שאלות בנושא השקעת נדל״ן בחו״ל

[יהונתן ב.]

? כמה כאלו יש לעומת כאלו שקנו דירה במאות אלפים וכיום היא שווה יותר מ2 מיליון

אשאל אותך מתי הם קנו, מה כח ההשתכרות היחסי במשק אז, ומה היכולת שלך לחזות שאותו תרחיש יחזור על על עצמו בעוד עשור?
אם תוכל - אשמח לדעת היכן ניתן להשיג את כדור הבדולח שקנית

 

[שלמה 123]

מה פתאום? תמדוד מתי שבא לך! אני מודד פעם בשנה לדוגמא.

מתי אתה מחליט למכור נכס ומתי להשאיר בשכירות?

 

[שלמה 123]

מה פתאום? תמדוד מתי שבא לך! אני מודד פעם בשנה לדוגמא.

מתי אתה מחליט למכור נכס ומתי להשאיר בשכירות?

 

[cypriano de rore]

לטענתך - נדלן תמיד עלה

זו לא היתה הטענה שלי בשום מקום. אמרתי שנדל"ן בערים מרכזיות של מדינות מפותחות תמיד עלה בטווח הארוך.

עליית ערך זו הטבה - לא תכנית עסקית, לא תוכל לתכנן אותה או לחזות אותה לא בעוד עשור או שניים.

ואיך אתה חוזה תזרים?

אם זאת - התזרים חייב להיות חיובי ועדיף שמעל ההמוצע מול השקעות אחרות בשוק.

הכללה גסה - לא כל ההשקעות הן אותו דבר.
יש מקרים בהם עדיף אפילו תזרים שלילי בתקופה מסוימת בכדי להשיג ריביות יותר טובות על המימון (ועוד כל מיני סיבות).

לא נראה לי שהבנת כיצד תשואה עובדת..

מה בדיוק לא הבנתי?

יש הבדל בין צפי תשואה לתשואה.

ברור. ולך יש צפי תשואה מתזרים עתידי שאתה חוזה שיהיה.

לגישתך, זה בסדר לספוג תשואה שלילית נטו כל שנה רק בגלל האפשרות שבעוד עשור, god willing, אדפוק קופה?

מאוד תלוי בעיסקה.

עכשיו תענה לי על השאלה הבאה -
לפי שיטת מדידת התשואה שלך, במידה ורכשת נכס שמניב לך 10% תשואה שנתית ריאלית נטו משכירות, אתה בעצם מתחיל את ההשקעה מ 100%- ולאחר עשור מגיע ל0% תשואה?

 

[אורי ג.]

לא הבנתי את זה מדבריו, תצטט לי?

בבקשה:

נכון. אבל מתי אתה מודד תשואה על עליית הערך בנדלן? רק במכירה. עד שאתה לא מוכר אין עליית ערך (לצורך רווחים). בשוטף אתה מודד את התשואה מהשכירויות.

לגישתך, זה בסדר לספוג תשואה שלילית נטו כל שנה רק בגלל האפשרות שבעוד עשור, god willing, אדפוק קופה?

ברור, ככה עובד נדל"ן יזמי, אולי לא עשר שנים אבל 5 שנים כן, כמו כלום, לפעמים גם עשר.
אני מחזיק נכס עם תזרים שלילי כבר 7 שנים, אני לא ממהר לשום מקום ובסוף אדפוק קופה של החיים שלי.

מתי אתה מחליט למכור נכס ומתי להשאיר בשכירות?

אני לא אייל נדל"ן ואין לי הרבה נכסים (רק 2), את דירת המגורים שלי אני לא אמכור אא"כ יבוא מישהו ויציע לי מחיר הזוי, את הנכס השני אין לי תוכניות למכור אבל שמע עוד הפעם, יבוא מישהו עם הצעה הזויה אני אמכור.

 

[יהונתן ב.]

עכשיו תענה לי על השאלה הבאה -
לפי שיטת מדידת התשואה שלך, במידה ורכשת נכס שמניב לך 10% תשואה שנתית ריאלית נטו משכירות, אתה בעצם מתחיל את ההשקעה מ 100%- ולאחר עשור מגיע ל0% תשואה?

לא, אני מגיע לאינסוף תשואה, השבתי את ההשקעה שלי חזרה ואני לא מושקע בנכס
אם ארצה אמכור או אמנף כנגד ההון שבנכס.

ברור. ולך יש צפי תשואה מתזרים עתידי שאתה חוזה שיהיה

בריכת הצרכני שכירות לא משתווה לבריכה הפוטנציאלית של קונים, לכן אני טוען שרמת הסיכון של הגישה שלך גבוהה פי כמה וכמה.

