אלטרנטיבה אג״חית כמעט סולידית לקניית דירה להשקעה?

[אורי ג.]

אין בעיה. תביא לי קרן שעוקבת אחרי 1000 דירות בכל רחבי העולם שמפרישות שכר דירה ואני לא מקבל טלפונים כשהדוד מתקלקל - אני זורם.

יכול להביא לך כמה בארה"ב אבל אתה תאבד את הטבת המס
אגב גם לדירה אתה יכול לשכור חברת ניהול, אתה לא תקבל טלפונים אף פעם, בתמורה אתה תשלם בתשואה פחותה כמובן.
ואגב 2: דוד מתקלקל בבמוצע פעם בכ5 שנים מנסיוני.

 

[מתכנת]

לפי מה שאני מבין את ההנחיות שרשמת:
1. עד שליש בריבית משתנה - ניתן לבחור בין 0% ל-33.33%.
2. לפחות שליש בריבית קבועת - ניתן לבחור בין 33.33% ל-100%.
כתוצאה מההנחיות הללו אתה יכול להקצות לחלק של הריבית הקבועה לא צמודה 100% מהמשכנתה שלך.

למיטב ידיעתי אין כלל הנחיות לגבי צמוד/לא צמוד.
הבנת וסיכמת טוב את ההנחיות שרשמתי, רציתי רק לחדד ל @אורי ג. שאי אפשר לקחת 2/3 משתנה כל 5 אלא חייבים 1/3 ריבית קבועה לכל התקופה.

 

[CarpeDiem]

יכול להביא לך כמה בארה"ב אבל אתה תאבד את הטבת המס
אגב גם לדירה אתה יכול לשכור חברת ניהול, אתה לא תקבל טלפונים אף פעם, בתמורה אתה תשלם בתשואה פחותה כמובן.
ואגב 2: דוד מתקלקל בבמוצע פעם בכ5 שנים מנסיוני.

ומה עם פחת מבנה?
אתה חושב שניתן להחזיק דירה 25 שנה בלי לעשות לה יישור קו כמה פעמים?
בהנחה שאנחנו לא מדברים על דירה בתל אביב (שאפילו אם תהיה ספוגה בקרינה רדיוקטיבית כנראה שיהיה מי שיגור שם) דירה שלא תתחוזק - לא תשמור על תשואת השכירות שלה.
ואם תתעקש להיות קמצן ולא לשפץ את הדירה, ייקח לך זמן למצוא שוכר נורמלי שירצה לגור בחורבה שלך וכך תאבד חודשי שכירות.

 

[אורי ג.]

הבנת וסיכמת טוב את ההנחיות שרשמתי, רציתי רק לחדד ל @אורי ג. שאי אפשר לקחת 2/3 משתנה כל 5 אלא חייבים 1/3 ריבית קבועה לכל התקופה.

אתה טועה. אפשר.

אתה חושב שניתן להחזיק דירה 25 שנה בלי לעשות לה יישור קו כמה פעמים?

כן ואף יותר. (מנסיון).

א תשמור על תשואת השכירות שלה.

אתה צודק, השכ"ד יעלה (או לפחות עלה ב20 שנים האחרונות).

ייקח לך זמן למצוא שוכר נורמלי שירצה לגור בחורבה שלך וכך תאבד חודשי שכירות.

באיזורי ביקוש? תוך יום.
אציין בשנית שלמשפחתי הגרעינית יש במצטבר מאות שנות השכרת דירות. עזוב אותך תיאוריה, אני מדבר על הפרקטיקה.
אבל אתה צודק, זה לא שאין פחות בכלל, בוודאי שיש רק שזה הרבה הרבה פחות ממה שחושבים שזה.

 

[מתכנת]

אתה טועה. אפשר.

טרחתי לחפש בשבילך..
ההגבלות הנ"ל פורסמו באוגוסט 2013 הגבלות על מתן הלוואות לדיור
ולאחר מכן שוב בינואר 2015 מגבלות על מתן הלוואות לדיור

מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה

7. תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור, רק בהתקיים שני התנאים הבאים:

7.1. היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 66.66%
7.2. היחס בין חלק ההלוואה בריבית משתנה הנושא ריבית שעשויה להשתנות תוך פחות מחמש שנים ממועד אישור ההלוואה או ממועד קביעת שיעור הריבית הקודם, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 33.33%​

ויש גם הסתייגויות:

12. תאגיד בנקאי רשאי לא להחיל את המגבלות הקבועות בסעיף 7 לעיל (מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה), על הלוואות לדיור המפורטות להלן:

12.1. הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן היא עד שלוש שנים.
12.2. הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000₪
12.3. הלוואות לדיור במט"ח או צמודות מט"ח שניתנו לתושב חוץ.​

להבא אשתדל לא לטעות

 

[אורי ג.]

