אתה עדיין מפספס את הנקודה. בשבח אתה משלם על הפחת, לא מתקזז עליו. הפחת גורם לך לשלם יותר מס מאשר בלעדיו.
בשבח אתה משלם על ההפרש בין מחיר הקניה לבין מחיר המכירה.
מאחר ולאורך השנים התקזזת על הפחת אז הפחת הזה מוריד את שווי הנכס לצרכי מס במכירה, כלומר מגדיל לך את הרווח.
תחשוב למשל שאם יש לך עסק ואתה קונה מחשב לצרכי העסק, אתה לא יכול לקזז את כל שווי המחשב באותה שנה אלא צריך לחלק ל3 שנים (לא בטוח לגבי משך הזמן המדוייק, אבל זה לא באמת רלונטי).
זה אומר שכל שנה אלה מקזז פחת של שליש מהמחשב.
אם מכרת את המחשב אחרי שנה אז הרווח שלך (כעסק) על מכירת המחשב הוא ההפרש בין מחיר המכירה לבין 2/3 מחיר הקניה (כי שליש כבר קיזזת כפחת)
אם מכרת את המחשב 3 שנים אחרי הקניה אז כל שקל שתקבל על המחשב נחשב לרווח (כי קיזזת כבר את כל העלות כפחת).
אותו דבר עם נדל''ן - כל אחוז שאתה מקזז כפחת מוריד לך את מחיר הקניה לצרכי מס.
נכון שאם אתה במסלול ה10% אז לא קיזזת ממש את הפחת, אבל החישוב הזה כלול בהנחה של המס.
אבל בגלל שקנית את הדירה לפני עשור, אתה צריך להפחית ממחיר הקנייה 2% לכל שנה שהשכרת אותה
נכון. כל שנה קיזזת פחת של 2% מהנכס.
אם בחרת מסלול מיסוי מופחת אז הקיזוז כלול בחישוב המס המופחת, בדיוק כמו קיזוז שאר ההוצאות שלך.
פחת אומר שמחיר הקניה שעליו מחושב השבח יורד, לא מחיר המכירה.
נכון.
שווי הקניה שלו בספרים יורד. בגלל שקיזזת את הפחת הזה במהלך השנים כנגד ההכנסה השוטפת מהנכס.
אתה לא יכול לקזז את אותה ההוצאה פעמיים, גם בשוטף וגם במכירה.