ואיך אתה חוזה תזרים?

מציע לך לבדוק איך שוק שכירות מגיב בשעת משבר..
אלא אם כן יש הצפה מטורפת של נכסים בשוק, או התערבות חוקתית ירידה לא תהיה גם לא ובעיקר לא בעת משבר

 

[יהונתן ב.]

ברור, ככה עובד נדל"ן יזמי, אולי לא עשר שנים אבל 5 שנים כן, כמו כלום, לפעמים גם עשר.
אני מחזיק נכס עם תזרים שלילי כבר 7 שנים, אני לא

הדיון לא מדבר על נדלן יזמי
אשער שאתה מחזיק אותו ככ הרבה זמן לא מתוך רצון אלא צורך וסחבת, אחרת היית מוכר אתמול וחוגג

 

[cypriano de rore]

לא, אני מגיע לאינסוף תשואה, השבתי את ההשקעה שלי חזרה ואני לא מושקע בנכס

אז אתה ב0% תשואה.

 

[cypriano de rore]

אלא אם כן

ככה נשמעת ספקולציה.

 

[cypriano de rore]

לכן אני טוען שרמת הסיכון של הגישה שלך גבוהה פי כמה וכמה.

מתי אמרתי מה הגישה לי?

 

[רוני]

מתי אתה מחליט למכור נכס ומתי להשאיר בשכירות?

היי
בגדול אם יש בבעלותי נכס טוב וסולידי, העולה לאורך זמן, וגם השכירות עולה, אין כל סיבה למכור אותו,
אפשר למשכן ולמשוך כסף להשקעות נוספות.

כן אמכור נכס אם אני רוצה לממש רווח ואני לא רוצה או לא יכול להגדיל חשיפה למימון.

כן אמכור נכס אם הוא מאכזב.

סיבה נוספת למכירה נובעת מתכנון מס, כאשר מחיר הנכס עולה לעורך השנים, ולא ניתן לקזז פחת מבנה
כנגדו לאחר שאופציה זו הסתיימה, בהחלט ניתן לשקול מכירה של הנכס לצורך רכישת נכס אחר,
וכאן ליהנות שוב משנים ארוכות של קיזוז פחת מבנה (גבוה יותר לפי מחיר רכישת הנכס החדש).

 

[יהונתן ב.]

אז אתה ב0% תשואה.

אוקיי....
לכן בדיוק אני טוען שאתה לא סגור על איך תשואה עובדת.

 

[אורי ג.]

אשער שאתה מחזיק אותו ככ הרבה זמן לא מתוך רצון אלא צורך וסחבת, אחרת היית מוכר אתמול וחוגג

לא, מתוך צפי להשבחה משמעותית תוך כמה שנים, 4-5 שנים בתקווה.

לגבי עליית ערך שמע עם כל הכבוד אליך אתה טועה, ואתן דוגמא פשוטה מאד:
אם אתה קונה דירה להשקעה למטרת תשואה, לא יזמי ולא עם אפשרויות השבחה אקטיביות.
בערד התשואה היא כ5%
בב"ש סביב ה4%
בת"א פחות מ3%
(מספרים לא מדוייקים, אל תתפוס אותי במילה)

האם הקנייה הטובה ביותר היא בערד? ברור לכל בר דעת שלא, כי בערד אתה לא תצפה לעליית ערך, בת"א אתה בהחלט כן תצפה לעליית ערך.
האם זה ספקולציה? כן. גם שתמשיך להשכיר דירה באותו המחיר עד אחרית הימים זה ספקולציה והשכ"ד יכול לרדת, אתה כן יכול לצפות (לא לדעת!) שלאורך זמן השכ"ד יעלה, בטח ובטח אם זה באיזור ביקוש.

אתה פעיל בנדל"ן בארה"ב, אתה משקיע במקומות עם התשואות הגבוהות ביותר משכ"ד? אני מניח (ומקווה) שלא.

מחירי הנדל"ן יודעים לרדת ויודעים לעלות, אתה מוזמן לבדוק מה קורה ב5 שנים האחרונות במנהטן או במיאמי. הכל ספקולציה בסוף, כשאתה בא להשקיע בנדל"ן, בעסק במניות או בכל דבר אחר הדרך היחידה לחשב את התשואה העתידית היא ע"י לקחת הנחות, ברור שהעתיד אינו ידוע, בגלל זה קוראים לזה הנחות, אתה כן יכול לומר "אני משקיע שמרן ולפיכך אני מעריך/מניח את עליית הערך העתידית ב0" שזה בסדר גמור ואולי אפילו צעד חכם אבל זה לא אומר שמשקיע אחר שמעריך 1% או 2% עלייה שנתית טועה.

