אלטרנטיבה למחיר למשתכן

[daniel88]

אז ככה :
אני רוצה דירה להשקעה בישראל בגלל יתרונות המס באחזקה של דירה יחידה וכגידור לעליית ערך מחירי הנדל"ן כשארצה לקנות דירה בעתיד.
זכיתי בתוכנית מחיר למשתכן בנתניה ואני מעריך שה-IRR במינוף זול של 50% יהיה 8-9% נטו (ללא חישוב עליית ערך). היעדר המיסוי בעסקה הוא אידיאלי. על דירה בשווי 1.74 רוב הרווח הוא מהמכירה ולא מהכנסה שוטפת ככה שאין תשלום מס בכלל. הבעיה העיקרית מבחינתי בתוכנית היא חוסר הנזילות ל-6 וחצי שנים ושבתקופה זו אולי ארצה לקנות דירה למגורים מה שיעכב את העניין לפחות בשנתיים.
מנגד אני לא רואה אופציה אחרת עם תשואה דומה בשוק החופשי. נניח שאוכל למצוא דירה בשווי דומה שנותנת 4% ברוטו (בספק שאמצא) ועל זה נוריד מיסוי וחודש שכירות. בסופו של דבר ה-IRR עם אותו מינוף מהדוגמא מעלה יהיה באיזור ה-6% נטו (אם במקרה אשכח לשלם מס )
לכן בסופו של דבר הדברים כמו שאני רואה אותם די פשוטים. תשואה יותר גבוהה אל מול נזילות.
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע את דעתכם בנושא.

דעתי היא שאם המספרים שלך נכונים זוהי על פניו השקעה מעולה.

 

[פסיוני]

אגמים?
ק. השרון?
עין התכלת?

 

[daniel88]

אגמים?
ק. השרון?
עין התכלת?

אגמים - הפרוייקט של גיא ודורון לוי

 

[sun_light]

זאת לא השכונה שהוצפה בגשם האחרון?

 

[kingofgypsum]

זאת לא השכונה שהוצפה בגשם האחרון?

אגמים - הפרוייקט של גיא ודורון לוי

נו, לפעמים שם נבחר לא רק לצרכי מיתוג

 

[פסיוני]

כתבת הכל כמעט, חוץ ממחיר למטר

 

[Itzik 2020]

הבעיה העיקרית מבחינתי בתוכנית היא חוסר הנזילות ל-6 וחצי שנים

חוסר נזילות הוא לא בהכרח רע, זה פסיכולוגית מחייב (להשקיע), יש קרנות גידור\פרטיות שמחייבות מינימום זמן השקעה.

במינוף זול של 50%

פה יש לך פתרון לנזילות, תמיד אפשר למחזר(תבנה את המשכנתא בצורה שהמיחזור יהיה בקנסות נמוכים)

חוסר הנזילות ל-6 וחצי שנים

למה 6, זה לא 5?, ואפשר לקנות דירה שניה לפני שמוכרים את הראשונה (18 חודש) כך שזה יותר השקעה ל 4 שנים

 

[daniel88]

כתבת הכל כמעט, חוץ ממחיר למטר

צודק
קומה 3 מתוך 36
6 חדרים , 150 מ"ר + 16 מ"ר מרפסת.
2 חניות ובלי מחסן. כל הטוב הזה ב-1.74
11 אלף למ"ר.
לדעתי ההנחה המגולמת היא סדר גודל שבין 300 ל-400 אש"ח לדירה זהה על הנייר (סיום בניה עוד 3 שנים).

 

[daniel88]

חוסר נזילות הוא לא בהכרח רע, זה פסיכולוגית מחייב (להשקיע), יש קרנות גידור\פרטיות שמחייבות מינימום זמן השקעה.

אני לגמרי מסכים. כוונת המשורר הייתה שקניית דירה במחיר למשתכן מסנדלת אותי לטווח ארוך באופן שלא ארצה לקנות דירה למגורים משיקולי מס.

למה 6, זה לא 5?, ואפשר לקנות דירה שניה לפני שמוכרים את הראשונה (18 חודש) כך שזה יותר השקעה ל 4 שנים

6.5 שנים עד שאוכל למכור את הדירה כלומר אוכל לקנות דירה למגורים אחרי 5 שנים (פלוס מקדם ביטחון של מספר חודשים). לא מעט זמן עיכוב במקרה (הסביר) שארצה לרכוש דירה למגורים.

 

[chen15]

אגמים - הפרוייקט של גיא ודורון לוי

קבל המלצה ספיציפית על הקבלן: זכינו בדירה במחיר למשתכן, אנחנו גרים בה קצת יותר משנה.
לשבחו של הקבלן יאמר שהוא נתן בחירת חומר לבן ברמה יותר גבוה מכל הפרויקטים מסביב, אלו שבמחיר למשתכן ובחלק מהמיקרים גם אלו שלא.
ביצע עבודות פנים (טיח, ריצוף, צבע) ברמת גימור ממש ממש טובה.
עמד במלוא האחריות על הפנים ותיקונים נדרשים בשנת הבדק בלי לעפעף.
כעת בישורת אחרונה להעברת בעלות בטאבו, שלמיטב הבנתי מפרויקטים מסביב הוא ממש ממש מתקתק.

כמו כן, עמד בלוחות הזמנים ומסר את הדירות בלוז המתוכנן (הקבלן רצה להקדים אך עקב עיכוב של חברת חשמל מסרו בול בזמן, כשפרויקטים מסביב חופשי גלשו ~ 12 חודשים אחרינו)

בהצלחה בכל דרך שתבחר!

 

[פסיוני]

צודק
קומה 3 מתוך 36
6 חדרים , 150 מ"ר + 16 מ"ר מרפסת.
2 חניות ובלי מחסן. כל הטוב הזה ב-1.74
11 אלף למ"ר.
לדעתי ההנחה המגולמת היא סדר גודל שבין 300 ל-400 אש"ח לדירה זהה על הנייר (סיום בניה עוד 3 שנים).

רוץ על זה.

 

[פסיוני]

רוץ על זה.

אני גר כמה מאות מטרים משם,
לפי החישוב שלי- זה קצת יותר מ500k רווח מיידי. לפני "עליית ערך"
כלומר- כמאה אחוז תשואה על ההון העצמי, בתוך כ6 שנים. בנדלן.
לא רע בכלל