לי שאלה נוספת: מה קורה אם החבר לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא?

 

[TechPeon]

@Alkr4153

אם הוא צריך 'לגרד' הון עצמי, אולי זה סימן שלא כדאי לו להיכנס להרפתקה כזו.
גם אם הוא משוכנע שהוא יכול לעמוד בהחזרים לאורך כל התקופה, מה לגבי כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה (ויש הרבה כאלה)?

 

[אליהו]

1. זה אפשרי וזה ריבית יותר גבוהה ואפילו 2 אחוז יותר ממשכנתא רגילה
2. כן
3. ברור שהגיל זה חלק מהחישוב של הבנק לגבי הריביות

 

[half-solid]

1.במישכון נכס ההורים לטובת עזרה ב50% הון עצמי לילדיו - 1.א - מה הריביות שהבנק ירצה על דבר כזה ביחס למשכנתא רגילה?

לשים לב שהבנק לא יתן כסף במוצהר כדי לקנות דירה נוספת. זה בדיוק התיקון של בנק ישראל מלפני כמה חודשים.
אם רוצים לקחת כסף בשביל שיפוץ / סגירת חובות / כל מטרה צרכנית - אז סבבה.
הבנק ירצה ריבית גבוהה יותר.

1.ב - האם ההורה צריך להציג תלושי שכר?

אם ההורה לוקח את ההלוואה, אז ודאי. למה לא? ראית פעם שבנק נותן הלוואה מבלי לבקש תלושי שכר? (אלא אם יש לך איזה שם משפחה מיוחס)

1.ג - אם גיל ההורה הינו 60 האם הבנק יכול להגדיל ריביות/להקטין גובה משכון.

הבנק יכול לעשות מה שהוא רוצה. צריך לזכור שהבנק הוא חברה מסחרית, ממש כמו כל חברה אחרת. ההבדל היחיד אולי הוא שהוא נתון לרגולציה צמודה יחסית של בנק ישראל.
לכן הם יכולים לאשר, לא לאשר, לתת ריבית גבוהה, נמוכה, ובעצם לעשות כל דבר שהוא רוצה ובלבד שלא יעבור על חוקי בנק ישראל.

 

[האזרח הקטן]

מה מחיר הדירה שאותו חבר מנסה לקנות? מה ההכנסה נטו שלו? כמה נכסים וחסכונות יש לו (לפני עזרה מההורים)? כיצד יצליח לעמוד גם בהחזר ההלוואה מהוריו וגם בהחזר משכנתא?

 

[Alkr4153]

יש לי שאלה נוספת: מה קורה אם החבר לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא?

שאלה טובה שצריכה להילקח בחשבון.
הדירה המדוברת תיהיה לו דירת מגורים.

@Alkr4153

אם הוא צריך 'לגרד' הון עצמי, אולי זה סימן שלא כדאי לו להיכנס להרפתקה כזו.
גם אם הוא משוכנע שהוא יכול לעמוד בהחזרים לאורך כל התקופה, מה לגבי כל ההוצאות הנלוות לרכישת דירה (ויש הרבה כאלה)?

לא פעם ראשונה שהוא רוכש דירה לכן מבין את ההוצאות הנלוות.

לשים לב שהבנק לא יתן כסף במוצהר כדי לקנות דירה נוספת. זה בדיוק התיקון של בנק ישראל מלפני כמה חודשים.
אם רוצים לקחת כסף בשביל שיפוץ / סגירת חובות / כל מטרה צרכנית - אז סבבה.
הבנק ירצה ריבית גבוהה יותר.


אם ההורה לוקח את ההלוואה, אז ודאי. למה לא? ראית פעם שבנק נותן הלוואה מבלי לבקש תלושי שכר? (אלא אם יש לך איזה שם משפחה מיוחס)


הבנק יכול לעשות מה שהוא רוצה. צריך לזכור שהבנק הוא חברה מסחרית, ממש כמו כל חברה אחרת. ההבדל היחיד אולי הוא שהוא נתון לרגולציה צמודה יחסית של בנק ישראל.
לכן הם יכולים לאשר, לא לאשר, לתת ריבית גבוהה, נמוכה, ובעצם לעשות כל דבר שהוא רוצה ובלבד שלא יעבור על חוקי בנק ישראל.

אני חושב שאתה מדבר על משכון דירה בבעלות הקונה לטובת קניית דירה חדשה. אאל״ט החוק החדש לא אוסר על הורים לעזור לילדיהם בגלל זה נולדה השאלה של חבר שלי.

מה מחיר הדירה שאותו חבר מנסה לקנות? מה ההכנסה נטו שלו? כמה נכסים וחסכונות יש לו (לפני עזרה מההורים)? כיצד יצליח לעמוד גם בהחזר ההלוואה מהוריו וגם בהחזר משכנתא?

