שאלות בנושא השקעת נדל״ן בחו״ל

[ofekiko2]

התשואה בארץ נמוכה מאוד 1-2% לשנה

יכול להגיד לך בלב שלם שאתה ממש טועה, יש לי כמה השקעות בארץ שמניבות לא פחות מ 5.3% ואם מסתכלים על התשואה על ההון העצמי אז זה מגיע גם ל 11%+

 

[ofekiko2]

התשואה בארץ נמוכה מאוד 1-2% לשנה

יכול להגיד לך בלב שלם שאתה ממש טועה, יש לי כמה השקעות בארץ שמניבות לא פחות מ 5.3% ואם מסתכלים על התשואה על ההון העצמי אז זה מגיע גם ל 11%+

 

[שלמה 123]

יכול להגיד לך בלב שלם שאתה ממש טועה, יש לי כמה השקעות בארץ שמניבות לא פחות מ 5.3% ואם מסתכלים על התשואה על ההון העצמי אז זה מגיע גם ל 11%+

איפה בארץ? מחשב את התשואה מהמחיר שרכשת או מהמחיר שהוא עכשיו מחיר השוק?

 

[amit]

איפה בארץ? מחשב את התשואה מהמחיר שרכשת או מהמחיר שהוא עכשיו מחיר השוק?

מההון שהוא השקיע מן הסתם

 

[אורי ג.]

מההון שהוא השקיע מן הסתם

למה מן הסתם? אם זה מההון שהוא השקיע אז אין לזה משמעות, זה חישוב מטופש.

 

[בת העמק]

זה חישוב מטופש

את המס משלמים מהרווח, נכון? אז זה לא מטופש...וכן, אני זוכרת שכבר התווכחנו על זה לא פעם

 

[אורי ג.]

את המס משלמים מהרווח, נכון? אז זה לא מטופש...וכן, אני זוכרת שכבר התווכחנו על זה לא פעם

בדירות למגורים בארץ? לא בהכרח, לפעמים לא משלמים בכלל (פטור) לפעמים משלמים הרבה יותר מהרווח ולפעמים בין לבין, כל מקרה לגופו.
ברור שצריך להתחשב גם במס בחישובי תשואה, על זה אין ויכוח.

 

[בת העמק]

ברור שצריך להתחשב גם במס בחישובי תשואה, על זה אין ויכוח.

התכוונתי שמדידת תשואה ממחיר הקניה זה לא דבר כל-כך מטופש. עובדה שהמיסים (גם בשוק ההון) מחושבים מתשואה זו.

 

[שלמה 123]

את המס משלמים מהרווח, נכון? אז זה לא מטופש...וכן, אני זוכרת שכבר התווכחנו על זה לא פעם

המס על השכירות יכול להיות
בד"כ עשר אחוז מקסימום ואחרי עלית מחיר הדירה להוות מעט אחוזים ממחער הדירה הנוכחי אבל נכון שצריך. להתחשב במס שבח אם מוכרים את הדירה ומשקיעים באפיק אחר..

 

[אורי ג.]

התכוונתי שמדידת תשואה ממחיר הקניה זה לא דבר כל-כך מטופש

לא רק שכן אלא גם חסר משמעות.

עובדה שהמיסים (גם בשוק ההון) מחושבים מתשואה זו.

לא נכון, למיסים יש תחשיבים משלהם, אחד הפרמטרים הוא מחיר הקנייה.

 

[יהונתן ב.]

מה הקשר לתזרים? תשואה לא מחייבת תזרים כלל.
התשואה כוללת את עליית ערך הקרן. לחשב תשואה על דירה ללא עליית הערך לאורך זמן זה מגוחך...

השקעה לא מחייבת ולא מבטיחה עליית ערך הקרן, זו ספקולציה שלך כמשקיע.
אלא אם כן מצאת עסקה שתאפשר לך להשביח את אותו הנכס.
עדיף ומומלץ שהשקעה תעשה שכל גם ללא עליית ערך "טבעית".
תזרים מזומנים הוא דבר צפוי ובטוח יותר לעומת מעליית ערך,
את רווחי ההון אתה *עשוי* לראות *אם* אכן תמצא קונה שמוכן לשלם לך את מחיר השוק שאתה חוזה שהוא שווה.
בנוסף, בריכת הקונים העתידית שלך משמעותית קטנה יותר אם לנכס הזה יש מאפיינים שמזוהים עם נכס להשקעה.

 

[cypriano de rore]

ואם המטרה היא תזרים מזומנים חודשי קבוע?

אם זו המטרה אז זה סיפור אחר. אבל אף אחד לא הזכיר תזרים בתור מטרה עד שלב זה.

 

[cypriano de rore]

השקעה לא מחייבת ולא מבטיחה עליית ערך הקרן, זו ספקולציה שלך כמשקיע.

זו ספקולציה שלי כמשקיע גם ששוק ההון יעלה לאורך זמן.
נדל״ן, ברוב המכריע של המקרים - עולה בטווח הארוך, בטח ובטח שבמרכז הארץ.

