SDB - קרן השקעות נדל"ן

[oz1987]

שאלה בקשר לחברה של קרנות השקעה בנדל"ן חו"ל,

מישהו מכיר חברה בשם SDB ? משקיע דרכם ? עשו כתבה בערוץ 10 על 2 מקימי החברה

 

[TunaGolem]

שאלה בקשר לחברה של קרנות השקעה בנדל"ן חו"ל

אני מציע שתקרא את השרשורים הקודמים על כל החברות הקודמות שמוכרות לישראלים.

עשו כתבה בערוץ 10

קוראים לזה פרסומת. נא להכיר, זו התקשורת הישראלית.
האם לפחות הצצת באתר שלהם לפני ששאלת כאן?

 

[רוני]

אני לא מכיר אישית את החברה, כקולגה מהתחום, אני בהחלט יכול לומר שמדובר באנשי מקצוע, הדרך שהם עברו, מרשימה ביותר.

אתה צריך לקבל החלטה האם אסטרטגיית ההשקעה שהם מציעים לך משרתת את היעד שלך?
האם היא מתאימה עבורך מבחינה אישית מבחינת היכולת שלך להכיל רמות סיכון מסויימות ?
האם אתה מבין את היתרונות והסיכונים ?
בשלב זה מומלץ לבדוק את ההיסטוריה של בעלי החברה והמלצות של לקוחות החברה.

בהצלחה.

 

[oz1987]

אני מציע שתקרא את השרשורים הקודמים על כל החברות הקודמות שמוכרות לישראלים.

קראתי

האם לפחות הצצת באתר שלהם לפני ששאלת כאן?

כן, אחרי הכתבה עליהם זה היה הדבר הראשון שחיפשתי.

 

[אורי ג.]

הכי חשוב: האם יש לך יכולת ובכוונתך לאמת את הנתונים (האופטימיים אני מניח) שהם מציגים בפניך?
האם הם מרוויחים כשאתה משקיע דרכם או רק כשאתה מרוויח?
בנוסף:
האם אתה יודע לחשב תשואה בתחום הנדל"ן?
האם אתה יודע מה ההבדל בין תשואה לתזרים?
האם אתה מכיר את שוק הנדל"ן, המימון, המיסוי, החוקי והדמגרפי במקומות שבם הם/אתה משקיעים בהם?
האם בכל עסקה הם משקיעים מכספם שלהם?
האם יש להם לקוחות מוסדיים?
מה המינימום להשקעה? אם זה פחות מ$100K זה צריך לעורר מנורות אדומות.

 

[oz1987]

הכי חשוב: האם יש לך יכולת ובכוונתך לאמת את הנתונים (האופטימיים אני מניח) שהם מציגים בפניך?
האם הם מרוויחים כשאתה משקיע דרכם או רק כשאתה מרוויח?
בנוסף:
האם אתה יודע לחשב תשואה בתחום הנדל"ן?
האם אתה יודע מה ההבדל בין תשואה לתזרים?
האם אתה מכיר את שוק הנדל"ן, המימון, המיסוי, החוקי והדמגרפי במקומות שבם הם/אתה משקיעים בהם?
האם בכל עסקה הם משקיעים מכספם שלהם?
האם יש להם לקוחות מוסדיים?
מה המינימום להשקעה? אם זה פחות מ$100K זה צריך לעורר מנורות אדומות.

רעיונות איך לאמת אותם ?
לא אני לא יודע לחשב תשואה בנדל"ן, לא אני לא יודע את ההבדל בין תשואה לתזרים, לא מכיר את שוק הנדל"ן באותה מדינה/עיר/אזור שאני רוצה להשקיע בו(קודם נחליט מהו...)
אין לי מושג אם הם משקיעים מכספם וגם היזם לצורך העניין, אם לא - אני לא נכנס לשום עסקה.
מהם לקוחות מוסדיים ?
ממה שראיתי - 25K$, למה זה אמור לעורר נורות אדומות ?

 

[אורי ג.]

רעיונות איך לאמת אותם ?