טרחתי לחפש בשבילך..
ההגבלות הנ"ל פורסמו באוגוסט 2013 הגבלות על מתן הלוואות לדיור
ולאחר מכן שוב בינואר 2015 מגבלות על מתן הלוואות לדיור

תודה על הטרחה, אני חיפשתי ולא מצאתי.
אני טעיתי ואתה צדקת וגם טוב לדעת כי יש לי תוכנית לקחת משכנתא

 

[מתכנת]

טוב לדעת כי יש לי תוכנית לקחת משכנתא

כך הערכתי ולכן טרחתי
אם כבר, תעבור על המסמכים הללו יש שם עוד דברים חשובים ורלוונטיים.

 

[TunaGolem]

אם תהיה ספוגה בקרינה רדיוקטיבית

איך דירה סופגת רדיואקטיביות?

1. אם אתה מתכוון לכך שהקירות יעברו אקטיבציה, מדובר בתהליך ארוך, והתופעה עוברת אחרי כמה שניות.
2. אם אתה מתכוון לכך שמישהו החביא מקורות חזקים בתוך הקירות - אני אקנה את הדירה.
3. אם אתה מתכוון לכך שהדירה מוקרנת בקביעות ממקור חיצוני, אני לא רואה איך שאר הדירות בשכונה תחמוקנה מהקרינה.

 

[amit]

סך ההשקעה - 1.4 מיליון ששולמו בתשלומים לאורך 25 שנה
שכירות - 48,000 * 25 = 1.2 מיליון
ריבית על המשכנתא = 435,000
הדירה נתנה לך שכירות פחות ריבית על המשכנתא שזה - 765,000 ש״ח
תחלק 765,000 ש״ח ל-25 שנה ותקבל 30,600 ש״ח בשנה שזה 2.2% בשנה על דירה שעולה 1.4 מיליון.
לדעתי החישוב הזה יותר נכון מהחישוב האלטרנטיבי שמסתכל רק על ההון העצמי כהשקעה ראשונית, כי הוא מסתכל על תשואה ממוצעת על סך הכסף שאתה משקיע במהלך השנים בדירה.

עכשיו תן לי להשתעשע עם החישוב הזה קצת

תוריד גם 100,000 ש״ח הוצאות (כל שנה חודש שכירות אחד).
תוריד גם 112,000 ש״ח מס רכישה
סך הוצאות 212,000 ש״ח

כלומר, 765,000-212,000 = 553,000 ש״ח
תחלק ל-25 שנה ותקבל 22,120 ש״ח בשנה שזה תשואה של 1.6% נטו. לא עדיף כבר אג״ח חברת חשמל שנותן 1.5 נטו ?
בתכלס לא עדיף כבר להחזיק אג״ח ממשלתי צמוד ל-30 שנה שנותן 0.7% והקרן בטוחה ולישון בשקט? המרווח הזה של ה-0.9% מעל האג״ח הממשלתי שווה את כל הטררם?

אתה לא מסתכל נכון על הנתונים .
(בוא נתעלם רגע ממס הרכישה כי אדם שקונה דירה אחת להשקעה וגר בשכירות לא ישלם אותו).

מה היה לך בכיס לפני רכישת הדירה? 480,000 , זה ההון ההתחלתי שלך.
מה נשאר לך אחרי 25 שנה? שכירות פחות ריבית - 765000 ,תוריד הוצאות של 100000. ובנוסף - קרקע שמחירה ללא שינוי- כ-700000 ודירה ששווה קצת פחות -נגיד 300000 (בלי לצפות לעליית ערך). כלומר 1665000 זה ההון אחרי 25 שנה.

