קניתי דירה והרווחתי עליית ערך מטורפת תוך מספר שנים ,האמנם ?

[Eranlavi]

כיצד דירה בצפת תגן עליך במקרה של סיום חוזה בעיר אחרת1 בעל דירה שמעלה לך ב1000 ש"ח?
במה דירה בצפת בטאבו תגן עליך יותר מתיק סולידי חביב של מחקי מדדים (שבקלות מניב מעל 7 % ממוצע בשנה)?
ואולי ההיפך?!
האלטרנטיבות יניבו במשך השנים פי כמה מהדירה בצפת בטאבו? +
באלטרנטיבות הכסף זמין כמעט מיידית לכל מקרה לעומת כאב ראש וזמן במכירת הדירה בצפת שרשומה בטאבו?

אני דווקא מזהה טרנד חדש -
אנשים בגיל הפרישה שכל חייהם גרו בדירה שלהם בטאבו, הדירה כבר לא מתאימה להם מבחינת גודל / נגישות, מוכרים ושוכרים את הדירה הכי יפה באיזור שאוהבים / פרוייקט דירה להשכיר ל10 שנים.

אני לא מדבר על התקופה בחייך שאתה בן 20, 30 או 50. בסדר?

אני מדבר על זה שאם אתה בן 80 ובמשך 4 שנים אתה רק חווה עליית מחירים בלתי נסבלת,
ופתאום בעל הבית האחרון שלך, גם פתאום החליט לעלות לך את שכר הדירה ב 1000 שקל….אז אתה שוב נאלץ לעזוב ולחפש דירה אחרת.

בגיל כזה, תמיד טוב לדעת, שיש לך משענת ביטחון, של דירה משלך (גם אם היא בצפת).
תמיד תוכל , אמנם לא בשמחה רבה, לעבור ולגור שם ולסיים את חייך ….מאשר להמשיך עם חיפושי דירה מתישים והתעסקות עם בעלי בתים,
כאילו אתה בן 23.
זה באמת עלול להיות נורא.

את הביטחון הזה, כל אחד שחי פה, חייב את זה לעצמו.

מקווה שעניתי על שאלתך

 

[ארנטס]

אני לא מדבר על התקופה בחייך שאתה בן 20, 30 או 50. בסדר?

אני מדבר על זה שאם אתה בן 80 ובמשך 4 שנים אתה רק חווה עליית מחירים בלתי נסבלת,
ופתאום בעל הבית האחרון שלך, גם פתאום החליט לעלות לך את שכר הדירה ב 1000 שקל….אז אתה שוב נאלץ לעזוב ולחפש דירה אחרת.

בגיל כזה, תמיד טוב לדעת, שיש לך משענת ביטחון, של דירה משלך (גם אם היא בצפת).
תמיד תוכל , אמנם לא בשמחה רבה, לעבור ולגור שם ולסיים את חייך ….מאשר להמשיך עם חיפושי דירה מתישים והתעסקות עם בעלי בתים,
כאילו אתה בן 23.
זה באמת עלול להיות נורא.

את הביטחון הזה, כל אחד שחי פה, חייב את זה לעצמו.

מקווה שעניתי על שאלתך

כיצד היישום?
ברגע שמעלים לך את שכר הדירה באופן מוגזם לבקש מהשוכר שלך בצפת לפנות את הדירה בחודש הבא?

לדעתי האישית והלא קובעת , הרוב יעדיפו להוסיף בלית ברירה 1000₪ (לבעל הנכס) מרווחי תיקי ההשקעות הנאים שהצטברו במשך השנים מאשר לעבור לצפת לו קנו שם בעבר דירה קטנה להשקעה שהיא על שמם בטאבו.

 

[האזרח הקטן]

נוהג שאני לא מקבלת אותו.

אז איך את מביאה לידי ביטוי את מימד הזמן של הכסף? הרי שקל שאני שם היום אינו שקול לשקל שאשים בעוד 15 שנה, למרות שנומינלית זה אותו שקל.

 

[Eranlavi]

כיצד היישום?
ברגע שמעלים לך את שכר הדירה באופן מוגזם לבקש מהשוכר שלך בצפת לפנות את הדירה בחודש הבא?

לדעתי האישית והלא קובעת , הרוב יעדיפו להוסיף בלית ברירה 1000₪ (לבעל הנכס) מרווחי תיקי ההשקעות הנאים שהצטברו במשך השנים מאשר לעבור לצפת לו קנו שם בעבר דירה קטנה להשקעה שהיא על שמם בטאבו.

