שאלות בנושא השקעת נדל״ן בחו״ל

[cypriano de rore]

על מה אתה מדבר? אני באמת שלא מבין

יש לך מיליון שקל בבנק.
רכשת דירה במיליון.
עכשיו יש לך 0 שקל בבנק.
קיבלת שכירות שנתית של 100 אש"ח בשנה במשך עשור.
עכשיו יש לך מיליון ש"ח בבנק.
מה הרווח שלך על ההשקעה?

 

[יהונתן ב.]

יש לך מיליון שקל בבנק.
רכשת דירה במיליון.
עכשיו יש לך 0 שקל בבנק.
קיבלת שכירות שנתית של 100 אש"ח בשנה במשך עשור.
עכשיו יש לך מיליון ש"ח בבנק.
מה הרווח שלך על ההשקעה?

לכל אורך התקופה עשיתי 10% בשנה.
משם והלאה אינסוף תשואה.
ביום שארצה למכור, אוסיף את רווחי המכירה ואפרוש את כל ההכנסות מהנכס לאורך התקופה, אחלק במשך ההחזקה והעלויות -> זו התשואה

זה שכיסתי את ההשקעה בעשור לא אומר שהדייר מפסיק לשלם

 

[cypriano de rore]

לכל אורך התקופה עשיתי 10% בשנה.
משם והלאה אינסוף תשואה.

אמרתי ששיניתי את המושג לרווח.
אחרי עשור אתה ב0% רווח.

 

[יהונתן ב.]

אמרתי ששיניתי את המושג לרווח.
אחרי עשור אתה ב0% רווח.

אז אתה טוען שלהחזיק את הנכס שמניב זה להפסיד כסף ? שאתה לא מרוויח כלום אחרי השנה ה10?
לא מצליח להבין את הטענה שלך

אחרי עשור אתה ברווח של 100 אלף בשנה כל שנה עד שתמכור

 

[cypriano de rore]

אז אתה טוען שלהחזיק את הנכס שמניב זה להפסיד כסף ? שאתה לא מרוויח כלום אחרי השנה ה10?

אני לא טוען את זה.
אני טוען שאם אתה לא מתיחס כלל למחיר הנכס ומבחינתך זו ספקולציה מוחלטת אז זה הרווח שלך אחרי עשור הוא כלום. הרעיון היה להראות שאי התיחסות למחיר הנכס היא טיפשית.

 

[יהונתן ב.]

אני לא טוען את זה.
אני טוען שאם אתה לא מתיחס כלל למחיר הנכס ומבחינתך זו ספקולציה מוחלטת אז זה הרווח שלך אחרי עשור הוא כלום.

מי אמר שאני לא מתייחס למחיר הנכס?
מחיר הנכס יקבע לי את ההחזר משכירות שנתית, שצריכה להיות מעל הממוצע.
בנוסף, אני קונה תמיד מתחת למחיר השוק הנוכחי כאמצעי גידור.
לא אבסס קניה כי אני מצפה שזה יתן לי תשואה טובה בעוד עשור.
ההשקעה צריכה להיות מסוגלת לספוג משברים ועדיין להחזיק ראש מעל המים מבלי תלות בשוויו בשוק.
ערך נכס לא ייתן לך את זה, כי זה לא משלם הוצאות. שכירות כן.

הסיבה שאני קונה מתחת למחיר שוק זה בכדי שאוכל להנזילך מהר, במחיר מציאה ומבלי להפסיד את הקרן ועדיין להגיד שהרווחי x % בשנה ללא תלות

 

[cypriano de rore]

בנוסף, אני קונה תמיד מתחת למחיר השוק הנוכחי כאמצעי גידור.

אם אתה קונה מתחת למחיר השוק אז למה אתה לא מוכר יום אחרי?
לא חבל להתעסק בכל הקשקוש הזה כשיש לך רווח בטוח?


בכל מקרה, נראה לי שהדיון מיצא את עצמו.
אני מבין שיש לך אג'נדה מאוד ספציפית באיך השקעה בנדלן "צריכה" להיעשות וזה בסדר גמור ואני מאוד שמח (מכל הלב) שאתה מצליח להרוויח ומאחל לך שתרוויח עוד המון.
כל מה שניסיתי להגיד זה שיש עוד המון אפשרויות השקעה בנדל"ן ולא כולן מובססות על תזרים משכירות בלבד. זכותך לחלוק עלי וזה בסדר.

 

[יהונתן ב.]

אם אתה קונה מתחת למחיר השוק אז למה אתה לא מוכר יום אחרי?
לא חבל להתעסק בכל הקשקוש הזה כשיש לך רווח בטוח?


בכל מקרה, נראה לי שהדיון מיצא את עצמו.
אני מבין שיש לך אג'נדה מאוד ספציפית באיך השקעה בנדלן "צריכה" להיעשות וזה בסדר גמור ואני מאוד שמח (מכל הלב) שאתה מצליח להרוויח ומאחל לך שתרוויח עוד המון.
כל מה שניסיתי להגיד זה שיש עוד המון אפשרויות השקעה בנדל"ן ולא כולן מובססות על תזרים משכירות בלבד. זכותך לחלוק עלי וזה בסדר.