התחלת מ 480000 ,אחרי 25 שנה יש לך 1665000 . עשית 250% ב25 שנה .
מן הסתם יש נתונים נוספים שלא התייחסתי אליהם:
חיוביים:
-אתה מוגן מאינפלציה גם אם המדד משקר
-יש מציאות ואתה יכול למצוא דירה ששווה 1.4 בעלות של 1.1
-יש סיכוי לעליית ערך
-סיכוי לפינוי בינוי או תמא

ושליליים:
-יש סיכוי לירידת ערך אם נפלת על שכונה גרועה.
-שוכר גרוע שלא מתפנה יהרוס את החישוב הזה

 

[CarpeDiem]

אתה לא מסתכל נכון על הנתונים .
(בוא נתעלם רגע ממס הרכישה כי אדם שקונה דירה אחת להשקעה וגר בשכירות לא ישלם אותו).

מה היה לך בכיס לפני רכישת הדירה? 480,000 , זה ההון ההתחלתי שלך.
מה נשאר לך אחרי 25 שנה? שכירות פחות ריבית - 765000 ,תוריד הוצאות של 100000. ובנוסף - קרקע שמחירה ללא שינוי- כ-700000 ודירה ששווה קצת פחות -נגיד 300000 (בלי לצפות לעליית ערך). כלומר 1665000 זה ההון אחרי 25 שנה.

התחלת מ 480000 ,אחרי 25 שנה יש לך 1665000 . עשית 250% ב25 שנה .
מן הסתם יש נתונים נוספים שלא התייחסתי אליהם:
חיוביים:
-אתה מוגן מאינפלציה גם אם המדד משקר
-יש מציאות ואתה יכול למצוא דירה ששווה 1.4 בעלות של 1.1
-יש סיכוי לעליית ערך
-סיכוי לפינוי בינוי או תמא

ושליליים:
-יש סיכוי לירידת ערך אם נפלת על שכונה גרועה.
-שוכר גרוע שלא מתפנה יהרוס את החישוב הזה

אתה מתעלם מזה שהשקעת 1.4 מיליון שקל בקניית הדרך במהלך ה-25 שנים הללו. בוא נניח שקנית דירה בלי משכנתא. אז התשואה שלך תהיה השכירות פחות שאר ההוצאות - 3.4% ברוטו. בוא נניח 3% נטו
עכשיו בוא נניח שנתנו לך אפשרות להחזיק את הדירה 25 שנה בלי הון עצמי ורק בסוף התקופה תשלם את כל סכום הדירה, בלי ריבית, רק עם הצמדה. ברור שהתשואה תהיה כמו במקרה הראשון של קניית דירה בלי משכנתא - 3.4% ברוטו. ברור שפה מדובר בהלוואה הרבה יותר טובה מכל משכנתא. נניח 3% נטו אחרי הוצאות.
בהנתן שההלוואה הזאת יותר טובה מכל משכנתא עם ריבית של 3.6% צמוד מדד אני מקווה שברור לך במשכנתא התשואה שלך תהיה פחות מ-3% לשנה.
מה בדיוק התשואה? 2.2% בלי מס רכישה. 1.6% עם מס רכישה

 

[amit]

אתה מתעלם מזה שהשקעת 1.4 מיליון שקל בקניית הדרך במהלך ה-25 שנים הללו. בוא נניח שקנית דירה בלי משכנתא. אז התשואה שלך תהיה השכירות פחות שאר ההוצאות - 3.4% ברוטו. בוא נניח 3% נטו
עכשיו בוא נניח שנתנו לך אפשרות להחזיק את הדירה 25 שנה בלי הון עצמי ורק בסוף התקופה תשלם את כל סכום הדירה, בלי ריבית, רק עם הצמדה. ברור שהתשואה תהיה כמו במקרה הראשון של קניית דירה בלי משכנתא - 3.4% ברוטו. ברור שפה מדובר בהלוואה הרבה יותר טובה מכל משכנתא. נניח 3% נטו אחרי הוצאות.
בהנתן שההלוואה הזאת יותר טובה מכל משכנתא עם ריבית של 3.6% צמוד מדד אני מקווה שברור לך במשכנתא התשואה שלך תהיה פחות מ-3% לשנה.
מה בדיוק התשואה? 2.2% בלי מס רכישה. 1.6% עם מס רכישה

שוב אתה לוקח חישוב מאוד פשוט ומסבך אותו.
עם כמה התחלת ועם כמה אתה מסיים ,זה הרווח .
לא משנה כמה הלוואות לקחת בדרך , כמה ריבית וכמה קרן. - מאזן התחלתי מול מאזן סופי.
הון עצמי מול הון עצמי -ככה לא תתבלבל