לא צריך לרדת לקטנות….אבל אם אתה רוצה ממש ,
אז במקרה הגרוע, אתה משלם לו 1000 שקל לעוד שנה, ומעדכן את הדייר שלך בצפת ששנה הבאה החוזה לא יחודש
ואולי אפילו אתה לא מחדש לו את החוזה (אם מדובר אפילו ב 3-4 חודשים שהדירה שם תהיה ריקה) כדי שתוכל להיכנס לשם.
הרי אין לך כבר משכנתא על הראש.

 

[playfirst]

לא משנה מה אומרים לכם, לא משנה מה אתם קוראים……..דירה משלכם בטאבו, זו חובה ואני גם אסביר מדוע!!


בישראל, בגלל שאין פה שום הגנה על שוכרי הדירות , ושום בקרה על בעלי הדירות ,שיכולים גם להקפיץ לכם את המחירים ב 1000 שקל בחודש,
אז להישאר לאורך עשרות שנים בשכירות עד גיל מבוגר , זו טעות הרת גורל .

לא טעות ולא נעליים.
אתה רוצה ביטחון למגורים. בשביל זה מספיק שיש לך מספיק לקנות דירה.

 

[אהבת חינם]

ואולי אפילו אתה לא מחדש לו את החוזה (אם מדובר אפילו ב 3-4 חודשים שהדירה שם תהיה ריקה) כדי שתוכל להיכנס לשם.

אני חושב שדירה אחת בארץ היא באמת כדאית רק בגלל הטבות המס ,אבל לא בתקופה הזו עדיף לחכות לתקופה יותר נורמאלית מבחינת הריביות .
ואם אתה קונה דירה עם תזרים שלילי בעיניי זה טעות
בהצלחה

 

[playfirst]

עדיף לחכות לתקופה יותר נורמאלית מבחינת הריביות

ברגע שהריביות ירדו המחירים יעלו. אם כבר לקנות זה בתקופת ריבית גבוהה.

 

[ארנטס]

לא צריך לרדת לקטנות….אבל אם אתה רוצה ממש ,
אז במקרה הגרוע, אתה משלם לו 1000 שקל לעוד שנה, ומעדכן את הדייר שלך בצפת ששנה הבאה החוזה לא יחודש
ואולי אפילו אתה לא מחדש לו את החוזה (אם מדובר אפילו ב 3-4 חודשים שהדירה שם תהיה ריקה) כדי שתוכל להיכנס לשם.
הרי אין לך כבר משכנתא על הראש.

לא שמעתי עדיין על תושב המרכז שהתקשה לעמוד במחירי השכירויות ועבר לדירה השקעה בצפת שקנה בעבר.

 

[ארנטס]

לא צריך לרדת לקטנות….אבל אם אתה רוצה ממש ,
אז במקרה הגרוע, אתה משלם לו 1000 שקל לעוד שנה, ומעדכן את הדייר שלך בצפת ששנה הבאה החוזה לא יחודש
ואולי אפילו אתה לא מחדש לו את החוזה (אם מדובר אפילו ב 3-4 חודשים שהדירה שם תהיה ריקה) כדי שתוכל להיכנס לשם.
הרי אין לך כבר משכנתא על הראש.

הפסד שכירות 3-4 חודשים + נלווים (ארנונה + ועד) שווה ערך פחות או יותר לתוספת שבעל הדירה מבקש במרכז בחוזה החדש.
+
עלויות מעבר, ריהוט, התאמות ועוד

 

[בת העמק]

אז איך את מביאה לידי ביטוי את מימד הזמן של הכסף? הרי שקל שאני שם היום אינו שקול לשקל שאשים בעוד 15 שנה, למרות שנומינלית זה אותו שקל.

ואיך אתה עושה את זה עם השקעה במדד סנופי כאשר אתה קונה כל חודש/רבעון/שנה מכספך ני"ע מאותה הקרן?
אם נניח שמת רק 25% מעלות קניית הבית מההון שלך ואת השאר לקחת הלוואה - אני אמורה גם בתיק השקעות שלי להתייחס רק לסכום הראשוני שהכנסתי?

 

[אהבת חינם]

ברגע שהריביות ירדו המחירים יעלו. אם כבר לקנות זה בתקופת ריבית גבוהה.