מחיר הדירה 1,500,000 במרכז.
הכנסות נטו 12,000.
יש לו כ110,000 אלף מזומן.
קרן השתלמות 20,000
פנסיה כ150,000

 

[EyeKey]

מחיר הדירה 1,500,000 במרכז.
הכנסות נטו 12,000.
יש לו כ110,000 אלף מזומן.
קרן השתלמות 20,000
פנסיה

לאן נעלמה הדירה הקודמת שהוא קנה? הוא לא יוכל לקבל מימון כזה גבוה אם יש לו כבר דירה

 

[הורדוס]

קודם כל כתבו לך הזהרות חשובות בתגובות לפני.

1.במישכון נכס ההורים לטובת עזרה ב50% הון עצמי לילדיו - 1.א - מה הריביות שהבנק ירצה על דבר כזה ביחס למשכנתא רגילה?

פחות טובות ממשכנתא רגילה.

1.ב - האם ההורה צריך להציג תלושי שכר?

כן.

1.ג - אם גיל ההורה הינו 60 האם הבנק יכול להגדיל ריביות/להקטין גובה משכון.

הבנק יכול לעשות כראות עיניו, הוא בטוח יגביל את תקופת ההחזר של ההלוואה, יש בנקים שמאשרים עד גילאים יותר מבוגרים מאחרים.

לא פעם ראשונה שהוא רוכש דירה לכן מבין את ההוצאות הנלוות.

איך זה מסתדר עם זה שיש לו רק 110K ? (לא כולל פנסיה והשתלמות)

לסיכום,
לא ברור אם המחויבות הזאת גדולה עליו, עושה רושם שכן.
ועדיף פשוט לפנות לאחד הבנקים ולקבל הצעה במקום לעשות ספקולציות.

 

[Alkr4153]

לאן נעלמה הדירה הקודמת שהוא קנה? הוא לא יוכל לקבל מימון כזה גבוה אם יש לו כבר דירה

הדירה נקנתה ביחד עם אביו. והוא העביר את ה50% לאביו שיזדקן בכבוד. כך שאין דירה על שמו.

קודם כל כתבו לך הזהרות חשובות בתגובות לפני.


פחות טובות ממשכנתא רגילה.


כן.


הבנק יכול לעשות כראות עיניו, הוא בטוח יגביל את תקופת ההחזר של ההלוואה, יש בנקים שמאשרים עד גילאים יותר מבוגרים מאחרים.


איך זה מסתדר עם זה שיש לו רק 110K ? (לא כולל פנסיה והשתלמות)

לסיכום,
לא ברור אם המחויבות הזאת גדולה עליו, עושה רושם שכן.
ועדיף פשוט לפנות לאחד הבנקים ולקבל הצעה במקום לעשות ספקולציות.

המחויבות הזאת נראית אכן גדולה עליו. אבל, הוא יוצא מנקודת הנחה שמחירי הדירות עולים והוא יגור בדירה הזו. והעבודה שלו מאוד יציבה.

 

[הורדוס]

הדירה נקנתה ביחד עם אביו. והוא העביר את ה50% לאביו שיזדקן בכבוד. כך שאין דירה על שמו.

כל הכבוד.

הדירה נקנתה ביחד עם אביו. והוא העביר את ה50% לאביו שיזדקן בכבוד. כך שאין דירה על שמו.

המחויבות הזאת נראית אכן גדולה עליו. אבל, הוא יוצא מנקודת הנחה שמחירי הדירות עולים והוא יגור בדירה הזו. והעבודה שלו מאוד יציבה.

והוא יהיה מסוגל להתחייב להחזר חודשי של 7000 שקל? שאולי גם יעלה עם השנים, עם הכנסה נטו של 12K זה לא נשמע כמו רעיון טוב, אפילו לא סביר.

 

[Alkr4153]

כל הכבוד.

זה לא העניין. העניין הוא שהוא רוצה לקנות דירה וזקוז למינוף של 300,000

 

[Alkr4153]

כל הכבוד.


והוא יהיה מסוגל להתחייב להחזר חודשי של 7000 שקל? שאולי גם יעלה עם השנים, עם הכנסה נטו של 12K זה לא נשמע כמו רעיון טוב, אפילו לא סביר.

אוקי אני אשאל אותו זו שאלה מעולה
תודה

 

[האזרח הקטן]

מחיר הדירה 1,500,000 במרכז.
הכנסות נטו 12,000.
יש לו כ110,000 אלף מזומן.

