Eviction Moratorium של ה CDC בארה"ב

[האזרח הקטן]

אם לממשלה כ"כ אכפת שהאזרח לא יזרק לרחוב, שתבנה מלוניות או כל פתרון אחר.
זה לא הגיוני שהיא תשתמש בבתים פרטיים כבתי תמחוי למי שלא יכול לשלם מבלי שום יכולת ערעור או בחירה.

לא מתווכח על כך שהפלת הבעיה על המשכיר היא פתרון רע, רק הסברתי מה השיקולים שעומדים מאחוריה.

 

[Ormor]

אז..מספר עדכונים אחרי מספר חודשים:

בתחילת יוני ה CDC החליט שהוא מאריך את הצו שוב, עד לסוף יולי, בטענה שזו ההארכה האחרונה ולא תהיינה יותר הארכות.
במקביל, באותו חודש בית המשפט העליון בארה"ב קבע ברוב של 5 מול 4 שופטים שה CDC חרג מסמכותו, ואין לו סמכות לקבוע צו כזה ברמה הארצית. בית המשפט העליון "נתן" לצו להימשך עד סוף חודש יולי ועם זאת קבע שאם רוצים להאריך את הצו פעם נוספת זה צריך לעבוד דרך הקונגרס.
סוף חודש יולי הגיע וביידן נזכר שהצו עומד להיגמר, ולמרות ההבטחות של ההמשל שזו תהיה הפעם האחרונה שמאריכים את הצו, ביידן החליט לנסות להאריך את זה שוב (באמצעות הקונגרס) מ2 סיבות:

1. ורייאנט הדלתא הידוע לשמצה.
2. בתירוץ שמתוך 46B$ שהוקצו ל rent relief רק 3B$ הגיע לשוכרים, אז צריך עוד "קצת" זמן (הכסף הוקצה עוד בתקופת טראמפ).

ביידן נזכר קצת יותר מידי מאוחר ולא הצליח להאריך את הצו באמצעות הקונגרס ותוקפו של הצו למעשה נגמר - בום! סופו של עידן! אז זהו, שלא.
כעבור יממה ה CDC הוציא צו חדש, עד ה3 לאוקטובר (זה התחיל בספטמבר 2020, ז"א יותר משנה שאי אפשר לגעת בשוכרים תוך כדי שבעל הדירה צריך להמשיך לשלם מיסים, משכנתא, HOA, תיקונים וכו וכו). הפעם זה לא צו ברמה הפדרלית ללא שום חריגות, אלא כל מדינה שבה יש "רמות גבוהות של התפשטות COVID19" - דה פקטו מדובר על 90% מהמדינות בארה"ב.

המדיה רועשת וגועשת כעת, יש צד אחד שמגונן על השוכרים ומברך על ההארכה הנוספת, ומהצד השני המון ביקורת על כך שה CDC חרג מסמכותו וממשיך לחרוג גם אחרי שבית המשפט העליון קבע שהוא לא יכול לעשות זאת. למעלה משנה למעשה שבעלי הנכסים צריכים לממן את השוכרים, בטענה שevictions יגרמו לעלייה ניכרת בתחלואה, וכל זה במקביל לגבולות פתוחים בין מדינות בארה"ב, חלק מהמדינות מתנהלות כאילו הכל כרגיל, חלק נכבד מהאוכולוסייה מחוסן וכו'.

אישית השוכר שלי כבר בחוב של 13K$ והיד עוד נטויה. זה כסף שאני כמובן לא אראה וכל מה שאני רוצה זה לפנות את הדייר מהנכס, למכור את הנכס, ולשכוח מכל הסיפור הזה.
אחת הסיבות שהחלטתי ללכת על נדלן בארה"ב זה עצם היותה מדינה מערבית מתקדמת עם שוק חופשי, שבה הסיכון לכל מיני חוקים הזויים כאלה ואחרים קטן יחסית, נראה שטעיתי. אני לא הולך להתקרב יותר לנדל"ן בארה"ב.

 

[אורי ג.]

אחת הסיבות שהחלטתי ללכת על נדלן בארה"ב זה עצם היותה מדינה מערבית מתקדמת עם שוק חופשי, שבה הסיכון לכל מיני חוקים הזויים כאלה ואחרים קטן יחסית, נראה שטעיתי. אני לא הולך להתקרב יותר לנדל"ן בארה"ב.

בתור אחד שגם נפגע מזה אבל בצורה מועטה מאד, המסקנה שלך קצת מוגזמת:
1. הנכסים שזה קורה בהם אלו נכסים למגורים בלבד, בארה"ב יש עוד נכסי נדל"ן מלבד מגורים.
2. נכסי המגורים שזה פוגע בהם אלו נכסי מגורים בקלאס B ובC עוד יותר, בקלאס A זה בקושי מורגש.
3. אם יש לך נכס בודד זו אכן בעיה קשה מאד, אם יש לך תיק נכסים או אחזקה חלקית במולטיפמילי הפגיעה אצלך פחותה בהרבה והסיכוי שהתזרים שלך יהיה שלילי הוא קלוש ביותר.

ג"נ: עוסק בתחום.

 

[adamshalev]

אישית השוכר שלי כבר בחוב של 13K$ והיד עוד נטויה. זה כסף שאני כמובן לא אראה וכל מה שאני רוצה זה לפנות את הדייר מהנכס, למכור את הנכס, ולשכוח מכל הסיפור הזה.
אחת הסיבות שהחלטתי ללכת על נדלן בארה"ב זה עצם היותה מדינה מערבית מתקדמת עם שוק חופשי, שבה הסיכון לכל מיני חוקים הזויים כאלה ואחרים קטן יחסית, נראה שטעיתי. אני לא הולך להתקרב יותר לנדל"ן בארה"ב.

