אלטרנטיבה אג״חית כמעט סולידית לקניית דירה להשקעה?

[ע.מדי]

האמת שאפשר אבל זה לא כלכלי.
שאול אמסטרסקי מכלכליסט הראה שאפשר לפתוח חשבון בכל בנק ולקחת כ-100000 מכל אחד כהלוואה לכל מטרה .
וטכנית כשאתה לוקח משכנתא אף אחד לא טורח לבדוק איזה הלוואות לקחת מבנקים אחרים.

אני קראתי את הכתבה, והוא הראה שאחרי 3 ימים רק שני בנקים לא בדקו אותו רציני כי הוא והעיתונאי השני היו עובדים בקבוצת ידיעות והיה הסכם עם בחברה/ועד להטבה כזו.

זה שהבנקים לא בעטו מיידית לווה פוטנציאלי אלא המשיכו לדבר איתו זה לא אומר שהיתה לו הלוואה ביד, היתה לו "אופציה" להלוואה

 

[ע.מדי]

החישובים שלי כוללים הצמדה למדד לכן טיעון האינפלציה לא רלוונטי.
עניין ההשבחה הופך את כל הסיפור למקצוע לכל דבר. זה לא אפיק השקעה פסיבי שכמעט כל אחד יכול להתעסק בו.

שיקולי השבחה לא הופכת את זה למקצוע אלא למיומנות, האם כל משקיע ערך בפורום הוא מנהל קרן גידור ? אני מכיר רק אחד כזה בוודאות ועוד אחד שנראה לי שזה העיסוק שלו היתר עדיין עושים שיקולי השבחה ואינם עובדים בתחום (לפי הרושם שקיבלתי)

 

[amit]

החישובים שלי כוללים הצמדה למדד לכן טיעון האינפלציה לא רלוונטי.
עניין ההשבחה הופך את כל הסיפור למקצוע לכל דבר. זה לא אפיק השקעה פסיבי שכמעט כל אחד יכול להתעסק בו.

אבל אני לקחתי ריבית קבועה לא צמודה ואז אני מרוויח מהאינפלציה

 

[daat99]

תשואה אין סופית ~ סיכון גדול, ואכן מי שממנף %100 מההשקעה שלו (והוא לא חברה בע"מ) נמצא בעולם התשואות הפנומנליות
מי שלוקח סיכון כזה (וביננו אין מצב בארץ ל 100% מינוף בנדל"ן) יכול לעשות באופן יחסי הרבה כסף ובאופן אבסולוטי מעט כסף על הרבה סיכון

מסכים עם כל מילה.
@amit פשוט הציג רק את התשואה והתעלם מסיכון ולכן הצגתי דוגמה קיצונית שמראה תשואה אינסופית.
זה ברור לכולנו שתמיד צריך להתחשב בסיכון כשמשערכים תשואה ולכן החישוב הפשוט שהוצג אינו נכון כי הוא מתעלם באלגנטיות ממרכיב הסיכון.

האמת שאפשר אבל זה לא כלכלי.
שאול אמסטרסקי מכלכליסט הראה שאפשר לפתוח חשבון בכל בנק ולקחת כ-100000 מכל אחד כהלוואה לכל מטרה .
וטכנית כשאתה לוקח משכנתא אף אחד לא טורח לבדוק איזה הלוואות לקחת מבנקים אחרים.

+1
אבל לפי החישוב הפשוט שהצגת זו תשואה אינסופית ולכן אם נתעלם מסיכון כמו בחישוב אז זו השקעה מעולה למרות שכולנו יודעים שזה צעד בעייתי במיוחד.

 

[CarpeDiem]

אבל אני לקחתי ריבית קבועה לא צמודה ואז אני מרוויח מהאינפלציה

הבנק תימחר את הריבית הקבועה לא צמודה יותר גבוה כי הוא כבר לקח בחשבון את האינפלציה. יכול להיות שהאינפלציה תהיה נמוכה מאוד ואז תפסיד מהבחירה שלך.

 

[אורי ג.]

וגם אז אני לא מאמין שהברוקר יתן לך 100% מימון אלא פי 2 או פי 3 מההון העצמי.