אפשר:
1. ללמוד את התחום על בוריו ולאמת אותם בעצמך.
2. לקחת יעוץ בתשלום מצד ג' בלתי תלוי.
3. לקחת אנשי מקצוע מקומיים מטעמך בתשלום (שמאים, מהנדסים, קבלנים וכו') ולקבל חוות דעת בכתב.

לא אני לא יודע לחשב תשואה בנדל"ן, לא אני לא יודע את ההבדל בין תשואה לתזרים, לא מכיר את שוק הנדל"ן באותה מדינה/עיר/אזור שאני רוצה להשקיע בו(קודם נחליט מהו...)

אולי עדיף שתלמד את הדברים הנ"ל לפני שאתה סומך על מישהו ומפקיד/מפקיר את כספך?
כלל אצבע שלי: לא משקיע במה שאני לא מבין בו.

מהם לקוחות מוסדיים ?

בתי השקעות, חברות ביטוח, פמילי אופיס, בנקים, לקוחות כשירים, קרנות פנסיה, PE וכו'.

ממה שראיתי - 25K$, למה זה אמור לעורר נורות אדומות ?

מכמה וכמה סיבות:
1. זה סכום כסף קטן מאד, בדרך כלל מי שמחפש להשקיע בסכומים כאלה לא מבין ב:

לא אני לא יודע לחשב תשואה בנדל"ן, לא אני לא יודע את ההבדל בין תשואה לתזרים, לא מכיר את שוק הנדל"ן באותה מדינה/עיר/אזור שאני רוצה להשקיע בו(קודם נחליט מהו...)

היזם יודע זאת ולפיכך זה קהל היעד שלו.
לא עדיף לחפש אדם אחד שישכיב מיליון דולר מאשר 40 אנשים שישכיבו 25K$ ? הרי אם זו עסקה טובה עם תשואות גבוהות המשקיעים יחכו בתור, לא?
2. בסכום כזה אין סיכוי שאתה תוציא כספים כלשהם על DD, המשווק יודע זאת.
3. בסכום כזה אם ההשקעה תפסיד כסף, ירמו אותך, יפרו חוזה וכו' הסיכוי שאתה תתבע מישהו הוא קטן וגם אם כן זה לא שתעמיד עו"ד מהשורה הראשונה כי זה יעלה לך יותר ממה שהשקעת.
4. יש סכום מינימלי שמישהו מוכן לעבוד בשבילו, נניח שזה 5K$ דולר, במקרה של 25K$ זה אומר שגזרו עליך קופון/דמי תיווך של 20%, כלומר עוד לפני שהרווחת שקל אתה מופסד לפחות 25% על ההשקעה (5% נוספים על עלויות עסקה ונלווים).

בנוסף:
https://www.hasolidit.com/מגדיר-הרעלים-הפיננסיים

אציין שאני לא מדבר על SDB באופן פרטני, איני מכיר אותם, לא היה לי מעולם כל שיח איתם ככל שזכור לי ואין לי דבר נגדם.

 

[Shlomi Z]

DD

?

 

[adamshalev]

?

Due diligence

 

[Shlomi Z]

Due diligence

תודה רבה.
אף פעם לא חשבתי על מינימום של 100K כאבן בוחן, נקודה חשובה.

מבלי לערבב, זה מזכיר את התקופה של כתבות מחמיאות בכל מדיה אפשרית על גב' אור,
אף אחד לא טרח בכלל לעבור על הדברים שאורי ג. הזכיר. וחבל...

 

[doc29]

תעלה עסקה לדוגמא.
תוספת על מה שאורי אמר,חברת ניהול לוקחת בדרכ עשרה אחוז משכד ברוטו.

בהנחת תשואה ברוטו אופטימית של 12 אחוז (ואין הרבה כאלה ממה שאני ראיתי שהם גם מקומות נורמליים יחסית ולא שכונות פח שמשווקים לישראלים), זה יוצא על בית של 40 אלף דולר, משהו כמו 400 דולר לחודש. משמע מנהל הנכס מקבל 40 דולר לחודש. תהיה בטוח שהוא ידע "להשלים" את הפער לטובתו. יש אינסוף סיפורים כאלה.