 

[daat99]

שוב אתה לוקח חישוב מאוד פשוט ומסבך אותו.
עם כמה התחלת ועם כמה אתה מסיים ,זה הרווח .
לא משנה כמה הלוואות לקחת בדרך , כמה ריבית וכמה קרן. - מאזן התחלתי מול מאזן סופי.
הון עצמי מול הון עצמי -ככה לא תתבלבל

רגע - בוא ונניח מקרה היפותטי כזה:
1. לקחתי הלוואת בלון מבנק A בשביל להשיג 120 אלף.
2. שמתי את ה-120 אלף כהון עצמי ל-"מיני מלונה" באזור נידח שעולה 360 אלף ולקחתי משכנתה בגובה 240 אלף על היתרה החסרה.
3. השכרתי את ה-"מיני מלונה" לכלב, כלבה ושני גורים חמודים עבור סכום שמכסה את הריביות.
4. כעבור 5 שנים מכרתי את ה-"מיני מלונה" ב-400 אלף והחזרתי את כל ההלוואות.
5. נשארתי עם 40 אלף שח אבל ההון העצמי שלי היה 0 עגול.

לפי החישוב שלך יש לי תשואה אינסופית?!?!

אני מקווה שברור לכולם שזה לא הגיוני...

 

[amit]

אתה מתעלם מזה שהשקעת 1.4 מיליון שקל בקניית הדרך במהלך ה-25 שנים הללו. בוא נניח שקנית דירה בלי משכנתא. אז התשואה שלך תהיה השכירות פחות שאר ההוצאות - 3.4% ברוטו. בוא נניח 3% נטו
עכשיו בוא נניח שנתנו לך אפשרות להחזיק את הדירה 25 שנה בלי הון עצמי ורק בסוף התקופה תשלם את כל סכום הדירה, בלי ריבית, רק עם הצמדה. ברור שהתשואה תהיה כמו במקרה הראשון של קניית דירה בלי משכנתא - 3.4% ברוטו. ברור שפה מדובר בהלוואה הרבה יותר טובה מכל משכנתא. נניח 3% נטו אחרי הוצאות.
בהנתן שההלוואה הזאת יותר טובה מכל משכנתא עם ריבית של 3.6% צמוד מדד אני מקווה שברור לך במשכנתא התשואה שלך תהיה פחות מ-3% לשנה.
מה בדיוק התשואה? 2.2% בלי מס רכישה. 1.6% עם מס רכישה

אני אתקן את עצמי:
מה היה לך בכיס לפני רכישת הדירה? 480,000 , זה ההון ההתחלתי שלך.
לקחת הלוואה של 900000 לפי ריבית קלצ של 4% ל25 שנה . זה כ-4600 לחודש כלומר אתה נשאר עם חור של 180000 אחרי 25 שנה .

מה נשאר לך אחרי 25 שנה? שכירות פחות ריבית וקרן- מינוס 180000 ,תוריד הוצאות של 100000. ובנוסף - קרקע שמחירה ללא שינוי- כ-700000 ודירה ששווה קצת פחות -נגיד 300000 (בלי לצפות לעליית ערך). כלומר 720000 זה ההון אחרי 25 שנה.

התחלת מ 480000 ,אחרי 25 שנה יש לך 720000 . עשית 50% ב25 שנה .

 

[amit]

רגע - בוא ונניח מקרה היפותטי כזה:
1. לקחתי הלוואת בלון מבנק A בשביל להשיג 120 אלף.
2. שמתי את ה-120 אלף כהון עצמי ל-"מיני מלונה" באזור נידח שעולה 360 אלף ולקחתי משכנתה בגובה 240 אלף על היתרה החסרה.
3. השכרתי את ה-"מיני מלונה" לכלב, כלבה ושני גורים חמודים עבור סכום שמכסה את הריביות.
4. כעבור 5 שנים מכרתי את ה-"מיני מלונה" ב-400 אלף והחזרתי את כל ההלוואות.
5. נשארתי עם 40 אלף שח אבל ההון העצמי שלי היה 0 עגול.

לפי החישוב שלך יש לי תשואה אינסופית?!?!

אני מקווה שברור לכולם שזה לא הגיוני...