ההחזר המקסימלי הראשוני שהבנק יאשר הוא לכל היותר 40% מהנטו (וברוב הבנקים יאשרו עד 35%) , וברמת השתכרות כזו כדאי להתחייב על הרבה פחות - בין רבע לשלושים אחוז - כלומר החזר מרבי של 3600 בחודש.
נניח והמשכנתא על מימון מרבי של 75%, זה 1.125 מיליון, עם פריסה ל30 שנה.
לקחתי בחשבון תמהיל של 50% פריים מינוס 0.2, ו50% קל"צ ב3.4% (בפריסה ל30 שנה זה כנראה יהיה גבוה יותר - 3.6% ומעלה). ההחזר החודשי הראשוני יוצא 4400 ש"ח - 37% מהנטו.

כלומר גם עם הנחות מקילות של פריסה מרבית והנחות ריבית נמוכות יחסית לתקופה, זה כבר חורג מההחזר הסביר ביחס לשכר.
גם אם הבנק יאשר הלוואה כזו, היא תסכן את היציבות של הלווה, ומספיק בלת"מ קטן כדי להכניס אותו לברוך רציני.

 

[LevAizik]

12,000 הכנסה פנויה?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו בניכוי הלוואות.

כלומר אם חבר שלך מרוויח 12,000 נטו ומוציא 3,000 ש"ח בחודש על החזרי הלוואות (רכב, הלוואה לכל מטרה ועוד) ההכנסה הפנויה היא 9,000 ש"ח.

9,000 * 35% = 3,150.

זה ההחזר המירבי שחבר שלך יקבל ברוב הבנקים.

 

[LevAizik]

המחויבות הזאת נראית אכן גדולה עליו. אבל, הוא יוצא מנקודת הנחה שמחירי הדירות עולים והוא יגור בדירה הזו. והעבודה שלו מאוד יציבה.

המודל הזה יעבוד רק אם הוא יקנה דירה, ימסור אותה לשכירות, ילך לגור עם אביו, יפרע את החוב למשפחה תוך 2-3 שנים ואחר כך יצא לחופשי.

אחרת אני לא רואה איך הוא משלם משכנתא של 4,000 ש"ח בחודש + מחזיר להוריו את ההלוואה לרכישת הנכס (אלא אם יפרסו אותה לעשרות שנים) + משלם הוצאות מחייה שוטפות.

 

[Alkr4153]

ההחזר המקסימלי הראשוני שהבנק יאשר הוא לכל היותר 40% מהנטו (וברוב הבנקים יאשרו עד 35%) , וברמת השתכרות כזו כדאי להתחייב על הרבה פחות - בין רבע לשלושים אחוז - כלומר החזר מרבי של 3600 בחודש.
נניח והמשכנתא על מימון מרבי של 75%, זה 1.125 מיליון, עם פריסה ל30 שנה.
לקחתי בחשבון תמהיל של 50% פריים מינוס 0.2, ו50% קל"צ ב3.4% (בפריסה ל30 שנה זה כנראה יהיה גבוה יותר - 3.6% ומעלה). ההחזר החודשי הראשוני יוצא 4400 ש"ח - 37% מהנטו.

כלומר גם עם הנחות מקילות של פריסה מרבית והנחות ריבית נמוכות יחסית לתקופה, זה כבר חורג מההחזר הסביר ביחס לשכר.
גם אם הבנק יאשר הלוואה כזו, היא תסכן את היציבות של הלווה, ומספיק בלת"מ קטן כדי להכניס אותו לברוך רציני.

זה מחיר של שכירות ממוצעת לדירת 3.5 חדרים במרכז. יוצא שיהיה לו בערך 5 אלף פנויים אחרי ארנונה, חשמל ומים

 

[Alkr4153]

12,000 הכנסה פנויה?

הכנסה פנויה = הכנסה נטו בניכוי הלוואות.

כלומר אם חבר שלך מרוויח 12,000 נטו ומוציא 3,000 ש"ח בחודש על החזרי הלוואות (רכב, הלוואה לכל מטרה ועוד) ההכנסה הפנויה היא 9,000 ש"ח.

9,000 * 35% = 3,150.

זה ההחזר המירבי שחבר שלך יקבל ברוב הבנקים.

אין לו רכב או הלוואות נוספות
מה יהיה ההחזר הכולל שלו במקרה של הלוואה על מישכון הנכס של אביו 400,000+משכנתא של 1.1 מיליון

 

[הורדוס]

אין לו רכב או הלוואות נוספות
מה יהיה ההחזר הכולל שלו במקרה של הלוואה על מישכון הנכס של אביו 400,000+משכנתא של 1.1 מיליון

7500+-

 

[Alkr4153]

אכן רחיים על צווארו.

7500+-

בריבית ממוצעת של 3% אני משער?