עוד דבר, כפי שלימד אותי חבר פורום חכם פה, פקטור משמעותי, שהמשווקים הישראליים מסתירים לרוב הוא הוצאות תיקונים, שעבור בית חד משפחתי מגיעים בממוצע לפחות ל1500 דולר בשנה אם הבית במצב מעולה ויכולים להגיע גם לכמעט פי 2. אין פה שולי רווח בכלל לדעתי.

 

[סולידי]

מישהו כאן השקיע דרך SDB?
או שיש לו תובנות קונקרטיות לחיוב או לשלילה לאחר 5 שנים מפתיחת השרשור?

חבר מתכון להשקיע דרכם והציע לי להצטרף. אני כמובן לא מתכון להשקיע, אבל שוקל אם לנסות להניא גם את החבר.

 

[Echelon]

מישהו כאן השקיע דרך SDB?
או שיש לו תובנות קונקרטיות לחיוב או לשלילה לאחר 5 שנים מפתיחת השרשור?

מניסיון אישי ושל שני חברים:
לחיוב - חברה ותיקה יחסית שביצעה כמות נכבדה של אקזיטים בפרויקטי נדל"ן בחו"ל. מנכ"לים/שותפים מקצועיים, שירות לקוחות טוב וקבלת עדכונים שוטפים.
לשלילה - התשואה בפועל נמוכה מהתשואה הצפויה שחולקים איתך במעמד החתימה. לוחות הזמנים של קבלת הכסף, בין אם מאקזיט או מקבלת ריבית בעסקת חוב, מתעכבים בכמה חודשים בדרך כלל.

מתוך 6-7 חברות שבחנתי לפני שהשקעתי דרכם זו הייתה החברה הכי רצינית ומקצועית. יחד עם זאת אני לא יכול לומר שאני מרוצה ב-100% מתוצאות ההשקעה שלי דרכם עד עכשיו, מהסיבות שציינתי.

 

[הורדוס]

לשלילה - התשואה בפועל נמוכה מהתשואה הצפויה שחולקים איתך במעמד החתימה. לוחות הזמנים של קבלת הכסף, בין אם מאקזיט או מקבלת ריבית בעסקת חוב, מתעכבים בכמה חודשים בדרך כלל.

וזה היה בתקופות יחסית טובות בשוק הנדלן של העשור האחרון. הרבה יותר קשה לייצר עסקאות טובות לטווח השקעה קצר בשוק של היום.

עשו כתבה בערוץ 10 על 2 מקימי החברה

פרסומת, ערוצי הטלוויזיה שלנו מלאים בכאלו, גם אתרי האינטרנט, הנה דוגמאות לאתרים שאתה יכול לקנות בהם כתבת פרסומת ומחירים של כל אתר - https://shop.w3c.org.il/pr-links

הרבה ישראלים נמשכים לחברות כאלו שמציאות השקעות נדלן בארצות הברית כאילו זה דבר בטוח, בסופו של דבר יש מישהו שהקים חברה בע"מ, לקח הלוואות מהבנקים, עוד קצת ממשקיעים ובמקרה הטוב גם שם חלק מעצמו, ועם כל הכסף הזה הוא הולך לעשות יזמות נדלן, זה יכול לעבוד ויכול שלא אבל סולידי זה לא.

 

[Echelon]

וזה היה בתקופות יחסית טובות בשוק הנדלן של העשור האחרון. הרבה יותר קשה לייצר עסקאות טובות לטווח השקעה קצר בשוק של היום.

מסכים. לכן לא הצטרפתי לפרויקטים חדשים/נוספים שלהם בשנה האחרונה.

הרבה ישראלים נמשכים לחברות כאלו שמציאות השקעות נדלן בארצות הברית כאילו זה דבר בטוח

יאמר לזכותם שהם ממש לא מציגים את ההשקעה בנדל"ן דרכם כדבר בטוח (או סולידי) ובהחלט מפרטים את הסיכונים הכרוכים בה.