לא מוכר כי על זה משלמים מס..
יש יתרון גדול יותר לשכירות בעיניי, גם בשקט הנפשי וגם כלכלי
מעדיף למנף כנגד ו/או להמיר נכסים כנגד אחרים

לא מתנגד לשום גישה, ומקבל כל אחת,
חשוב היה לי להדגיש שאלמנטים שלא ניתן לחזות אותם בתכנית עסקית יגדירו אותה כספקולטיבית יותר מאחרות,
לא בכדי יש הגדרות מאוד ספציפיות לגבי היכולת שלך לקבל הלוואה טובה כנגד כנכס השקעה עם תזרים לא מספק
נסה לשכנע כל נותן קרדיט על בסיס התכנית שהצגת וסביר שתקבל דחיה או ריבית דו ספרתית,
זה לא עלבון, זה פשוט risk management 101

 

[אורי ג.]

קיזוז פחת מבנה יש רק בחו"ל או שווה לעשות את זה גם בארץ?

אפשר גם בארץ, אין שווה או לא שווה, כל מקרה לגופו.

 

[רוני]

קיזוז פחת מבנה יש רק בחו"ל או שווה לעשות את זה גם בארץ?

גם בארץ ניתן לקזז פחת, אני עושה זאת בדירה שאני משכיר בתל אביב, זה רלוונטי
לדירות המושכרות מעל ל 5,100 ש"ח בחודש (תקרת הפטור ממס).

 

[שלמה 123]

גם בארץ ניתן לקזז פחת, אני עושה זאת בדירה שאני משכיר בתל אביב, זה רלוונטי
לדירות המושכרות מעל ל 5,100 ש"ח בחודש (תקרת הפטור ממס).

ולא עדיף לך עשר אחוז קבוע?

 

[ofekiko2]

גם בארץ ניתן לקזז פחת, אני עושה זאת בדירה שאני משכיר בתל אביב, זה רלוונטי
לדירות המושכרות מעל ל 5,100 ש"ח בחודש (תקרת הפטור ממס).

מותר להתקזז על הפחת בנכס שמיועד למגורים גם אם אתה לא חברה?

 

[אורי ג.]

מותר להתקזז על הפחת בנכס שמיועד למגורים גם אם אתה לא חברה?

בוודאי.

 

[שלמה 123]

מותר להתקזז על הפחת בנכס שמיועד למגורים גם אם אתה לא חברה?

אז אתה משלם לפי המס השולי שלך שזה יותר מעשר אחוז...

 

[רוני]

ולא עדיף לך עשר אחוז קבוע?

לחלוטין לא, 10% יוצא 7,800 ש"ח מס בשנה,
באופציה השנייה אני מקזז הוצאות שונות בנוסף לפחת מבנה, ולכן אני משלם פחות מ 2,000 ש"ח מס בשנה,
במידה והדירה הייתה נרכשת עם מימון, לא הייתי משלם מס, מאחר וניתן לקזז את עלויות הריבית השנתיות.

במידה ואחליט למכור את הדירה, לא אשלם מס רווחי הון, מאחר ומדובר בדירה יחידה בבעלותי בישראל,
ואם זו הייתה דירה שנייה בבעלותי בישראל, הייתי שוקל לקחת מימון כנגדה במקום למכור ולשלם מס רווחי הון.

 

[רוני]

מותר להתקזז על הפחת בנכס שמיועד למגורים גם אם אתה לא חברה?

כן, זו הדירה היחידה בבעלותי בישראל כיום, והיא מוגדרת דירת מגורים.

 

[שלמה 123]

באופציה השנייה אני מקזז הוצאות שונות בנוסף לפחת מבנה, ולכן אני משלם פחות מ 2,000 ש"ח מס בשנה,

איזה הוצאות יש לך על הדירה שאוכלות את כל הרווח?

 

[רוני]

איזה הוצאות יש לך על הדירה שאוכלות את כל הרווח?

אין הוצאות גדולות מלבד מעט תיקונים וביטוח,
עיקר ההפחתה זה בזכות פחת המבנה בסביבות 64,000 ש"ח מדי שנה.

 

[שלמה 123]

אין הוצאות גדולות מלבד מעט תיקונים וביטוח,
עיקר ההפחתה זה בזכות פחת המבנה בסביבות 64,000 ש"ח מדי שנה.

פחת. מבנה ניתן לקזז רק מדירה יחידה?

 

[אורי ג.]

פחת. מבנה ניתן לקזז רק מדירה יחידה?

מכמה שאתה רק רוצה רק שמעבר לרף דירות מסוים מ"ה יראה באחזקה שלך אחזקה עסקית עם כל המשתמע.