פי 6.6 בIB

 

[ע.מדי]

פי 6.6 בIB

wow
אבל פוזיציות כאלה נסגרות ללא רחם במקרה של נפילת ערך , מה הסף ל פי 6-7 ?

 

[אורי ג.]

אבל פוזיציות כאלה נסגרות ללא רחם במקרה של נפילת ערך , מה הסף ל פי 6-7 ?

זה המקסימום שאפשר, בהחלט לא מומלץ להגיע לשם.
100K$
פי 6.6 זה באחזקת מניות ישירות, אם אתה מחזיק ETFים אז אפשר גם פי 10, אם אתה מגדר את הפוזיציה אז אפשר גם יותר...

 

[ע.מדי]

זה המקסימום שאפשר, בהחלט לא מומלץ להגיע לשם.
100K$
פי 6.6 זה באחזקת מניות ישירות, אם אתה מחזיק ETFים אז אפשר גם פי 10, אם אתה מגדר את הפוזיציה אז אפשר גם יותר...

נניח שהמינוף הוא פי 6 אז קיבלת 600 k בנוסף להון העצמי ואחרי שבוע התיק הכולל שווה 600k אז מוכרים לך את התיק ?

 

[אורי ג.]

נניח שהמינוף הוא פי 6 אז קיבלת 600 k בנוסף להון העצמי ואחרי שבוע התיק הכולל שווה 600k אז מוכרים לך את התיק ?

כן.

 

[daat99]

נניח שהמינוף הוא פי 6 אז קיבלת 600 k בנוסף להון העצמי ואחרי שבוע התיק הכולל שווה 600k אז מוכרים לך את התיק ?

אפשר להרחיב את זה:
1. הלוואה לכל מטרה מבנק/שרות P2P כלשהו.
2. הפקדת הכסף בחשבון מסחר באינטראקטיב.
3. רכישת אופציות קול על מדד כלשהו (מינוף של פי 100 מההון המושקע)
4. שימוש במינוף של 2:1 בשביל רכישת אופציות קול נוספות על אותו המדד (מינוף נוסף של פי 100).

סה"כ קיבלת מינוף של פי 200 על ההלוואה שלקחת בלי שקל אחד של הון עצמי.

 

[משקיע מתחיל]

4. שימוש במינוף של 2:1 בשביל רכישת אופציות קול נוספות על אותו המדד (מינוף נוסף של פי 100).

הם יאשרו דבר כזה בכלל?!

 

[daat99]

הם יאשרו דבר כזה בכלל?!

אתה מקבל אוטומטית מינוף של 4:1 תוך יומי ומינוף של 2:1 בין-יומי (אחזקה אחרי סגירת המסחר) ברגע שפתחת חשבון רגיל שמאושר למינוף בלי שום בקשה מיוחדת נוספת.
האופציה ככלי מספקת מינוף של פי 100 מול המנייה שהיא מייצגת וזה לא קשור לחשבון המסחר שלך או לאינטראקטיב.

 

[אורי ג.]

אתה מקבל אוטומטית מינוף של 4:1 תוך יומי ומינוף של 2:1 בין-יומי (אחזקה אחרי סגירת המסחר) ברגע שפתחת חשבון רגיל שמאושר למינוף בלי שום בקשה מיוחדת נוספת.

וזה בREG-T, בPM אתה מקבל הרבה הרבה יותר, לא יודע כמה יותר באופציות.

 

[TunaGolem]

האופציה ככלי מספקת מינוף של פי 100 מול המנייה שהיא מייצגת

לא נכון.
העובדה שאפוציה כתובה על מאה יחידות בכלל לא קשורה למינוף.
יחס המינוף תלוי בפרמיום.

 

[משקיע מתחיל]

העובדה שאפוציה כתובה על מאה יחידות בכלל לא קשורה למינוף.

נכון

יחס המינוף תלוי בפרמיום.

ובהאם האופציה מחוץ לכסף או בתוך הכסף ועד כמה.

 

[daat99]

לא נכון.
העובדה שאפוציה כתובה על מאה יחידות בכלל לא קשורה למינוף.
יחס המינוף תלוי בפרמיום.

ניסיתי לפשט...