 

[יהונתן ב.]

ככה נשמעת ספקולציה.

לא, ככה נשמע אדם שלקח סיכון מחושב

כך נשמעת ספקולציה
"כמה כאלו יש לעומת כאלו שקנו דירה במאות אלפים וכיום היא שווה יותר מ2 מיליון.."

 

[cypriano de rore]

אוקיי....
לכן בדיוק אני טוען שאתה לא סגור על איך תשואה עובדת.

בסדר. אז הרווח שלך הוא 0.

 

[cypriano de rore]

"כמה כאלו יש לעומת כאלו שקנו דירה במאות אלפים וכיום היא שווה יותר מ2 מיליון.."

לא, זו שאלה שניתן לתת עליה תשובה חד משמעית (אני לא אומר שיש לי את התשובה לשאלה הזו).

 

[יהונתן ב.]

לא, מתוך צפי להשבחה משמעותית תוך כמה שנים, 4-5 שנים בתקווה.

לגבי עליית ערך שמע עם כל הכבוד אליך אתה טועה, ואתן דוגמא פשוטה מאד:
אם אתה קונה דירה להשקעה למטרת תשואה, לא יזמי ולא עם אפשרויות השבחה אקטיביות.
בערד התשואה היא כ5%
בב"ש סביב ה4%
בת"א פחות מ3%
(מספרים לא מדוייקים, אל תתפוס אותי במילה)

האם הקנייה הטובה ביותר היא בערד? ברור לכל בר דעת שלא, כי בערד אתה לא תצפה לעליית ערך, בת"א אתה בהחלט כן תצפה לעליית ערך.
האם זה ספקולציה? כן. גם שתמשיך להשכיר דירה באותו המחיר עד אחרית הימים זה ספקולציה והשכ"ד יכול לרדת, אתה כן יכול לצפות (לא לדעת!) שלאורך זמן השכ"ד יעלה, בטח ובטח אם זה באיזור ביקוש.

אתה פעיל בנדל"ן בארה"ב, אתה משקיע במקומות עם התשואות הגבוהות ביותר משכ"ד? אני מניח (ומקווה) שלא.

מחירי הנדל"ן יודעים לרדת ויודעים לעלות, אתה מוזמן לבדוק מה קורה ב5 שנים האחרונות במנהטן או במיאמי. הכל ספקולציה בסוף, כשאתה בא להשקיע בנדל"ן, בעסק במניות או בכל דבר אחר הדרך היחידה לחשב את התשואה העתידית היא ע"י לקחת הנחות, ברור שהעתיד אינו ידוע, בגלל זה קוראים לזה הנחות, אתה כן יכול לומר "אני משקיע שמרן ולפיכך אני מעריך/מניח את עליית הערך העתידית ב0" שזה בסדר גמור ואולי אפילו צעד חכם אבל זה לא אומר שמשקיע אחר שמעריך 1% או 2% עלייה שנתית טועה.

אני מבסס רכישות על שילוב של השניים, תמיד.
אם אין בזה תזרים, אני לא אקנה, אלא אם כן אני מתכנן למכור יום למחרת.
הגישה שהוצגה פה היא רכישה במחיר שוק הוגן מתוך הנחה שמה שנעשה לפני עשרים שנה יעשה בעוד עשרים שנה,
לזה אני מתנגד ומייעץ כנגד

 

[cypriano de rore]

הגישה שהוצגה פה היא רכישה במחיר שוק הוגן מתוך הנחה שמה שנעשה לפני עשרים שנה יעשה בעוד עשרים שנה,
לזה אני מתנגד ומייעץ כנגד

לעולם לא הוצגה פה גישה כזו.
כל מה שאמרתי זה שלא ניתן להתעלם מעליית ערך.
אתה זה שמציג גישה וטוען שאם לא הולכים לפי הגישה שלך זו טעות.

מה שנעשה לפני עשרים שנה יעשה בעוד עשרים שנה

בדיוק באותו אופן שאתה מעריך את השכירות שתקבל.

 

[יהונתן ב.]

בסדר. אז הרווח שלך הוא 0.

על מה אתה מדבר? אני באמת שלא מבין

 

[שלמה 123]

וכאן ליהנות שוב משנים ארוכות של קיזוז פחת מבנה (גבוה יותר לפי מחיר רכישת הנכס החדש).

קיזוז פחת מבנה יש רק בחו"ל או שווה לעשות את זה גם בארץ?