לא אומר לשבת על מזומן אפשר להשקיע בדברים אחרים לבנתיים ,יכול מאד להיות שבשוק הנוכחי קרן כספית תעשה יותר מהרווח נטו על רכישת דירה בניכוי הוצאות מימון תיווןך עורך דין שיפוץ ועוד ....

 

[האזרח הקטן]

ואיך אתה עושה את זה עם השקעה במדד סנופי כאשר אתה קונה כל חודש/רבעון/שנה מכספך ני"ע מאותה הקרן?
אם נניח שמת רק 25% מעלות קניית הבית מההון שלך ואת השאר לקחת הלוואה - אני אמורה גם בתיק השקעות שלי להתייחס רק לסכום הראשוני שהכנסתי?

אפשר לבדוק תשואה פנימית אם זה מעניין.

 

[איש ירח]

אלא אם לקחת משכנתא 75%, ואז התשואה על ההון העצמי היא 400%. במקרה כזה, זו בהחלט עסקת מחץ.

חישבת את עלות המשכנתא?!

 

[Eranlavi]

לא שמעתי עדיין על תושב המרכז שהתקשה לעמוד במחירי השכירויות ועבר לדירה השקעה בצפת שקנה בעבר.

זה תוכנית גיבוי למקרה שחס וחלילה……..

 

[ארנטס]

זה תוכנית גיבוי למקרה שחס וחלילה……..

היו מקרים שאנשים מימשו תוכנית גיבוי זו?
אני לא מכיר.
בספק רב

 

[Eranlavi]

היו מקרים שאנשים מימשו תוכנית גיבוי זו?
אני לא מכיר.
בספק רב

האמת??? אני ממש לא מכיר בני 80 ללא דירה משלהם.ֿ
אני אפילו לא מכיר בני 70 ללא דירה משלהם . ואני מכיר המון אנשים, גם בגילאים האלה

 

[ארנטס]

האמת??? אני ממש לא מכיר בני 80 ללא דירה משלהם.ֿ
אני אפילו לא מכיר בני 70 ללא דירה משלהם . ואני מכיר המון אנשים, גם בגילאים האלה

דור שונה, תקופה שונה...
פעם היו לוקחים משכנתה ל10 שנים וגומרים עניין...היום מעל 25 שנות משכנתה.
פעם מי שלא היתה לו דירה עד גיל 30 היה מוזר....נדיר. והיום?

ובמקביל -
זמינות האלטרנטיבות מטורפת היום.

מציאות שונה - תוצאות שונות.

 

[בת העמק]

פעם היו לוקחים משכנתה ל10 שנים וגומרים עניין...היום מעל 25 שנות משכנתה.

מתי זה פעם? אנחנו לקחנו ל-28 שנים ולא היינו יוצאי דופן בשנות ה-90.

פעם מי שלא היתה לו דירה עד גיל 30 היה מוזר....נדיר. והיום?

מתי זה פעם? לפני 20 שנה 70% מהאוכלוסיה היתה בעלת דירות, ובסביבה שלי רובם היו מעל גיל 30. היום יש כמה אחוזים פחות מבעבר.
אגב, שתי האוכלוסיות שהיו עם אחוזי בעלות גבוהים תמיד הן החרדים והערבים. בת"א למשל היו מאז ומעולם באופן יחסי מעט בעלי דירות.

 

[dror]

ב 10 שנים , עלה אחז הדירות המושכרות מ 24.3%, ( 2013 )
ל 28.6% ( 2023 )
למ"ס

 

[Redroze]

מתייחסת רק לדירה הראשונה.
גרת שם? אם כן - כמה היית משלם שם בשכירות? כי אני הייתי מוסיפה את זה לצד ההכנסות.
אני מכלילה בהוצאות את עלות הדירה במלואה, כי כשאתה מוכר - אתה מחזיר לבנק את יתרת הקרן שעדיין לא שילמת.
סך כל ההוצאות הם 1.5M
בלי התחשבות בשכירות שלא שילמת, יוצא לך רווח של 375K - כלומר תשואה סופית של 25% אחרי 4 שנים. (אם תכניס שכירות של 4 שנים, הרווח יהיה גדול יותר).
* הנוהג המקובל הוא לחשב את התשואה מההון הראשוני ששמת על הדירה (במקרה שלך 822K), נוהג שאני לא מקבלת אותו.
**מדובר על השנים 2012-2016 שנחשבות ע"י רבים חלק מעשור הזהב של הנדל"ן בישראל.

תודה על החישוב.
בדירה הראשונה לא גרתי. בשניה כן גרתי.