תזרים מזומנים הוא דבר צפוי ובטוח יותר לעומת מעליית ערך,

לא הוא לא.
כפי שמחירי הדיור יכולים לצנוח - כך גם מחירי השכירות. כמו כן, ישנם אלף ואחד תרחישים בהם יהיה אתה תתקע בלי שוכרים בכלל.
הכנסה משכירות היא ספקולציה בדיוק באותה מידה שעליית ערך היא ספקולציה. ואני טוען שברוב האזורים הטובים אתה תרוויח משניהם בטווח הארוך (ומעליית ערך כנראה שיותר).

 

[יהונתן ב.]

לא הוא לא.
כפי שמחירי הדיור יכולים לצנוח - כך גם מחירי השכירות. כמו כן, ישנם אלף ואחד תרחישים בהם יהיה אתה תתקע בלי שוכרים בכלל.
הכנסה משכירות היא ספקולציה בדיוק באותה מידה שעליית ערך היא ספקולציה. ואני טוען שברוב האזורים הטובים אתה תרוויח משניהם בטווח הארוך (ומעליית ערך כנראה שיותר)

כנראה שלא בדקת או חקרת איך שוק שכירות מתנהג בתקופות משבר.

זו ספקולציה שלי כמשקיע גם ששוק ההון יעלה לאורך זמן.
נדל״ן, ברוב המכריע של המקרים - עולה בטווח הארוך, בטח ובטח שבמרכז הארץ.

ספקולציה זו לא תכנית.
אם ההשקעה שלך עושה שכל רק בהנתן שהשוק יהיה לטובתך אתה מהמר בלי תכנית יציאה.
יכולות תזרים חזקות שיחזיקו לך את הראש מעל המים זה פקטור קריטי, לא בכדי גם דרישה נחרצת מצד נותני קרדיט.

 

[cypriano de rore]

כנראה שלא בדקת או חקרת איך שוק שכירות מתנהג בתקופות משבר.

לא אמרתי שכשמחירי הדירות יורדים מחירי השכירות גם. אמרתי ש

כפי שמחירי הדיור יכולים לצנוח - כך גם מחירי השכירות.

ספקולציה זו לא תכנית.

זו לא באמת ספקולציה כפי ש״השוק צומח״ זו לא ממש ספקולציה. מחירי הדיור עולים לאורך זמן.

אם ההשקעה שלך עושה שכל רק בהנתן שהשוק יהיה לטובתך אתה מהמר בלי תכנית יציאה.

לא אמרתי רק. אמרתי שלהגיד שהתשואה על דירה בישראל היא 1%-2% ולהתעלם משכירות זו איוולת.

יכולות תזרים חזקות שיחזיקו לך את הראש מעל המים זה פקטור קריטי, לא בכדי גם דרישה נחרצת מצד נותני קרדיט.

נכון. תזרים זה סופר חשוב בהשקעה בנדל״ן. הוא פשוט לא הדבר היחיד שעל פיו מודדים את התשואה.

 

[רוני]

אני חוקר השקעת נדל״ן בחו״ל והשאלה הראשונה היא באיזה מדינה.

היי
אני מבטיח לך שתקבל תשובות שונות, תחום השקעות הנדל"ן הוא גדול ויש אסטרטגיות וגישות שונות
בין המשקיעים עצמם.

בגישה שלי אני מתמקד אך ורק בכלכלות גדולות ומפותחות, כאשר השכר הממוצע בהן גבוה מהשכר הממוצע בישראל,
ובעת ההחלטה על ההשקעה רמת מחירי הנכסים אטרקטיבית למשקיעים, כמשקיע אני ממליץ לפעול אך ורק בשוק של קונים.

 

[ofekiko2]

איפה בארץ? מחשב את התשואה מהמחיר שרכשת או מהמחיר שהוא עכשיו מחיר השוק?

מהמחיר שרכשתי את הדירה, איזור הדרום.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

נכון. תזרים זה סופר חשוב בהשקעה בנדל״ן. הוא פשוט לא הדבר היחיד שעל פיו מודדים את התשואה.

נכון. אבל מתי אתה מודד תשואה על עליית הערך בנדלן? רק במכירה. עד שאתה לא מוכר אין עליית ערך (לצורך רווחים). בשוטף אתה מודד את התשואה מהשכירויות.
בשוק ההון, בגלל אופי הנזילות בשוק ההון, התשואה נמדדת הן על פי דיבידנדים והן על פי עליית ערך.

 

[אורי ג.]

נכון. אבל מתי אתה מודד תשואה על עליית הערך בנדלן? רק במכירה. עד שאתה לא מוכר אין עליית ערך (לצורך רווחים).

מה פתאום? תמדוד מתי שבא לך! אני מודד פעם בשנה לדוגמא.

בשוק ההון, בגלל אופי הנזילות בשוק ההון, התשואה נמדדת הן על פי דיבידנדים והן על פי עליית ערך.

כמו כל השקעה אחרת.

 

[קורא ותיק משתמש חדש]

מה פתאום? תמדוד מתי שבא לך! אני מודד פעם בשנה לדוגמא.

כמו כל השקעה אחרת.

אתה יכול למדוד מתי שבא לך אבל זה לא אומר שזה נכון. בנדלן אתה לא יודע בכמה תמכור עד שאתם מסכמים וחותמים. אתה יכול להעריך עליית ערך, זה לא אומר שזה הסכום הסופי שתמכור.
מדידת תשואה בשוק ההון היא לא כמו בנדלן. בשוק ההון תלחץ על העכבר ויימכר, נדלן זה ממש לא ככה.