מחקתי את ההודעה הזו , שכחתי להוסיף את הקרן לחישוב- ראה את החישוב המתוקן שלי
אבל כן - התשואה אינסופית - עשית כסף מכלום .

 

[daat99]

מחקתי את ההודעה הזו , שכחתי להוסיף את הקרן לחישוב- ראה את החישוב המתוקן שלי

אין בעיה - אני אשתמש בחישוב החדש שלך כאן:

מה היה לך בכיס לפני רכישת הדירה?

0 עגול זה ההון ההתחלתי שלך.
(לא לקחתי עדיין הלוואת בלון).

מה נשאר לך אחרי 5 שנה?

40 אלף.

התחלת מ 0 ,אחרי 5 שנה יש לך 40 אלף. עשית תשואה אינסופית .

 

[CarpeDiem]

אני אתקן את עצמי:
מה היה לך בכיס לפני רכישת הדירה? 480,000 , זה ההון ההתחלתי שלך.
לקחת הלוואה של 900000 לפי ריבית קלצ של 4% ל25 שנה . זה כ-4600 לחודש כלומר אתה נשאר עם חור של 180000 אחרי 25 שנה .

מה נשאר לך אחרי 25 שנה? שכירות פחות ריבית וקרן- מינוס 180000 ,תוריד הוצאות של 100000. ובנוסף - קרקע שמחירה ללא שינוי- כ-700000 ודירה ששווה קצת פחות -נגיד 300000 (בלי לצפות לעליית ערך). כלומר 720000 זה ההון אחרי 25 שנה.

התחלת מ 480000 ,אחרי 25 שנה יש לך 720000 . עשית 50% ב25 שנה .

50% ל-25 שנה זה 1.6% בשנה (אגח חברת חשמל)

 

[amit]

50% ל-25 שנה זה 1.6% בשנה (אגח חברת חשמל)

לא אמרתי שלא , אבל שוב בנדלן יש גם מציאות ויש נכסים שאפשר להשביח .ויש גם אינפלציה.
בעוד 25 שנה המשכורת הממוצעת יכולה לקפוץ מ9900 ל18000 , סל ההוצאות מ7000 ל 14000 השכירות מ4000 ל8000 וערך הקרקע מ700000 ל 1,400,000.

 

[ע.מדי]

@daat99

תשואה אין סופית ~ סיכון גדול, ואכן מי שממנף %100 מההשקעה שלו (והוא לא חברה בע"מ) נמצא בעולם התשואות הפנומנליות
מי שלוקח סיכון כזה (וביננו אין מצב בארץ ל 100% מינוף בנדל"ן) יכול לעשות באופן יחסי הרבה כסף ובאופן אבסולוטי מעט כסף על הרבה סיכון

אם תמיר את זה למניות ההבדל הוא שבכל רגע נתון לברוקר יש הערכה מדוייקת של שווי התיק שלך והוא יסגור לך את הפוזיציה ברמה יומית אם הוא "מרגיש" לא בנוח עם התיק. וגם אז אני לא מאמין שהברוקר יתן לך 100% מימון אלא פי 2 או פי 3 מההון העצמי.

 

[amit]

וביננו אין מצב בארץ לפחות ל 100% מינוף בנדל"ן

האמת שאפשר אבל זה לא כלכלי.
שאול אמסטרסקי מכלכליסט הראה שאפשר לפתוח חשבון בכל בנק ולקחת כ-100000 מכל אחד כהלוואה לכל מטרה .
וטכנית כשאתה לוקח משכנתא אף אחד לא טורח לבדוק איזה הלוואות לקחת מבנקים אחרים.

 

[CarpeDiem]

לא אמרתי שלא , אבל שוב בנדלן יש גם מציאות ויש נכסים שאפשר להשביח .ויש גם אינפלציה.
בעוד 25 שנה המשכורת הממוצעת יכולה לקפוץ מ9900 ל18000 , סל ההוצאות מ7000 ל 14000 השכירות מ4000 ל8000 וערך הקרקע מ700000 ל 1,400,000.

החישובים שלי כוללים הצמדה למדד לכן טיעון האינפלציה לא רלוונטי.
עניין ההשבחה הופך את כל הסיפור למקצוע לכל דבר. זה לא אפיק השקעה פסיבי שכמעט כל אחד יכול להתעסק בו.