מצער לשמוע. זה בהחלט לא מה שהיית מצפה ממדינה כמו ארהב. בחודשים הראשונים של המגפה, בהינתן הכאוס שהיה, ניחא, אבל אנחנו שנה וחצי אחרי, בגל רביעי כבר, והווירוס בוודאות here to stay, זה לא הגיוני שבעלי הבית יהפכו בעל כורחם לנותני חסות מגורים באופן שרירותי של כל דייר שלא בא לו לשלם.
למזלי הדיירים שלי משלמים, אבל I feel your pain. אם אתה רוצה להתנחם, נסה להסתכל על שערוך שווי הבית בזילו. סיכוי סביר שהרווח ההוני שלך מפצה היטב על אובדן ההכנסה.

@אורי ג. כן יש הרבה דרכים שבהם הפגיעה שלו יכלה לקטון או להמנע, אבל האונס הנ״ל של בעלי הבית למשך תקופה כה ארוכה הוא בלתי מתקבל על הדעת.

 

[אורי ג.]

@אורי ג. כן יש הרבה דרכים שבהם הפגיעה שלו יכלה לקטון או להמנע, אבל האונס הנ״ל של בעלי הבית למשך תקופה כה ארוכה הוא בלתי מתקבל על הדעת.

איני טוען אחרת, אני רק טוען שזהו גורם שאינו בשליטתך, איך לך השפעה עליו ולו הקטנה ביותר, זה לא משנה כמה הוא בלתי מתקבל על הדעת: זה המצב. לכעוס לא יעזור, מה שכן יכול לעזור זה לנקוט בצעדים שציינתי.
אגב יש STATES (כמו ניו יורק) שלהוציא דייר או גורם שלא משלם יכול לקחת שנים רבות ללא קשר לקורונה ככה שזה לא בדיוק משנה בהם הרבה.

 

[Ormor]

בתור אחד שגם נפגע מזה אבל בצורה מועטה מאד, המסקנה שלך קצת מוגזמת:
1. הנכסים שזה קורה בהם אלו נכסים למגורים בלבד, בארה"ב יש עוד נכסי נדל"ן מלבד מגורים.
2. נכסי המגורים שזה פוגע בהם אלו נכסי מגורים בקלאס B ובC עוד יותר, בקלאס A זה בקושי מורגש.
3. אם יש לך נכס בודד זו אכן בעיה קשה מאד, אם יש לך תיק נכסים או אחזקה חלקית במולטיפמילי הפגיעה אצלך פחותה בהרבה והסיכוי שהתזרים שלך יהיה שלילי הוא קלוש ביותר.

ג"נ: עוסק בתחום.

תודה אורי, אני מסכים עם כל הנקודות שהעלית. כנראה קצת דיברתי (יותר נכון כתבתי) מתוך רגש / כעס אתמול אחרי שקראתי שהאריכו את הצו שוב.
צריך גם לזכור שערכו של נכס (או מנייה, פחות משנה לצורך העניין) יכול להיחתך גם ב50%, 90% או להיעלם כליל וזה חלק מהמשחק. בסוף אני מסתכל 15 - 20 שנה קדימה במטרה לבנות תיק נכסים רחב, ככה שבהסתכלות רחבה יותר שנה בלי שכירויות בנכס בודד זאת מכה קלה בכנף ושכר לימוד להבא.
את נקודה 2 הבנתי כבר מזמן - תיקונים שפוגעים קשות בתשואה משכירות, דיירים בעייתים שלא שומרים על הנכס, רכבת חילופים - הכל בסוף מתכנס לעצם העבודה שמדובר בנכס קלאס C. מה שנקרא you get what you pay for

מצער לשמוע. זה בהחלט לא מה שהיית מצפה ממדינה כמו ארהב. בחודשים הראשונים של המגפה, בהינתן הכאוס שהיה, ניחא, אבל אנחנו שנה וחצי אחרי, בגל רביעי כבר, והווירוס בוודאות here to stay, זה לא הגיוני שבעלי הבית יהפכו בעל כורחם לנותני חסות מגורים באופן שרירותי של כל דייר שלא בא לו לשלם.
למזלי הדיירים שלי משלמים, אבל I feel your pain. אם אתה רוצה להתנחם, נסה להסתכל על שערוך שווי הבית בזילו. סיכוי סביר שהרווח ההוני שלך מפצה היטב על אובדן ההכנסה.

מסכים לגמרי - הוירוס כאן כדי להישאר וזה בדיוק החשש שלי, אני לא רואה סוף לצו הזה.

אני מסתכל פעם פעמיים בחודש בזילו ובאמת מופתע ממה שקורה למחירים בחצי שנה האחרונה. ערך הנכס עלה ב50% תוך מספר חודשים, כך שגם אם אספוג את ההפסד של השנה האחרונה + מס בעת מכירה + תיקונים וכו' עדיין אצא באיזשהו רווח. ועדיין, באיזשהו מקום אני חושב שהייתי הרבה יותר נינוח אם ערך הנכס היה יורד משמעותית מאשר הסיטואציה הנוכחית. אולי בגלל שירידת ערך זה סיכון שהייתי מוכן אליו ולמגפה עולמית שבתורה תוליד צו מוזר שכזה בארה"ב שיהיה תקף מעל לשנה קצת פחות ציפיתי, צריך גם להיות מוכן נפשית ל unknown unknowns.